Du möchtest ein Grundstück verkaufen? In der Regel dauert der gesamte Prozess von Kaufzusage bis Übergabe etwa 12 Wochen. Doch für dich geht es schon vorher los. Mit vielen Entscheidungen rund um den Verkauf mit oder ohne Makler:in, die Festsetzung des Kaufpreises und die richtige Vermarktung. Hier erklären wir dir alles Wichtige – Schritt für Schritt.

Der Immobilienverkauf mit Hilfe eines:einer Makler:in hat Vorteile und Nachteile. Was für oder gegen die Zusammenarbeit spricht, haben wir für dich zusammengefasst. So kannst du selbst entscheiden, ob der Verkauf mit Makler:in etwas für dich ist oder ob du lieber den Alleingang wagen möchtest.

Wann wird die Maklercourtage fällig?

Der genaue Zeitpunkt wird im Vertrag festgelegt, den du als Verkäufer:in mit dem Maklerbüro bei Beauftragung abschließt. Üblich ist jedoch, dass die Provision nach Abschluss des Kaufvertrags bezahlt wird. Dazu wird ein so genanntes Zahlungsziel vereinbart: Du hast dann eine bestimmte Anzahl von Tagen nach Vertragsabschluss Zeit, um das Honorar zu bezahlen. In der Regel sind das 7 bis 14 Tage. Erfahre hier mehr über die Maklerprovision.

Bevor du den Kaufpreis für dein Grundstück festlegt, solltest du den genauen Wert deines Grundstücks ermitteln. Die ermittelten Werte dienen dir zur Orientierung, um den optimalen Preis festzulegen.

Was ist der Bodenrichtwert?

Bei der Wertermittlung eines Grundstücks wird zunächst der Bodenrichtwert ausgemacht. Der Bodenrichtwert ist der Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens. Er wird von der jeweiligen Gemeinde ermittelt, indem vergleichbare Grundstücke mit ähnlicher Nutzung in Zonen zusammengefasst werden. Anschließend berechnen qualifizierte Gutachter:innen den durchschnittlichen Quadratmeterpreis einer Zone auf Basis aktueller Grundstückspreise. Die Preise ergeben sich aus den vergangenen Verkäufen von Grundstücken innerhalb der Zone. Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre aktualisiert veröffentlicht.

Der Bodenrichtwert dient nun als Grundlage für die weitere Wertermittlung. Es gibt jedoch noch ein zweites Verfahren, das ohne den Bodenrichtwert auskommt und individuelle Faktoren berücksichtigt. Hier stellen wir dir beide vor:

Wann lohnt sich eine Realteilung?

Prinzipiell gilt: Je mehr Wohn- und Gewerbefläche auf einem Grundstück gebaut werden darf, desto wertvoller ist es. Bei einem sehr großen Grundstück solltest du darüber nachdenken, es teilen zu lassen. Das nennt man Realteilung. Dabei wird ein Grundstück in mindestens zwei neue Grundstücke geteilt. Die Änderung muss dem Grundbuchamt gemeldet werden. Nach der Teilung können die Grundstücke getrennt voneinander veräußert werden. Die rechtlichen Regelungen dafür finden sich in § 19 des Baugesetzbuchs.

Eine Realteilung lohnt sich bei sehr großen Grundstücken, die durch ihre Größe auf dem Immobilienmarkt weniger Interessent:innen anlocken. Oftmals wollen z.B. Familien nicht zu große Grundstücke kaufen, da sie viel Arbeit und zusätzliche Kosten bedeuten. Ist das Grundstück groß genug, um beispielsweise zwei Einfamilienhäuser darauf zu bauen, lohnt sich eine Realteilung, um insgesamt einen deutlich höheren Preis zu erzielen.

Um den Verkauf gut abzuwickeln ist es sinnvoll, vorab alle wichtigen Unterlagen zusammenzustellen. Das hilft, alle wichtigen Details für das Exposé zu sammeln, bei den Besichtigungen Fragen beantworten zu können und einen professionellen Eindruck zu machen.

Um möglichst viele Interessent:innen auf dein Angebot aufmerksam zu machen, solltest du dein ansprechendes Exposé in einschlägigen Immobilienportalen veröffentlichen. Für ein ansprechendes und erfolgreiches Exposé solltest du vor allem auf vollständige Angaben und gute, aussagekräftige Bilder achten.

