Der Mietspiegel – So wirkt er sich auf deine Miete aus

Die Wohnungssuche in Deutschland hat oftmals leider einen bitteren Beigeschmack – wir sprechen von zu hohen Mieten. Ein Grund dafür kann der Mietspiegel sein. Doch was ist der Mietspiegel überhaupt? Wie wird dieser erhoben und welche Rechte besitzen Mieter:innen und Vermieter:innen? Antworten auf diese Fragen erhältst du hier in unserem Artikel.

Ein ansteigender, roter Graph repräsentiert den steigenden Mietspiegel.

In aller Kürze

  • Der Mietspiegel schützt vor Mieterhöhungen und gibt Hinweise auf wirtschaftlich zu niedrige Mieten.

  • Städte mit mehr als 50.000 Einwohner:innen müssen einen Mietspiegel verpflichtend erstellen.

  • Die Mietpreisbremse sorgt in beliebten Wohngegenden für eine Drosselung der Mietpreise.

  • Der Mietspiegel wird durch die Wohnflächengröße, die Lage, Qualität der Ausstattung etc. berechnet.

  • Mieter:innen und Vermieter:innen sind verpflichtet, über Miete und Merkmale der Wohnungen für den Mietspiegel Auskunft zu geben.

Was ist der Mietspiegel?

Der Mietspiegel oder auch Mietpreisspiegel bietet dir einen Orientierungsrahmen über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten für verschiedene Wohnungstypen, die in ihrer Art, Größe, Ausstattung und Lage vergleichbar sind. Er wird als Grundlage für Mietpreiserhöhungen herangezogen und mindestens alle zwei Jahre mithilfe von Städten und Gemeinden in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden neu berechnet. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel, wobei letzterer aufgrund seiner wissenschaftlichen Erhebungsstandards in den meisten Fällen genutzt wird.

Für Mietende

  • Schutz vor Mieterhöhung und zu hoher Miete

Für Vermietende

  • Hinweise auf unwirtschaftlich niedrige Mieten

Was ist die Mietpreisbremse?

Eine weitere wichtige Größe bei der Festlegung des Mietpreises bildet die sogenannte Mietpreisbremse. Diese gilt in angespannten Wohnungsmärkten und drosselt die Erhöhung des Mietpreises bei der Wiedervermietung einer Immobilie. Der neue Mietpreis darf dann maximal zehn Prozent über dem Mietspiegel liegen. Vermietende können sich dabei sowohl am einfachen als auch am qualifizierten Mietspiegel orientieren. Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind Neuvermietungen sowie Vermietungen nach Modernisierungsmaßnahmen. Hierbei dürfen die Eigentümer:innen die Mieten ohne die Preisdeckelung durch das Mietpreisbremsen-Gesetz festlegen. Zudem gilt der sogenannte Bestandschutz, auf den sich Vermietende berufen können. Wenn die Miete bereits oberhalb Preisdeckelung liegt, ist die Mietpreisbremse auch unwirksam.

Was ist die Kappungsgrenze?

Bei bestehenden Mietverhältnissen gilt die Kappungsgrenze. Diese limitiert die Mietpreiserhöhung auf maximal 20 Prozent (in Gebieten mit Wohnungsnot sogar auf maximal 15 Prozent) innerhalb von drei Jahren, selbst wenn die Miete dadurch immer noch unter dem ortsüblichen Mietspiegel liegt.


Wie kommt der Mietspiegel zustande?

Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erstellt und von Mieter-, Vermieter- und Gemeindevertreter:innen anerkannt. Daran lassen sich Mietpreisentwicklungen in bestimmten Gebieten erkennen, welche dann wiederum als Grundlage für eine Mietpreisbremse dienen. Bei der Erhebung des Mietspiegels werden einerseits die durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmieten und andererseits die allgemein mögliche Mietpreisspanne berechnet, innerhalb derer sich der Mietpreis bewegen kann. Dies geschieht nach folgenden Bewertungskriterien:

Person analysiert etwas
© wutzkoh/AdobeStock

Bewertungskriterien des Mietspiegels

  • Baujahr
  • Lage (Beliebtheit des Stadtbezirks, Verkehrs-Lärmpegel, Anbindungen, Infrastruktur, Bebauungsdichte etc.)
  • Größe bzw. Wohnfläche
  • Qualität der Ausstattung (Sanitäreinrichtungen, Schalldämmung, Heizarten, Renovierung, Böden etc.)
  • Sparsamkeit im Energieverbrauch (Abdichtung, Wärmedämmung, Wärmeschutzverglasung etc.)

