Zuhause ankommen – Ein Rückzugsort von zeitloser Qualität

Dieses außergewöhnlich gepflegte Einfamilienhaus am grünen Ortsrand von Kimratshofen erfüllt höchste Ansprüche an Lebensqualität, Stil und nachhaltige Bauweise. Es liegt in absoluter Ruhelage am Ende einer Sackgasse – ein Ort, an dem Kinder unbeschwert spielen können und Erwachsene tief durchatmen. Links und rechts fließen weite Wiesen in sanft geschwungenem Grün am Grundstück entlang und verleihen dem Anwesen eine wohltuende Offenheit. Bereits beim Betreten des Hauses empfängt Sie ein wohltuendes Raumgefühl: Licht, Luft und Holz in perfekter Harmonie. Das ökologische Architektenhaus wurde mit viel Gespür für Details gestaltet und in den vergangenen Jahren mit großer Sorgfalt instand gehalten. Der Zustand ist nahezu neuwertig – jedes Bauteil, jeder Bodenbelag, jede Fuge spricht von Qualität und einem verantwortungsvollen Umgang mit dem Gebäude. Das Zentrum des Hauses bildet ein großzügig gestalteter Wohn-, Ess- und Kochbereich mit einem voll integrierten Wintergarten. Durch die raumhohen Fenster und die offene Holzdecke flutet Tageslicht den Raum und schafft eine besondere Atmosphäre – lebendig und warm zugleich. Der hochwertige Kaminofen verleiht den Wohnbereichen an kühleren Tagen nicht nur wohlige Wärme, sondern auch ein Gefühl von Geborgenheit. Die geschützte Südwest-Terrasse ist ein echtes Highlight: Sie eröffnet einen fließenden Übergang zwischen drinnen und draußen und lädt ein, die Natur in jeder Jahreszeit zu erleben. Ob sonniges Frühstück auf der Ostseite oder lange Abende unter dem Sternenhimmel – dieses Haus bietet stets den passenden Ort. Im Dachgeschoss erwarten Sie helle Schlaf- und Arbeitsräume mit offenem Sichtgebälk, ein durchdachtes Bad mit Doppelwaschtischen und Eckwanne sowie ein hochwertiges Wohnambiente mit viel Liebe zum Detail. Auch im Untergeschoss setzt sich die durchdachte Gestaltung fort: mit vollwertigen Arbeits- oder Praxisräumen, eigenem Eingang und separatem Sanitärbereich – perfekt für Berufstätige oder zur Nutzung als

Bauweise & Materialien -Architektenhaus in ökologischer Holzständerbauweise mit atmungsaktiver Fassade - Holzfaser-Vollwärmeschutz mit zusätzlichem Elektrosmog-Abschirmgewebe - Netzfreischalter in allen Wohn- und Schlafbereichen - Abgeschirmte Elektroleitungen im gesamten Gebäude - Energieeffizienz & Haustechnik - Luft-Wasser-Wärmepumpe in Kombination mit kontrollierter Be- und Entlüftung mit Wärmerückgewinnung - Fußbodenheizung in allen Wohnbereichen - Autarke Luftzufuhr für Kaminbetrieb über Schiedel Absolut LAS-Kamin mit Leda-Luc Unterdruckwächter - Energiebedarf laut Ausweis: nur 14,4 kWh/m²a (Effizienzklasse A+) Fenster & Beschattung - Holz-Aluminium-Fenster mit 3-fach-Verglasung - Elektrisch steuerbare Außenjalousien und Markisen mit zentralem Touchpanel Oberflächen & Ausstattung - Massivholzdielen aus geölter Eiche - Italienischer Antik-Marmor in ausgewählten Bereichen - Bio-Streichputz mit mineralischer Wandfarbe für ein gesundes Raumklima - Hochwertige Einbauleuchten und durchdachte Elektroinstallationen Außenanlagen & Garage - Zwei Terrassen mit Natursteinplatten (Südost- und Südwest-Ausrichtung) - Wintergarten mit flexibler Verglasung – nutzbar bei jeder Witterung - Eingewachsener, uneinsehbarer Garten mit Mähroboter - Große Doppelgarage mit zusätzlichem Stauraum im Dachgeschoss und direkter Zufahrt in den Garten - ein zusätzlicher Außenstellplatz Erdgeschoss - Repräsentativer, offener Eingangsbereich mit viel Licht und Höhe - Großzügiger Wohn-Ess-Kochbereich mit Übergang in den lichtdurchfluteten Wintergarten - Schwedenofen im Wohnzimmer für stimmungsvolle Wärme an kühlen Tagen - Maßgefertigte Einbauküche mit hochwertigen Elektrogeräten - Gästezimmer oder Büro mit ruhiger Ausrichtung - Separates, stilvoll ausgestattetes Gäste-Duschbad - Südwestterrasse mit Blick ins Grüne, teilweise überdacht durch den Wintergarten - Polygonal verlegter Naturstein im Außenbereich Dachgeschoss - Großes, ruhiges Elternschlafzimmer mit hochwertigem

Es liegt ein Energiebedarfsausweis vor. Dieser ist gültig bis 2.11.2033. Endenergiebedarf beträgt 14.40 kwh/(m²*a). Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Strom. Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 2013. Die Energieeffizienzklasse ist A+. GELDWÄSCHE: Als Immobilienmaklerunternehmen ist die von Poll Immobilien GmbH nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 11 Abs. 1, 2 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen, bzw. sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages besteht. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 Abs. 4 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) – beispielsweise mittels einer Kopie. Bei einer juristischen Person benötigen wir eine Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss. Als unser Vertragspartner haben Sie auch eine Mitwirkungspflicht nach § 11 Abs. 6 GwG. HAFTUNG: Wir weisen darauf hin, dass die von uns weitergegebenen Objektinformationen, Unterlagen, Pläne etc. vom Verkäufer bzw. Vermieter stammen. Eine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben übernehmen wir daher nicht. Es obliegt daher unseren Kunden, die darin enthaltenen Objektinformationen und Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Alle Immobilienangebote sind freibleibend und vorbehaltlich Irrtümer, Zwischenverkauf- und Vermietung oder sonstiger Zwischenverwertung. UNSER SERVICE FÜR SIE ALS EIGENTÜMER: Planen Sie den Verkauf oder die Vermietung Ihrer Immobilie, so ist es für Sie wichtig, deren Marktwert zu kennen. Lassen Sie kostenfrei und unverbindlich den aktuellen Wert Ihrer Immobilie professionell durch einen unserer Immobilienspezialisten einschätzen. Unser bundesweites und internationales Netzwerk