Charme der Belle Époque trifft modernes und großzügiges Wohnerlebnis

**Repräsentative Stadtvilla mit 1907 Charme – Großzügiges Zweifamilienhaus mit vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten** Nach erfolgreicher Registrierung erhalten Sie umgehend Ihre Zugangsdaten & können in aller Ruhe die 360°-Tour genießen. Diese beeindruckende Stadtvilla aus dem Jahr 1907 vereint historischen Charme mit zeitgemäßem Wohnkomfort und bietet auf ca. 201 m² Wohnfläche vielfältige Entfaltungsmöglichkeiten. Das Zweifamilienhaus steht auf einem ca. 653 m² großen Grundstück in attraktiver Wohnlage und eignet sich sowohl für die großzügige Nutzung als Einfamilienhaus als auch für die Aufteilung in zwei separate Wohneinheiten. Beim Betreten des Hauses empfängt Sie ein durchdachtes Raumkonzept: Insgesamt stehen Ihnen neun Zimmer zur Verfügung, die individuelle Nutzung als Wohn-, Schlaf-, Arbeits- oder Gästezimmer ermöglichen. Der großzügige Wohnbereich zeichnet sich durch Marmor- und Granitböden aus und schafft eine gehobene Wohnatmosphäre. Ein Kaminanschluss ist vorbereitet und bietet Potenzial für gemütliche Stunden. Die Küche im Erdgeschoss ist mit einer modernen Einbauküche ausgestattet und erfüllt auch anspruchsvolle kulinarische Wünsche. Ein Wannenbad auf dieser Ebene sorgt ebenso für Komfort wie das moderne Gäste-WC. Zwei Zimmer im Erdgeschoss verfügen über eine Be- und Entlüftungsanlage. Für angenehme Ruhe sorgen an der Straßenseite installierte Schallschutzfenster. Auch bei den Außenanlagen setzt die Immobilie Maßstäbe: Der pflegeleichte Garten ist nach Südwesten ausgerichtet und bietet sowohl eine große Terrasse im Garten als auch eine überdachte Terrasse, die 2022 modernisiert wurde. Darüber hinaus lädt eine Dachterrasse zu sonnigen Stunden ein. Die PV-Anlage erhöht die Energieeffizienz, und eine Wallbox steht für das Laden von Elektrofahrzeugen bereit. Das Haus bietet vielfältige Abstell- und Parkmöglichkeiten: Drei Garagen sowie ein Carport mit elektrischem Tor, welches 2012 eingebaut wurde, stehen Ihnen zur Verfügung. Ein Vollkeller sorgt für

- Garten in Südwestausrichtung - Wallbox - PV-Anlage - Terrasse im Garten - Terrasse mit Überdachung - Dachterrasse - Drei Garagen & Carport mit elektr. Tor - Marmor- u. Granitböden - Kamin mögl. - Spitzboden als Ausbaureserve - Teilbar in zwei separate Wohneinheiten - Modernes Gäste-WC - Vollkeller - Moderne Einbauküche (teilw. offen) - Wannenbad EG - Schallschutzfenster zur Straße - Be- und Entlüftung in zwei EG Zimmern - Teilw. Außenjalousien

Es liegt ein Energiebedarfsausweis vor. Dieser ist gültig bis 17.6.2034. Endenergiebedarf beträgt 311.87 kwh/(m²*a). Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Flüssiggas. Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 1907. Die Energieeffizienzklasse ist H. GELDWÄSCHE: Als Immobilienmaklerunternehmen ist die von Poll Immobilien GmbH nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 11 Abs. 1, 2 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen, bzw. sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages besteht. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 Abs. 4 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) – beispielsweise mittels einer Kopie. Bei einer juristischen Person benötigen wir eine Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss. Als unser Vertragspartner haben Sie auch eine Mitwirkungspflicht nach § 11 Abs. 6 GwG. HAFTUNG: Wir weisen darauf hin, dass die von uns weitergegebenen Objektinformationen, Unterlagen, Pläne etc. vom Verkäufer bzw. Vermieter stammen. Eine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben übernehmen wir daher nicht. Es obliegt daher unseren Kunden, die darin enthaltenen Objektinformationen und Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Alle Immobilienangebote sind freibleibend und vorbehaltlich Irrtümer, Zwischenverkauf- und Vermietung oder sonstiger Zwischenverwertung. UNSER SERVICE FÜR SIE ALS EIGENTÜMER: Planen Sie den Verkauf oder die Vermietung Ihrer Immobilie, so ist es für Sie wichtig, deren Marktwert zu kennen. Lassen Sie kostenfrei und unverbindlich den aktuellen Wert Ihrer Immobilie professionell durch einen unserer Immobilienspezialisten einschätzen. Unser bundesweites und internationales