Immobilienbewertung: Wie viel ist dein Haus wert?

Wenn du deine Eigentumswohnung oder dein Haus verkaufen möchtest, ist eine Immobilienbewertung immer ein sinnvoller erster Schritt. Je nach Art deiner Immobilie und den Umständen gibt es dafür verschiedene Möglichkeiten. Erfahre im folgenden Artikel mehr darüber und finde den besten Kaufpreis für deine Immobilie heraus.

Illustration: Immobilienbewertung

In aller Kürze

  • Die wichtigsten Faktoren für den Immobilienwert sind Lage, Zustand und Ausstattung.

  • Du kannst die Bewertung durch einen Gutachter, einen Makler oder online vornehmen lassen.

  • Ein professionelles Wertgutachten benötigst du für das Finanzamt oder vor Gericht.

  • Eine Immobilienbewertung bei unserem Partner Homeday ist für dich kostenlos.

Warum soll ich meine Immobilie bewerten lassen?

Du als Eigentümer weißt in der Regel bereits viel über die Kosten deiner Immobilie: Den ursprünglichen Kaufpreis, die Kosten für Renovierungen oder von dir angeschaffte Ausstattung. Allerdings hängt der Wert auch noch von anderen Faktoren ab: Wie hat sich die Infrastruktur im Laufe der Jahre entwickelt? Sind die Immobilienpreise gestiegen oder gesunken oder hat die Nachfrage nach bestimmten Immobilien zugenommen? Um vor diesem Hintergrund den Verkehrswert der Immobilie einzuschätzen braucht es tiefere Marktkenntnis, die Sachverständige oder Makler dir bieten können. Womöglich kannst du zu einem höheren Preis verkaufen als gedacht.

Kurz erklärt:

Der Verkehrswert gibt den Preis einer Immobilie an, der unter dem Einfluss verschiedener Faktoren derzeit am Markt erzielt werden kann.

Diese 3 Faktoren beeinflussen den Wert der Immobilie

1. Lage

Entscheidenden Einfluss auf den Marktwert deiner Immobilie hat die Lage. Die Makrolage beschreibt die Region, den Ort oder den Stadtteil, in dem sich die Immobilie befindet. Die Mikrolage bezeichnet die direkte Nachbarschaft und Infrastruktur vor Ort. Wichtige Kriterien sind dabei z.B. die Verkehrsanbindung, das Wohnumfeld, die Nähe zu Schulen oder Kindergärten, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten.

2. Zustand

Wenn es um den Zustand des Hauses geht, ist zunächst das Baujahr interessant. Je länger dieses zurückliegt, desto wichtiger wird der Renovierungszustand. Am stärksten wirken sich Maßnahmen zur Energieeffizienz auf den Preis aus z.B. die Dämmung der Fassade, des Dachs und der Fenster. Auch eine neue Heizungsanlage und ein saniertes Badezimmer steigern den Wert.

3. Ausstattung

Die Größe und Aufteilung der Räume zählen ganz grundlegend zur Ausstattung des Hauses oder der Wohnung dazu: Gibt es ein zweites Badezimmer oder Gäste-WC, einen Balkon oder eine Terrasse, einen Keller oder einen Dachboden? Je gehobener die Ausstattung, desto höher kann auch der Preis angesetzt werden.

Gut zu wissen:

Ein laufender Mietvertrag kann sich negativ auf den Immobilienwert auswirken. Insbesondere Einfamilienhäuser werden überwiegend für den Eigenbedarf gesucht, so dass ein bestehendes Mietverhältnis ein Hindernis beim Verkauf sein kann.

Welche Verfahren zur Immobilienbewertung gibt es?

Was ist das? Die Immobilie wird mit ähnlichen Objekten in der Umgebung verglichen. Je mehr es davon gibt und je größer die Ähnlichkeit ist, desto besser und genauer funktioniert das Verfahren.

