Haus kaufen: Ablauf und Checkliste

Du spielst mit dem Gedanken, ein Haus zu kaufen? Dabei kommen dir vermutlich eine Menge Fragen in den Sinn. Wir leiten dich Schritt für Schritt durch alle wichtigen Entscheidungen und erklären dir, wie du dich richtig auf die Besichtigung und die Preisverhandlungen vorbereitest.

Ein junges Paar mit Baby sitzt auf einer Couch in ihrem neuen Haus.
© Halfpoint/AdobeStock

In aller Kürze:

  • Als Hauseigentümer:in musst du die Kosten für Reparaturen und Sanierungen am Haus komplett selbst tragen.
  • Mit einem Hauskauf nimmst du zwar hohe Schulden auf, investierst aber gleichzeitig in deine Altersvorsorge.
  • Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist vor allem bei niedrigen Zinssätzen und sehr hohem Einkommen sinnvoll.
  • Tipps für die Preisverhandlung: vorab den genauen Wert des Hauses und sämtliche Mängel ermitteln und alle Papiere prüfen.
  • Beim Kauf eines vermieteten Hauses solltest du den laufenden Mietvertrag unbedingt anwaltlich prüfen lassen.

Wichtige Fragen vor dem Kauf

Ein Haus zu kaufen ist eine wichtige Entscheidung, die gut überlegt sein sollte. Um dir ganz sicher zu sein, dass du auf dem richtigen Weg bist, solltest du dir vorab 2 wichtige Fragen stellen:

Frage 1: Haus oder Wohnung?

Du möchtest ein Haus kaufen, bist dir aber unsicher, ob nicht eine Wohnung die bessere Wahl wäre? Wir haben für dich den Vergleich gemacht.

Vorteile

Beim Hauskauf...

  • ...kannst du bei Bedarf deinen Wohnraum jederzeit durch Anbauten ergänzen.
  • ...bist du mit Entscheidungen rund um deine Immobilie nicht von Dritten abhängig und kannst schneller handeln.
  • ...hast du in der Regel mehr Abstand zu den Nachbar:innen und weniger Lärmquellen in der direkten Umgebung.

Beim Wohnungskauf...

  • ...teilst du dir die Kosten für Reparaturen am Haus (z.B. Dachsanierung) mit den anderen Eigentümer:innen.
  • ...bist du flexibler, da ein Wiederverkauf schneller geht als bei einem Haus.
  • ...hast du mehr Freiheiten bei der Wahl der Wohnlage.
  • ...teilst du dir die Arbeit im Haus, z.B. Treppenhausreinigung.

Nachteile

Beim Hauskauf...

  • ...musst du die Kosten für Reparaturen und Sanierungen am Haus selbst tragen.
  • ...hast du nur wenig bezahlbare Angebote in städtischen Gebieten.
  • ...hast du einen deutlich höheren Pflegeaufwand, da z.B. auch die Flächen rund ums Haus gepflegt werden müssen.
  • ...bist du unflexibler, da ein Hausverkauf ein langwieriger Prozess ist.
  • ...hast du möglicherweise viele Treppen, die die Barrierefreiheit einschränken.

Beim Wohnungskauf...

  • ...musst du zusätzlich ein monatliches Hausgeld entrichten.
  • ...hast du keine Möglichkeit, deinen Wohnraum durch Anbauten zu vergrößern.
  • ...bist du bei Entscheidungen rund ums Haus abhängig von der Eigentümergemeinschaft
  • ...hast du nur mehr Lärmquellen durch direkt angrenzende Wohnungen.

Eine Wohnung passt doch besser zu dir?

Tipps für die Besichtigung, Preisverhandlung und Infos zum Kaufprozess findest du in unserem Ratgeber zum Thema Gebrauchte Wohnung kaufen: Das ist zu beachten

Frage 2: Mieten, kaufen oder bauen?

Ob der Kauf eines Hauses für dich überhaupt der geeignete Schritt ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Möchtest du Schulden aufnehmen? Wie wichtig ist dir die individuelle Gestaltung deiner Immobilie? Wie unabhängig möchtest du sein?

Haus mieten, kaufen oder bauen – wir haben für dich den Vergleich gemacht:

Vorteil:
Du bleibst schuldenfrei, unabhängig und kannst mit wenigen Monaten Kündigungsfrist deinen Mietvertrag beenden. Das bedeutet, du bist sehr flexibel und hast keine Verpflichtungen, was die Immobilie angeht.

