Wohnjuwel mit großzügigem Garten, privatem Pool und stilvoller Architektur

Diese exklusive Villa, erbaut im Jahr 1999, vereint stilvolle Großzügigkeit mit hochwertiger Ausstattung und bietet ein herausragendes Wohnambiente für Menschen mit gehobenen Ansprüchen. Auf einer beeindruckenden Wohnfläche von ca. 450 m², eingebettet in ein rund ca. 1.350 m² großes, gepflegtes Grundstück, eröffnet sich ein Lebensraum, der sowohl Familien als auch Paaren oder anspruchsvollen Eigennutzern vielseitige Gestaltungsmöglichkeiten bietet. Der lichtdurchflutete Grundriss begeistert durch großzügige Wohnbereiche, die durch ihre Offenheit und Klarheit ein Gefühl von Weite und Eleganz vermitteln. Die durchdachte Raumaufteilung schafft Rückzugsorte ebenso wie kommunikative Lebensräume – ideal für ein stilvolles, entspanntes Wohnen. Der Wintergarten erweitert den Wohnraum auf harmonische Weise und schafft eine helle, wetterunabhängige Verbindung zur Natur – ein besonderer Ort der Ruhe und Entspannung. Ein echtes Highlight der Immobilie ist der liebevoll angelegte Traumgarten. Dieser begeistert mit einer gepflegten Rasenfläche, ausgewählten Zierelementen und einer großzügigen Terrasse mit direktem Zugang zum Haus. Der fest installierte Swimmingpool, versorgt über eine eigene Technikzentrale, bietet höchsten Badespaß in privater Atmosphäre. Die gepflasterte Einfahrt führt zu einer geräumigen Garage, inklusive praktischem Geräteraum, der sowohl über die Garage als auch über einen separaten Außenzugang erreichbar ist – ideal für Gartengeräte oder Fahrräder. Im Inneren überzeugt die Villa mit hochwertigen Details wie doppelt verglasten Fenstern, die für eine effiziente Wärmedämmung und angenehmen Schallschutz sorgen. Die Sanitärausstattung ist modern und umfasst selbstverständlich ein separates Gäste-WC. Besonders attraktiv ist die Tatsache, dass derzeit keine Heizungsanlage verbaut ist – dies eröffnet Käufern die Möglichkeit, ein individuell passendes, zukunftsorientiertes Heizsystem nach eigenen Vorstellungen zu integrieren. Der voll unterkellerte Bereich

- Großzügige Wohnfläche von ca. 450 m² auf einem ca. 1.350 m² großen Grundstück - Lichtdurchflutete Wohnbereiche durch durchdachten Grundriss - Vollunterkellerung mit reichlich Stauraum, ideal für Hobbyräume, Fitnessbereich oder Wellnessoase - Fester, funktionsfähiger Swimmingpool im Außenbereich mit eigenem Technikanschluss - Traumhaft angelegter Garten mit gepflegter Rasenfläche und sonniger Terrasse - Direkter Zugang vom Haus zur Terrasse und zum Garten - Schöne, gepflasterte Einfahrt mit Platz - Geräumige Garage mit attraktiver Abstellmöglichkeit - Geräteraum mit direktem Zugang von der Garage und separatem Außenzugang – ideal für Gartengeräte oder Fahrräder - Doppelt verglaste Fenster für gute Wärmedämmung und Schallschutz - Moderne Sanitärausstattung inkl. separatem Gäste-WC - Keine Heizungsanlage vorhanden – Käufer kann individuelles Heizsystem installieren - Solide Bauweise mit hohem Potenzial zur individuellen Gestaltung oder Modernisierung - Ruhige, familienfreundliche Wohnlage - Einkaufszentrum in unmittelbarer Nähe – kurze Wege im Alltag - Naturnahe Umgebung mit viel Grün, Parks und Erholungsmöglichkeiten - Gute Anbindung an B2 sowie öffentlichen Nahverkehr – schnelle Erreichbarkeit von Erlangen und Nürnberg

Es liegt ein Energiebedarfsausweis vor. Dieser ist gültig bis 25.5.2035. Endenergiebedarf beträgt 103.95 kwh/(m²*a). Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Fernwärme. Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 1999. Die Energieeffizienzklasse ist D. GELDWÄSCHE: Als Immobilienmaklerunternehmen ist die von Poll Immobilien GmbH nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 11 Abs. 1, 2 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen, bzw. sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages besteht. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 Abs. 4 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) – beispielsweise mittels einer Kopie. Bei einer juristischen Person benötigen wir eine Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss. Als unser Vertragspartner haben Sie auch eine Mitwirkungspflicht nach § 11 Abs. 6 GwG. HAFTUNG: Wir weisen darauf hin, dass die von uns weitergegebenen Objektinformationen, Unterlagen, Pläne etc. vom Verkäufer bzw. Vermieter stammen. Eine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben übernehmen wir daher nicht. Es obliegt daher unseren Kunden, die darin enthaltenen Objektinformationen und Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Alle Immobilienangebote sind freibleibend und vorbehaltlich Irrtümer, Zwischenverkauf- und Vermietung oder sonstiger Zwischenverwertung. UNSER SERVICE FÜR SIE ALS EIGENTÜMER: Planen Sie den Verkauf oder die Vermietung Ihrer Immobilie, so ist es für Sie wichtig, deren Marktwert zu kennen. Lassen Sie kostenfrei und unverbindlich den aktuellen Wert Ihrer Immobilie professionell durch einen unserer Immobilienspezialisten einschätzen. Unser bundesweites und internationales