Immobilienbewertung: Wie läuft die Wertermittlung ab?

Kennst du den genauen Wert deiner Immobilie? Womöglich kannst du sie zu einem höheren Preis verkaufen als gedacht. Denn bei einer professionellen Immobilienbewertung achten Makler:innen oder Gutachter:innen besonders auf Faktoren, die eine tiefe Marktkenntnis erfordern z.B. die Lage und die Entwicklung der Immobilienpreise. Hier erfährst du, wie die Wertermittlung genau abläuft.

Schritt 1: Bewertung vorbereiten

Zu welchem Zweck brauche ich die Bewertung?

Vorab solltest du dich zunächst fragen, wozu du eine Immobilienbewertung genau brauchst. Möchtest du lediglich informiert sein über den aktuellen Wert? Spielst du mit dem Gedanken, deine Wohnung oder dein Haus zu verkaufen? Oder brauchst du die Bewertung im Rahmen eines Gerichtsverfahrens oder für das Finanzamt?
Je nachdem, was bei dir der Fall ist, kommen unterschiedliche Bewertungsformen hinzu, die sich in der Art des Verfahrens und auch der anfallenden Kosten sehr unterscheiden können.

Unterlagen sammeln

Unabhängig davon, welche Bewertung du in Auftrag gibst, wirst du Fragen rund um deine Immobilie beantworten müssen. Starte daher zunächst mit einer Sammlung aller relevanten Dokumente.

  • Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
  • Auszug aus der Flurkarte oder Liegenschaftskarte
  • Energieausweis
  • Bauzeichnungen und Grundrisse
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Modernisierungsnachweise
  • Wohnflächenberechnung
  • laufende Mietverträge
  • bei Eigentümergemeinschaften: Protokolle der Eigentümerversammlung, Aufteilungsplan, Nebenkostenabrechnung

Schritt 2: Bewertungsform auswählen und Details angeben

Du kannst zwischen drei Bewertungsformen wählen. Welche Form sich für dich eignet, hängt von deinem Bewertungszweck ab, den du im ersten Schritt ermittelt hast. Je nachdem, für welche Möglichkeit du dich entscheidest, wirst du unterschiedliche Informationen angeben müssen.

1. Online-Immobilienbewertung

Dies ist die schnellste und günstigste Möglichkeit, den Wert deiner Immobilie zu ermitteln. Insbesondere wenn es viele Vergleichsobjekte gibt, kannst du hier den Marktwert ziemlich genau einschätzen lassen. Auch Ausstattung und Zustand fließen in die Bewertung mit ein.

Dieser Inhalt wird uns von unserem Partner Homeday zur Verfügung gestellt. Daher kann die Ansprache etwas anders sein als du es auf meinestadt.de gewohnt bist.
Unser Partner Homeday ist ein Maklerservice mit deutschlandweit über 200 selbständigen Partner-Maklern. Das Unternehmen mit Sitz in Berlin bietet neben der Vermittlung auch die Bewertung von Immobilien an und stellt mit dem Preisatlas eine Übersicht der aktuellen Immobilienpreise zur Verfügung.

2. Bewertung durch ein:e Makler:in

Auch ein:e Makler:in kann dein Haus oder deine Wohnung bei einer Besichtigung bewerten. Das bietet sich an, wenn du für den Verkauf ohnehin eine:n Makler:in beauftragen willst. In der Regel entstehen dann für die Bewertung keine zusätzlichen Kosten.

3. Wertgutachten durch ein:e Gutachter:in

Professionelle Sachverständige können ein so genanntes Wertgutachten deiner Immobilie anfertigen. Die Kosten ergeben sich aus dem errechneten Wert der Immobilie und betragen zwischen 0,5 % und 1 % des Verkehrswerts.

