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Haus vor dem Verkauf renovieren – Lohnt sich der Aufwand?

Viele Eigentümer:innen fragen sich, ob sie ihr Haus vor dem Verkauf noch renovieren sollen. Einerseits lässt sich damit ein höherer Verkaufspreis erzielen, andererseits sind die Renovierungsmaßnahmen mit Aufwand und Kosten verbunden. In diesem Artikel beschäftigen wir uns mit der Frage, wann die Renovierung eine sinnvolle Investition ist und wann nicht, und welche Faktoren bei der Entscheidung eine Rolle spielen.

Handwerker verputzt eine Wand
© amedeoemaj/AdobeStock
Handwerker verputzt eine Wand
© amedeoemaj/stock.adobe.com

In aller Kürze:

  • Eine Renovierung kann den Wert der Immobilie steigern und den Verkauf beschleunigen.
  • Ob sich eine Renovierung lohnt, ist auch von externen Faktoren abhängig z.B. von der Nachfrage am lokalen Immobilienmarkt, der Zielgruppe und der Verfügbarkeit von Handwerker:innen.
  • Vergleiche die Kosten der Renovierung mit dem zu erwartenden Wertgewinn beim Verkauf deines Hauses.

Vorteile und Nachteile einer Renovierung vor dem Verkauf

Es kann dir einige Vorteile auf dem Immobilienmarkt bringen, wenn dein Haus frisch renoviert ist. Es gibt aber auch einige Gründe, die dagegen sprechen, Renovierungsarbeiten durchzuführen. Im Folgenden sind die wichtigsten Vorteile und Nachteile aufgeführt:

Das spricht für eine Renovierung:

Eine Renovierung kann den Wert des Hauses erhöhen, was zu einem höheren Verkaufspreis führen kann. Potenzielle Käufer:innen sind oft bereit, mehr für ein Haus zu zahlen, das modernisiert und in gutem Zustand ist. Insbesondere für Kapitalanleger:innen sind renovierte oder sanierte Objekte attraktiver: Infolge der höheren Mieteinnahmen aufgrund der Renovierung können sie eine deutlich höhere Rendite erwarten.
Wenn ein Haus renoviert wurde, kann es potenzielle Käufer:innen ansprechen, die nach einem Haus suchen, das in gutem Zustand ist und keine teuren Renovierungsarbeiten erfordert. Dies kann dazu führen, dass mehr Interessent:innen das Haus besichtigen.
Ein renoviertes Haus wird sich leichter verkaufen lassen als ein Haus, das renovierungsbedürftig ist. Potenzielle Käufer:innen können schneller eine Entscheidung treffen, da sie nicht erst selbst Renovierungskosten kalkulieren müssen.
Wenn ein Haus in gutem Zustand ist, gibt es weniger Raum für Preisverhandlungen. Kaufinteressierte Personen haben weniger Argumente, um den Preis des Hauses zu drücken, da das Haus bereits renoviert wurde.
Sichtbare Mängel lassen unterbewusst auf einen schlechten allgemeinen Zustand schließen. Besichtigende könnten an der Qualität der Immobilie und an dir als Verkäufer:in zweifeln. Durch die Renovierung des Hauses kannst du dagegen den Eindruck vermitteln, dass du es gut und verantwortungsbewusst gepflegt hast. Dies kann das Vertrauen der potenziellen Käufer:innen stärken.

Das spricht gegen eine Renovierung:

