Hausbewertung – Was ist mein Eigenheim wert?

So funktioniert die Wertermittlung bei Häusern

Du möchtest dein Haus verkaufen und den richtigen Verkaufspreis ermitteln? Dann kannst du dein Haus mithilfe eines Online-Gutachtens oder eine:r Makler:in bewerten und den Marktwert ziemlich genau bestimmen lassen. Dein Vorteil: du sparst eine Menge Geld. Brauchst du ein Gutachten, das auch vor Gericht Bestand hat, kannst du den Verkehrswert von Gutachter:innen ermitteln lassen. Erfahre hier mehr über den Ablauf der Hausbewertung und worauf es ankommt.

Faktoren für die Hausbewertung

Zunächst müssen alle Informationen zum Haus gesammelt werden, um bei der Bewertung möglichst genaue Angaben machen zu können. Dies ist unabhängig von der Art des Bewertungsverfahrens und dem Zweck der Bewertung. Folgende Faktoren sind entscheidend für den Wert eines Hauses.

Eigenschaften des Hauses

  • Art des Hauses z.B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Mittel- oder End-Reihenhaus, Doppelhaushälfte, Bungalow
  • Wohn- und Grundstücksfläche in Quadratmeter
  • Anzahl der Zimmer
  • Wann wurde das Haus gebaut?
  • Datum der letzten Modernisierung
  • Qualität des Hauses: einfach, normal, gehoben oder luxuriös
  • Ausstattungsmerkmale wie z.B. Balkon, Terrasse, Garten, Solaranlage, Stellplatz, Garage
  • Innenausstattung wie z.B. Dachboden, Keller, Aufzug, Einbauküche, Parkettboden, Kamin

Lage

Bei der Bewertung der Lage achtet man zunächst auf die direkte Umgebung des Hauses, z.B. Anbindung an den Nahverkehr, Charakter der Umgebung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Schulen, kulturelle Angebote, Restaurants und Cafés, Apotheken, also die so genannte Mikrolage.

Auch wichtig sind jedoch weitere Faktoren, die den Ort oder die Region betreffen, z.B. die Nähe zu Bahnhof oder Autobahn, wirtschaftliche Faktoren und Lebensqualität in der Region. Diese Faktoren nennt man die Makrolage.
Besuche auch unseren Ratgeber für mehr Infos zur Wohnlage.

Weitere Infos

  • Kaufdatum und Kaufpreis des Hauses?
  • Zu welchem Zeitpunkt soll das Haus verkauft werden? Sofort oder später?
  • Aktuelle Nutzung: Nutzt du das Haus selbst, ist es vermietet oder steht es leer?

Das richtige Bewertungsverfahren

1. Online-Bewertung

Mit unserem Partner Homeday erhältst du auf Grundlage deiner Angaben einen vorläufigen Wert für dein Haus. Homeday erstellt die Bewertung basiertend auf sehr vielen Hausbewertungen. Dazu sammelt Homeday Daten von Hausverkäufen deutschlandweit und nutzt einen innovativen Online-Preisrechner, der über einen datenbasierten Algorithmus funktioniert. Dadurch ist das Ergebnis der Online-Bewertung bereits ziemlich genau.
Möchtest du eine noch genauere Bewertung haben, kannst du in einem nächsten Schritt eine Vor-Ort-Besichtigung anfordern. Ein:e von Homeday geprüfte:r Makler:in kommt dann zur dir und bewertet dein Haus.

2. Bewertung durch ein:e Makler:in

Makler:innen haben täglich mit Immobilienverkäufen zu tun und kennen die Marktlage wie niemand sonst. Durch ihre ausgezeichnete Markt- und Fachkenntnis können sie den Verkaufswert deines Hauses sehr genau bestimmen. Wenn du dein Haus direkt über eine:n Makler:in verkaufst, ist die Bewertung häufig bereits im Preis inbegriffen. Homeday bietet dir bei der Maklersuche einen extra Service: den Maklervergleich. Nach der Online-Bewertung deines Hauses werden dir kostenlos 3 Makler:innen vorgeschlagen, die sich mit dem Hausverkauf in deinem Umkreis besonders gut auskennen. Du kannst dann wählen, mit wem du zusammenarbeiten möchtest.

3. Immobiliengutachter:in

Willst du dein Eigenheim einfach nur verkaufen, ist die Bewertung online und über ein:e Makler:in geeignet, um einen Verkaufspreis zu ermitteln. In manchen Fällen ist jedoch ein Wertgutachten notwendig, das von Sachverständigen oder Immobiliengutachter:innen angefertigt wird. Diese Gutachten können dem Gericht oder Finanzamt vorgelegt werden, z.B. bei Scheidungsverfahren oder anderen Rechtsstreitigkeiten. In diesen Fällen wird ein so genanntes Verkehrswertgutachten benötigt. Der Verkehrswert ist der Marktpreis, den ein Haus beim Verkauf voraussichtlich erzielen kann.
Weitere Infos zu den Bewertungsverfahren.