Nachteil:
Als Mieter:in musst du dich an alle Vorgaben aus dem Mietvertrag halten. Bauliche Veränderungen an der Wohnung sind nicht so einfach durchzusetzen. In jedem Fall brauchst du dafür immer das Einverständnis des:r Vermieter:in.

Fazit:
Als Mieter:in bleibst du zwar unabhängig, bekommst für deine monatliche Miete aber keinen langfristigen Gegenwert.
Vorteil:
Als Eigentümer:in kannst du nach deinen eigenen Wünschen Umbauten am Haus vornehmen. Selbst wenn das Haus zu Beginn noch nicht ganz deinen Vorstellungen entspricht, hast du hier sehr viele Freiheiten, wenn es um die künftige Raumaufteilung oder sonstige baulichen Veränderungen geht.

Nachteil:
Mit einem Eigenheim bist du vorerst an einen Ort gebunden, da der Verkauf eines Hauses lange dauern kann. Du musst dich langfristig um die Immobilie kümmern, auch, wenn du sie an Dritte vermietest. Als Eigentümer:in trägst du alleine die Verantwortung.

Fazit:
Auch wenn du für die Immobilie zunächst hohe Schulden aufnimmst und die Kosten für Instandhaltungen und Mängel an der Immobilie trägst: Du investierst monatlich quasi in deine Altersvorsorge und baust somit langfristig Vermögen auf.
Vorteil:
Baust du dein Haus von Grund auf selbst, kannst du dieses ganz nach deinen Wünschen gestalten. Hier musst du keine Kompromisse eingehen. Durch die Gründung einer Baugemeinschaft und durch viel Eigenleistung kannst du außerdem eine Menge Kosten sparen.

Nachteil:
Bevor du mit dem Bau starten kannst, musst du erst ein passendes Grundstück finden. Das kann sehr zeitaufwändig sein. Der Bau eines Hauses birgt auch die Gefahr versteckter Kosten, mit denen man vorab nicht gerechnet hat.

Umsetzen kannst du den Hausbau entweder in Eigenregie oder mit einem Bauträger. Welche Vor-und Nachteile beide Möglichkeiten haben, erfährst du in unserem Ratgeber rund um den Neubau.

Finanzierung mit und ohne Eigenkapital

Banken verlangen beim Immobilienkauf in der Regel einen Mindest-Eigenanteil. Doch es ist auch möglich, ohne Eigenkapital ein Haus zu kaufen. Was du jeweils berücksichtigen solltest, haben wir für dich zusammengefasst. Weitere Informationen findest du in unserem Ratgeber Immobilienfinanzierung.

Finanzierung mit Eigenkapital

  • Prinzipiell gilt: Je höher der Eigenanteil, desto bessere Konditionen bietet die Bank.
  • Bei einer Finanzierung mit Eigenkapital sollte dieses mindestens 20 % betragen.
  • Als Eigenkapital kannst du Bargeldbestände und Erspartes auf einem Bankkonto anrechnen.
  • Auch Geldanlagen in Wertpapiere oder Bausparverträge und bereits abbezahlte Immobilien kannst du als Eigenkapital einsetzen.

Finanzierung ohne Eigenkapital

  • Die Finanzierung ohne Eigenkapital lohnt sich insbesondere bei niedrigen Zinssätzen.
  • Vollfinanzierungen eignen sich nur für Menschen mit hohem und gesichertem Einkommen und einem unbefristeten Arbeitsverhältnis.
  • Die Bank überprüft Kreditwürdigkeit und Schuldenfreiheit.
  • Die Bank bewertet Preis, Zustand und Lage der Immobilie und prüft, ob die Investition sinnvoll ist.

Der Kaufprozess in 10 Schritten

Damit dein Hauskauf reibungslos verläuft, erklären wir dir hier Schritt für Schritt, wie der Kaufprozess abläuft.

