Mieteinnahmen versteuern

Infos & Hinweise für die Steuererklärung

Du planst eine Wohnung oder ein Haus zu vermieten und blickst in Sachen Steuern nicht ganz durch? Hier erfährst du, was du bei deiner Steuererklärung beachten musst, welche Kosten du steuerlich absetzen darfst und warum du bei einer Vermietung an Familienmitglieder besonders aufpassen musst.

Steuerformular Vermietung und Verpachtung und Bargeld
© Wolfilser/AdobeStock

In aller Kürze

  • Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen als Einkommen in der Steuererklärung angegeben werden.

  • Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit einer Vermietung müssen grundsätzlich in dem Jahr versteuert werden, in dem sie angefallen sind.

  • Mieteinnahmen unter einem Freibetrag von 9.744 Euro pro Jahr (2021) sind steuerfrei.

  • Folgende Posten kannst du absetzen: Abnutzungskosten, Werbungskosten und Schuldzinsen.

Wie hoch ist meine Steuerlast bei einer Vermietung?

Prinzipiell hängt die Höhe der steuerlichen Abgaben für deine Mieteinnahmen von deinem Einkommensteuersatz ab. Denn deine Mieteinnahmen gelten als Einkommen und müssen daher auch in Anlage V deiner Einkommenssteuererklärung angegeben werden. Die Mieteinnahmen können dabei aus verschiedenen Quellen kommen:

  • aus der Vermietung einer Wohnung, eines Hauses, einer Ferienwohnung oder eines Parkplatzes (Garage, Stellplatz etc.)
  • aus der Untervermietung von Räumen in deiner eigenen Wohnung, z.B. eines einzelnen Zimmers
  • aus der Verpachtung eines unbebauten Grundstücks

Hinweise für die Steuererklärung

1. Der Mietpreis darf nicht zu niedrig sein

  • Der Mietpreis muss mindestens 66 % der örtlichen Vergleichsmiete betragen. Diese richtet sich nach dem Mietspiegel.
  • Dies ist insbesondere bei einer Vermietung an Familienmitglieder und Angehörige relevant, weil das Finanzamt diese Fälle besonders intensiv prüft.
  • Bei einer Miete unter 66 % der Vergleichsmiete können Werbungskosten nicht in voller Höhe abgesetzt werden.
  • Beispiel: Beträgt die Miete nur 30 % der örtlichen Vergleichsmiete, können nur 30 % der Werbungskosten, z.B. Kosten für den Energieausweis oder Grundbucheintrag abgesetzt werden.

2. Zu- und Abflussprinzip

  • Abflussprinzip bedeutet: Prinzipiell müssen Werbungskosten in dem Jahr angesetzt werden, in dem sie auch tatsächlich bezahlt wurden.
  • Eine Ausnahme sind dabei jährlich wiederkehrende Kosten, die immer wieder gegen Ende des Jahres (nach dem 22.12.) fällig werden. Diese Kosten dürfen auch im folgenden Jahr, also in dem Jahr zu dem sie wirtschaftlich gehören, angesetzt werden.
  • Das heißt: Einnahmen wie die Miete oder Ausgaben wie die Erstattung von Nebenkosten an die Mieter:innen sind in dem Jahr zu versteuern, in dem die Zahlung tatsächlich erfolgte.
  • Zuflussprinzip bedeutet: Deine durch Miete gewonnenen Einnahmen musst du in dem Jahr versteuern, in dem du sie auch tatsächlich erhalten hast.

3. Freibeträge

Bei Mieteinnahmen unter bestimmten Beträgen müssen keine Steuern abgeführt werden. Die Freibeträge für Mieteinnahmen werden jedes Jahr neu festgelegt. Für Ehepaare gilt der doppelte Freibetrag.

