Sanierte Stadtvilla mit Charakter – Ein besonderes Haus mit vielen Möglichkeiten

Schon beim ersten Blick wird deutlich, dass diese freistehende Stadtvilla mehr ist als nur Wohnraum. Die komplett sanierte Immobilie aus dem Jahr 1910 verbindet architektonischen Charakter der Jahrhundertwende mit einer heutigen, vielseitigen Nutzbarkeit und richtet sich an Menschen, die Wert auf Substanz, Flexibilität und eine zentrale Lage legen. Auf einem kompakten Grundstück mitten in Rheinbach eröffnet sich ein außergewöhnliches Nutzungsspektrum – vom großzügigen Einfamilienhaus über Mehrfamilien-Wohnen bis hin zur attraktiven Kapitalanlage. Die Villa verfügt über drei abgeschlossene Wohneinheiten mit insgesamt ca. 241 m² Wohnfläche, erschlossen über ein zentrales Treppenhaus. Erd- und Obergeschoss sind grundrissgleich und bieten jeweils ca. 83,5 m². Im Erdgeschoss überzeugt ein klar strukturierter Grundriss mit Wohnzimmer, großzügiger Wohn-/Essküche, weiterem Wohn- oder Schlafraum sowie einem außergewöhnlich gestalteten Tageslichtbad mit freistehender Wanne, Eckdusche, Bidet und WC. Ein separater Zugang führt direkt in den Außenbereich. Das Obergeschoss wird derzeit zusammen mit dem Erdgeschoss genutzt, lässt sich jedoch ohne Weiteres wieder als eigenständige Wohnung herstellen und verfügt zusätzlich über einen Balkon. Die Wohnung im Mansardgeschoss bietet ca. 74 m² Wohnfläche mit zwei gut geschnittenen Räumen, einer geräumigen Wohnküche, Tageslichtbad sowie französischem Balkon. Ein zusätzlicher Nischenraum und der Zugang zum Speicher sorgen für praktischen Stauraum. Der vollständig ausgebaute und überwiegend beheizte Keller ergänzt das Angebot um ca. 83,5 m² Nutzfläche mit Wasch- und Heizungsraum, weiterem Duschbad, Wellnessbereich mit Sauna sowie Hobbyraum. Auch von hier besteht ein direkter Zugang ins Freie. Der Außenbereich ist gut durchdacht angelegt und pflegeleicht gestaltet. Zwei Freisitze, Garten- und Abfallhäuschen sowie beleuchtete Wege schaffen eine angenehme Atmosphäre. Drei Garagen runden dieses seltene Angebot in zentraler Stadtlage ab.

Die Ausstattung dieser Stadtvilla spiegelt den hohen Anspruch wider, historische Bausubstanz mit zeitgemäßem Wohnkomfort zu verbinden. Das Gebäude ist massiv errichtet, voll unterkellert und dreigeschossig; die Kellerdecke besteht aus Beton, die Geschossdecken aus Holzbalkenlagen. Charakterprägend sind das vollständig sanierte Mansarddach mit Schmuckgiebel, die rot lasierte Tonziegeleindeckung mit zeitgemäßer Wärmedämmung, Ziererker, Balkone sowie die drei Garagen in Reihenbauweise. Im Innenbereich wurden zahlreiche originale Details bewahrt und fachgerecht aufgearbeitet. So sind die historischen Steinzeugböden im Treppenhaus erhalten geblieben, ebenso das Holztreppenhaus, dessen Treppe sorgfältig freigelegt und restauriert wurde. In den beiden großen Wohnungen prägen hochwertige, thermisch behandelte Holzdielen die Wohn- und Schlafräume, ergänzt durch geflieste Flure und Bäder. Im Dachgeschoss finden sich Fliesen in Küche und Flur, Laminat in den Wohnräumen sowie ein hell gefliestes Bad. Die Wände sind überwiegend farblich akzentuiert gestrichen, Bäder raumhoch gefliest, wobei das Bad im Erdgeschoss mit exklusiven spanischen Fliesen ausgestattet ist. Besonderes Augenmerk wurde auf Türen und Fenster gelegt. Die 2024 renovierte massive Hauseingangstür aus dunklem Holz verfügt über Oberlichter, Drei-Punkt-Verriegelung und integrierte Briefkästen. Maßgefertigte Innentüren in Erd- und Obergeschoss aus weiß lackiertem Kiefernholz unterstreichen die handwerkliche Qualität, während im Dachgeschoss honigbraune Holztüren verbaut sind. Die Fenster wurden überwiegend durch doppelt verglaste Kunststofffenster von Schüco ersetzt; im Erdgeschoss ergänzt durch elektrische Rollläden. Im Treppenhaus blieb die originale Buntglas-Bleiverglasung mit Schließmechanismus erhalten. Die Haustechnik umfasst zwei Gaszentralheizungen mit getrennten Versorgungskreisen, moderne Sanitärinstallationen, Glasfaseranschluss sowie zahlreiche hochwertige Details im Innen- und Außenbereich.

Es liegt ein Energieverbrauchsausweis vor. Dieser ist gültig bis 26.1.2036. Endenergieverbrauch beträgt 127.85 kwh/(m²*a). Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Gas. Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 1910. Die Energieeffizienzklasse ist D. Die Immobilie ist derzeit teilvermietet. Die Wohnung im Dachgeschoss ist seit dem 01.06.2022 an einen zuverlässigen Einzelmieter vermietet. Die aktuelle Nettokaltmiete beträgt 630 € monatlich (7.560 € p. a.) inklusive Einbauküche. Unter Berücksichtigung der Lage und des Objektzustands wäre wertermittlungstechnisch eine Nettokaltmiete von ca. 9,57 €/m² bzw. rund 708 € monatlich marktgerecht ansetzbar. Eine Mieterhöhung wurde bislang nicht vorgenommen. Die drei Garagen werden derzeit vom Eigentümer selbst genutzt und sind aktuell nicht vermietet. Ein persönlicher Eindruck vor Ort vermittelt erfahrungsgemäß mehr als jede Beschreibung. Unabhängig von Ihrer endgültigen Entscheidungsfindung laden wir Sie daher herzlich zu einer unverbindlichen Innenbesichtigung ein. Besichtigungen erfolgen ausschließlich in Abstimmung mit unserem Büro, da wir dem Eigentümer eine strukturierte, transparente und unserem Qualitätsanspruch entsprechende Verkaufsabwicklung zugesichert haben. Die Käuferprovision für den erfolgreichen Nachweis bzw. die Vermittlung beträgt 3,57 % des Kaufpreises inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer und ist mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages verdient und fällig. Mit dem Verkäufer besteht ein provisionspflichtiger Maklervertrag in gleicher Höhe. Alle Angaben in diesem Exposé beruhen auf Informationen des Eigentümers. Für deren Richtigkeit und Vollständigkeit übernehmen wir keine Gewähr. Dieses Exposé ist ausschließlich für Sie persönlich bestimmt. Eine Weitergabe an Dritte bedarf unserer vorherigen schriftlichen Zustimmung und berührt nicht unseren Provisionsanspruch bei Zustandekommen eines Vertrages. Sämtliche Gespräche sind über unser Büro zu führen. Zwischenverkauf bzw. Zwischenvermietung