Das passiert noch vor Abschluss des Kaufvertrags

In einem ersten Schritt solltest du dich über deine Finanzierungsoptionen informieren und mit der Bank deiner Wahl den Finanzierungsplan aufstellen. Mehr dazu erfährst du in unserem Ratgeber zur Immobilienfinanzierung.
Nachdem du die Zusage erhalten hast, besprichst du mit einem Notar oder einer Notarin alle Modalitäten für den Kauf. Außerdem schaut ihr gemeinsam ins Grundbuch und prüft, ob auf der Immobilie z.B. noch Lasten liegen.
Nun solltest du das Haus nochmal genau unter die Lupe nehmen und bei Bedarf Sachverständige hinzuziehen. Welche Fragen du stellen solltest, haben wir in einer Checkliste für die Hausbesichtigung für dich gesammelt. Außerdem ist jetzt der Zeitpunkt gekommen, um in eine Preisverhandlung einzusteigen. Wie du dich auf die Verhandlung richtig vorbereitest, erfährst du hier.
Nun stehen zwei wichtige Schritte an:
  • Nachdem du der Bank die finalen Informationen gegeben hast, erhältst du eine verbindliche Finanzierungszusage. Diese bildet den Grundstein für den nächsten Schritt.
  • Der Vorvertrag wird aufgesetzt. In diesem wird festgehalten, dass der Kauf von beiden Parteien beschlossen wurde. Verkäufer:innen dürfen das Haus nun niemandem sonst anbieten. Als Käufer:in bezahlst du einen vorab vereinbarten Prozentsatz des Kaufpreises. Wenn du nun doch vom Kauf zurücktreten möchtest, bekommst du dieses Geld nicht wieder zurück.
Der finale Kaufvertrag wird nun aufgesetzt und an beide Parteien zur Überprüfung gegeben. Es wird empfohlen, den Vertrag von spezialisierten Anwält:innen prüfen zu lassen. Dafür hast du mindestens 14 Tage Zeit, bevor der Termin für die Vertragsunterzeichnung ansteht.

Jetzt geht's los: Der offizielle Kaufprozess startet

Nun wird es ernst: Beide Parteien sind mit dem Kaufvertrag einverstanden und kommen nun für die Unterzeichnung im Notarbüro zusammen. Vor der Unterzeichnung wird der Vertrag laut verlesen.

Außerdem kümmert sich das Notarbüro um die so genannte Auflassungsvormerkung: diese Vormerkung wird vom Notarbüro direkt ins Grundbuch eingetragen. Sie dient deinem Schutz, denn mit einer solchen Vormerkung können Verkäufer:innen Immobilien nicht mehrfach verkaufen.
Um diesen Prozess kümmert sich der:die Verkäufer:in mithilfe eines Notarbüros.

Was genau passiert da?
Sobald eine Immobilie abbezahlt ist, wird in der Regel eine Grundschuldlöschung beantragt, d.h. im Grundbuch wird festgehalten, dass die Immobilie lastenfrei ist. In einigen Fällen entscheiden sich Käufer:innen jedoch gegen einen solchen Löschungsantrag. Vor einem Weiterverkauf muss die Grundschuld jedoch in jedem Fall gelöscht werden.
Vom Notar oder der Notarin erhält das Finanzamt nun eine Kopie des Kaufvertrags. Somit weiß das Amt Bescheid, dass die Zahlung der Grunderwerbssteuer fällig wird und schickt dir einen entsprechenden Bescheid. Bestätigt wird die Zahlung vom Finanzamt mit einer so genannten Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Wichtig: Die Rechnung solltest du schnellstmöglich begleichen. Nur wenn sie bezahlt ist, kann die Immobilie auf dich umgeschrieben werden.
So läuft das ab:
  • Ca. 2 - 8 Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags wirst du zur Zahlung des Kaufpreises aufgefordert.
  • In der Regel zahlst du nun zunächst deinen Eigenkapitalanteil und forderst bei deiner Bank die Auszahlung des Darlehens an, um den restlichen Kaufpreis zu bezahlen.
  • Die Bezahlung erfolgt meist direkt an den:die Verkäufer:in oder auf ein Notaranderkonto, das von einem Notarbüro verwaltet wird.

Gleich hast du es geschafft: Der letzte Schritt

Die Steuern und der Kaufpreis sind bezahlt?
Die Eintragung ins Grundbuch ist der letzte wichtige Schritt. Ist das erledigt, gehört das Haus endlich dir, du bekommst die Schlüssel und damit auch vollen Zugang zu deinem neuen Eigenheim.
Doch es ist noch etwas Geduld gefragt. Denn: Der Grundbucheintrag kann schon mal einige Wochen dauern.

