Gewerberäume vermieten – Alles über Gewerbearten, Mietvertrag und Steuern

Du hast eine Immobilie gekauft oder geerbt und fragst dich, was die nächsten Schritte sind? Eine Möglichkeit ist, deine Immobilie an Gewerbe zu vermieten. Je nach Lage, Größe und Anbindung eignet sie sich perfekt als Bürogebäude, Einzelhandel oder Lagerhalle. Um eine Immobilie als Gewerbeimmobilie zu vermieten, musst du einige Dinge beachten. Denn diese Art der Vermietung unterscheidet sich in vielen Punkten von der Vermietung von Wohnräumen. Hier findest du alle wichtigen Infos zu den unterschiedlichen Gewerbearten, Gewerbemietverträgen und allen Kosten, die auf Vermieter zukommen.

Gewerbeimmobilie
© Tiberius Gracchus/Fotolia

Was sind Gewerberäume?

Gewerberäume, oder auch Gewerbeflächen, sind Teil von Gewerbeimmobilien, die zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Zielgruppe sind also normalerweise juristische Personen, wie z.B. GmbHs oder Aktiengesellschaften. Doch auch Freiberufler können eine Gewerbefläche mieten. Wichtig ist nur, dass der Gewerberaum nicht aus privaten, sondern nur aus gewerblichen Gründen genutzt wird.
Bei einer Gewerbeimmobilie sind die Lage, Größe und Anbindung ausschlaggebend und entscheiden darüber, an welche Art von Gewerbe du vermieten kannst.

Typische Gewerbeimmobilien

Die unterschiedlichen Gewerbeimmobilien lassen sich in verschiedene Kategorien unterteilen:

  • Büroimmobilien: Anwaltskanzleien und Bürogebäude
  • Handelsimmobilien: Supermärkte, Einkaufszentren, Ladenlokale
  • Produktionsimmobilien: Fabrikhallen, Lagerhallen oder Kühlhäuser
  • Logistikimmobilien: als Zulieferer und Warenlager
  • Freizeitimmobilien: Sportplätze oder Fitnesscenter
  • Spezialimmobilien: Diskotheken, Autohöfe, Autoraststätten, Tankstellen, Bahnhöfe

Worauf müssen Vermieter achten?

Bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie lohnt es sich, einen Makler zu beauftragen. Er hilft bei der Mietersuche und der Gestaltung des Mietvertrags. Das Bestellerprinzip gilt hier nicht. Engagiert der Vermieter den Makler kann dieser entscheiden, dass der Mieter die Maklerprovision bezahlen soll. Immobilienmakler begleiten den gesamten Prozess und können lange Verhandlungen über den Mietzins, die Mietdauer oder die Kostenübernahme von Umbaumaßnahmen übernehmen.
Solche individuellen Umbaumaßnahmen werden von gewerblichen Mietern gestellt. Darauf sollten sich Vermieter einstellen. Je nach Gewerbe wollen Mieter z.B. Leichtbauwände als Raumtrenner oder spezielle Technik, wie Netzwerkkabel oder Lichtinstallationen, eingebaut haben. Ein Mieterwechsel ist für den Vermieter somit immer mit hohen Investitionen verbunden. Im Falle größerer Umbaumaßnahmen sollte also im Vorfeld geklärt werden, wer für die Kosten aufkommen muss. Diese Regelungen werden im Mietvertrag festgehalten.

Möchtest du deine Gewerbeimmobilie verkaufen, ist es nützlich, wenn sie vermietet ist. Denn im Gegensatz zu Wohnimmobilien lassen sich vermietete Gewerbeimmobilien besser verkaufen, als leerstehende. Bei einer Vermietung kannst du also später immer noch über einen Verkauf nachdenken.

Müssen Gewerbevermieter selbst ein Gewerbe anmelden?

Die Anmeldung eines Gewerbes oder die Vermietung mit Gewerbeschein lohnt sich vor allem, wenn du sehr viele Immobilien hast und diese an Gewerbe vermietest.
Du musst jedoch darauf achten, dass sich bei dieser Art der Vermietung die steuerlichen Regeln ändern. Als gewerblicher Vermieter musst du nämlich zum Beispiel eine doppelte Buchhaltung führen – für Mieteinnahmen und Werbungskosten. Das hat auch Einfluss auf die Einkommen- und Umsatzsteuer.

Person am Schreibtisch mit Laptop und Taschenrechner
© lovelyday12/AdobeStock

Hast du einen kleineren Bestand an Immobilien, kannst du auch als Privatperson vermieten. Die Mieteinnahmen erfolgen dann wie üblich über die Einkommensteuererklärung.