4. Bewertung in Eigenregie

Du kennst dich mit Vergleichswerten anderer Häuser in vergleichbarer Lage aus? Dann kannst du selbst den Wert deiner Eigentumswohnung ermitteln. Häufig werden dafür die Preise aus einschlägigen Immobilienportalen genutzt. Beachte aber, dass die dort angegeben Preise zunächst oft nur Angebotspreise sind, die dann nochmal nachverhandelt werden. Sie entsprechen in der Regel nicht dem finalen Kaufpreis, sondern fallen je nach Nachfrage niedriger oder höher aus. Wirklich verwertbare Vergleichspreise zu finden ist daher gar nicht so einfach. Makler:innen haben den Vorteil, dass sie auch die realen Verkaufspreise kennen.

Ergebnis erhalten

Im Anschluss an deine Online-Bewertung bekommst du das Ergebnis entweder direkt angezeigt oder per E-Mail zugeschickt. Beauftragst du eine:n Makler:in mit der Bewertung, erfährst du von ihm:ihr beim Vor-Ort-Termin den genauen Marktwert deines Hauses. Je nachdem, wie deine Verkaufsstrategie aussieht, setzt du dann jedoch nochmal etwas höher oder niedriger an. Möchtest du mit den Interessent:innen in Verhandlungen gehen, wird der Kaufpreis in der Regel etwa 5 bis 10 % höher angesetzt. Setzt du auf ein Bieterverfahren, ist der Anfangspreis normalerweise etwas niedriger.
Erfahre hier mehr über den Hausverkauf.

Möchtest du einen anderen Immobilientyp bewerten lassen? Informiere dich hier über die Grundstücksbewertung und die Wohnungsbewertung.

Marktentwicklung: Häuserpreisindex in Deutschland

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren in ganz Deutschland gestiegen. Dies zeigt auch der vorliegende Häuserpreisindex.

Quelle: Statista
Was ist der Häuserpreisindex?

Der Index bildet die Preisentwicklung von Ein- und Zweifamilienhäusern ab. Verbraucher­preisindizes, wie auch der Häuserpreisindex, orientieren sich immer an einem Basisjahr, das etwa alle 5 Jahre vom Statistischen Bundesamt angepasst wird. Zuletzt wurde im Jahr 2019 das Basisjahr von 2010 auf 2015 geändert. Der Wert von 2015 gilt seitdem als Referenzwert.

2020 lag der Häuserpreisindex bei etwa 138,2 Punkten. Somit haben die Preise gegenüber dem Basisjahr 2015 (Index = 100 %) um 38,2 % zugenommen.

Wichtige Fragen schnell beantwortet

Ein Wohnrecht erlaubt es der von dem Wohnrecht begünstigten Person, die Immobilie zu bewohnen und in der Regel auch keine Miete zu bezahlen. Ein solches Wohnrecht kann befristet oder auf Lebenszeit vereinbart werden. Immobilien mit Wohnrecht können zwar verkauft werden, sind aber seltener nachgefragt und erzielen deutlich niedrigere Verkaufspreise.
  • Vergleichswertverfahren: Bei diesem Verfahren wird dein Haus mit vergleichbaren Häusern in der Nähe verglichen und Zu- und Abschläge mit eingerechnet. Dadurch wird ermittelt, welchen Verkaufspreis es auf dem offenen Immobilienmarkt tatsächlich erzielen kann.

  • Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert eines Hauses anhand der Erträge, die sie in Zukunft einbringt, z.B. durch eine Vermietung. Für die Berechnung sind der Bodenrichtwert, die Kaltmiete und die Betriebskosten relevant. Das Berechnungsverfahren ist sehr komplex und erfordert viel Marktkenntnis.

  • Sachwertverfahren: Dabei wird der Bodenwert, also der Wert des unbebauten Grundstücks auf Grundlage des Bodenrichtwerts ermittelt. Dann werden die Kosten für einen Neubau des zu bewertenden Hauses addiert. Anschließend zieht man den Wertverlust durch Abnutzung je nach Alter des Gebäudes wieder ab.
Erfahre hier mehr über den Ablauf der gängigen Bewertungsverfahren für Immobilien.
Bei einer Online-Bewertung erhältst du das Ergebnis in der Regel umgehend nach Angabe aller relevanten Informationen.
  • Online-Bewertungen sind meist kostenfrei.
  • Beauftragst du eine:n Makler:in mit dem Verkauf, ist die Bewertung meist im Preis inbegriffen.
  • Die Bewertung durch eine:n Gutachter:in kostet zwischen 500 € (für ein Kurzgutachten) und 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie (für ein Vollgutachten).