Renovierungsarbeiten können sehr teuer sein, insbesondere wenn größere Arbeiten wie eine Küchenrenovierung oder ein neues Badezimmer erforderlich sind. Mit diesen Kosten musst du zunächst in Vorleistung gehen, bevor du vom höheren Verkaufspreis profitieren kannst. Es besteht auch die Gefahr, dass die Kosten der Renovierung den potenziellen Wertzuwachs des Hauses übersteigen.
Eine Renovierung zum Zwecke des Verkaufs kannst du nicht von der Steuer absetzen. Verkaufst du die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Abschluss der Renovierungsarbeiten, musst du einen bereits erhaltenen Steuervorteil für diese Arbeiten zurückzahlen, außer wenn schwerwiegende Gründe wie z.B. Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Scheidung zum Verkauf geführt haben.
Eine Renovierung ist oft aufwändig und zeitintensiv. In der Regel erfordert sie eine sorgfältige Planung, du musst die Arbeiten verschiedener Dienstleister und Handwerker:innen organisieren und koordinieren, nicht selten kommen Wartezeiten hinzu. Wenn du dafür nicht die Zeit hast oder für den Verkauf selbst nur ein begrenzter Zeitrahmen zur Verfügung steht, kann das zum Problem werden.
Es besteht immer das Risiko, bei den Renovierungen nicht den Geschmack potenzieller Interessent:innen zu treffen. Viele Kaufinteressierte möchten ihr Eigenheim auch gern selbst renovieren und gestalten und tauschen Bodenbeläge und Ähnliches sowieso aus.
Abhängig von der Zielgruppe kann der erhöhte Verkaufspreis nach der Renovierung auch mögliche Käufer:innen abschrecken.

Wann sich die Renovierung lohnt – und wann nicht

Eine Renovierung lohnt sich dann, wenn Kosten und Aufwand in gutem Verhältnis zur erwarteten Wertsteigerung stehen und die Wahrscheinlichkeit eines gewinnbringenden Verkaufs sich erhöht. Entscheidend sind dabei vor allem folgende Faktoren:

1. Zustand

Sanierungsbedürftiger Altbau
© hanohiki/AdobeStock

Grundsätzlich gilt: Je schlechter der Zustand der Immobilie ist, desto größer ist der Wertgewinn durch Renovierungsmaßnahmen. Es ist dringend zu empfehlen, gravierende Mängel wie z.B. Wasserschäden vor dem Verkauf zu reparieren. Schäden, die die Bewohnbarkeit der Immobilie beeinträchtigen, verringern ihren Wert enorm und sind Ausschlusskriterien für viele Kaufinteressierte. Wenn die Handwerker:innen dann schon einmal da sind, können zusätzliche Arbeiten oft vergleichsweise günstig mit erledigt werden - z.B. bei der Reparatur des Dachs eine verbesserte Dämmung.

2. Verfügbarkeit von Handwerker:innen

Handwerker bei der Arbeit
© Photographee.eu/stock.adobe.com

Handwerksbetriebe sind derzeit voll ausgelastet, die Wartezeiten betragen oft mehrere Monate. Viele alte Bestandsimmobilien erfüllen gesetzliche Vorgaben zur Energieeffizienz nicht mehr oder erzeugen durch die gestiegenen Energiepreise zu hohe Kosten. Der Bedarf an Handwerksdienstleistungen steigt daher besonders im Bereich der Sanierung immer weiter an. Gleichzeitig haben viele Handwerksbetriebe nicht genug Kapazitäten, es gibt einen Mangel an Auszubildenden und altersbedingte Betriebsschließungen. Hinzu kommt, dass die Preise und Verfügbarkeiten bestimmter Baumaterialien variieren. Dadurch kann es zu Verzögerungen und Preissteigerungen kommen.
Bevor du dich für oder gegen eine Renovierung entscheidest, solltest du daher ein oder mehrere Angebote von Handwerksbetrieben anfordern.

3. Vermietung

Ist die Immobilie derzeit vermietet oder nicht? Wenn ja, musst du in deine Kosten-Nutzen-Rechnung womöglich auch wegfallende Mieteinnahmen mit einrechnen. Denn eine Renovierung wird, je nachdem welche Maßnahmen durchgeführt werden sollen, die Mieter:innen beeinträchtigen. Unter Umständen können sie während der Renovierungsarbeiten nicht in der Wohnung bleiben oder haben Anspruch auf Mietminderung. Andererseits hast du bzw. der:die neue Eigentümer nach Fertigstellung das Recht, die Miete zu erhöhen: Laut § 559 BGB können bis zu 8 Prozent der aufgewendeten Kosten auf die jährliche Miete umgelegt werden (Mieterhöhung nach Modernisierung).

