Wohnung vermieten: Deine Pflichten als Vermieter

Du möchtest eine Wohnung oder ein Haus vermieten und fragst dich: Welche Pflichten muss ich als Vermieter:in gegenüber meinen Mieter:innen eigentlich erfüllen? Hier findest du alle wichtigen Infos zu deinen Aufgaben als Vermieter:in.

Vermieterin übergibt strahlend den Wohnungsschlüssel
© Raw pixel.com/AdobeStock

In aller Kürze

Als Vermieter:in musst du...

  • ...die Wohnung vertragsgemäß übergeben und instand halten.
  • ...Schimmel und Baumängel beseitigen.
  • ...für eine intakte Heizung sorgen.
  • ...für die Sicherheit der Mieter:innen sorgen und über die Hausordnung informieren.
  • ...jedes Jahr eine Nebenkostenabrechnung erstellen.

Grundlegende Pflichten: Überlassung und Erhaltung

Welche Aufgaben du als Vermieter:in erfüllen musst, ist gesetzlich geregelt.

So steht es im Gesetz:

[...] Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. [...]

Was genau heißt das aber?

Überlassung der Mietsache

Als Vermieter:in musst du dafür sorgen, dass das Mietobjekt die Vereinbarungen aus dem Mietvertrag erfüllt. Bei einem Wohnraummietvertrag musst du daher z.B. gewährleisten, dass alles zum Wohnen Notwendige auch vorhanden ist, funktioniert und die Ausstattung denen vergleichbarer Wohnungen entspricht.

Außerdem musst du der Mietpartei sämtliche Schlüssel übergeben, damit diese die Wohnung oder das Haus auch tatsächlich nutzen kann. Es reicht nicht aus, nur den Zugang zur Wohnung zu ermöglichen, ohne die Schlüssel zu übergeben, da die Mietpartei so die Räume nicht ausreichend gegen unbefugten Zutritt sichern kann.

Mietvertrag auf Tisch mit Stift und Hausschlüsseln
© Björn Wylezich/AdobeStock

Mietsache erhalten

Während des Mietverhältnisses bist du als Vermieter:in verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch sicher zu stellen. Das machst du, indem du darauf achtest, dass die Immobilie in einem guten Zustand ist und bleibt. In der Fachsprache bezeichnet man das als “Erhaltung der Mietsache”: Das beinhaltet die so genannte Instandhaltung und Instandsetzung.

Instandhaltung bedeutet, dass du Abnutzungen durch normalen Gebrauch in der Wohnung reparieren musst. Das beinhaltet laufende Wartungsarbeiten und kleinere Reparaturen, auch um eventuellen Schäden vorzubeugen.

Instandsetzung bedeutet, dass du den alten Zustand wiederherstellen musst, wenn bereits Schäden entstanden sind. Darunter fallen größere Reparaturen sowohl in der Wohnung als auch auf der allgemeinen Wohnfläche (Kellerräume, Garagen etc.).

Simpel ausgedrückt umfasst Instandhaltung die Wartung und Pflege. Beispielsweise musst du dafür sorgen, dass Verschleißteile jeglicher Art ausgetauscht werden oder dass keine Wasserhähne tropfen.
Instandsetzung umfasst Reparatur und Austausch. Wenn z.B. die Wärmepumpe kaputt ist, musst du sie ersetzen, wenn die Fassade Risse hat, musst du sie reparieren. Wenn also Instandhaltung nicht mehr ausreicht, muss Instandsetzung betrieben werden.

Der Umfang der Gebrauchserhaltung richtet sich nach dem Zustand der Wohnung bei Vertragsabschluss. Wenn du z.B. eine Wohnung teilmöbliert vermietest, musst du auch diese mitvermieteten Dinge erhalten und instandsetzen, es sei denn du legst ausdrücklich im Mietvertrag fest, dass du das nicht tust.

Instandhaltung und Instandsetzung sind Hauptpflichten von Vermieter:innen. Allerdings ist es üblich, dass sich die Mieter:innen an der Erhaltung beteiligen, wenn es um Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen geht. Die Grenze für solche Reparaturen durch die Mietpartei liegt bei 75 bis 100 Euro. Das alles muss auf jeden Fall im Vertrag festgehalten werden, ansonsten bist du als Vermieter:in in der Pflicht, die Reparaturen aus eigener Tasche zu zahlen.


Weitere Aufgaben und Pflichten

Neben deiner Pflicht, die Wohnung oder das Haus zu erhalten, kommen aber noch weitere Aufgaben auf dich zu.

Information & Auskunft

1. Nebenkostenabrechnung erstellen

Einmal im Jahr müssen Vermieter:innen die Grundsteuer und Betriebskosten abrechnen, solange die Mieter:innen monatlich Nebenkosten zahlen. Du berechnest anhand der Wohnungsgröße und der Anzahl der Mieter:innen eine monatliche Abschlagszahlung, die als Nebenkosten gezahlt werden muss. Kalkuliere nicht zu knapp, damit die Nachzahlung in der Nebenkostenabrechnung nicht so groß ausfällt.