Für den einfachen Verkauf einer Immobilie ist diese Art von Bewertung nicht zwingend notwendig. Sie eignet sich dann, wenn der Wert der Immobilie vor dem Finanzamt oder vor einem Gericht nachgewiesen werden muss. Dies ist z.B. in folgenden Situationen der Fall:

  • Baulast, d.h. bestehende Beschränkungen oder Verpflichtungen bzgl. der Bebauung des Grundstücks gegenüber der Baubehörde
  • Zwangsversteigerung
  • Erbschaftsstreit
  • Scheidung
Ein Gutachter bewertet eine Immobilie.
© highwaystarz/AdobeStock

Kurz und übersichtlich: In unserem Video erklären wir dir Schritt für Schritt alles Wichtige über die Immobilienbewertung. Schau jetzt rein!

Schritt 3: Wertermittlung

Welche Faktoren beeinflussen den Wert?

Der Wert deiner Immobilie wird maßgeblich von der Lage, dem Zustand und der Ausstattung beeinflusst. Entscheidend ist jedoch auch, ob die Immobilie vermietet ist oder nicht, denn ein laufender Mietvertrag kann sich negativ auf den Immobilienwert auswirken. Insbesondere Einfamilienhäuser werden überwiegend für den Eigenbedarf gesucht, so dass ein bestehendes Mietverhältnis ein Hindernis beim Verkauf sein kann. Liegt sogar ein (lebenslanges) Wohnrecht vor, mindert dies den Wert noch weiter.

Schnell erklärt

Wohnrecht – Was bedeutet das?

Hat der:die aktuelle Bewohner:in ein Wohnrecht, darf er oder sie die Immobilie bewohnen und zahlt dafür in der Regel auch keine Miete. Ein solches Wohnrecht kann befristet oder auf Lebenszeit vereinbart werden.

1. Wohnlage

Die Wohnlage ist immer noch das wichtigste Kriterium und spielt eine besonders große Rolle für die Bewertung. Im Großen und Ganzen unterscheidet man zwischen der Makrolage und der Mikrolage.

Makrolage

  • Infrastruktur im Stadtteil
  • Gibt es Arbeitsplätze in der Region?
  • Wie ist die Lebensqualität im Ort?

Mikrolage

  • unmittelbare Umgebung
  • Nachbarschaft
  • Infrastruktur, z.B. die Verkehrsanbindung, die Nähe zu Schulen oder Kindergärten, Arztpraxen und Einkaufsmöglichkeiten.

2. Zustand

Der Zustand bezieht sich auf die Bausubstanz und den Modernisierungsgrad der Immobilie. Dabei spielen äußere Faktoren, wie die Hausfassade oder die Dämmung eine Rolle. Aber auch das Innere der Immobilie wird begutachtet.

  • Baujahr
  • Zustand der Bausubstanz
  • Renovierungsstand
  • Energieeffizienz (z.B. Dämmung der Fassade, des Daches und der Fenster)
  • Modernität der Heizungsanlage
  • Saniertes Badezimmer
  • Zustand des Fußbodenbelags
  • Qualität der Türen (insbesondere Haustüren)

3. Ausstattung

Bei der Ausstattung unterscheidet man zwischen einfach, normal, gehoben und Luxus. Entscheidend sind die folgenden Merkmale:

  • Größe und Aufteilung der Räume
  • Anzahl der Badezimmer
  • Gibt es einen Balkon oder eine Terrasse? Ausrichtung?
  • Gibt es einen Keller oder Dachboden? Ist er nutzbar oder renovierungsbedürftig?
  • Welche Materialien wurden in der Wohnung verbaut (z.B. Fußboden, Armaturen im Bad, Türrahmen)?
  • Wird eine Küche mitverkauft? Welchen Wert hat sie?
  • Aussicht

Welche Verfahren zur Immobilienbewertung gibt es?

Bei der Wertermittlung kann man zwischen verschiedenen Herangehensweisen unterscheiden. Nicht jedes Verfahren eignet sich für jedes Objekt. Am Ende kann dabei ein konkreter Wert herauskommen oder aber auch eine Wertspanne, innerhalb derer der Verkaufspreis angesetzt werden kann.