4. Zielgruppe

Maklerin zeigt eine Wohnung
© WavebreakmediaMicro/stock.adobe.com

Deine Immobilie lässt sich dann besonders gut verkaufen, wenn sie zu den Bedürfnissen der Zielgruppe passt. Junge Familien z.B. bevorzugen oft bezahlbare Immobilien mit praktischer Ausstattung, die schnell bezugsfertig sind. Senior:innen dagegen legen Wert auf Barrierefreiheit und Sicherheit. Die Zielgruppe ist stark abhängig von der Lage und Art der Immobilie. In gehobenen Wohngegenden ist möglicherweise die Luxusausstattung für das kaufkräftige Publikum gefragt. Um die Zielgruppe genau einzuschätzen, kannst du am besten eine:n Makler:in hinzuziehen.

5. Nachfrage

Der wahrscheinlich wichtigste Faktor in Bezug auf die Renovierung ist der lokale Immobilienmarkt.
In Gegenden mit geringer Nachfrage lohnt sich die Renovierung so gut wie gar nicht. Der Grund: Gibt es durch Abwanderung mehr zum Verkauf stehende Häuser als Kaufinteressierte, wirkt sich das negativ auf den Preis aus. Durch eine Renovierung lässt sich das nicht ausreichend ausgleichen, so dass diese oft zum Verlustgeschäft wird.
Ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage ausgeglichen, sieht die Lage schon anders aus. Mit einer Renovierung kannst du deine Immobilie von anderen zum Verkauf stehenden Immobilien auf dem Markt abheben.
Ähnliches gilt für Regionen mit sehr hoher Nachfrage wie Ballungszentren und Einzugsgebiete großer Städte. Hier gibt es genügend Interessent:innen, so dass die Immobilie auch zu einem hohen Preis verkauft werden kann. Für Käufer:innen, die selbst nicht renovieren können oder möchten, ist ein fertig renoviertes Haus zusätzlich attraktiv.

Wie groß ist der Wertzuwachs durch die Renovierung?

Das Ziel der Renovierung ist eine Aufwertung der Immobilie. Kosten und Aufwand sollen durch einen höheren Verkaufspreis amortisiert werden und im besten Fall einen deutlichen Gewinn einbringen. Der genaue Wertzuwachs für deine Immobilie lässt sich mit folgender Formel berechnen:

Marktgerechter Verkaufspreis - (Kaufpreis + getätigte Kosten für Modernisierungen und Sanierungen) = Wertsteigerung der Immobilie

Doch was ist überhaupt der marktgerechte Verkaufspreis? Dieser setzt sich folgenden Faktoren zusammen:

  • Markt
  • Lage
  • Ausstattung
  • Zustand
  • Energiefaktoren

Während du auf Markt und Lage keinen Einfluss hast (externe Faktoren), kann die Renovierung sich auf die anderen Faktoren positiv auswirken.

Immobilienbewertung anfordern

Illustration: Haus mit Lupe und Dokument zur Immobilienbewertung

Um den marktgerechten Verkaufspreis vor der Renovierung genau zu berechnen, solltest du die Immobilie professionell schätzen lassen.

Was sollte renoviert werden?

Es gibt verschiedene Maßnahmen, die den Zustand einer Immobilie verbessern und ihren Wert steigern können. Dabei wird zwischen Sanierung, Renovierung und Modernisierung unterschieden.

  • Eine Sanierung umfasst notwendige Reparaturarbeiten und Beseitigung von Mängeln wie z.B. ein undichtes Dach oder Risse in der Fassade. Ein Haus, das solch gravierende Mängel aufweist und nicht bewohnbar ist, sollte auf keinen Fall unsaniert verkauft werden.
  • Eine Renovierung beinhaltet Schönheitsreparaturen wie neue Böden oder Fliesen, Malerarbeiten oder auch Erneuerung der Badezimmerarmaturen oder der Küche. Auch eine Veränderung der Raumaufteilung gehört dazu, z.B. das Herausnehmen von Wänden für eine offene Küche. Das Haus wäre auch ohne die Maßnahmen bewohnbar.
  • Eine Modernisierung besteht schließlich aus Maßnahmen, die die Ausstattung und die Haustechnik auf den neuesten Stand bringen. Dazu zählt insbesondere auch die energetische Sanierung, die die Energieeffizienz eines Hauses verbessert z.B. durch eine neue Heizungsanlage, neue Fenster oder eine bessere Wärmedämmung.

