**Renovierte Wohnung mit großzügigen Außenbereichen und Weitblick: Modernes Wohnambiente genießen!**

Die Etagenwohnung überzeugt durch eine umfangreiche Renovierung, die 2023 abgeschlossen wurde. Mit einer Wohnfläche von etwa 113,49 m² und einer durchdachten Raumaufteilung bietet die Immobilie vier Zimmer, darunter zwei Schlafzimmer, ein Badezimmer sowie ein separates Gäste-WC. Ergänzt wird das Raumangebot durch zwei großzügige Außenbereiche auf beiden Seiten der Wohnung, die jeweils eine Fläche von etwa 35 m² aufweisen. So genießen Sie den ganzen Tag Sonne und einen herrlichen Ausblick ins Ahrtal, während die Rückseite an einen Garten und Wald grenzt, der ausschließlich von den zukünftigen Bewohnern genutzt werden kann. **Ausstattung und Modernisierungen:** Im Rahmen der umfassenden Renovierung im Jahr 2023 wurde die Wohnung technisch und optisch auf einen gehobenen Standard gebracht. Im Einzelnen wurden folgende Maßnahmen durchgeführt: - Austausch sämtlicher Fenster: Dreifachverglasung mit integrierter Belüftung (ausgenommen Gästezimmer) - Teilweise elektrische Außenjalousien - Hochwertige Parkettböden in Eiche natur, geölt, im offen gestalteten Wohn- und Esszimmer, in der Diele sowie im Badezimmer und Gäste-WC - Komplettsanierung des Badezimmers und des Gäste-WCs - Neue Einbauküche im Wert von 15.000 Euro, inklusive moderner Elektrogeräte - Erneuerung der Steckdosen, Lichtschalter sowie des FI-Schalters - Austausch von Heizkörpern im Wohn- und Esszimmer, Schlafzimmer und Badezimmer **Gebäudeeigenschaften:** Die Wohnung befindet sich in einem sehr gepflegten Gebäude aus dem Baujahr ca. 1979 mit insgesamt sechs Wohneinheiten, das in Splitlevel-Bauweise errichtet wurde. Die Gasheizung des Hauses (Baujahr 2003) wurde 2020 generalüberholt. Den Aufzug erhielt ebenfalls 2020 eine Generalüberholung. **Weitere Merkmale:** Zum Angebot gehört eine PKW-Garage, die mit erworben werden kann. Die attraktive Kombination aus großzügiger Wohnfläche, gut durchdachter Raumaufteilung und hochwertiger Ausstattung macht diese Wohnung zu einem Ort zum

Wohnung überzeugt durch General-Renovierung in 2023: # Austausch Fenster # Alle Räume Dreifachverglasung mit integrierter Belüftung (ausgenommen Gästezimmer) # Außenjalousien teilweise elektrisch # Böden im Wohn- & Eßzimmer, Diele, Bäder mit hochwertigem Parkettboden in Eiche natur - geölt # Bad und Gäste-WC komplett # Hochwertige Einbaucküche inkl. E-Geräte # Steckdosen, Lichtschalter inkl. FI-Schalter erneuert # Heizkörper im Wohn- & Eßzimmer, Schlafzimmer und Bad Aber es gibt noch mehr gute Gründe: - Hell & Freundlich - Sonne den ganzen Tag - Herrlicher Ausblick ins Grüne - Großzügige Außenbereiche je ca. 35m² Fläche auf beiden Wohnungsseiten - Rückseite großer Garten / Wald zur exklusiven Nutzung - Wintergarten aus 1992 - teilweise elektrische Markise - schöne, besondere Raumaufteilung - Tageslicht-Bad - Renovierung Gästezimmer in 2018 sowie Austausch Wohnungseingangstür - PKW-Garage Haus: - Gepflegtes Gebäude - 6 Wohneinheiten im Gebäude - Splitlevel-Bauweise - Gasheizung BJ 2003; Generalüberholung 2020 - Dachsanierung ca. 2018 - Aufzug; Generalüberholung 2020

Es liegt ein Energieverbrauchsausweis vor. Dieser ist gültig bis 16.9.2028. Endenergieverbrauch beträgt 179.20 kwh/(m²*a). Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Erdgas leicht. Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 1979. Die Energieeffizienzklasse ist F. GELDWÄSCHE: Als Immobilienmaklerunternehmen ist die von Poll Immobilien GmbH nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 11 Abs. 1, 2 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen, bzw. sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages besteht. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 Abs. 4 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) – beispielsweise mittels einer Kopie. Bei einer juristischen Person benötigen wir eine Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss. Als unser Vertragspartner haben Sie auch eine Mitwirkungspflicht nach § 11 Abs. 6 GwG. HAFTUNG: Wir weisen darauf hin, dass die von uns weitergegebenen Objektinformationen, Unterlagen, Pläne etc. vom Verkäufer bzw. Vermieter stammen. Eine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben übernehmen wir daher nicht. Es obliegt daher unseren Kunden, die darin enthaltenen Objektinformationen und Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Alle Immobilienangebote sind freibleibend und vorbehaltlich Irrtümer, Zwischenverkauf- und Vermietung oder sonstiger Zwischenverwertung. UNSER SERVICE FÜR SIE ALS EIGENTÜMER: Planen Sie den Verkauf oder die Vermietung Ihrer Immobilie, so ist es für Sie wichtig, deren Marktwert zu kennen. Lassen Sie kostenfrei und unverbindlich den aktuellen Wert Ihrer Immobilie professionell durch einen unserer Immobilienspezialisten einschätzen. Unser bundesweites und