Schöne Eigentumswohnung in Strandnähe in Stein

**Gepflegte 4-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit Terrasse, Balkon und Garten in ruhiger Lage** Das Objekt ist geteilt nach Wohnungseigentumsrecht. Diese gut aufgeteilte und gepflegte Dachgeschosswohnung aus dem Baujahr 1980 bietet eine Wohnfläche von ca. 84 m² und überzeugt durch eine großzügige, durchdachte Raumnutzung sowie zahlreiche praktische Ausstattungsmerkmale. Die Immobilie befindet sich in einem massiv gebauten Mehrfamilienhaus mit Klinkerfassade und einem Satteldach. Mit insgesamt 4 Zimmern, einem Schlafzimmer, einem Kinderzimmer, zwei Wohnräumen sowie einer Einbauküche erfüllt diese Wohnung wesentliche Anforderungen für Menschen, die Wert auf ein durchdachtes Raumkonzept legen. Hervorzuheben ist der Zugang zum ausgebauten Hobbyraum, der über eine Wendeltreppe erreichbar ist und zusätzliche Nutzfläche von ca. 12 m² bietet. Der aus dem Jahr 1993 stammende Ausbau verleiht der Wohnung eine einzigartige Raumstruktur. Ein großer Pluspunkt ist die Terrasse im Garten, die überdacht ist und eine Größe von ca. 6 m² aufweist. Ebenfalls vorteilhaft gestaltet sich der Balkon mit einer Fläche von ca. 6 m², der direkt über eine Treppe mit dem liebevoll angelegten Garten (ca. 170 m²) verbunden ist. Im Garten befindet sich zudem ein praktischer Geräteschuppen. Die Wohnung war bis 30.04. vermietet und erzielte eine Nettokaltmiete von 880,00 Euro pro Monat. Das monatliche Hausgeld beläuft sich auf ca. 300,00 Euro, die Rücklage betrug zuletzt 11.766,00 Euro. Die zentrale Gasheizung wurde 2018 erneuert und durch einen Boiler als Wärmespeicher ergänzt. In den Wohnräumen des ersten Obergeschosses sorgt eine Fußbodenheizung für behagliche Wärme. Ein Kamin, der vor erneuter Benutzung modernisiert werden muss, ergänzt die Wohnatmosphäre. Das Tageslicht-Bad, das 2000 modernisiert wurde, ist mit einer Whirlwanne und einer Dusche, sowie einem Waschmaschinenanschluss ausgestattet. Im ausgebauten Spitzboden befindet sich zusätzlich ein Gäste-WC. Die Böden der beiden Wohnräume,

- Dachgeschosswohnung - Wendeltreppe zum ausgebauten Dachboden - Garten ca. 170m² - ruhige Lage - Terrasse ca. 6m² überdacht - Balkon ca. 6m² mit Treppenaufgang aus dem Garten - Gartengeräteschuppen - Doppelcarport - zentrale Gasheizung 2018 erneuert mit Boiler als Wärmespeicher - Fußbodenheizung 1, OG - Kamin (derzeit ohne Betriebserlaubnis) - Einbauküche mit Ceranfeld-Elektroherd, Geschirrspülmaschine aus 2003 - Kühlschrank aus 2021 - Duschbad & WC mit Tageslicht und Whirlwanne & Waschmaschinenanschluss aus 2000 - Gäste WC im 2. OG - Westfassade Holzfenster - Veluxfenster - Kinderzimmer & Schlafzimmer Laminatboden - beide Wohnzimmer, Küche & Bad Fliesen - Kellerraum vorhanden - Fassade Klinker - Satteldach - Massivbauweise - Glasfaser vorhanden - Ausbau Hobbyraum 1993 - Giebelwand Westseite nachträglich mit Füllstoff gedämmt - Dachdämmung mit 200mm Glaswolle - Aktuelle Höhe Gesamtrücklage (alle Wohneinheiten) 11.766,01 Euro

Es liegt ein Energieverbrauchsausweis vor. Dieser ist gültig bis 14.3.2031. Endenergieverbrauch beträgt 114.70 kwh/(m²*a). Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Erdgas schwer. Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 1980. Die Energieeffizienzklasse ist D. GELDWÄSCHE: Als Immobilienmaklerunternehmen ist die von Poll Immobilien GmbH nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 11 Abs. 1, 2 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen, bzw. sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages besteht. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 Abs. 4 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) – beispielsweise mittels einer Kopie. Bei einer juristischen Person benötigen wir eine Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss. Als unser Vertragspartner haben Sie auch eine Mitwirkungspflicht nach § 11 Abs. 6 GwG. HAFTUNG: Wir weisen darauf hin, dass die von uns weitergegebenen Objektinformationen, Unterlagen, Pläne etc. vom Verkäufer bzw. Vermieter stammen. Eine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben übernehmen wir daher nicht. Es obliegt daher unseren Kunden, die darin enthaltenen Objektinformationen und Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Alle Immobilienangebote sind freibleibend und vorbehaltlich Irrtümer, Zwischenverkauf- und Vermietung oder sonstiger Zwischenverwertung. UNSER SERVICE FÜR SIE ALS EIGENTÜMER: Planen Sie den Verkauf oder die Vermietung Ihrer Immobilie, so ist es für Sie wichtig, deren Marktwert zu kennen. Lassen Sie kostenfrei und unverbindlich den aktuellen Wert Ihrer Immobilie professionell durch einen unserer Immobilienspezialisten einschätzen. Unser bundesweites und