Grundstück verkaufen – So läuft der Verkauf erfolgreich ab

Wenn Sie sich dazu entschieden haben, Ihr Grundstück zu verkaufen, gibt es viele Fragen: Möchten Sie einen Makler beauftragen? Welche Kosten kommen auf Sie zu? Hier finden Sie Antworten und erfahren außerdem alles über die verschiedenen Grundstücksarten, die Bewertung Ihres Grundstücks und die Bestimmung eines Kaufpreises.

Unbebautes Grundstück mit angrenzenden Häusern
© Daniel Bahrmann/AdobeStock

Die verschiedenen Grundstücksarten

Bevor Sie sich mit Kosten, Maklern oder möglichen Käufern beschäftigen, sollten Sie sich zuerst darüber informieren, welche Grundstücksart Sie verkaufen wollen, wie das Grundstück genutzt und schließlich, ob es bebaut werden kann. Denn das sind Faktoren, die den Wert des Grundstücks und somit den Kaufpreis maßgeblich mitbestimmen. Die Auskunft darüber erhalten Sie meistens im Bebauungsplan oder bei der Stadt.
Es werden folgende Grundstücksarten unterschieden:

  • Bauerwartungsland: Das Grundstück darf zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht bebaut werden. Es wird allerdings in absehbarer Zeit zum Bauland und darf dann bebaut werden.
  • Rohbauland: Das Grundstück darf laut Bebauungsplan bebaut werden, ist aber noch nicht erschlossen. Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser fehlen noch. Deshalb muss der Bau noch warten.
  • Bauland: Das Grundstück darf so bebaut werden, wie es im Bebauungsplan festgelegt ist.
  • Bebautes Grundstück: Ist das Grundstück schon bebaut, geht es vor allem um den Zustand des Gebäudes. Ist eine Weiternutzung möglich oder muss es abgerissen werden?


Allgemein gilt: Je mehr Wohn- und Gewerbefläche auf einem Grundstück gebaut werden darf, desto wertvoller ist es. Bei einem sehr großen Grundstück sollten Sie darüber nachdenken, es teilen zu lassen. Mit dieser “Realteilung” können sie einen höheren Preis erzielen.

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Die Wertermittlung des Grundstücks

Die Bewertung Ihres Grundstücks entscheidet darüber, welchen Kaufpreis Sie erzielen können. Das geschieht auf Grundlage von zwei unterschiedlichen Verfahren. Bei der Wertermittlung über den Bodenrichtwert orientiert sich der Preis an Kaufpreissammlungen, die bundesweit von Gutachterausschüssen für Grundstücke geführt werden. Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert anhand von Preisen vergleichbarer Grundstücke. Dabei orientiert sich der Wert an tatsächlichen Kaufpreisen von anderen Grundstücken, die in Lage, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt usw. mit dem zu verkaufenden Grundstück übereinstimmen.

Wertermittlung
© Halfpoint/AdobeStock

Wichtig ist: Die ermittelten Werte dienen nur zur Orientierung. Der Kaufpreis kann sich trotzdem noch aufgrund individueller Qualitäten ändern. Dazu gehören zum Beispiel: Lage, Ausrichtung, verbundene Lasten oder Beschränkungen, Bodenverhältnisse, Erschließungsstand und Denkmalschutz. So kann der erzielbare Preis beim Verkauf schnell 20% unter oder über dem für das Grundstück ermittelten Richtwert liegen.

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Welche Kosten und Steuern kommen auf Verkäufer zu?

Die meisten Kosten kommen auf den Käufer zu, wie Notarkosten, Grunderwerbssteuer und Grundsteuer. Als Verkäufer müssen sie zum Beispiel Kosten für Gutachten übernehmen. Dazu zählen das Wertgutachten und die Bauvoranfrage. Auch für den Makler fällt eine Provision an. Je nach Bundesland hat die Gesetzeslage entschieden, ob nur der Käufer diese zahlt oder ob der Verkäufer einen Teil übernimmt. Nach neuem Gesetz, dass Ende 2020 in Kraft tritt, soll jedoch die Maklerprovision künftig von Käufer und Verkäufer in der Regel geteilt werden.

Bei dem Verkauf eines Grundstücks kann die Spekulationssteuer fällig werden. Diese fällt an, wenn Sie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf das Grundstück wieder verkaufen. In dem Fall müssen Sie auf den Gewinn Steuern entrichten. Bei einem Erbfall gilt das Kaufdatum des Baulands. Die Spekulationssteuer muss nicht gezahlt werden, wenn das Grundstück bebaut ist und Sie als Eigentümer im Jahr des Verkaufs und beide Jahre zuvor in dem Gebäude gewohnt haben.

