Wenn eine Immobilie vermietet oder verkauft wird, kommt oft ein:e Makler:in ins Spiel und erhält eine Maklerprovision. Doch wer muss die Provision überhaupt bezahlen und wie hoch fällt sie aus? Mit dem Gesetz zur Provisionsteilung vom 23.12.2020 hat sich beim Immobilienverkauf einiges verändert. Wir haben hier alle aktuellen Informationen für dich zusammengefasst.

Die Maklerprovision, oder auch Maklercourtage, ist eine Gebühr, die ein:e Immobilienmakler:in als Lohn für die Vermittlung einer Immobilie erhält. Ein:e Makler:in hat laut § 652 BGB einen Anspruch auf die Provision, wenn folgende 3 Dinge zutreffen:

1. Es wurde ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen.
2. Die Maklerin bzw. der Makler hat eine nachweisbare Leistung erbracht.
3. Es ist ein wirksamer Kauf- oder Mietvertrag zustande gekommen.

Die Maklertätigkeit muss außerdem die Ursache für den Vertragsabschluss sein. Findest du als Vermieter:in beispielsweise selbst eine:n geeignete:n Mietinteressent:in, wird die Provision nicht fällig. Viele Maklerverträge schließen diese Option daher aus.

Bei der Höhe der Maklerprovision kommt es darauf an, ob eine Immobilie vermietet oder verkauft wird.

Bei einer Vermietung darf der:die Makler:in höchstens 2 Nettokaltmieten als Provision verlangen. Laut Gesetz ist diese vom Besteller zu zahlen, also der Person, die den:die Makler:in beauftragt hat (siehe auch Bestellerprinzip).

Beim Verkauf einer Immobilie ist die Provision frei verhandelbar. Es gibt dazu keine gesetzliche Vorgabe. Jedoch hat sich eine marktübliche Provisionshöhe von bis zu 7,14 % etabliert. Dabei gibt es in den einzelnen Bundesländern Unterschiede.

Hinweis: Aufgrund des neuen Gesetzes zur Provisionsteilung befindet sich der Markt im Wandel. Es kann dadurch zu Änderungen der Provisionshöhe kommen.

Bestellerprinzip bei Vermietung

Wenn eine Wohnung oder ein Haus vermietet wird, ist die Lage eindeutig: Wer den:die Makler:in beauftragt hat, muss auch die Provision bezahlen. Gesetzliche Grundlage ist das Bestellerprinzip, das 2015 zur Entlastung der Mieter:innen eingeführt wurde. Vorher war es gängige Praxis der Vermieter:innen, die Provision für die von ihnen beauftragten Makler:innen auf die Mieter:innen umzulegen. So etwas wird heute durch das Bestellerprinzip verhindert. Beauftragt ein:e Mieter:in im umgekehrten Fall für die Wohnungssuche eine:n Makler:in, muss er:sie diese:n folglich ebenfalls selbst bezahlen.

Provisionsteilung bei Verkauf: Aktuelles Gesetz

Am 23.12.2020 ist ein Gesetz zur Maklerprovision in Kraft getreten, das sogenannte „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“.
Das bedeutet: Beim Verkauf einer Wohnimmobilie wird die Provision jetzt zwischen Verkäufer:in und Käufer:in aufgeteilt. Laut dem neuen Gesetz muss die Person, die eine:n Makler:in beauftragt, mindestens 50 % der Maklerkosten übernehmen. Vorher war es vielerorts üblich, dass die Käufer:innen die Provision in vollem Umfang tragen mussten. Durch die Neuregelung sollen diese nun entlastet werden.

Für die Praxis heißt das in den meisten Fällen: Bei einer Provisionshöhe von 7,14 % zahlen beide Parteien jeweils 3,57 % des Kaufpreises als Provision an den Makler. Die Höhe der Provision ist aber weiterhin verhandelbar und es ist auch möglich, dass der:die Verkäufer:in mehr als 50 % der Maklerkosten trägt.

Das neue Gesetz gilt für alle Maklerverträge, die nach dem 23.12.2020 abgeschlossen wurden und bezieht sich auf den Verkauf von Wohnimmobilien. Grundstücke sind davon ausgenommen. Bei Vermietung ändert sich ebenfalls nichts, hier gilt weiterhin das Bestellerprinzip.

Sonderfall Gewerbeimmobilien und gewerbliche Käufer:innen/Mieter:innen

Die oben genannten Regelungen der Provisionsteilung und des Bestellerprinzips sollen Verbraucher:innen vor zu hohen Maklerkosten schützen. Deshalb gelten sie ausschließlich für Wohnimmobilien, die an Privatpersonen vermietet oder verkauft werden. Beim Verkauf oder der Vermietung von Immobilien an Unternehmen ist frei verhandelbar, wie hoch die Provision ist und wer sie übernimmt. Dabei kann es sich um Gewerbeimmobilien wie Büros, Praxen, Lagerhallen oder Ladenlokale handeln, oder auch um Grundstücke und Mehrfamilienhäuser.

Mit dem Gesetz zur Maklerprovision ist es seit dem 23.12.2020 auch zwingend erforderlich, dass der Maklervertrag in schriftlicher Form vorliegen muss. Eine mündliche Absprache ist nicht mehr zulässig.
Der Vertrag beinhaltet die Höhe der Provision und legt auch – innerhalb der gesetzlichen Vorgaben – fest, wer welchen Anteil zu zahlen hat.

Wenn du deine Traumimmobilie gefunden hast, kannst du in der Regel nicht beeinflussen, ob du mit einem:einer Makler:in arbeiten willst, denn das entscheidet der:die Eigentümer:in. Du könntest zwar versuchen, diese:n direkt zu kontaktieren, um die Provision zu umgehen. Das funktioniert aber nur dann, wenn bisher keinerlei Kontakt mit dem:der Makler:in stattgefunden hat z.B. über eine Anfrage zum Exposé oder eine Besichtigung. Außerdem darf kein qualifizierter Alleinauftrag vorliegen, denn in dem Fall darf der:die Eigentümer:in nicht privat verkaufen.

Wenn du eine Immobilie verkaufst, hast du bei einem einfachen Maklerauftrag die Möglichkeit, die Immobilie auch privat anzubieten. Dann stellt sich jedoch die Frage, ob ein Maklerauftrag überhaupt notwendig ist. Du hast z.B. auch die Möglichkeit, eine Immobilie bewerten zu lassen, ohne dich einem:einer Makler:in zu verpflichten.

Eine Maklerprovision von bis zu 7,14 % oder 2 Nettokaltmieten ist je nach Wert der Immobilie eine ganze Stange Geld. Wieso werden also trotzdem die meisten Immobilien über Makler:innen verkauft? Das hat tatsächlich gute Gründe:

• Ein:e Makler:in kennt den Markt und kann den Wert der Immobilie gut einschätzen.
• Mit geschickten Verhandlungen kann ein besserer Preis erzielt werden, der die Kosten für die Provision manchmal sogar ausgleicht.
• Auch eine gute Platzierung der Immobilienanzeige erfordert Know-How und finanziellen Aufwand.
• Der Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie bedeutet viel Arbeit: Beschaffung der Unterlagen und Erstellung des Exposés, Kontakt mit Interessent:innen, Organisation von Besichtigungen und vieles mehr. All das übernimmt der:die Makler:in.

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