Grundstück verkaufen – So läuft der Verkauf erfolgreich ab

Wenn du dich dazu entschieden hast, dein Grundstück zu verkaufen, gibt es viele Fragen: Möchtest du einen Makler beauftragen? Welche Kosten kommen auf dich zu? Hier findest du Antworten und erfährst außerdem alles über die verschiedenen Grundstücksarten, die Bewertung deines Grundstücks und die Bestimmung eines Kaufpreises.

Unbebautes Grundstück mit angrenzenden Häusern
© Daniel Bahrmann/AdobeStock

Die verschiedenen Grundstücksarten

Bevor du dich mit Kosten, Maklern oder möglichen Käufern beschäftigst, solltest du dich zuerst darüber informieren, welche Grundstücksart du verkaufen willst, wie das Grundstück genutzt und schließlich, ob es bebaut werden kann. Denn das sind Faktoren, die den Wert des Grundstücks und somit den Kaufpreis maßgeblich mitbestimmen. Die Auskunft darüber erhältst du meistens im Bebauungsplan oder bei der Stadt.
Es werden folgende Grundstücksarten unterschieden:

  • Bauerwartungsland: Das Grundstück darf zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht bebaut werden. Es wird allerdings in absehbarer Zeit zum Bauland und darf dann bebaut werden.
  • Rohbauland: Das Grundstück darf laut Bebauungsplan bebaut werden, ist aber noch nicht erschlossen. Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser fehlen noch. Deshalb muss der Bau noch warten.
  • Bauland: Das Grundstück darf so bebaut werden, wie es im Bebauungsplan festgelegt ist.
  • Bebautes Grundstück: Ist das Grundstück schon bebaut, geht es vor allem um den Zustand des Gebäudes. Ist eine Weiternutzung möglich oder muss es abgerissen werden?


Allgemein gilt: Je mehr Wohn- und Gewerbefläche auf einem Grundstück gebaut werden darf, desto wertvoller ist es. Bei einem sehr großen Grundstück solltest du darüber nachdenken, es teilen zu lassen. Mit dieser “Realteilung” kannst du einen höheren Preis erzielen.

Du möchtest eine Bauvoranfrage stellen?

Gib hier einfach deine Stadt ein und finde das zuständige Bauamt!

Die Wertermittlung des Grundstücks

Die Bewertung deines Grundstücks entscheidet darüber, welchen Kaufpreis du erzielen kannst. Das geschieht auf Grundlage von zwei unterschiedlichen Verfahren. Bei der Wertermittlung über den Bodenrichtwert orientiert sich der Preis an Kaufpreissammlungen, die bundesweit von Gutachterausschüssen für Grundstücke geführt werden. Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert anhand von Preisen vergleichbarer Grundstücke. Dabei orientiert sich der Wert an tatsächlichen Kaufpreisen von anderen Grundstücken, die in Lage, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt usw. mit dem zu verkaufenden Grundstück übereinstimmen.

Wertermittlung
© Halfpoint/AdobeStock

Wichtig ist: Die ermittelten Werte dienen nur zur Orientierung. Der Kaufpreis kann sich trotzdem noch aufgrund individueller Qualitäten ändern. Dazu gehören zum Beispiel: Lage, Ausrichtung, verbundene Lasten oder Beschränkungen, Bodenverhältnisse, Erschließungsstand und Denkmalschutz. So kann der erzielbare Preis beim Verkauf schnell 20% unter oder über dem für das Grundstück ermittelten Richtwert liegen.

Immobilienbewertung

Grundstück bewerten lassen

Möchtest du wissen, wieviel dein Grundstück wirklich wert ist? Mit der kostenlosen Immobilienbewertung wird der Preis anhand von über 7 Millionen Vergleichsimmobilien ermittelt.

Welche Kosten und Steuern kommen auf Verkäufer zu?

Die meisten Kosten kommen auf den Käufer zu, wie Notarkosten, Grunderwerbssteuer und Grundsteuer. Als Verkäufer müssen sie zum Beispiel Kosten für Gutachten übernehmen. Dazu zählen das Wertgutachten und die Bauvoranfrage. Auch für den Makler fällt eine Provision an. Ab dem 23.12.2020 gilt ein neues Gesetz, das die Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienverkauf regelt. Dieses hat entschieden, dass zukünftig die Maklerprovision nicht mehr vollständig auf den Käufer übertragen werden kann. Der Auftraggeber muss mindestens 50 % der Kosten übernehmen.

Bei dem Verkauf eines Grundstücks kann die Spekulationssteuer fällig werden. Diese fällt an, wenn du innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf das Grundstück wieder verkaufst. In dem Fall musst du auf den Gewinn Steuern entrichten. Bei einem Erbfall gilt das Kaufdatum des Baulands. Die Spekulationssteuer muss nicht gezahlt werden, wenn das Grundstück bebaut ist und du als Eigentümer im Jahr des Verkaufs und beide Jahre zuvor in dem Gebäude gewohnt hast.

