Gewerbeimmobilie verkaufen – Ablauf, wichtige Unterlagen und Steuertipps

Du besitzt eine Gewerbeimmobilie und möchtest diese nun verkaufen? Je nach Art des Gewerbes muss das Objekt dafür unterschiedliche Anforderungen erfüllen. Der Verkauf einer gewerblich genutzten Immobilie läuft außerdem anders ab als der einer privaten Immobilie. Hier erklären wir dir alle relevanten Schritte und worauf du in Bezug auf Steuern, Makler und die wichtigsten Unterlagen achten solltest.

Innenansicht Gewerberäume
© Robert Kneschke/AdobeStock

Was versteht man unter einer Gewerbeimmobilie?

Gewerbeimmobilien werden von nicht produzierenden Gewerben oder für die Verwaltung des produzierenden Gewerbes genutzt. Es gibt verschiedene Arten von Gewerbeimmobilien, zum Beispiel:

  • Produktionsimmobilien wie Lagerhallen, Verteilerzentren, Kühlhallen
  • Handelsimmobilien wie Einkaufszentren oder Supermärkte
  • Logistikimmobilien, Büro- und Verwaltungsgebäude
  • Praxen
  • Freizeitimmobilien
  • Gastronomieimmobilien
  • Spezialimmobilien wie Bahnhöfe oder Autohöfe
  • Gewerbe- und Technologieparks

Eine Immobilie ist gewerblich, wenn sie nicht oder nur teilweise zu Privatzwecken genutzt wird. Es gibt eine klare Abgrenzung zwischen Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien. Es gibt jedoch Immobilien, die sowohl Gewerbe- als auch Wohnimmobilie sein können, zum Beispiel Bauernhöfe.

Nützliche Infos über die Vermietung von Gewerberäumen und alles über Gewerbearten erfährst du ebenfalls auf meinestadt.de.

Bewertungsgesetz (BewG): Nutzung eines Gewerbeobjekts

Nach § 181 Abs. 6 des Bewertungsgesetzes sind Grundstücke gewerblich, die zu mehr als 80% betrieblich oder öffentlich genutzt werden. Dies wird nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche berechnet.

Bewertung der Gewerbeimmobilie

Die Bewertung der Gewerbeimmobilie verläuft anders als bei Wohnimmobilien: Gewerbeimmobilien werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Die Grundlage dafür ist der Reingewinn, welcher dauerhaft mit der Immobilie erzielt werden kann. Da die Preise für Gewerbeimmobilien vor allem von Angebot und Nachfrage bestimmt werden, können sie in beliebteren Lagen um ein Vielfaches höher sein als in Gebieten, die sich für Gewerbetreibende als unattraktiver erweisen.

Wie wird der Preis bestimmt?

Die unterschiedlichen Faktoren der Marktgesetze des jeweiligen Gewerbeteilmarkts sind die Grundlage für die Kaufpreisermittlung: Für Büroimmobilien gibt es einen anderen Markt als für Handelsimmobilien. Deswegen sollte vor dem Verkauf eine umfangreiche Marktanalyse durchgeführt werden.

Gewerbeimmobilie bewerten
© Robert Kneschke/Fotolia

Folgende Kriterien sind relevant für die Immobilienbewertung:

  • Lage: Je nach Nutzung der Immobilie, z. B. für Ladenlokale, ist die Lage entscheidend: Die Mikrolage beinhaltet die unmittelbare Umgebung (z.B. an einer Hauptstraße in der Innenstadt), während die Makrolage die großräumliche Lage beschreibt. Hier ist ein Objekt zentral in einer größeren Stadt mit guter Verkehrsanbindung attraktiver als eines im ländlichen Raum.
  • Mieteinnahmen: Höhe, Sicherheit und Dauerhaftigkeit der zu erwartenden Einnahmen
  • Vermietet oder leerstehend: Vermietete Objekte lassen sich zu einem höheren Preis verkaufen als leerstehende Objekte, da sie bereits beim Kauf finanzielle Sicherheit bieten.
  • Zustand: Fallen Instandhaltungs- oder Renovierungskosten an?

