**Flair & Komfort – Historischer Charme im modernen Fachwerkhaus**

Dieses freistehende Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von ca. 122 m² befindet sich auf einem großzügigen Grundstück von etwa 926 m². Das Objekt, ursprünglich 1993 errichtet und durch einen historischen Fachwerkbestand aus dem Jahr 1846 charmant ergänzt, besticht durch eine gelungene Verbindung aus traditioneller Baukunst und zeitgemäßer Ausstattung. Die Raumaufteilung ist durchdacht und richtet sich sowohl an Paare als auch an Familien, die ein großzügiges Wohnkonzept bevorzugen. Insgesamt bietet das Haus vier Zimmer, darunter drei Schlafzimmer mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten sowie zwei Badezimmer. Besonders hervorzuheben ist das barrierefrei gestaltete Badezimmer im Erdgeschoss, das sich auch für Rollstuhlfahrer eignet. Das WC im Obergeschoss wurde kürzlich erneuert. Der ausgebaute Spitzboden erweitert das Raumangebot zusätzlich und eignet sich ideal als Arbeits- oder Hobbybereich. Herzstück des Hauses ist der großzügige Wohn- und Essbereich, von dem aus die überdachte Terrasse zugänglich ist – ideal für gemütliche Stunden im Freien, unabhängig vom Wetter. Die zweite Terrasse lässt sich direkt über die Küche erreichen und bietet einen sonnigen Platz für Mahlzeiten im Freien oder entspannte Nachmittage im Garten. Die charmanten Sprossenfenster mit funktionalen Holzklappläden und die massiven Außenwände sorgen für ein angenehmes Raumklima, während ein Kamin an kühleren Tagen zusätzliche Behaglichkeit bietet. Die Einbauküche ist im Kaufpreis enthalten und mit einem Kühlschrank aus dem Jahr 2022 ausgestattet. Elektrische Anschlüsse für eine Sauna sind bereits vorbereitet und bieten Potenzial für individuelle Wellnessgestaltung. Für maximalen Wohnkomfort sorgt ein Treppenlift, der den Zugang zwischen den Etagen erleichtert. Im Außenbereich erwarten Sie zahlreiche Extras: Eine Garage mit elektrischem Tor, ein Carport sowie ein zusätzlicher Stellplatz bieten insgesamt Platz für bis zu fünf Fahrzeuge. Neben dem Hauptgeräteschuppen mit zusätzlichem Stauraum im

Außen / Garten: -Original Fachwerk von 1846 - massive Außenwände - Teich vorhanden, neues Material vorhanden - 2 Terrassen, eine davon überdacht - Garage + Carport + Stellplatz (insgesamt Platz für 5 Fahrzeuge) - Garagentor elektrisch - Garage, Carport, Geräteschuppen mit zusätzlichem Boden als Stauraum - Werkbänke, Werkzeug, Gartengeräte etc. sind inkl. -Sprossenfenster mit Holzklappläden (voll funktionsfähig) -2. Geräteschuppen im hinteren Teil des Grundstücks -Holzunterstände für Brennholz (mit Ziegeln überdacht) Haus innen: -Spitzboden ausgebaut -2 Bäder davon ist das Bad im EG rollstuhlgerecht, WC OG ist neu -Treppenlift vorhanden -elektrische Anschlüsse für eine Sauna sind vorhanden -EBK vorhanden, Kühlschrank 2022 neu Energie / Wasser: -Balkonkraftwerk 2024 installiert -Kamin vorhanden und abgenommen -Zisterne für Regenwasser 7000l davon wird WC und Garten gespeist -Solarthermie -Brennwerttherme von 2011 -Verkabelung für Wallbox vorhanden -ein Angebot für eine Solaranlage aus 2024 liegt vor über 16.000€

Es liegt ein Energieverbrauchsausweis vor. Dieser ist gültig bis 13.8.2035. Endenergieverbrauch beträgt 137.40 kwh/(m²*a). Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Gas. Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 1993. Die Energieeffizienzklasse ist E. GELDWÄSCHE: Als Immobilienmaklerunternehmen ist die von Poll Immobilien GmbH nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 11 Abs. 1, 2 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen, bzw. sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages besteht. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 Abs. 4 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) – beispielsweise mittels einer Kopie. Bei einer juristischen Person benötigen wir eine Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss. Als unser Vertragspartner haben Sie auch eine Mitwirkungspflicht nach § 11 Abs. 6 GwG. HAFTUNG: Wir weisen darauf hin, dass die von uns weitergegebenen Objektinformationen, Unterlagen, Pläne etc. vom Verkäufer bzw. Vermieter stammen. Eine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben übernehmen wir daher nicht. Es obliegt daher unseren Kunden, die darin enthaltenen Objektinformationen und Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Alle Immobilienangebote sind freibleibend und vorbehaltlich Irrtümer, Zwischenverkauf- und Vermietung oder sonstiger Zwischenverwertung. UNSER SERVICE FÜR SIE ALS EIGENTÜMER: Planen Sie den Verkauf oder die Vermietung Ihrer Immobilie, so ist es für Sie wichtig, deren Marktwert zu kennen. Lassen Sie kostenfrei und unverbindlich den aktuellen Wert Ihrer Immobilie professionell durch einen unserer Immobilienspezialisten einschätzen. Unser bundesweites und internationales