Für welche Immobilien kommt es in Frage? Eigentumswohnungen oder Häuser z.B. in einer Wohnsiedlung mit ähnlich gebauten Häusern wie Reihenhäusern oder Doppelhäusern.
Was ist das? Der Bodenrichtwert, also der Wert des unbebauten Grundstücks wird ermittelt und mit den potentiellen Kosten für einen Neubau in der Art der vorliegenden Immobilie addiert. Anschließend zieht man den Wertverlust durch Abnutzung je nach Alter des Gebäudes wieder ab.

Für welche Immobilien kommt es in Frage? Einfamilienhäuser, wenn sich in der Umgebung nur wenig vergleichbare Immobilien befinden und das Vergleichswertverfahren nicht greift.
Was ist das? Der Wert der (vermieteten) Immobilie wird anhand der wirtschaftlichen Erträge ermittelt. Mit in die Rechnung einbezogen werden neben der Kaltmiete außerdem der Bodenrichtwert sowie die Betriebskosten.

Für welche Immobilien kommt es in Frage? Mehrfamilienhäuser und andere vermietete Immobilien.

Wie und von wem wird eine Immobilienbewertung durchgeführt?

Online-Immobilienbewertung

Dies ist die schnellste und günstigste Möglichkeit, den Wert deiner Immobilie zu ermitteln. Insbesondere wenn es viele Vergleichsobjekte gibt, kannst du hier den Marktwert ziemlich genau einschätzen lassen. Auch Ausstattung und Zustand fließen in die Bewertung mit ein. Dieser Service ist kostenlos und wird von unserem Partner Homeday angeboten. Ermittle jetzt kostenlos den Wert deiner Immobilie.

Immobilienmakler

Auch ein Makler kann dein Haus oder deine Wohnung bei einer Besichtigung bewerten. Das bietet sich an, wenn du für den Verkauf ohnehin einen Makler beauftragen willst. In der Regel entstehen dann für die Bewertung keine zusätzlichen Kosten.

Gutachter

Ein professioneller Sachverständiger nutzt die oben genannten Verfahren um deine Immobilie zu bewerten. Außerdem unterzieht er dein Haus oder deine Wohnung vor Ort einer genauen Prüfung und erstellt anschließend ein offizielles Wertgutachten. Dieses hat auch beim Finanzamt oder vor Gericht Bestand. Dafür sind die Kosten aber auch sehr hoch: Sie errechnen sich nach Wert der Immobilie und betragen zwischen 0,5% und 1% des Verkehrswerts.

Wann benötige ich eine Bewertung durch einen Gutachter und wann nicht?

Für den einfachen Verkauf einer Immobilie ist das professionelle Wertgutachten nicht zwingend notwendig. Anders sieht es aus, sobald der Wert der Immobilie vor dem Finanzamt oder vor einem Gericht nachgewiesen werden muss. Dies ist z.B. in folgenden Situationen der Fall:

  • Baulast, d.h. bestehende Einschränkungen oder Verpflichtungen bzgl. der Bebauung des Grundstücks gegenüber der Baubehörde
  • Zwangsversteigerung
  • Erbschaftsstreit
  • Scheidung

Welche Informationen und Unterlagen brauche ich für die Bewertung?

Welche Unterlagen du benötigst, hängt von deinem gewählten Bewertungsverfahren ab. Bei einer Online-Bewertung reicht es im ersten Schritt, wenn du alle Daten wie genaue Größe, Baujahr, Ausstattung deines Hauses oder deiner Wohnung vorliegen hast. Für ein Wertgutachten brauchst du außerdem noch weitere Unterlagen:

  • Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
  • Auszug aus der Flurkarte oder Liegenschaftskarte
  • Energieausweis
  • Bauzeichnungen und Grundrisse
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Modernisierungsnachweise
  • Wohnflächenberechnung

Außerdem wenn vorhanden:

  • Mietverträge
  • Bei Eigentümergemeinschaften: Protokolle der Eigentümerversammlung, Aufteilungsplan, Nebenkostenabrechnung

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Unser Partner Homeday ist ein Maklerservice mit deutschlandweit über 200 selbständigen Partner-Maklern. Das Unternehmen mit Sitz in Berlin bietet neben der Vermittlung auch die Bewertung von Immobilien an und stellt mit dem Preisatlas eine Übersicht der aktuellen Immobilienpreise zur Verfügung.