Makler beauftragen – Vor und Nachteile

Im Verkaufsprozess haben Sie die Möglichkeit, einen Makler zu beauftragen. Dabei gibt es einige Vor- und Nachteile:

Vorteile

  • Mit einem Makler sparen Sie viel Zeit. Er besorgt nötige Unterlagen, organisiert Besichtigungen, kümmert sich um die Vermarktung und führt Kaufpreisverhandlungen durch.
  • Ein Makler kann Sie bei rechtlichen Fragen beraten.
  • Makler kennen den Grundstücksmarkt und wissen, welche Zielgruppe infrage kommt.
  • Sie haben einen festen Kundenstamm und stehen in Kontakt zu Bauträgern.
  • Ein Makler hilft Ihnen bei der Auswahl der Interessenten.

Nachteile:

  • Bei der Beauftragung eines Maklers fällt eine Maklerprovision an, die von Käufer und Verkäufer gezahlt werden muss.
  • In Zusammenarbeit mit einem Makler fehlt Ihnen das eigenverantwortliche, selbstständige Handeln.
  • Interessenten können von der Maklerprovision abgeschreckt sein. So haben Sie weniger Bewerber.
  • Aufgrund der Maklerprovision sind Interessenten weniger gewillt, einen höheren Preis für das Grundstück zu zahlen.

Welche Unterlagen brauche ich bei einem Verkauf?

Wenn Sie einen Makler beauftragen, stellt er Ihnen die wichtigsten Unterlagen zusammen. Dazu gehört unter anderem der Bebauungsplan. Falls es für das Grundstück noch keinen Bebauungsplan gibt, muss eine Bauvoranfrage beim Bauamt gestellt werden. Hierfür fallen Gebühren für den Verkäufer an.

Weitere erforderliche Unterlagen sind:

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Baulastenauskunft
  • Flächennutzungsplan
  • Erschließungsnachweise
  • Grundsteuerbescheid
  • Liegenschaftskarte/Flurkarte
  • Altlastenverzeichnis
Exposé
© RAM/AdobeStock

Einen potenziellen Käufer finden

Wenn die ganze Vorarbeit geleistet ist, muss nun ein Käufer gefunden werden. Hier finden Sie die einzelnen Schritte, wie der Prozess abläuft:

Bevor Sie oder Ihr Makler nach einem Interessenten suchen, sollten Sie entscheiden, wer zu Ihrer Zielgruppe gehört. Das entscheidet sich meistens nach der Größe Ihres Grundstücks. Wenn das Grundstück Platz für ein Ein- oder Zweifamilienhaus bietet, wird nach Privatpersonen gesucht. Bei einem großen Grundstück für ein Mehrfamilienhaus sollten Sie oder Ihr Makler sich direkt an Bauträger wenden.
Es finden entweder einzelne Besichtigungen oder ein offizieller Besichtigungstermin statt. Sie sollten alle erforderlichen Unterlagen, Besonderheiten des Grundstücks und Bilder in einem Exposé zusammengestellt haben. Bereiten Sie sich außerdem auf Fragen der Käufer vor. Diese sind interessiert an der Infrastruktur und Erschließung des Grundstücks. Ein Makler nimmt Ihnen hier viel Arbeit ab: Er kümmert sich um das Schalten der Anzeige, die Terminvereinbarung, führt die Besichtigungen durch und beantwortet Fragen.
Dieses Verfahren ist eine Möglichkeit zum Verkauf Ihres Grundstücks. Dazu wird ein Mindestgebot vorab festgelegt. Bewerber können dann in mehreren Bieterrunden Ihre Angebote abgeben. So bildet sich der Kaufpreis durch das höchste Angebot der verschiedenen Interessenten.
Wenn ein Käufer gewählt wurde, sollte zunächst die Bonität des Käufers geprüft werden. Anschließend wird der Kaufvertrag aufgesetzt. Dazu wird ein Notartermin vereinbart, der alle Details zum Kauf festhält. Dort wird auch der Vertrag von Käufer und Verkäufer unterzeichnet.
Ist der Kaufvertrag unterschrieben, wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Ebenso wird die Grundschuld im Grundbuch festgehalten. Da die Grundstücke meistens durch Darlehen von Banken finanziert werden, wird der Wert des Darlehens ins Grundbuch eingetragen.

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