Villa der klassischen Moderne mit drei Einheiten und vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten

Die großzügige Villa aus dem Jahr 1938 wurde in massiver Bauweise errichtet und bietet Ihnen eine Fläche von ca. 450 m². Drei Ebenen / Wohneinheiten bieten vielfältige Nutzungsmöglichkeiten: eine Kombination von Wohnen und Arbeiten, generationenübergreifendes Wohnen oder separates Wohnen. Das Objekt befindet sich in einer Allee mit Villen aus den 1930er Jahren an einem kleinen Park in einem Stadtviertel mit umfassender Infrastruktur (zahlreiche Kindergärten, alle Schultypen, Supermärkte, Arztpraxen / Apotheken, Diakonie vor Ort, Cafés, Bio-Abo aus dem Windrather Tal, Hofläden) und sehr guter Anbindung an Düsseldorf. Die Architektur der Villa stammt aus der Zeit der klassischen Moderne und des Bauhauses. Die Bausubstanz ist solide und durch die Erweiterung der Grundfläche, den Ausbau zu einem offenen Wohnkonzept, Modernisierungen und Sanierungen präsentiert sich das Gebäude heute in einem zeitgemäßen Zustand mit gehobener Ausstattungsqualität. Kontinuierliche Maßnahmen zur Modernisierung wurden in den Intervallen 1980- 1984, 1999- 2000 zwischen 2007- 2012 und aktuell 2023/24 getätigt. 2007 war bereits ein Energiegutachten in Auftrag gegeben worden. Im Anschluss wurden u.a.: das Dach umfassend erneuert und zugehörige Dachgauben ausgetauscht, eine moderne Gasbrennwertherme installiert und die Kellerdecke isoliert. Alle Fenster wurden hochwertig erneuert (Schüco, 2-fach + 3-fachverglast). Vorhandene Flachdächer wurden saniert und isoliert. Eingelassene Rollladenkästen im EG wurden isoliert und die Rollläden mit maximalem Dämmwert (ROKA Rollpanzer aus Aluminium) erneuert. Eine Sanierung der Oberflächen erfolgte ebenfalls. Hier wurde das Augenmerk auf eine nachhaltige Wahl von hochwertigen Materialen gelegt. Auf allen Ebenen befindet sich beispielsweise ein hochwertiges (2cm) Echtholz- Parkett - französische Eiche - schwimmend verlegt. Die Lage der Immobilie ist optimal, sowohl regional als auch überregional gut angebunden. Insgesamt bietet diese Villa mit ihren

Derzeit wird das Erdgeschoss mit seinen ca. 160 m² als Arbeits- und Wohnbereich durch den Eigentümer genutzt. Das Entree bietet einen schönen Kamin und erschließt die weiteren Räumlichkeiten. Der Anbau ist großzügig und offen gestaltet, sorgt für ein Wohngefühl der besonderen Art, welches seinesgleichen sucht. Der (überwiegend immergrüne) Garten ist hier zu allen Seiten hin präsent. Eine Nutzung des Erdgeschosses als Wohnung mit offenem Wohn-/Essbereich und zwei abgeschlossenen Schlafzimmern ist sofort und unproblematisch umzusetzen, da eine Küche sowie ein Badezimmer plus Gäste-WC inkl. Dusch- und Wannenbad vorhanden sind. Die aktuelle Büronutzung macht keinen Rückbau etwaiger Büroausstattungen erforderlich. Das erste Obergeschoss ist derzeit als abgeschlossener Wohn- und Schlafbereich der Eigentümer selbstgenutzt. Hier bieten sich Ihnen ca. 120 m² Wohnfläche mit Flur und offener Küche und drei abgeschlossenen Zimmern (davon zwei Schlafzimmer). Das helle Wohnzimmer mit knapp 38 m² verfügt (neben einem Balkon) über einen Zugang zur Sonnenterrasse. Diese ist noch einmal circa 55 m² groß. Balkon und Terrasse sind mit hochwertigen Bankirai-Dielen ausgelegt. Auf der dritten Ebene befindet sich im Dachgeschoss eine weitere Wohneinheit von 70 m² mit Flur, offener Küche, einem sehr hübschen Wohn/Essbereich sowie zwei kleineren abgeschlossenen Zimmern. Ein eigener Sonnenbalkon (Loggia) mit zwei Stauraum-Kammern bietet auch hier die Möglichkeit zum Entspannen und Sonne genießen! Das Haus befindet sich auf einem etwa 1.011 m² großen Grundstück. Der Außenbereich folgt dem Konzept des englischen Landschaftsgartens. So befinden sich drei Mammutbäume auf dem Grundstück, u.a. ergänzt durch Rhododendron und Bambus. Geometrisch angelegte Wege aus hochwertigen großen Granit-Wacken erschließen eine in den Garten eingepasste Teichanlage mit Holzterrasse (und Bali-Gefühl ...). Ein weiterer Pfad führt Sie um das gesamte Haus und zum Seitenzugang – praktisch für die Pflege der grünen

Es liegt ein Energieverbrauchsausweis vor. Dieser ist gültig bis 4.2.2035. Endenergieverbrauch beträgt 116.50 kwh/(m²*a). Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Gas. Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 1938. Die Energieeffizienzklasse ist D. Das Baujahr des Objekts ist 1938. Es liegt ein Energieverbrauchsausweis für die Jahre 2022, 2023 und 2024 mit aktuellen Klimadaten vor. Die Energieeffizienzklasse ist D bei 116,5 kWh. Energieträger der Heizung ist Gas (BUDERUS Gasbrennwerttherme). ___________________________________________________________________________ GELDWÄSCHE: Als Immobilienmaklerunternehmen ist die von Poll Immobilien GmbH nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 11 Abs. 1, 2 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen, bzw. sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages besteht. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 Abs. 4 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) – beispielsweise mittels einer Kopie. Bei einer juristischen Person benötigen wir eine Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss. Als unser Vertragspartner haben Sie auch eine Mitwirkungspflicht nach § 11 Abs. 6 GwG. HAFTUNG: Wir weisen darauf hin, dass die von uns weitergegebenen Objektinformationen, Unterlagen, Pläne etc. vom Verkäufer bzw. Vermieter stammen. Eine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben übernehmen wir daher nicht. Es obliegt daher unseren Kunden, die darin enthaltenen Objektinformationen und Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Alle Immobilienangebote sind freibleibend und vorbehaltlich Irrtümer, Zwischenverkauf- und Vermietung oder sonstiger Zwischenverwertung. UNSER SERVICE FÜR