Jahr Freibetrag Freibetrag für verheiratete Paare
2021
9.744 Euro/Jahr
19.488 Euro/Jahr
2020
9.408 Euro/Jahr
18.816 Euro/Jahr
2019
9.168 Euro/Jahr
18.816 Euro/Jahr

Regelungen für die Umsatzsteuer

Als private:r Vermieter:in von Wohnimmobilien musst du keine Umsatzsteuer zahlen, auch wenn du mit der Vermietung oder Verpachtung eine Gewinnabsicht hast. Aber Achtung: Garagen und Stellplätze sind hiervon ausgenommen, da sie keine Wohnimmobilie sind. Bei einer solchen Vermietung oder Verpachtung bist du umsatzsteuerpflichtig. Vermietest du jedoch z.B. eine Garage als Teil einer Wohnung (mit einem gemeinsamen Mietvertrag), entfällt die Umsatzsteuer für die Garage.

Bei Vermietung an ein Unternehmen oder sonstiges Gewerbe hast du freie Wahl. Du kannst die Umsatzsteuer freiwillig bezahlen oder nicht. Sie zu bezahlen hat jedoch einen entscheidenden Vorteil: Dadurch hast du die Möglichkeit, die Mehrwertsteuer von 19 % für Handwerkerkosten abzusetzen. Unter Umständen kann sich das richtig lohnen.

Welche Ausgaben kann ich als Vermieter:in steuerlich absetzen?

Werbungskosten

Wenn du eine Wohnung oder ein Haus vermietest oder verpachtest, hast du durchgehend laufende Kosten. Diese kannst du als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Folgende Posten kannst du als Werbungskosten geltend machen:

Kosten für Renovierungen, Modernisierungen und Sanierungen

  • Bei Energetischen Baumaßnahmen kannst 20 % der Kosten für Umbau und Material absetzen: 7% im ersten Jahr, 7 % im zweiten Jahr und 6 % im dritten Jahr.
  • Kosten für eine Beratung durch eine:n Energiexpert:in kannst du zu 50 % absetzen und das schon im ersten Jahr. Wichtig: Der:die Expert:in muss entsprechend zertifiziert sein.
  • Als Vermieter:in eines denkmalgeschützten Gebäudes kannst du bis zu 100 % der Erhaltungskosten absetzen.
  • Erhaltungskosten, z.B. Reparaturen an Rohren oder der Einbau neuer Fenster können im gleichen Jahr, in dem die Rechnung fällig wird, zu 100 % abgesetzt werden.
Einrichtung möblierter Mietwohnungen

  • Bei Kosten über 800 € wird die angenommene Lebensdauer der Gegenstände eingerechnet. Die Kosten müssen dann linear über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. In der Regel wird von 10 Jahren ausgegangen.
  • Bei Kosten unter 800 € können sie im Anschaffungsjahr komplett abgeschrieben werden.

Unter weitere Werbungskosten fallen:

  • Laufende Kosten, wie z.B. für die Hausverwaltung, Grundsteuer oder Abfallgebühren
  • Ausgaben für die Suche nach Mieter:innen: z.B. Maklergebühren oder Kosten für das Veröffentlichen von Inseraten
  • Kontoführungsgebühren
  • Kosten für anwaltliche Beratungen oder Steuerberater:innen
  • Kosten für Fahrwege zur Immobilie, z.B. Zugtickets oder Benzin
  • Bürokosten

Absetzung für Abnutzung

Die Bausubstanz von Immobilien nutzt sich mit den Jahren ab. Das bedeutet zunächst einmal eine Wertminderung für dich als Eigentümer:in. Daher hast du die Möglichkeit, über 50 Jahre jeweils 2 % des Wertes der Immobilie steuerlich geltend zu machen.

Wurde das Gebäude vor 1925 errichtet, kannst du sogar 2,5 % abschreiben. Allerdings nur über einen Zeitraum von 40 Jahren ab dem Kauf der Immobilie. In der Regel werden Kosten für Modernisierungen als Werbungskosten abgesetzt. Eine Ausnahme sind sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten. Dabei handelt es sich um besonders kostenintensive Instandsetzungen oder Modernisierungen innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Kauf der Immobilie. Die Nettoaufwendung muss mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten betragen.

