Gewerbearten, Mietvertrag und Steuertipps für die Gewerbevermietung

Du hast eine Immobilie gekauft oder geerbt und fragst dich, was die nächsten Schritte sind? Eine Möglichkeit ist, deine Immobilie an Gewerbe zu vermieten. Je nach Lage, Größe und Anbindung eignet sie sich perfekt als Bürogebäude, Einzelhandel oder Lagerhalle. Um eine Immobilie als Gewerbeimmobilie zu vermieten, musst du einige Dinge beachten. Denn diese Art der Vermietung unterscheidet sich in vielen Punkten von der Vermietung von Wohnräumen. Hier findest du alle wichtigen Infos zu den unterschiedlichen Gewerbearten, Gewerbemietverträgen und allen Kosten, die auf Vermieter zukommen.

Gewerberäume, oder auch Gewerbeflächen, sind Teil von Gewerbeimmobilien, die zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Zielgruppe sind also normalerweise juristische Personen, wie z.B. GmbHs oder Aktiengesellschaften. Doch auch Freiberufler können eine Gewerbefläche mieten. Wichtig ist nur, dass der Gewerberaum nicht aus privaten, sondern nur aus gewerblichen Gründen genutzt wird.
Bei einer Gewerbeimmobilie sind die Lage, Größe und Anbindung ausschlaggebend und entscheiden darüber, an welche Art von Gewerbe du vermieten kannst.

Die unterschiedlichen Gewerbeimmobilien lassen sich in verschiedene Kategorien unterteilen:

• Büroimmobilien: Anwaltskanzleien und Bürogebäude
• Handelsimmobilien: Supermärkte, Einkaufszentren, Ladenlokale
• Produktionsimmobilien: Fabrikhallen, Lagerhallen oder Kühlhäuser
• Logistikimmobilien: als Zulieferer und Warenlager
• Freizeitimmobilien: Sportplätze oder Fitnesscenter
• Spezialimmobilien: Diskotheken, Autohöfe, Autoraststätten, Tankstellen, Bahnhöfe

Bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie lohnt es sich, einen Makler zu beauftragen. Er hilft bei der Mietersuche und der Gestaltung des Mietvertrags. Das Bestellerprinzip gilt hier nicht. Engagiert der Vermieter den Makler kann dieser entscheiden, dass der Mieter die Maklerprovision bezahlen soll. Immobilienmakler begleiten den gesamten Prozess und können lange Verhandlungen über den Mietzins, die Mietdauer oder die Kostenübernahme von Umbaumaßnahmen übernehmen.
Solche individuellen Umbaumaßnahmen werden von gewerblichen Mietern gestellt. Darauf sollten sich Vermieter einstellen. Je nach Gewerbe wollen Mieter z.B. Leichtbauwände als Raumtrenner oder spezielle Technik, wie Netzwerkkabel oder Lichtinstallationen, eingebaut haben. Ein Mieterwechsel ist für den Vermieter somit immer mit hohen Investitionen verbunden. Im Falle größerer Umbaumaßnahmen sollte also im Vorfeld geklärt werden, wer für die Kosten aufkommen muss. Diese Regelungen werden im Mietvertrag festgehalten.

Hast du einen kleineren Bestand an Immobilien, kannst du auch als Privatperson vermieten. Die Mieteinnahmen erfolgen dann wie üblich über die Einkommensteuererklärung.

Ein Gewerbemietvertrag muss erst schriftlich geschlossen werden, wenn die Mietzeit länger als ein Jahr beträgt. Doch auch bei einer kürzeren Mietdauer sollte der Vertrag immer verschriftlicht werden. Zur rechtlichen Absicherung lohnt es sich zusätzlich, einen Anwalt oder Makler zu beauftragen.
Damit der Vertrag gültig ist, muss er verschiedene Punkte enthalten. Darüber hinaus kann der Vertrag weitere Regelungen enthalten.

Es gilt: Je ausführlicher der Mietvertrag, desto größer wird die Planungssicherheit beider Parteien. Das schränkt jedoch auch die Flexibilität ein.

Bei der Gestaltung der Gewerbemietverträge haben Mieter und Vermieter viel mehr Spielraum als bei der Vermietung von Wohnräumen. Sie können zum Beispiel die Mietdauer, Miethöhe und Kaution frei verhandeln. Wollen Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen, müssen sie eine Klausel im Vertrag einbauen. Dazu gibt es folgende Möglichkeiten:

• Staffelmiete: Im Mietvertrag wird festgelegt, wann sich die Miete in welchem Maße erhöht.
• Umsatzmiete: Die Miete ist an die Umsätze des Mieters angepasst. Um sich bei schlechten Umsätzen vor zu starken Mietpreissenkungen zu schützen, wird eine Mindestmiete vereinbart.
• Mieterhöhung bei Modernisierung: Die Möglichkeit zu einer Mieterhöhung bei Modernisierung muss im Vertrag festgehalten werden.
• Wertsicherungsklausel: Die Miete wird nach unterschiedlichen Kriterien angepasst. Ähnlich wie bei der Indexmiete im Wohnmietrecht, kann sie sich z.B. an dem Verbraucherpreisindex orientieren.

Der Vertrag kann befristet oder unbefristet sein. Befristete Verträge können nur aus wichtigem Grund, wie z.B. Mietrückstand, gekündigt werden. Einige Mieter fordern eine Klausel, durch die Mieter den Vertrag vor Ablauf verlängern können. Bei unbefristeten Verträgen muss die Kündigungsfrist eingehalten werden. Beide Parteien können spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Quartals kündigen.

Im Prozess der Gewerbevermietung sind einige Dokumente wichtig. Folgende Dokumente sollten Vermieter einholen:

Allgemein gilt: Du musst alle Einnahmen, die aus der Vermietung hervorgehen, versteuern.
Vermieter haben die Möglichkeit, mit Umsatzsteuer zu vermieten. Das ist allerdings nur bei Mietern zulässig, die selbst umsatzsteuerpflichtig und damit zum Vorsteuerabzug berechtigt sind – vorsteuerabzugsberechtigt heißt, sie können die auf Eingangsleistungen (z.B. Lieferungen) entfallende Umsatzsteuer in Rechnung stellen, an das Finanzamt leiten und durch den Vorsteuerabzug zurückverlangen.

Eine Vermietung mit Umsatzsteuer muss im Mietvertrag explizit festgehalten werden. Auch das Finanzamt benötigt den Hinweis auf die umsatzsteuerpflichtige Vermietung.