Die richtige Zielgruppe bestimmen

Je nachdem, wie dein Grundstück beschaffen ist und welche Vorgaben sich aus den Bebauungs- und Flächennutzungsplänen der Gemeinden ergeben, kann es eher für Gewerbetreibende oder z.B. Familien geeignet sein. Dein Grundstück bietet z.B. genug Platz für ein Doppelhaus und ist gut an Schulen und Einkaufsmöglichkeiten angebunden? Dann schreib das unbedingt mit ins Exposé. So fühlt sich die richtige Zielgruppe direkt angesprochen.

Bei der Besichtigung ist es vor allem wichtig, dass du auf eventuelle Fragen optimal vorbereitet bist. Potenzielle Käufer:innen werden eine Menge Fragen rund um das Grundstück haben:

• Wie ist der Stand der Erschließung? Mit welchen Kosten muss man zusätzlich rechnen?
• Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans?
• Welche Nutzungsrechte gibt es?
• Wer lebt auf den direkten Nachbargrundstücken?
• Wie ist die Bebaubarkeit?
• Gibt es bereits eine Baugenehmigung?
• Gibt es konkrete Bauvorgaben?
• Wie ist die Bodenbeschaffenheit?
• Welche Lärmquellen gibt es?
• Gibt es geltende Wegerechte?

Je nach Attraktivität deines Grundstücks wirst du eine Menge Gebote bekommen. Du kannst entweder direkt mit einem:einer Interessent:in in Verhandlungen gehen oder du startest ein so genanntes Bieterverfahren.

Das Bieterverfahren

Dieses Verfahren ist eine Möglichkeit zum Verkauf deines Grundstücks. Dazu wird ein Mindestgebot vorab festgelegt. Bewerber können dann in mehreren Bieterrunden ihre Angebote abgeben. So bildet sich der Kaufpreis durch das höchste Angebot der verschiedenen Interessent:innen. Sobald der finale Kaufpreis feststeht, beginnt die Kaufabwicklung. Hierbei kann ein:e Makler:in dich optimal unterstützen. Planst du einen Verkauf ohne Makler:in, lohnt es sich, für die kommenden Schritte, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. So kannst du sicherstellen, dass der Vertrag unanfechtbar ist und keine Überraschungen auf dich warten.

7.1 Kaufvertrag vorbereiten

Vereinbare einen Termin mit einem Notarbüro und bringe alle gesammelten Unterlagen mit. Dein:e Notar:in wird einen Vorvertrag aufsetzen und diesen zur Prüfung an den:die Käufer:in schicken. Darin wird in der Regel eine Teilzahlung von 10 - 15 % des Kaufpreises vereinbart. Nach Unterzeichnung des Vorvertrags muss der:die Käufer:in den vereinbarten Anteil bezahlen.
Nun musst du sicherstellen, dass eventuell noch bestehende Grundschulden vor der Vertragsunterzeichnung ausgeglichen werden. Sobald das Grundstück dann lastenfrei ist, wird dies im Grundbuch vermerkt.

In einem nächsten Schritt wird der Kaufvertrag aufgesetzt. Auch das übernimmt der:die Notar:in. Folgende Informationen sollten unbedingt enthalten sein:

7.2 Vertrag unterzeichnen

Beide Parteien sind mit dem Kaufvertrag einverstanden? Dann kommt ihr alle im Notarbüro zusammen. Zunächst wird der Vertrag laut verlesen und anschließend unterschrieben. Nun musst du warten, bis der Kaufpreis bezahlt wird. In der Regel erfolgt das über ein so genanntes Notaranderkonto. Dieses wird von dem:der Notar:in verwaltet. Der:die Käufer:in bezahlt den vollen Kaufpreis auf dieses Konto und zahlt dann noch die Grunderwerbssteuer.

Nun steht die Eintragung ins Grundbuch an, damit der Verkauf auch offiziell ist. Darum kümmert sich der:die Notar:in. Ist jede Partei ihren Verpflichtungen nachgekommen, wird der Kaufpreis an dich ausbezahlt und die geplante Übergabe kann stattfinden.