Die Maklerprovision: Wer zahlt wie viel?

Wenn eine Immobilie vermietet oder verkauft wird, kommt oft eine Maklerin oder ein Makler ins Spiel und erhält eine Maklerprovision. Doch wer muss die Provision überhaupt bezahlen und wie hoch fällt sie aus? Mit dem Gesetz zur Provisionsteilung vom 23.12.2020 hat sich beim Immobilienverkauf einiges verändert. Wir haben hier alle aktuellen Informationen für dich zusammengefasst.

Eine Maklerin zeigt einer interessierten Familie eine Wohnung
© nullplus/shutterstock

In aller Kürze

  • Bei der Vermietung erhält der Makler bis zu 2 Nettokaltmieten. Es gilt das Bestellerprinzip d.h. der Vermieter zahlt.
  • Beim Verkauf wird die Provision nach dem neuen Gesetz geteilt. Wer die Immobilie kauft, zahlt nur noch höchstens 50% der Provision.
  • Gewerbeimmobilien und Grundstücke sind von den Regelungen ausgenommen.
  • Die Provision zu umgehen oder auf eine Maklerin zu verzichten lohnt sich meistens nicht.

Was ist die Maklerprovision und wann muss sie gezahlt werden?

Die Maklerprovision, oder auch Maklercourtage, ist eine Gebühr, die der Immobilienmakler als Lohn für die Vermittlung einer Immobilie erhält. Eine Maklerin oder ein Makler hat laut § 652 BGB einen Anspruch auf die Provision, wenn folgende 3 Dinge zutreffen:

  1. Es wurde ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen.
  2. Die Maklerin bzw. der Makler hat eine nachweisbare Leistung erbracht.
  3. Es ist ein wirksamer Kauf- oder Mietvertrag zustande gekommen.

Die Maklertätigkeit muss außerdem die Ursache für den Vertragsabschluss sein. Findest du als Vermieter oder Vermieterin beispielsweise selbst einen geeigneten Mietinteressenten, wird die Provision nicht fällig. Viele Maklerverträge schließen diese Option daher aus.

Was bedeutet “wirksamer Vertrag”?

Ein wirksamer Vertrag kommt zustande, wenn er inhaltlich vollständig und korrekt ist und alle Anforderungen erfüllt z.B. bei Immobilienverkauf eine notarielle Beurkundung. Bestimmte Mängel können einen Vertrag im Nachhinein unwirksam machen.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Bei der Höhe der Maklerprovision kommt es darauf an, ob eine Immobilie vermietet oder verkauft wird.

Bei einer Vermietung darf der Makler höchstens 2 Nettokaltmieten als Provision verlangen. Laut Gesetz ist diese vom Besteller, also vom Auftraggeber des Maklers zu zahlen (siehe auch Bestellerprinzip).

Beim Verkauf einer Immobilie ist die Provision frei verhandelbar. Es gibt dazu keine gesetzliche Vorgabe. Jedoch hat sich eine marktübliche Provisionshöhe von bis zu 7,14% etabliert. Dabei gibt es in den einzelnen Bundesländern Unterschiede.

Maklerprovision nach Bundesland

Bundesland Provisionssatz (vom Verkaufspreis)
Bremen
5,95%
Hamburg
6,25%
Mecklenburg-Vorpommern
5,95%
Niedersachsen (je nach Region)
4,76% - 5,95% oder 7,14%
alle anderen Bundesländer
7,14%

Hinweis: Aufgrund des neuen Gesetzes zur Provisionsteilung befindet sich der Markt im Wandel. Es kann dadurch zu Änderungen der Provisionshöhe kommen.

Wer bezahlt die Provision?

Bestellerprinzip bei Vermietung

Wenn eine Wohnung oder ein Haus vermietet wird, ist die Lage eindeutig: Wer den Makler beauftragt hat, muss auch die Provision bezahlen. Gesetzliche Grundlage ist das Bestellerprinzip, das 2015 zur Entlastung der Mieter eingeführt wurde. Vorher war es gängige Praxis der Vermieter, die Provision für die von ihnen beauftragten Makler auf die Mieter umzulegen. So etwas wird heute durch das Bestellerprinzip verhindert. Beauftragt eine Mieterin im umgekehrten Fall für die Wohnungssuche einen Makler, muss sie diese folglich ebenfalls selbst bezahlen.

Provisionsteilung bei Verkauf: Aktuelles Gesetz

Am 23.12.2020 ist ein Gesetz zur Maklerprovision in Kraft getreten, das sogenannte „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“.
Das bedeutet: Beim Verkauf einer Wohnimmobilie wird die Provision jetzt zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt. Laut dem neuen Gesetz muss die Person, die die Maklerin beauftragt, mindestens 50% der Maklerkosten übernehmen. Vorher war es vielerorts üblich, dass die Käufer die Provision in vollem Umfang tragen mussten. Durch die Neuregelung sollen diese nun entlastet werden.

Für die Praxis heißt das in den meisten Fällen: Bei einer Provisionshöhe von 7,14% zahlen beide Parteien jeweils 3,57% des Kaufpreises als Provision an den Makler. Die Höhe der Provision ist aber weiterhin verhandelbar und es ist auch möglich, dass die Verkäuferin mehr als 50% der Maklerkosten trägt.

