Großzügiges Familiendomizil in Bestlage: Schwimmbad, Sauna und fußläufig in die Innenstadt

Exklusive Ruheoase mit Wellnessbereich, Split-Level-Architektur und beeindruckendem Raumgefühl In absolut ruhiger, kaum einsehbarer Lage am Ende einer privaten Anliegerstraße erwartet Sie ein Wohnjuwel der besonderen Art: Diese außergewöhnliche Immobilie vereint Großzügigkeit, Privatsphäre und stilvolles Wohnen auf höchstem Niveau – ideal für Menschen mit gehobenen Ansprüchen an Komfort, Raum und Rückzugsmöglichkeiten. Auf einer Gesamtwohnfläche von ca. 250 m² – davon rund 201 m² reine Wohnfläche (ohne Schwimmbad- und Terrassenflächen) – eröffnet sich ein architektonisches Gesamtkonzept, das durch offene Ebenen, lichtdurchflutete Räume und eine charmante Split-Level-Bauweise beeindruckt. Hier treffen Großzügigkeit, Stil und Funktionalität aufeinander. Der weitläufige Wohnbereich mit imposantem Eckkamin lädt zu entspannten Abenden ein und überzeugt durch ein einzigartiges Raumgefühl. Das angrenzende Esszimmer bietet mit seinen bodentiefen Fenstern und dem direkten Zugang zu den teilweise überdachten Terrassen sowie einer idyllischen Loggia ein harmonisches Zusammenspiel von Innen- und Außenbereich – ideal für gesellige Abende und entspannte Stunden im Grünen. Ein echtes Highlight ist der private Wellnessbereich im Untergeschoss: Das aktuell stillgelegte, aber problemlos reaktivierbare Schwimmbad (2,5 × 10 m) sowie eine hauseigene Sauna bieten luxuriöses Spa-Feeling in den eigenen vier Wänden – ganzjährig und völlig ungestört. Die drei Schlafzimmer, eines davon mit begehbarem Kleiderschrank, bieten ausreichend Rückzugsorte für die ganze Familie. Ergänzt wird das Raumangebot durch ein modernes Gäste-WC, ein zusätzliches Gäste-Duschbad sowie hochwertiges Echtholzparkett im Obergeschoss, das für eine warme, wohnliche Atmosphäre sorgt. Im Gartengeschoss befindet sich ein separater Wohnbereich mit eigener Terrasse, der sich ideal als Einliegerwohnung, Büro, Atelier oder Gästeapartment nutzen lässt. Drei geräumige Kellerräume bieten zusätzlichen Stauraum und Platz für

• Ruhige, exklusive Lage in Anliegerstraße, fußläufig zur Innenstadt • Modernisierungsmaßnahmen im Jahr 2002 durchgeführt • Großzügige Wohnfläche: ca. 250 m² (davon reine Wohnfläche ca. 200 m² ohne Schwimmbad mit Terrassen) • Schwimmbad (3 m x 8 m) – derzeit stillgelegt, jederzeit reaktivierbar • Sauna im Untergeschoss • Kfz-Stellplatz vorhanden • Repräsentativer Wohnbereich mit Eckkamin • Wohnzimmer im Split-Level für besonderes Raumgefühl • Stilvolles Esszimmer mit großen Fensterfronten • Terracotta-Fußböden mit Fußbodenheizung • Großzügige Einbauküche (im guten Zustand) • Modernes Gäste-WC • Große, teilweise überdachte Terrassen • Balkon / Loggia • Drei Schlafzimmer, eines mit begehbaren Kleiderschränken • Hochwertiges Holzparkett im OG • Großzügiges Badezimmer aus 2002 • Zusätzliches eigenes Gäste-Bad • Wohnraum im Gartengeschoss, auch als Einliegerbereich nutzbar • Mit eigener Terrasse • Drei Kellerräume für Stauraum oder Hobby

Es liegt ein Energiebedarfsausweis vor. Dieser ist gültig bis 10.7.2035. Endenergiebedarf beträgt 122.39 kwh/(m²*a). Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Gas. Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 1977. Die Energieeffizienzklasse ist D. Gebäudeenergiegesetz (GEG 2020): Gem. § 48 GEG sowie § 80, Abs. 4 GEG weisen wir Sie darauf hin, dass für den Käufer der Immobilie eine Pflicht zur kostenlosen Energieberatung besteht. Gemäß den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) kann für den Käufer eine gesetzliche Verpflichtung zur Umsetzung bestimmter energetischer Maßnahmen bestehen. Zudem besteht nach dem Kauf eine Pflicht zur kostenlosen Energieberatung gemäß § 80 Abs. 4 GEG. GELDWÄSCHE: Als Immobilienmaklerunternehmen ist die von Poll Immobilien GmbH nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 11 Abs. 1, 2 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen, bzw. sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages besteht. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 Abs. 4 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) – beispielsweise mittels einer Kopie. Bei einer juristischen Person benötigen wir eine Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss. Als unser Vertragspartner haben Sie auch eine Mitwirkungspflicht nach § 11 Abs. 6 GwG. HAFTUNG: Wir weisen darauf hin, dass die von uns weitergegebenen Objektinformationen, Unterlagen, Pläne etc. vom Verkäufer bzw. Vermieter stammen. Eine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben übernehmen wir daher nicht. Es obliegt daher unseren Kunden, die darin enthaltenen Objektinformationen und Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Alle Immobilienangebote sind freibleibend