Das gehört in den Gewerbemietvertrag

Ein Gewerbemietvertrag muss erst schriftlich geschlossen werden, wenn die Mietzeit länger als ein Jahr beträgt. Doch auch bei einer kürzeren Mietdauer sollte der Vertrag immer verschriftlicht werden. Zur rechtlichen Absicherung lohnt es sich zusätzlich, einen Anwalt oder Makler zu beauftragen.
Damit der Vertrag gültig ist, muss er verschiedene Punkte enthalten. Darüber hinaus kann der Vertrag weitere Regelungen enthalten.

Verpflichtend

  • Angaben zum Mietobjekt
  • Mietdauer
  • Mietzins
  • Mietzweck

Optional

  • Kaution
  • Betriebskosten
  • Konkurrenzschutz
  • Umbaumaßnahmen

Es gilt: Je ausführlicher der Mietvertrag, desto größer wird die Planungssicherheit beider Parteien. Das schränkt jedoch auch die Flexibilität ein.

Bei der Gestaltung der Gewerbemietverträge haben Mieter und Vermieter viel mehr Spielraum als bei der Vermietung von Wohnräumen. Sie können zum Beispiel die Mietdauer, Miethöhe und Kaution frei verhandeln. Wollen Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen, müssen sie eine Klausel im Vertrag einbauen. Dazu gibt es folgende Möglichkeiten:

  • Staffelmiete: Im Mietvertrag wird festgelegt, wann sich die Miete in welchem Maße erhöht.
  • Umsatzmiete: Die Miete ist an die Umsätze des Mieters angepasst. Um sich bei schlechten Umsätzen vor zu starken Mietpreissenkungen zu schützen, wird eine Mindestmiete vereinbart.
  • Mieterhöhung bei Modernisierung: Die Möglichkeit zu einer Mieterhöhung bei Modernisierung muss im Vertrag festgehalten werden.
  • Wertsicherungsklausel: Die Miete wird nach unterschiedlichen Kriterien angepasst. Ähnlich wie bei der Indexmiete im Wohnmietrecht, kann sie sich z.B. an dem Verbraucherpreisindex orientieren.

Der Vertrag kann befristet oder unbefristet sein. Befristete Verträge können nur aus wichtigem Grund, wie z.B. Mietrückstand, gekündigt werden. Einige Mieter fordern eine Klausel, durch die Mieter den Vertrag vor Ablauf verlängern können. Bei unbefristeten Verträgen muss die Kündigungsfrist eingehalten werden. Beide Parteien können spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Quartals kündigen.

Wichtig!

Du solltest immer die Bonität des Mieters prüfen. So sicherst du dich ab, dass der zukünftige Mieter in der Lage ist, über die gesamte Mietdauer die Kaltmiete und Nebenkosten zu zahlen. Dafür kannst du dir einfach den letzten Jahresabschluss des Mietinteressenten vorlegen lassen.

Welche Dokumente benötigen Vermieter?

Im Prozess der Gewerbevermietung sind einige Dokumente wichtig. Folgende Dokumente sollten Vermieter einholen:

Vor der Vermietung:

  • Wirtschaftsauskunft
  • Kopie Personalausweis des Gesellschafters/Geschäftsführers
  • Selbstauskunft
  • Gewerbeanmeldung
  • Handelsregisterauszug
  • unterschriebener Mietvertrag
  • BWA, Bilanz, Jahresabschluss oder Steuerbescheid

Nach der Vermietung:

  • Nachweis Vorsteuerabzugsberechtigung (vorsteuerabzugsberechtigt sind alle Unternehmen, die Umsatzsteuer erheben und an das Finanzamt weiterleiten)
  • Steuernummer/Umsatzsteueridentifikationsnummer
  • Versicherungsbestätigung einer Haftpflicht mit Mietsachschäden
  • Zahlungsbeleg der Kaution

Welche Steuern fallen an?

Allgemein gilt: Du musst alle Einnahmen, die aus der Vermietung hervorgehen, versteuern.
Vermieter haben die Möglichkeit, mit Umsatzsteuer zu vermieten. Das ist allerdings nur bei Mietern zulässig, die selbst umsatzsteuerpflichtig und damit zum Vorsteuerabzug berechtigt sind – vorsteuerabzugsberechtigt heißt, sie können die auf Eingangsleistungen (z.B. Lieferungen) entfallende Umsatzsteuer in Rechnung stellen, an das Finanzamt leiten und durch den Vorsteuerabzug zurückverlangen.

Bei dieser Variante müssen Vermieter alle Einnahmen aus der Vermietung inklusive der Mehrwertsteuer und Nebenkosten bei ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Der Vorteil ist: Vermieter können alle Rechnungen, die sie in Zusammenhang mit der Immobilie bezahlen, steuerlich geltend machen – also die Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückfordern. Ebenfalls kannst du zum Beispiel Herstellungs- und Anschaffungskosten in Höhe von 2% absetzen.

Steuern
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Eine Vermietung mit Umsatzsteuer muss im Mietvertrag explizit festgehalten werden. Auch das Finanzamt benötigt den Hinweis auf die umsatzsteuerpflichtige Vermietung.

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