M-Obermenzing - ruhig - zweite Reihe - Altbestand

Der vollunterkellerte Bungalow und die darin befindliche Einliegerwohnung sind ein Altbestandshaus aus dem Jahre 1967. Die Einliegerwohnung war bis vor kurzem bewohnt und ist nun frei. Die Immobilie ist bewohnbar aber in einem stark renovierungsbedürftigem Zustand. Das Grundstück in Hammerform in München-Obermenzing verfügt über eine Gesamtfläche von ca. 1.046 m² und liegt in einer sehr ruhigen Wohnstraße. Der Altbestand kann saniert werden oder alternativ eignet sich das Grundstück auch zur Neubebauung. Als Bebauung wären z.B. 2 Doppelhäuser bzw. 4 Doppelhaushälften oder auch ein Mehrfamilienhaus denkbar. Auf den Hammerstiel und die straßenseitige Garage entfallen ca. 110 m², so dass eine nahezu rechteckige Baufeldfläche von ca. 950 m² mit einer Breite von ca. 40 m und einer Tiefe von ca. 23 m zur Verfügung steht. Das Grundstück ist aktuell mit einem einstöckigen Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Keller bebaut. Beide Einheiten stehen leer. In der Lagekarte des Gutachterausschusses München ist das Grundstück in einer „Guten Lage“ (gelb) gelegen. Der Bodenrichtwert aus dem Jahr 2024 liegt bei einer vorausgesetzten WGFZ von 0,7 bei 3.500 Euro (2022: 3.900 Euro). Im Halbjahresbericht 2025 des Gutachterausschusses stellt dieser hierzu fest: „Auf Basis der noch relativ wenigen vorliegenden Auswertungen zeigt sich, dass die Preise für individuelle Wohnbaugrundstücke (durchschnittliche und gute Wohnlagen) im ersten Halbjahr 2025 im Mittel um rund 14 % unter den Bodenrichtwerten zum 01.01.2024 liegen.“ Dies ergäbe bei diesem Grundstück einen neuen, aktuellen BRW von 3.500 Euro -14% = ca. 3.000 Euro / m² bei 0,7 WGFZ. Das Grundstück ist nicht als Altlastenverdachtsfläche verzeichnet. Weitere Bodenbelastungen sind den Eigentümern nicht bekannt und es sind auf der Karte des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege auch keine Bodendenkmäler vermerkt. Im kommunalen Wärmeplan ist das Grundstück für eine Grundwasserwärmepumpe als geeignet eingezeichnet. Abteilung

UNVERBINDLICHE EINSCHÄTZUNG LBK - BERATUNGSSTELLE - Die Bebauung richtet sich nach §34 Baugesetzbuch. Ein Bebauungsplan existiert nicht und ist auch nicht in Aufstellung. Der Gebäudekörper muss sich mit den Außenmaßen einfügen ins Geviert. - Die Geschossigkeit ergibt sich aus dem Geviert und könnte evtl. E+1+D betragen. - Die Höhe ergibt sich ebenfalls aus dem Geviert. Soweit bei erster Betrachtung ersichtlich, gibt es noch kein drittes Vollgeschoss im Geviert, so dass es vermutlich zwei Vollgeschosse werden könnten. - Grundsätzlich wären verschiedene Ausführungen denkbar wie z.B. Doppelhäuser, Reihenhäuser oder auch ein Mehrfamilienhaus, sofern die notwendigen Stellplätze abgebildet werden können und auch alle sonstigen Verordnungen eingehalten werden. - Ob eine Tiefgarage zulässig wäre, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab und kann erst im Rahmen eines Verfahrens geprüft werden. Es gilt hierbei insbesondere die Stellplatzsatzung und den etwaigen Baumbestand zu betrachten. - Die Ausführung von Stellplätzen als Duplex wäre jedoch eher denkbar. - Abstandsflächen: vermutlich 1H ggf. unter Anwendung des „16m Privilegs“. - Es gilt die „Gemeindeverordnung für besondere Siedlungsgebiete“ (Erhaltung von Grünraum, Gartenstadtcharakter etc.) und unter anderem muss natürlich der Baumbestand geprüft werden. UNVERBINDLICHE EINSCHÄTZUNG ARCHITEKTURBÜRO Ergänzend zu den Auskünften der LBK haben wir noch ein renommiertes Architekturbüro um eine kurze Einschätzung der Bebaubarkeit aus deren Sicht gebeten: - Denkbar sind 2 Vollgeschosse mit Sattelflachdach oder 2 Vollgeschosse mit Flachdach - Staffelgeschoss (Penthouse) aufgrund der Abstandsflächen, da diese im zu betrachtenden Geviert als Referenz vorhanden sind - Als Abstandsflächen sind hier =H anzusetzen, da sich in der näheren Umgebung vorwiegend Gebäudeklasse 1 bis 3 befinden - Die Erschließung bzw. Parkplatzsituation ist je nach Nutzung mit 1 Parkplatz pro Wohnung anzusetzen, daher müsste bei einem Mehrfamilienhaus

Es liegt ein Energiebedarfsausweis vor. Dieser ist gültig bis 7.6.2035. Endenergiebedarf beträgt 181.00 kwh/(m²*a). Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Öl. Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 1967. Die Energieeffizienzklasse ist F.