Das neue Gesetz gilt für alle Maklerverträge, die nach dem 23.12.2020 abgeschlossen wurden und bezieht sich auf den Verkauf von Wohnimmobilien. Grundstücke sind davon ausgenommen. Bei Vermietung ändert sich ebenfalls nichts, hier gilt weiterhin das Bestellerprinzip.

Tipp

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Sonderfall Gewerbeimmobilien und gewerbliche Käufer/Mieter

Die oben genannten Regelungen der Provisionsteilung und des Bestellerprinzips sollen Verbraucherinnen und Verbraucher vor zu hohen Maklerkosten schützen. Deshalb gelten sie ausschließlich für Wohnimmobilien, die an Privatpersonen vermietet oder verkauft werden. Beim Verkauf oder der Vermietung von Immobilien an Unternehmen ist frei verhandelbar, wie hoch die Provision ist und wer sie übernimmt. Dabei kann es sich um Gewerbeimmobilien wie Büros, Praxen, Lagerhallen oder Ladenlokale handeln, oder auch um Grundstücke und Mehrfamilienhäuser.

Wann gilt welche Regelung für die Provision?

Immobilientyp Vermietung an Privatperson Verkauf an Privatperson Vermietung an Unternehmen Verkauf an Unternehmen
Wohnung
Bestellerprinzip
Provisionsteilung
frei verhandelbar
frei verhandelbar
Haus (Einfamilienhaus/Reihenhaus/ Doppelhaushälfte)
Bestellerprinzip
Provisionsteilung
frei verhandelbar
frei verhandelbar
Grundstück
frei verhandelbar
frei verhandelbar
frei verhandelbar
frei verhandelbar
Mehrfamilienhaus
-
-
frei verhandelbar
frei verhandelbar
Gewerbeimmobilie (Büro, Lager, Einzelhandel)
-
-
frei verhandelbar
frei verhandelbar
Hände unterschreiben einen Vertrag
© helloquence/unsplash

Hinweise zum Maklervertrag

Mit dem Gesetz zur Maklerprovision ist es seit dem 23.12.2020 auch zwingend erforderlich, dass der Maklervertrag in schriftlicher Form vorliegen muss. Eine mündliche Absprache ist nicht mehr zulässig.
Der Vertrag beinhaltet die Höhe der Provision und legt auch – innerhalb der gesetzlichen Vorgaben – fest, wer welchen Anteil zu zahlen hat.

Es gibt 3 verschiedene Arten des Maklerauftrags:

Als Eigentümerin oder Eigentümer kannst du parallel zum Maklerauftrag die Immobilie auch selbst anbieten oder weitere Makler beauftragen.
Du darfst keine weiteren Makler beauftragen, im Gegenzug verpflichtet sich der Makler dazu, die Immobilie zu vermitteln. Gleichzeitig kannst du aber auch hier deine Immobilie privat anbieten.
Hier gelten die Bestimmungen wie beim Alleinauftrag. Zusätzlich verpflichtest du dich, sämtliche Interessenten, die dich privat ansprechen, an die Maklerin zu verweisen. Dadurch ist ihr die Provision sicher.

Ist es möglich, die Maklerprovision zu umgehen?

Wenn du deine Traumimmobilie gefunden hast, kannst du in der Regel nicht beeinflussen, ob du mit einer Maklerin arbeiten willst, denn das entscheidet der Eigentümer. Du könntest zwar versuchen, diesen direkt zu kontaktieren, um die Provision zu umgehen. Das funktioniert aber nur dann, wenn bisher keinerlei Kontakt mit dem Makler stattgefunden hat z.B. über eine Anfrage zum Exposé oder eine Besichtigung. Außerdem darf kein qualifizierter Alleinauftrag vorliegen, denn in dem Fall darf der Eigentümer nicht privat verkaufen.

Wenn du eine Immobilie verkaufst, hast du bei einem einfachen Maklerauftrag die Möglichkeit, die Immobilie auch privat anzubieten. Dann stellt sich jedoch die Frage, ob ein Maklerauftrag überhaupt notwendig ist. Du hast z.B. auch die Möglichkeit, eine Immobilie bewerten zu lassen, ohne dich einem Makler zu verpflichten.

Lohnt sich die Maklerprovision?

Eine Maklerprovision von bis zu 7,14% oder 2 Nettokaltmieten ist je nach Wert der Immobilie eine ganze Stange Geld. Wieso werden also trotzdem die meisten Immobilien über Makler verkauft? Das hat tatsächlich gute Gründe:

  • Eine Maklerin kennt den Markt und kann den Wert der Immobilie gut einschätzen.
  • Mit geschickten Verhandlungen kann ein besserer Preis erzielt werden, der die Kosten für die Provision manchmal sogar ausgleicht.
  • Auch eine gute Platzierung der Immobilienanzeige erfordert Know-How und finanziellen Aufwand.
  • Der Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie bedeutet viel Arbeit: Beschaffung der Unterlagen und Erstellung des Exposés, Kontakt mit Interessenten, Organisation von Besichtigungen und vieles mehr. All das übernimmt die Maklerin.

Die Immobilie privat anzubieten lohnt sich daher nur wenn folgendes zutrifft:

  • Du hast selbst Erfahrungen mit der Immobilienvermarktung sowie ausreichend Zeit.
  • Du hast vielleicht schon Interessenten an der Hand und kannst dir die Vermarktung sparen.
  • Es handelt sich um die Vermietung einer kleineren Immobilie z.B. einer 1-Zimmer-Wohnung und/oder du hast damit bereits Routine.

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Maklerin vor einem Haus (Illustration)