Als Nebenkosten sind sämtliche Betriebskosten für die Wohnung zu verstehen, die du auf die Mieter:innen umlegen kannst. Dazu gehören verbrauchsunabhängige Kosten z.B. für Grundsteuer, Abwasser- und Müllentsorgung, Gemeinschaftsräume wie Waschküche und Ähnliches, sowie verbrauchsabhängige Kosten für Wasser und Heizung. Welche Nebenkosten du genau aufstellen musst, kannst du der Betriebskostenverordnung entnehmen.

Welche Frist gilt?
Ab dem 1. Januar hast du ein Jahr Zeit, um die Nebenkostenabrechnung zu erstellen und deinen Mieter:innen zu schicken: Die Nebenkosten für 2021 müssen also bis Dezember 2022 abgerechnet werden. Versäumst du diese Frist, hast du anschließend keinen Anspruch mehr auf eventuelle Nachzahlungen der Mietpartei.

Hand mit Kugelschreiber, prüfend über Nebenkostenabrechnung
© hans12/AdobeStock

Rechenschaftspflicht

Als Vermieter:in hast du gegenüber deinen Mieter:innen eine Rechenschaftspflicht. Das bedeutet: für jeden einzelnen Kostenpunkt der Nebenkosten musst du Belege und Rechnungen vorlegen können, wenn das von den Mieter:innen verlangt wird.

2. Über Hausordnung informieren

Du musst deine Mieter:innen über die Hausordnung informieren und dafür sorgen, dass sie sich daran halten. Nimm die Hausordnung am besten als Anhang in den Mietvertrag auf, das ist absolut üblich. Mit der Unterschrift bestätigen die Mieter:innen dann, dass sie die Hausordnung gelesen haben und sich daran halten. Gibt es grobe Verstöße gegen die Hausordnung, darfst du abmahnen.

3. Wohnungsgeberbestätigung ausstellen

Mieter:innen benötigen die Wohnungsgeberbestätigung bzw. Vermieterbescheinigung, wenn sie ihren neuen Wohnsitz bei der Meldebehörde registrieren lassen. Du bestätigst in dem Dokument, dass die Person tatsächlich in die Wohnung eingezogen ist. Du hast eine Frist von 2 Wochen, um der mietenden Person das Dokument zukommen zu lassen. Es beinhaltet Name und Adresse deiner Mieter:innen und dir selbst :in, die Anschrift der Wohnung und das Einzugsdatum.

4. Maßnahmen rechtzeitig ankündigen

Du planst, deine Immobilie zu sanieren oder zu modernisieren? Vor allem im energetischen Bereich kann das den Wohnwert deiner Immobilie steigern. Dazu zählen z.B. Schallschutz oder Wärmedämmung. Diese Baumaßnahmen darfst du natürlich durchführen. Aber: Du musst deine Mieter:innen mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen schriftlich informieren und auf Umfang, Beginn, Dauer und eventuell höhere Mieten nach Abschluss der Maßnahmen hinweisen. Von den Sanierungskosten darfst du maximal 11 % auf die Jahresmiete aufschlagen.

5. Klingel- und Briefkastenschilder

Wenn du möchtest, dass alle Schilder an den Klingeln und Briefkästen des Hauses aus optischen Gründen einheitlich sind, musst du dafür selbst aufkommen. Du kannst die Kosten nicht auf deine Mieter:innen übertragen. Eine Pflicht, die Klingelschilder überhaupt mit den Namen zu versehen, besteht übrigens weder für dich als Vermieter:in noch für die Mieter:innen. Diese können sogar ihre namentliche Nennung ablehnen.


Reparatur & Wartung

1. Baumängel beheben und Schimmel beseitigen

Von Baumängeln spricht man in der Regel, wenn...

  • ...Leistungen nicht wie im Bauvertrag vereinbart erbracht wurden oder
  • ...die Qualität des Baus nicht den Erwartungen entspricht oder
  • ...eine normale Verwendung des Bauobjekts oder Teilen davon nicht möglich ist.

Trifft einer dieser Fälle ein, musst du als Vermieter:in handeln und für die Beseitigung der Mängel sorgen. Zum Glück gibt es auch auf Häuser Garantie! Liegt der Bau nicht länger als 5 Jahre zurück, greift die Gewährleistung durch das Bauunternehmen und die Handwerker:innen. Diese müssen dann für die Schäden einstehen.

Im Fall von Schimmel ist festzustellen, ob dieser eventuell durch falsches oder unzureichendes Lüften entstanden ist. Dann muss sich die Mietpartei dafür rechtfertigen. Stellt sich jedoch heraus, dass der Schimmel nicht auf die Bausubstanz zurückzuführen ist, musst du die Kosten für die Beseitigung tragen.