Gut zu wissen: Da die Grundbucheintragung so lange dauert, bekommst du den Schlüssel in der Regel schon viel früher. So verlierst du keine Zeit, wenn du z.B. noch Sanierungen vornehmen willst.

Welche Fragen muss ich bei der Besichtigung stellen?

Bei der Besichtigung solltest neben den Basisdaten der Immobilie auch gezielt Fragen zum Zustand des Hauses stellen. Notiere dir die Daten alle sorgfältig, damit du sie später immer wieder einsehen kannst:

A. Checkliste: Basisdaten

  • Baujahr
  • Wohn- und Nutzfläche in Quadratmetern
  • Grundstücksfläche in Quadratmetern
  • Informationen zu vergangenen Renovierungen oder Sanierungen
Icon Checkliste

B. Checkliste: Weitere Fragen

  • Energiedaten: In welchem Zustand sind Heizungsanlage und Lüftungsanlage im Bad? Wie wurde gedämmt?
  • Wasserversorgung: Funktionieren die Wasserhähne? In welchem Zustand sind Boiler und Heizkessel im Haus? Ist der Wasserdruck gut? Wie wird Warmwasser aufbereitet?
  • Stromversorgung: Hat jeder Raum im Haus einen Stromanschluss und in welchem Zustand sind die Leitungen?
  • Dach und Fassade: Wann wurde das Dach zuletzt saniert? Wie alt ist es? Weist die Fassade erkennbare Mängel auf, z.B. Risse?
  • Keller: Gibt es Anzeichen von Feuchtigkeit? Kann man ihn gut lüften?
  • Fußleisten und Jalousien: Gibt es welche? Sind sie in einwandfreiem Zustand?
  • Steckdosen: Gibt es genügend in jedem Raum? Der nachträgliche Einbau von Steckdosen oder weiteren Anschlüssen kann kostspielig werden.
  • Gibt es Anschlüsse für Waschmaschine, Spülmaschine und Trockner?
  • Fenster: Wie ist die Verglasung? Schließen die Fenster gut?
  • Fußboden: Welcher Boden wurde verlegt? Gibt es eine Trittschalldämmung? Gibt es sichtbare Mängel, z.B. Verfärbungen oder Risse im Holz?
  • Nachbarschaft und Umgebung: Wer wohnt in angrenzenden Häusern? Wie ist die Infrastruktur in der unmittelbaren Umgebung?
  • Sonstiges: Gibt es aufgrund der Lage oder Bauweise der Immobilie potenzielle Einschränkungen durch Denkmalschutz oder Gefahren durch Hochwasser o.ä. ?

C. Checkliste: Dokumente

  • Grundriss
  • Grundbuchauszug
  • Energieausweis
  • Laufender Mietvertrag (falls vermietet)
Hinweis

Haftungsausschluss

In der Regel ist die Haftung bei Sachmängeln an gebrauchten Immobilien ausgeschlossen, d.h. du kannst rückwirkend keine Mängel mehr anzeigen. Umso wichtiger ist eine ausführliche Prüfung der Immobilie auf Mängel noch vor Abschluss des Kaufvertrags. Dokumentiere den Zustand des Hauses auch, indem du Fotos aller Räume und Anschlüsse machst.

Mängel erkennen: Zustand der Immobilie prüfen

Um die Immobilie auf Mängel und Schäden an der Bausubstanz zu überprüfen, solltest du eine sachverständige Person mit an Bord holen. Diese Dienstleistung ist zwar recht teuer, lohnt sich aber dennoch.

In jedem Fall solltest du aber...