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Im nächsten Artikel zum Thema erfährst du mehr über die verschiedenen Maßnahmen:

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Häufige Fragen schnell beantwortet

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt die Energieeffizienz von Gebäuden und beinhaltet auch Vorgaben zur Sanierungspflicht. Diese betreffen jedoch in erster Linie die Käufer:innen von Immobilien: Wer eine Bestandsimmobilie kauft, die vor dem 1. Februar 2002 gebaut und seitdem nicht saniert wurde, muss diese innerhalb von zwei Jahren nach dem Einzug sanieren. Die Sanierungspflicht betrifft Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, sowie eine Dämmung der Heizungs- und Warmwasserleitungen und des Dachs. Bist du Eigentümer:in einer unsanierten Immobilie, die du bereits vor 2002 erworben hast, musst du diese nur sanieren, sofern bestimmte Dämmwerte (U-Wert) unterschritten werden. Eine Sanierungspflicht vor dem Verkauf gibt es jedoch nicht.
Die Rechtsgrundlage für Schäden nach dem Immobilienverkauf ist § 433 Absatz 1 Satz 2 BGB: Demnach bist du verpflichtet, die Immobilie “frei von Sach- und Rechtsmängeln” zu übergeben. Bei älteren Häusern ist aber nicht jeder Mangel sofort sichtbar und sie treten vielleicht erst einige Zeit nach dem Verkauf auf, so z.B. ein undichtes Rohr. Für diese Fälle kannst du einen Gewährleistungsausschluss in den Kaufvertrag mit aufnehmen, z.B. eine Formulierung wie „Der Verkäufer übernimmt keine Gewährleistung für Mängel“. Tritt ein versteckter Mangel auf, der vor dem Verkauf nicht bekannt war, bist du rechtlich damit abgesichert.
Anders ist die Lage, wenn die Mängel sehr wohl bekannt waren, aber bewusst verschwiegen wurden. In dem Fall musst du als Verkäufer:in haften und den Mangel beseitigen.

Um Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen, solltest du vor dem Verkauf die Immobilie auf Mängel prüfen, ggf. auch durch eine sachverständige Person, die die Mängelfreiheit bestätigt. Folgende Bereiche sollten geprüft werden:
  • Schädlinge, Pilzbefall, oder Schimmel
  • Schadstoffe z.B. Asbest
  • Rechtliche Aspekte z.B. Denkmalschutz, Genehmigungen, Mietverträge, Wohnungsrechte
  • Belastungen durch externe Faktoren z.B. Überflutungsgefahr, Lärm, Geruch
Liegen Mängel dieser Art vor, musst du sie vor dem Verkauf beseitigen.
Renovierungskosten kannst du nur dann steuerlich absetzen, wenn du die Immobilie selbst nutzen oder vermieten möchtest. Wenn du die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Abschluss der Renovierungsarbeiten verkaufst, musst du die in diesem Zeitraum steuerlich geltend gemachten Renovierungskosten zurückzahlen. Es gibt jedoch Ausnahmen, z.B. wenn du das Haus aus beruflichen Gründen, wegen Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Scheidung verkaufen musst.
Für energetische Sanierungsmaßnahmen gibt es Förderprogramme der Bundesregierung. Unterstützt werden Einzelmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz, also beispielsweise der Austausch der Heizungsanlage. Über die Förderdarlehen der KfW lassen sich außerdem verschiedene Sanierungsmaßnahmen zu günstigen Konditionen finanzieren. Darüber hinaus bieten viele Kreditinstitute wie z.B. die Sparkassen Modernisierungskredite an. In jedem Fall ist es jedoch wichtig, die jeweiligen Förderbedingungen und Voraussetzungen sorgfältig zu prüfen.

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