Großaufnahme einer Rohrzange an einer Heizung
© SkyLine/AdobeStock

2. Intakte Heizung zur Verfügung stellen

Was selbstverständlich scheint, führt oft zu Ärger. Als Vermieter:in musst du deiner Mietpartei eine funktionierende Heizung zur Verfügung stellen.

  • Vom 1. Oktober bis zum 30. April muss die Wohnung mit einer Raumtemperatur von mindestens 20 Grad beheizt werden können.
  • Wenn du das nicht ermöglichst, dürfen die Mieter:innen unter bestimmten Bedingungen die Miete mindern.
  • Dazu müssen sie dir aber sofort den Ausfall der Heizung mitteilen, um das Recht auf Mietminderung nicht zu verlieren.
  • Bei kurzem Ausfall der Heizung oder vorübergehend geringfügiger Unterbrechung der Heizleistung, darf deine:e Mieter:in die Miete nicht mindern, da es sich nur um einen unerheblichen Mangel handelt.
  • Übernimmst du bei einem Heizungsausfall die Kosten für Radiatoren, um die Raumtemperatur ausreichend hoch zu halten, ist ebenfalls keine Mietminderung zu erwarten.

3. Verkehrssicherungspflicht

Hierbei geht es darum, dass du dafür zu sorgen hast, dass niemand in der Wohnung und allen anderen mit vermieteten Räumen zu Schaden kommt. Das beinhaltet alle Räume, die du gemeinsam mit deinen Nachbar:innen nutzt, wie Kellerräume, Flur und Treppen, Garage, Garten etc., aber auch Streudienst, Beleuchtung oder das Reinigen von Geh- und Zuwegen. Wenn du Teil einer Eigentümergemeinschaft bist, kannst du viele dieser Aufgaben an die Hausverwaltung abgeben. Möchtest du dass deine Mieter:innen sich selbst um Dinge wie Streudienst oder Gartenpflege kümmern, musst du das ausdrücklich im Mietvertrag festhalten.


Finanzen & Steuer

1. Mietkaution anlegen

Die Kaution kann dir als Absicherung dienen, wenn die Mieter:innen nicht zahlen oder Schäden in der Wohnung verursachen. Du darfst bis zu 3 Monatskaltmieten als Kaution verlangen, dabei dürfen die Mieter:innen diese in 3 Raten einzahlen. Die erste Rate wird fällig, sobald das Mietverhältnis beginnt.
Du wiederum bist verpflichtet, die Kaution getrennt von deinem Vermögen anzulegen. So ist das Geld deiner Mieter:innen geschützt, falls du Insolvenz anmelden musst und die Bank deine anderen Konten sperrt. Lege die Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz an. So kannst du das Konto jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen und den Mieter:innen das Geld rechtzeitig wieder zurückzahlen. Die Höhe der Zinsen orientiert sich an denen eines Sparkontos mit einer Mindestlaufzeit von drei Monaten. Der genaue Zinssatz kann sich jederzeit ändern, abhängig davon wie sich die Wirtschaft entwickelt.

2. Mieteinnahmen richtig versteuern

Für deine monatlichen Mieteinnahmen musst du eine Steuererklärung abgeben und sie dadurch in deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern – Anhang V : Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Alle Infos darüber, was zur Steuer bei Mieteinnahmen zu beachten ist, findest du in unserem ausführlichen Ratgeber zum Thema "Mieteinnahmen versteuern – Infos & Hinweise für die Steuererklärung".


Lärmquellen beseitigen

  • Sind deine Mieter:innen unzumutbarem Lärm ausgesetzt, musst du darauf reagieren und die Lärmquelle so schnell wie möglich beseitigen.
  • Das gilt für Lärm durch Nachbar:innen, die z.B. gerne und oft feiern, laut streiten, schreien oder fluchen, oder nachts den Fernseher laut laufen lassen.
  • Hier solltest du vermitteln, schlichten oder im schlimmsten Fall rechtliche Schritte gehen.
  • Aber auch andere Geräuschquellen musst du beseitigen, wenn sie zur permanenten Qual werden, wie z.B. laut klopfende Heizungen. Diese musst du reparieren lassen.
  • Lärm durch Baustellen im Haus oder in der Umgebung kannst du nicht verhindern. Dennoch solltest du wissen, dass deine Mieter:innen in der Regel bei anhaltendem Baulärm die Miete reduzieren können.
  • Sind auf der anderen Seite aber deine Mieter:innen selbst die Quelle der Ruhestörungen, musst du das ebenfalls unterbinden, um die Hausordnung und die gesetzlichen Ruhezeiten einzuhalten.
  • Diese können übrigens in der Hausordnung verschärft werden, so dass z.B. am Wochenende schon um 20:00 Uhr Ruhe herrschen muss.

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