Der Mietspiegel – So wirkt er sich auf deine Miete aus

Die Wohnungssuche in Deutschland hat oftmals leider einen bitteren Beigeschmack – wir sprechen von zu hohen Mieten. Ein Grund dafür kann der Mietspiegel sein. Doch was ist der Mietspiegel überhaupt? Wie wird dieser erhoben und welche Rechte besitzen Mieter und Vermieter? Antworten auf diese Fragen erhältst du hier in unserem Artikel.

Ein ansteigender, roter Graph repräsentiert den steigenden Mietspiegel.

In aller Kürze

  • Der Mietspiegel schützt vor Mieterhöhungen und gibt Hinweise auf wirtschaftlich zu niedrige Mieten.

  • Die Gemeinden und Städte sind nicht verpflichtet, den Mietspiegel zu kommunizieren.

  • Die Mietpreisbremse sorgt in beliebten Wohngegenden für eine Drosselung der Mietpreise.

  • Der Mietspiegel wird durch die Wohnflächengröße, die Lage, Qualität der Ausstattung etc. berechnet.

Was ist der Mietspiegel?

Der Mietspiegel oder auch Mietpreisspiegel bietet dir einen Orientierungsrahmen über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten für verschiedene Wohnungstypen, die in ihrer Art, Größe, Ausstattung und Lage vergleichbar sind. Er wird als Grundlage für Mietpreiserhöhungen herangezogen und mindestens alle zwei Jahre mithilfe von Städten und Gemeinden in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden neu berechnet. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel, wobei letzterer aufgrund seiner wissenschaftlichen Erhebungsstandards in den meiste Fällen genutzt wird.

Für Mieter

  • Schutz vor Mieterhöhung und zu hoher Miete

Für Vermieter

  • Hinweise auf unwirtschaftlich niedrige Mieten

Was ist die Mietpreisbremse?

Eine weitere wichtige Größe bei der Festlegung des Mietpreises bildet die sogenannte Mietpreisbremse. Diese gilt in angespannten Wohnungsmärkten und drosselt die Erhöhung des Mietpreises bei der Wiedervermietung einer Immobilie. Der neue Mietpreis darf dann maximal zehn Prozent über dem Mietspiegel liegen. Der Vermieter kann sich dabei sowohl am einfachen als auch am qualifizierten Mietspiegel orientieren. Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind Neuvermietungen sowie Vermietungen nach Modernisierungsmaßnahmen. Hierbei dürfen die Eigentümer die Mieten ohne die Preisdeckelung durch das Mietpreisbremsen-Gesetz festlegen. Zudem gilt der sogenannte Bestandschutz, auf den sich Vermieter berufen können. Wenn die Miete bereits oberhalb Preisdeckelung liegt, ist die Mietpreisbremse auch unwirksam.

Was ist die Kappungsgrenze?

Bei bestehenden Mietverhältnissen gilt die Kappungsgrenze. Diese limitiert die Mietpreiserhöhung auf maximal 20 Prozent (in Gebieten mit Wohnungsnot sogar auf maximal 15 Prozent) innerhalb von drei Jahren, selbst wenn die Miete dadurch immer noch unter dem ortsüblichen Mietspiegel liegt.


Wie kommt der Mietspiegel zustande?

Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erstellt und von Mieter-, Vermieter- und Gemeindevertretern anerkannt. Daran lassen sich Mietpreisentwicklungen in bestimmten Gebieten erkennen, welche dann wiederum als Grundlage für eine Mietpreisbremse dienen. Bei der Erhebung des Mietspiegels werden einerseits die durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmieten und andererseits die allgemein mögliche Mietpreisspanne berechnet, innerhalb derer sich der Mietpreis bewegen kann. Dies geschieht nach folgenden Bewertungskriterien:

Person analysiert etwas
© wutzkoh/AdobeStock

Bewertungskriterien des Mietspiegels

  • Baujahr
  • Lage (Beliebtheit des Stadtbezirks, Verkehrs-Lärmpegel, Anbindungen, Infrastruktur, Bebauungsdichte etc.)
  • Größe bzw. Wohnfläche
  • Qualität der Ausstattung (Sanitäreinrichtungen, Schalldämmung, Heizarten, Renovierung, Böden etc.)
  • Sparsamkeit im Energieverbrauch (Abdichtung, Wärmedämmung, Wärmeschutzverglasung etc.)

Wo kann ich mich über den Mietspiegel informieren?

Gemeinden in Deutschland sind nicht dazu verpflichtet, einen Mietspiegel aufzustellen. Wenn du aber wissen möchtest, ob es für deinen Wohnort einen Mietspiegel gibt, kannst du dies bei der Gemeinde- oder Stadtverwaltung erfahren.

Überprüfe hier den Mietspiegel in deiner Stadt

Gib hier einfach deinen gewünschten Ort ein.

In welchen Fällen gilt der Mietspiegel nicht?

Es gibt viele Schlupflöcher, auf die Vermieter zurückgreifen können, die den Mietspiegel für ihre Immobilie nicht geltend machen. Zusätzlich erschwert die Eigenständigkeit von Städten und Gemeinden bei der Festlegung eines Mietspiegels und den individuellen Kriterien eine allgemeine Anwendung des Mietspiegels. Wir haben daher exemplarisch einige Situationen aufgelistet, in denen der Mietspiegel nicht zum Vergleich herangezogen werden kann:

  • Vertraglich geregelte Mieterhöhungen (Staffel- und Indexmietverträge)
  • Vertraglich geregelter Mieterhöhungsauschluss
  • Bei gewerblicher Immobiliennutzung
  • Bei Mietpreisbindungen (staatlich geförderte bzw. Sozialwohnungen)
  • Möblierte Wohnungen (Einbauküche oder -schrank ausgenommen)
  • Wohnungen mit Untermietverträgen
Frau informiert sich im Internet
© thought-catalog/unsplash

Was ist bei einer Mieterhöhung zu beachten?

Soll die Miete für deine Wohnung erhöht werden, lohnt sich zunächst ein Blick in deinen Mietvertrag. Hast du einen Mietvertrag mit Index- oder Staffelmiete, gelten die vertraglich vereinbarten Bestimmungen, auch wenn der Mietspiegel darunter liegt. Bei generellen Mieterhöhungen kannst du dich grob an diesen Richtlinien orientieren:

Nur schriftlich übermittelte Mieterhöhungen sind rechtskräftig. In diesem Schreiben muss auch erklärt werden, wieso die Miete erhöht wird. Dabei kann sich der Vermieter zum Beispiel auf die örtliche Vergleichsmiete, oder eben den Mietspiegel, beziehen.
Die Jahressperrfrist untersagt eine Mieterhöhung für ein Jahr nach Einzug oder nach letzter Erhöhung auf die Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen beträgt 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in Gebieten mit Wohnungsnot sogar nur 15 Prozent.
Ab dem Zeitpunkt der zugegangenen Mieterhöhung besteht eine Bedenkzeit für den Rest des Monats und die beiden darauffolgenden Monate. Die Mieterhöhung muss dabei an alle Bewohner des Hauses oder der Wohnung adressiert sein.

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