Makler beauftragen – Vor und Nachteile

Im Verkaufsprozess hast du die Möglichkeit, einen Makler zu beauftragen. Dabei gibt es einige Vor- und Nachteile:

Vorteile

  • Mit einem Makler sparst du viel Zeit. Er besorgt nötige Unterlagen, organisiert Besichtigungen, kümmert sich um die Vermarktung und führt Kaufpreisverhandlungen durch.
  • Ein Makler kann dich bei rechtlichen Fragen beraten.
  • Makler kennen den Grundstücksmarkt und wissen, welche Zielgruppe infrage kommt.
  • Du hast einen festen Kundenstamm und stehst in Kontakt zu Bauträgern.
  • Ein Makler hilft dir bei der Auswahl der Interessenten.

Nachteile:

  • Bei der Beauftragung eines Maklers fällt eine Maklerprovision an, die von Käufer und Verkäufer gezahlt werden muss.
  • In Zusammenarbeit mit einem Makler fehlt dir das eigenverantwortliche, selbstständige Handeln.
  • Interessenten können von der Maklerprovision abgeschreckt sein. So hast du weniger Bewerber.
  • Aufgrund der Maklerprovision sind Interessenten weniger gewillt, einen höheren Preis für das Grundstück zu zahlen.

Welche Unterlagen brauche ich bei einem Verkauf?

Wenn du einen Makler beauftragst, stellt er dir die wichtigsten Unterlagen zusammen. Dazu gehört unter anderem der Bebauungsplan. Falls es für das Grundstück noch keinen Bebauungsplan gibt, muss eine Bauvoranfrage beim Bauamt gestellt werden. Hierfür fallen Gebühren für den Verkäufer an.

Weitere erforderliche Unterlagen sind:

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Baulastenauskunft
  • Flächennutzungsplan
  • Erschließungsnachweise
  • Grundsteuerbescheid
  • Liegenschaftskarte/Flurkarte
  • Altlastenverzeichnis
Exposé
© RAM/AdobeStock

Einen potenziellen Käufer finden

Wenn die ganze Vorarbeit geleistet ist, muss nun ein Käufer gefunden werden. Hier findest du die einzelnen Schritte, wie der Prozess abläuft:

Bevor du oder dein Makler nach einem Interessenten suchen, sollten sich entscheiden, wer zu deiner Zielgruppe gehört. Das entscheidet sich meistens nach der Größe des Grundstücks. Wenn das Grundstück Platz für ein Ein- oder Zweifamilienhaus bietet, wird nach Privatpersonen gesucht. Bei einem großen Grundstück für ein Mehrfamilienhaus sollten du oder dein Makler sich direkt an Bauträger wenden.
Es finden entweder einzelne Besichtigungen oder ein offizieller Besichtigungstermin statt. Du solltest alle erforderlichen Unterlagen, Besonderheiten des Grundstücks und Bilder in einem Exposé zusammengestellt haben. Bereite dich außerdem auf Fragen der Käufer vor. Diese sind interessiert an der Infrastruktur und Erschließung des Grundstücks. Ein Makler nimmt dir hier viel Arbeit ab: Er kümmert sich um das Schalten der Anzeige, die Terminvereinbarung, führt die Besichtigungen durch und beantwortet Fragen.
Dieses Verfahren ist eine Möglichkeit zum Verkauf deines Grundstücks. Dazu wird ein Mindestgebot vorab festgelegt. Bewerber können dann in mehreren Bieterrunden ihre Angebote abgeben. So bildet sich der Kaufpreis durch das höchste Angebot der verschiedenen Interessenten.
Wenn ein Käufer gewählt wurde, sollte zunächst die Bonität des Käufers geprüft werden. Anschließend wird der Kaufvertrag aufgesetzt. Dazu wird ein Notartermin vereinbart, der alle Details zum Kauf festhält. Dort wird auch der Vertrag von Käufer und Verkäufer unterzeichnet.
Ist der Kaufvertrag unterschrieben, wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Ebenso wird die Grundschuld im Grundbuch festgehalten. Da die Grundstücke meistens durch Darlehen von Banken finanziert werden, wird der Wert des Darlehens ins Grundbuch eingetragen.

Anzeige für den Grundstücksverkauf schalten

Der Immobilienmarkt von meinestadt.de mit einem regionalen Angebot für über 11.000 Städte in ganz Deutschland bietet dir eine hohe Reichweite. Erstelle jetzt kostenlos deine Anzeige und verkaufe dein Grundstück!

Ansicht eines Immobilieninserats bei meinestadt.de auf verschiedenen Geräten