Grundstück verpachten oder vermieten – Unterschiede und Tipps

Du hast ein Grundstück geerbt und fragst dich, was der nächste Schritt ist? Viele Besitzer entscheiden sich dafür, ihr Grundstück zu verpachten. So hast du eine Wertanlage, mit der du dir ein regelmäßiges Einkommen sicherst. In unserem Ratgeber erklären wir dir den Unterschied zwischen Vermieten und Verpachten und zeigen dir Gründe, warum du deinen Besitz nicht direkt verkaufen solltest. Außerdem findest du hier alle wichtigen Infos zu Pachtverträgen, der Bestimmung des Pachtzins und wie du den richtigen Pächter findest.

Pachtvertrag
© YK/AdobeStock

In aller Kürze

  • Bei der Verpachtung zahlt ein Pächter einen Pachtzins und darf auf dem verpachteten Grundstück Einkünfte erzielen.
  • Eine Verpachtung kann mündlich erfolgen. Es ist jedoch immer ratsam, einen Vertrag aufzusetzen.
  • Der Pachtzins ist nicht gesetzlich festgelegt und muss zwischen Pächter und Verpächter ausgehandelt werden.

Der Unterschied zwischen Verpachten und Vermieten

Bei einer Verpachtung überlässt du dein Grundstück an Dritte. Der Unterschied zum Vermieten ist ganz einfach: Ein Mieter hat nur ein privates Nutzungsrecht. Ein Pächter hingegen erhält zusätzlich Ertragsrechte und darf auf dem gepachteten Grundstück Gewinn erzielen. Der große Unterschied zwischen Vermietung und Verpachtung liegt also in dem Umfang der Nutzungsrechte. Der Pächter bezahlt dem Verpächter einen ausgehandelten Pachtzins und darf im Gegenzug “Früchte ziehen” – also Einkünfte erzielen. In der Landwirtschaft können Bauern zum Beispiel ein Grundstück pachten, darauf Obst und Gemüse anbauen und anschließend verkaufen. Grundstücke lassen sich auch mit Inventar verpachten. Dann darf der Pächter die Maschinen und Werkzeuge nutzen, ist aber dazu verpflichtet, sie zu pflegen. Auch bebaute Grundstücke, wie fertig eingerichtete Restaurants, können verpachtet werden.

Die Verpachtung ist eine gute Möglichkeit ohne viel Aufwand ein regelmäßiges Einkommen zu erzielen. Im Gegensatz zum Verkauf behältst du bei dieser Variante deine Wertanlage und kannst sie bei Bedarf nach Ablauf des Pachtvertrages selbst nutzen.

Was gehört in einen Pachtvertrag?

Die Verpachtung eines Grundstücks sollte immer schriftlich in einem Vertrag festgehalten und in dreifacher Ausfertigung ausgestellt werden – für den Verpächter, den Pächter und das zuständige Amt für Landwirtschaft. Listen der Ämter findest du für einzelne Bundesländer im Internet.

Das gehört alles in einen Pachtvertrag:

  • Grundstück benennen: Im Vertrag sollten das Pachtgrundstück und das Inventar festgehalten werden. Zusätzlich wird beschrieben, woraus der Ertrag erwirtschaftet wird.
  • Laufzeit: Lege die Laufzeit des Pachtvertrages fest (befristet oder unbefristet).
  • Pachtzins: Die Höhe des Pachtzins muss festgehalten werden. Sie wird von Pächter und Verpächter verhandelt.
  • Kündigung: Die Kündigungsfrist beträgt meist ein halbes Jahr zum Pachtjahresende. Das Pachtjahr ist frei vereinbar – oft gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr. Im Vertrag wird angegeben, unter welchen Umständen das Pachtverhältnis vorzeitig aufgelöst werden kann. Zusätzlich kann aufgenommen werden, dass bei einem Verkauf des Grundstücks auch der Pachtvertrag aufgelöst wird.
  • Pflichten des Pächters: Zu den festgelegten Pflichten kann zum Beispiel eine Schadensbehebung zählen. Dann muss der Pächter Schäden durch Wild oder Unwetter am Pachtgrundstück selbst beheben.
  • Nutzungsart: Zu Beginn des Vertrags legst du die Nutzungsart des Grundstücks fest. Hier wird festgehalten, ob und inwiefern diese Nutzungsart geändert werden kann.
  • Keine Gewähr für den Ertrag: Der Verpächter übernimmt meistens keine Gewähr für den Ertrag des Grundstücks. Du übernimmst also keine Haftung, wenn der Pächter einen schlechten Ertrag aus der Fruchtziehung erwirtschaftet.
  • Unterverpachtung: Im Pachtvertrag wird festgehalten, ob und unter welchen Umständen der Pächter das Grundstück unterverpachten darf.
  • Bebauung und Vorkaufsrecht: Im Pachtvertrag wird geregelt, inwiefern eine Bebauung des Grundstücks durch den Pächter möglich ist und ob dieser ein Vorkaufsrecht hat. Bei diesem Recht ist das Grundstück für den Pächter reserviert, sollte der Verpächter es verkaufen. Dann wird der Pächter anderen Interessenten vorgezogen.