  • ...alle relevanten Dokumente prüfen: Dazu gehören neben dem Grundbuchauszug und den Bauplänen des Gebäudes noch weitere Papiere:
    • Die Liegenschaftskarte, auch Flurstückskarte genannt, beinhaltet die vom Amt erfassten Grundstückskenndaten. Somit kannst du überprüfen, ob z.B. die Größe des Grundstücks korrekt angegeben wurde.
    • Im Altlasten- und Baulastenverzeichnis findest du Informationen zu bereits festgestellten Mängeln am Gebäude oder am Grundstück, z.B. Verunreinigungen im Grundwasser. Die Kosten für die Reinigung sollten von der verkaufenden Person getragen werden.
    • Die Anliegerbescheinigung gibt Auskunft darüber, ob noch Kosten für die Erschließung zu bezahlen sind, z.B. für Kanalbauten oder Stromanschlüsse. Diese Auskunft darf nur von dem:r Eigentümer:in eingeholt werden. Möglich ist jedoch auch eine offizielle Bevollmächtigung.
  • ...sämtliche Mängel feststellen: Dazu müssen alle Bestandteile des Hauses untersucht werden: u.a. Dach, Keller, Heizungs- und Trinkwasseranlage, Fenster und Türen, Fassade, Dämmung, Versorgungsleitungen.
  • ...prüfen, ob Nachbar:innen beispielsweise Wegerechte auf deinem Grundstück haben. Unter Umständen haben sie die Erlaubnis, dein Grundstück jederzeit zu passieren, um zu ihrem eigenen Grundstück zu gelangen.

Tipps für die Preisverhandlung: So bereitest du dich vor

Auf die Preisverhandlung solltest du dich gut vorbereiten. Prinzipiell gilt: Je mehr Nachfrage es nach dem Haus gibt, also je mehr weitere Interessierte, desto schwieriger ist deine Verhandlungsbasis. Dennoch kannst du mit der richtigen Vorbereitung bei den Verhandlungen noch etwas rausholen. Trage alle deine Argumente zusammen und suche für die Verhandlung in jedem Fall das persönliche Gespräch mit der verkaufenden Person. Solltest du dich in der Verhandlungssituation unwohl fühlen, lass dich von einer Person begleiten, die bereits Erfahrung damit hat und dir den Rücken stärken kann.

Wert ermitteln

Nutze alle dir zur Verfügung stehenden Quellen, um den Wert der Immobilie zu ermitteln (Online-Rechner, Wohnpreis- spiegel, Immobilienpreis- Datenbanken).

Dokumente prüfen

Prüfe insbesondere auch Wartungsprotokolle von Boilern, Schornstein etc. Stehen in Kürze große Reparaturen an, die für dich zusätzliche Kosten bedeuten könnten?


Mängel feststellen

Gibt es Mängel an der Immobilie (Veraltete Fenster oder Elektrik, Unebenheiten im Boden etc.)? Wenn ja, nutze sie für deine Verhandlungen. Sprich dabei jedoch nicht zu negativ über das Haus. Das könnte nach hinten losgehen.

Empfehlung: Verkehrswert-Gutachten anfertigen lassen

Professionelle Gutachter:innen nehmen für das Verkehrswert-Gutachten die Immobilie genau unter die Lupe und achten auch besonders auf die Bausubstanz. Sie können am besten einschätzen, ob es einen Sanierungsstau gibt und welche Reparaturen dringend notwendig sind. Ein solches Gutachten ist mit durchschnittlichen Kosten von ca. 1500€ nicht günstig, lohnt sich aber in Regel dennoch.

Du möchtest ein Gutachten anfertigen lassen?

Sonderfall: Vermietetes Haus kaufen

Du hast dein Auge auf ein Haus geworfen, das bereits vermietet ist? Dabei solltest du einige Dinge beachten, damit du mit den aktuellen Bewohner:innen nicht in einen Rechtsstreit gerätst:

Mit dem Kauf des Hauses übernimmst du auch alle Pflichten des:r bisherigen Vermieter:in, d.h. für dich gelten die gleichen Vertragsregeln, die bisher bestanden haben. Einfach kündigen kannst du den Mietvertrag nicht. Vielmehr musst du offiziell so genannten Eigenbedarf anmelden. Dies geht erst, wenn du ins Grundbuch eingetragen wurdest. Vorab solltest du unbedingt den laufenden Mietvertrag anwaltlich prüfen lassen, um sicherzustellen, dass die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfsanmeldung gegeben sind. Schwierig wird die Eigenbedarfskündigung, wenn bei den aktuellen Mietenden ein Härtefall vorliegt oder eine Schutzklausel im Vertrag vereinbart wurde. Eine Eigenbedarfsanmeldung muss gut begründet sein, nimm dafür bestenfalls auch anwaltliche Hilfe in Anspruch.

Eine Frau und ein Berater sitzen zusammen am Tisch und betrachten ein Dokument.
© goodluz/AdobeStock
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