Mehr Raum für Ideen – Wohnen, Arbeiten und Gestalten in bester Lage

In zentraler Lage von Baden-Baden erwartet Sie dieses vielseitige Wohn- und Geschäftshaus – eine seltene Gelegenheit für Eigennutzer, Kapitalanleger oder Freiberufler. Das Haupthaus stammt aus dem Jahr 1929, wurde 1970 erweitert und fortlaufend modernisiert. Auf einem Grundstück von ca. 269 m² bietet es eine Wohnfläche von rund 162 m², eine im Erdgeschoss vermietete Praxisfläche von etwa 93 m² sowie zusätzliche ca. 53 m² Nutzfläche im Keller. Die Praxis ist seit 2021 unbefristet vermietet und überzeugt mit moderner Ausstattung und drei separaten Eingängen. Sie umfasst drei Behandlungsräume, Empfang, Wartebereich sowie Sanitäranlagen. Auch ein Außenbereich steht zur Verfügung. Die ursprüngliche Nutzung als Lebensmittelgeschäft ist baulich noch erkennbar, wurde jedoch durch umfassende Modernisierung 2021 und energetische Maßnahmen 2024 zeitgemäß aufgewertet. Der Wohnbereich erstreckt sich über zwei Etagen und ist über einen separaten Zugang erreichbar. Mit 4,5 Zimmern – darunter ein Durchgangszimmer –, zwei Bädern sowie je einer Loggia bzw. einem Balkon pro Etage, bietet er viel Platz für individuelle Wohnideen. Ein Highlight ist die offene Empore im Dachgeschoss, die nicht zur Wohnfläche zählt, jedoch zusätzlichen Gestaltungsspielraum schafft. Bei Bedarf ist eine Teilung in zwei Wohneinheiten möglich – ideal für Mehrgenerationen oder eine Vermietung. Jede Etage verfügt über eine eigene Heizung (Bj. 1999/2012) und ein Bad. Der Wohnbereich ist solide, teils modernisierungsbedürftig und sofort beziehbar. Die Kellerräume bieten Stauraum oder Platz für Hobby. Zahlreiche Arbeiten wurden in den letzten Jahren durchgeführt: Elektrik und Dachgaube (2002), Fassade (2005), Dach inkl. Isolierung (2014), Eingangstür (2017), Veranda (2020) sowie Hofeinfahrt (2013). Fazit: Ein charmantes Anwesen mit Geschichte, Potenzial und stabiler Einnahmequelle.

Allgemeine Daten Grundstücksgröße: 269 m² Wohnfläche: ca. 162 m² Praxisfläche: ca. 93 m² Kellerfläche: ca. 53 m² Baujahr 1929, Erweiterung/Anbau 1970 Praxis Seit 2021 unbefristet vermietet Monatliche Kaltmiete: 847 € zzgl. 135 € Nebenkosten Drei getrennte Zugangsmöglichkeiten Drei Behandlungsräume, Empfang, Wartebereich, moderner Sanitärbereich Außenbereich zur Nutzung durch die Praxis Ursprünglich als Lebensmittelhandel errichtet Modernisierung 2021, energetische Maßnahmen 2024 Wohnung 4,5 Zimmer auf zwei Etagen (davon ein Durchgangszimmer) Jede Etage mit eigenem Bad und separater Heizung Loggia bzw. Balkon auf beiden Ebenen Empore im Dachgeschoss (nicht in Wohnfläche enthalten) Separater Zugang Aufteilung in zwei Wohneinheiten möglich Großzügige Kellerräume vorhanden Leerstehend, sofort beziehbar Solider Zustand, jedoch teilweise renovierungs- und sanierungsbedürftig Sanierungen und Modernisierungen Etagenheizung 1. OG 1999 Dachgaube & Elektrik 2002 Fassadensanierung 2005 Etagenheizung 2. OG 2012 Hofeinfahrt 2013 Dacheindeckung & Isolierung 2014 Eingangstür & teilweise Fenster 2017 Veranda 2020 Praxismodernisierung 2021 Dusche 2. OG 2022 Energetische Maßnahmen Praxis 2024 Besonderheiten Kombination aus stabil vermieteter Gewerbefläche und flexibel nutzbarem Wohnraum Historisches Gebäude mit modernisierten Bereichen Weiterhin Investitionsbedarf vorhanden – bietet Potenzial für individuelle Gestaltung und Wertsteigerung

Bei weiterem Interesse laden wir Sie gerne zu einer persönlichen Besichtigung vor Ort ein. Bitte legen Sie uns dazu eine aktuelle (vorläufige) Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank oder einen Kapitalnachweis vor. Diese Immobilie befindet sich im exklusiven Alleinauftrag von HUST Immobilien. Missbräuchliche Verwendung dieses Angebots in jedweder Form wird bei Bekanntwerden sofort mit allen Rechtsmitteln unterbunden. Kontaktaufnahmen zu den Eigentümern sind strengstens untersagt und werden ausdrücklich nicht gestattet.