Die Bestimmung des Pachtzins

Der Pachtzins ist nicht gesetzlich vorgeschrieben und wird zwischen Pächter und Verpächter ausgehandelt. Dieser kann auf zwei verschiedene Arten festgelegt werden:

  • Bei dem ertragsabhängigen Pachtzins orientiert sich die Höhe am Ertrag oder Umsatz, der mit dem Grundstück erwirtschaftet wird. Aus diesem Grund passt sich der Preis in regelmäßigen Zeiträumen den Ertragsänderungen an.
  • Bei dem festen Pachtzins einigen sich beide Parteien auf eine festgelegte Summe.


Weitere Faktoren, die den Pachtzins beeinflussen, sind die Lage, Infrastruktur und Nutzungsart des Grundstücks. Auch in Gegenden mit hohem Wettbewerb kann ein höherer Preis verlangt werden. Gute Orientierung beim Festlegen bieten Gutachterausschüsse der örtlichen Gemeindeverwaltung. Der Pachtzins kann monatlich, jährlich oder in einem individuell vereinbarten Zahlungsrhythmus gezahlt werden.

Sonderfall

Kleingärten haben eigene gesetzliche Vorgaben. Hier gibt es ausschließlich unbefristete Verträge und eine festgelegte Höhe der Pacht. Denn die Pacht darf den ortsüblichen Pachtzins maximal um ein Vierfaches übertreffen.

Einen potenziellen Pächter finden

Wenn du dich dazu entschieden hast, dein Grundstück zu verpachten, muss nun der passende Pächter gefunden werden. Da Pachtverträge normalerweise für einen langen Zeitraum geschlossen werden, solltest du dir bei der Wahl des richtigen Pächters sicher sein.

Im Internet ist eine Schaltung meist günstiger als in Tageszeitungen und spricht eine größere Zielgruppe an. In der Anzeige solltest du eine möglichst genaue Beschreibung des Grundstücks mit Vor- und Nachteilen verfassen. So sind die Interessenten auf alles vorbereitet. Zusätzlich brauchst du hochwertige und aussagekräftige Bilder. Nachdem du die Anzeige geschaltet hast, solltest du gut erreichbar sein, um jederzeit mögliche Fragen von Interessenten beantworten und Besichtigungstermine vereinbaren zu können.
Pachtverträge werden normalerweise für einen langfristigen Zeitraum geschlossen. Daher solltest du auf jeden Fall die Zahlungsfähigkeit des Pächters überprüfen. Hier reicht es, die Schufa-Auskunft und die letzten drei Gehaltsnachweise einzufordern. So verringerst du die Gefahr von Zahlungsausfällen.
In dem Prozess lohnt es sich, einen Makler zu beauftragen. Natürlich fallen hierfür Kosten an, jedoch übernimmt dieser jegliche Aufgaben bei der Verpachtung. Er vermarktet das Grundstück, schaltet Anzeigen, organisiert die Besichtigungen, wählt Interessenten aus und überprüft die Bonität. Du musst dann nur noch die Entscheidung treffen, mit wem du den Vertrag abschließen willst.
Außerdem berät ein Makler bei Rechtlichem und kann Fragen zum Pachtzins oder der Ausgestaltung des Pachtvertrages beantworten.
Ist ein Pächter gefunden und der Vertrag aufgesetzt, fehlen nur noch die Unterschriften beider Parteien und die notarielle Beurkundung. Denn nur durch die ist zum Beispiel ein Vorkaufsrecht des Pächters wirksam.

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