Bei diesem Verfahren wird auf das reale Marktgeschehen geachtet und ermittelt, welchen Preis die Immobilie auf dem offenen Wohnungsmarkt tatsächlich erzielen kann. Gutachter:innen machen dabei eine genaue Wohnmarktanalyse und schauen sich vergleichbare Immobilien an. Dabei wird zwischen dem indirekten und dem direkten Verfahren unterschieden.

Beim indirekten Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit ähnlichen Objekten in der Umgebung verglichen, die kürzlich verkauft wurden. Für Abweichungen von den Vergleichsobjekten werden dann Zu- und Abschläge berechnet. Die Kaufpreise werden pro Gemeinde von einem Gutachterausschuss in regelmäßigen Abständen veröffentlicht.

Beim direkten Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert anhand einer einzigen kürzlich verkauften Immobilie berechnet. Dieses Verfahren wird heute jedoch selten angewandt und ist im Vergleich zu anderen Verfahren eher ungeeignet.
Bei diesem Verfahren wird zunächst der Bodenwert ermittelt, also der Wert des unbebauten Grundstücks. Dieser wird dann mit den potentiellen Kosten für einen Neubau in der Art der vorliegenden Immobilie addiert. Anschließend zieht man den Wertverlust durch Abnutzung je nach Alter des Gebäudes wieder ab.

Die Berechnung ist sehr komplex und von vielen verschiedenen Faktoren abhängig. Sie eignet sich eher für Einfamilienhäuser, wenn sich in der Umgebung nur wenig vergleichbare Immobilien befinden und das Vergleichswertverfahren nicht anwendbar ist.
Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie anhand der Erträge, die sie einbringt. Es ist daher besonders für Immobilien geeignet, die vermietet oder verpachtet werden sollen. Die zentrale Frage bei diesem Verfahren ist, welche Mieteinnahmen für die Wohnung, das Haus oder das Grundstück zu erwarten sind, also wie hoch die Rendite ist. Für die Berechnung sind der Bodenrichtwert, die Kaltmiete und die Betriebskosten relevant. Das Berechnungsverfahren ist auch hier sehr komplex und erfordert sehr viel Marktkenntnis.
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Wichtige Fragen schnell beantwortet:

Immobilienbewertungen können prinzipiell für jeden Immobilientyp in Auftrag gegeben werden: Wohnungen, Häuser und Grundstücke sowie Gewerbeimmobilien.
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters unbebauten, aber erschlossenen Bodens. Er wird von Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinde ermittelt und alle zwei Jahre aktualisiert. Die Berechnung des Bodenrichtwerts erfolgt auf Grundlage der Vorgaben aus der Immobilienwertermittlungsverordnung von 2022. Dazu werden vergleichbare Grundstücke in Bodenrichtwertzonen zusammengefasst und anschließend der durchschnittliche Quadratmeterpreis einer Zone auf Basis aktueller Grundstückspreise berechnet. Mit der neuen Verordnung wurde die Berechnungsgrundlage deutschlandweit vereinheitlicht, was eine besser Vergleichbarkeit ermöglicht.
Immobiliengutachter:in und Immobiliensachverständige:r sind keine geschützten Berufsbezeichnungen, sodass im Prinzip jede:r eine Immobilienbewertung vornehmen kann. Entscheidend ist die Art und Weise der Berechnung. Das Verfahren muss konform sein mit den Richtlinien aus der Immobilienwertermittlungsverordnung.
Mit Hilfe von Vergleichswerten anderer Immobilien in der Nähe, deinen Kenntnissen über die Immobilie und Preisspiegeln kannst du selbst den Wert deiner Immobilie ermitteln. Der errechnete Wert kann jedoch vom tatsächlichen Wert abweichen, denn die auf Immobilienportalen angegeben Preise sind zunächst nur Angebotspreise. In der Regel werden diese nochmal nachverhandelt und entsprechen nicht dem finalen Kaufpreis.

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