Wo kann ich mich über den Mietspiegel informieren?

Gemeinden in Deutschland sind erst ab einer Einwohnerzahl von 50.000 dazu verpflichtet, einen Mietspiegel aufzustellen. Wenn du wissen möchtest, ob es für deinen Wohnort einen Mietspiegel gibt, kannst du dies bei der Gemeinde- oder Stadtverwaltung erfahren.

Am 1. Juli 2022 ist eine Reform des Mietspiegelrechts* inkraft getreten, die die Aussagekraft von Mietspiegeln verbessern und mehr Gemeinden ermuntern soll, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen.
Folgende Änderungen gehen mit der Reform einher:

  • Städte mit mehr als 50.000 Einwohner:innen müssen einen Mietspiegel verpflichtend erstellen. Städte dieser Größe ohne Mietspiegel haben dafür bis zum 1. Januar 2023 Zeit.
  • Mieter:innen und Vermieter:innen sind verpflichtet, über Miete und Merkmale der Wohnungen Auskunft zu geben, falls ein örtlicher Mietspiegel erstellt wird. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.

Zum Hintergrund: Ziel der Reform des Mietspiegelrechts ist es, die Qualität und Verbreitung von Mietspiegeln zu stärken und die Rechtssicherheit für Mieter:innen und Vermieter:innen zu erhöhen. Der Gesetzestext zur Reform des Mietspiegelrechts (Mietspiegelreformgesetz – MsRG) kann auf den Seiten des Bundesministeriums der Justiz heruntergeladen werden.

*Die Reform des Mietspiegelrechts wurde vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz gemeinsam mit dem Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat erarbeitet und am 17. August 2021 im Bundesgesetzblatt verkündet.
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In welchen Fällen gilt der Mietspiegel nicht?

Es gibt viele Schlupflöcher, auf die Vermietende zurückgreifen können, die den Mietspiegel für ihre Immobilie nicht geltend machen. Zusätzlich erschwert die Eigenständigkeit von Städten und Gemeinden bei der Festlegung eines Mietspiegels und den individuellen Kriterien eine allgemeine Anwendung des Mietspiegels. Wir haben daher exemplarisch einige Situationen aufgelistet, in denen der Mietspiegel nicht zum Vergleich herangezogen werden kann:

  • Vertraglich geregelte Mieterhöhungen (Staffel- und Indexmietverträge)
  • Vertraglich geregelter Mieterhöhungsauschluss
  • Bei gewerblicher Immobiliennutzung
  • Bei Mietpreisbindungen (staatlich geförderte bzw. Sozialwohnungen)
  • Möblierte Wohnungen (Einbauküche oder -schrank ausgenommen)
  • Wohnungen mit Untermietverträgen
Frau informiert sich im Internet
© thought-catalog/unsplash

Was ist bei einer Mieterhöhung zu beachten?

Soll die Miete für deine Wohnung erhöht werden, lohnt sich zunächst ein Blick in deinen Mietvertrag. Hast du einen Mietvertrag mit Index- oder Staffelmiete, gelten die vertraglich vereinbarten Bestimmungen, auch wenn der Mietspiegel darunter liegt. Bei generellen Mieterhöhungen kannst du dich grob an diesen Richtlinien orientieren:

Nur schriftlich übermittelte Mieterhöhungen sind rechtskräftig. In diesem Schreiben muss auch erklärt werden, wieso die Miete erhöht wird. Dabei kann sich der:die Vermieter:in zum Beispiel auf die örtliche Vergleichsmiete, oder eben den Mietspiegel, beziehen.
Die Jahressperrfrist untersagt eine Mieterhöhung für ein Jahr nach Einzug oder nach letzter Erhöhung auf die Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen beträgt 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in Gebieten mit Wohnungsnot sogar nur 15 Prozent.
Ab dem Zeitpunkt der zugegangenen Mieterhöhung besteht eine Bedenkzeit für den Rest des Monats und die beiden darauffolgenden Monate. Die Mieterhöhung muss dabei an alle Bewohner:innen des Hauses oder der Wohnung adressiert sein.

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