Schuldzinsen

Meistens wird der Immobilienkauf über ein sogenanntes Annuitätendarlehen finanziert. Die Kosten für anfallende Zinsen, die bei der Kredittilgung anfallen, können steuerlich geltend gemacht werden. Die eigentliche Tilgung wird nicht berücksichtigt.

Beachte:

Bei einem Annuitätendarlehen verringert sich der Steuervorteil mit der Zeit. Das liegt daran, dass die Rate bei diesem Darlehenstyp für die gesamte Dauer der Laufzeit gleich bleibt und der Zinsanteil somit nach und nach sinkt. Eine professionelle Beratung durch eine:n Steuerberater:in kann sich für dich in jedem Fall lohnen. Finde hier Steuerberater:innen in deiner Nähe.

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Wichtige Fragen schnell beantwortet:

Um Werbungskosten in voller Höhe absetzen zu können, muss die Miete mindestens 66 % der örtlichen Vergleichsmiete betragen. Diese richtet sich nach dem Mietspiegel.

Beispiel: Beträgt die Miete nur 30 % der örtlichen Vergleichsmiete, können nur 30 % der Werbungskosten abgesetzt werden.

Tipp: Bei der Vermietung an Familienmitglieder schaut das Finanzamt ganz genau hin – Du solltest daher unbedingt einen ordentlichen Mietvertrag aufsetzen.
Prinzipiell gelten für Rentner:innen die gleichen Freibeträge:
  • 2021: 9.744 €/Jahr (19.488 € für verheiratete Paare)
  • 2020: 9.408 €/Jahr (18.816 €/Jahr für verheiratete Paare)
  • 2019: 9.168 €/Jahr (18.816 €/Jahr für verheiratete Paare)
Liegen die Einkünfte über dem Freibetrag, muss nur der Gewinn versteuert werden, d.h. der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Geregelt wird dies im Alterseinkünftegesetz.
Auch wenn Mieteinnahmen ausbleiben, können laufende Kosten weiterhin steuerlich abgesetzt werden. Dafür muss beim Finanzamt jedoch nachgewiesen werden, dass die Suche nach neuen Mieter:innen bereits läuft, z.B. durch die Beauftragung eines Maklerbüros oder die Erstellung von Exposés in einschlägigen Immobilienportalen.

Möchtest du nicht vermieten oder ist die Immobilie, z.B. aufgrund von Baumängeln, nicht für eine Vermietung geeignet, sind steuerliche Absetzungen nicht mehr möglich.
Neben den grundlegenden Pflichten, deine Mieteinnahmen in der Steuererklärung anzugeben, bist du auch dazu verpflichtet, gültige Dokumente, z.B. Mietverträge vorzulegen, um Werbungskosten absetzen zu können.
Bei einer Eigennutzung können über 10 Jahre pro Jahr 9 % der Erhaltungskosten, also z.B. Kosten für Wasser, Abwasser, Straßenreinigung oder Schornsteinfeger:in abgesetzt werden.
Bei der Vermietung von denkmalgeschützten Immobilien wird zwischen Eigennutzung und Kapitalanlage unterschieden.
  • Bei Eigennutzung: Über 10 Jahre bis zu 9 % der Erhaltungskosten pro Jahr (insgesamt bis zu 90 %)
  • Bei Vermietung: Über 8 Jahre je 9 % und weitere 4 Jahre lang 7 % der Erhaltungskosten (insgesamt bis zu 100 %)
Hinweis: Voraussetzung für die erfolgreiche Abschreibung ist es, sich vor Restaurierungen oder Sanierung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abzusprechen. Außerdem muss die Baumaßnahme dazu dienen, das Gebäude als Denkmal zu schützen. Dazu dient beispielsweise eine verbesserte Dämmung, um die Bausubstanz zu schützen. Nicht abgesetzt werden können jedoch z.B. Anbauten, wie eine Garage.

Hinweis:
Die hier aufgeführten Hinweise dienen ausschließlich der Information und ersetzen in keinem Fall eine professionelle Beratung durch eine:n Steuerberater:in. Im Schadensfall wird keine Haftung übernommen.