Notwendige Unterlagen

Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie sollten die Unterlagen vollständig vorliegen. Die meisten Dokumente erhältst du beim Bauordnungsamt.

Benötigte Unterlagen sind:

  • ein aktueller Grundbuchauszug
  • ein Nachweis des Baurechts: genehmigter Bebauungsplan
  • ein Lageplan
  • Baupläne im Maßstab 1:100 oder detaillierte Werkpläne in 1:50
  • Nutzflächen-Berechnung
  • die Berechnung der Kubatur (umbauter Raum)
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Für An- und Umbauten: Baubeschreibungen
  • Instandhaltungs- und Sanierungsnachweise (Handwerkerrechnungen mit detaillierten Leistungsbeschreibungen)
  • Energieausweis
  • Betriebskostenaufstellung (Steuer, Versicherungen, Energiekosten, Instandhaltungen und sonstige Kosten der letzten zwei Jahre)
  • ggf. Miet-/Pachtverträge und Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
Bürogebäude Außenansicht
© Roman Sigaev/Fotolia

Tipps für einen erfolgreichen Verkauf

Folgende Tipps solltest du als Gewerbebesitzer für einen erfolgreichen Verkauf beachten:

Zu welchem Teilmarkt gehört die Gewerbeimmobilie? Es gibt jeweils andere Zusammensetzungen von Preisen und Interessenten: Die Marktanalyse berücksichtigt das Marktvolumens und die Marktentwicklung zu einem bestimmten Zeitpunkt.
Hierbei entscheidet das Verhältnis von Angebot und Nachfrage: Die Immobilie sollte nicht unter Wert verkauft werden, andererseits schreckt ein zu hoher Angebotspreis potenzielle Interessenten ab.

Tipp: Gewerbemakler können bei einer Kaufpreisermittlung behilflich sein.
Alle erforderlichen Unterlagen haben wir oben im Text für dich zusammengestellt.
Bei einer bereits vermietete Gewerbeimmobilie weiß der Käufer, mit welchen Mieteinnahmen er in den nächsten Jahren rechnen kann.

Ausnahme: Möchte der Käufer die Immobilie selbst nutzen, erzielen auch leerstehende Objekte hohe Verkaufspreise.
Für geplante Nutzungsänderungen sind das öffentliche Bau- und Planungsrecht, die Rechtsgrundlage für Gewerbeimmobilien, zu berücksichtigen. Die Art und die erlaubte bauliche Nutzung sind im Bebauungsplan der Gewerbeimmobilie festgehalten. Hier findest du auch Informationen darüber, ob für ein bestimmtes Vorhaben eine Baugenehmigung nötig ist.

Steuerliche Besonderheiten beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie

Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie sind Einkommensteuer sowie Gewerbesteuer zu zahlen. Erfolgt der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, musst du Spekulationssteuer auf die Verkaufssumme zahlen, da der Verkauf somit einer gewerblichen Handlung entspricht.

Bei der Berechnung der Spekulationssteuer, wird in der Regel von einem festen Wertgewinn ausgegangen, welcher dann als dein zusätzliches Einkommen angesehen wird. Die Höhe der Steuer berechnet sich also individuell aus deinen Gesamteinkünften, woraus wiederum dein persönlicher Satz für die Einkommenssteuer entsteht.

Wenn du deine Spekulationssteuer berechnest, musst du die gesamten Belastungen deiner Verkäufe mit einbeziehen. So kannst du direkt ableiten, ob sich ein Verkauf der Immobilie lohnt oder mehr Gewinn durch das Abwarten (mehr als zehn Jahre) erzielt werden könnte. Mithilfe eines “Spekulationssteuer-Rechners” kann diese Steuer ausgerechnet werden. Die Systeme ermitteln aus den angegebenen Sanierungs- und Reparaturkosten, den Anschaffungskosten und deinem persönlichen Steuersatz eine Gesamtbelastung, die von dem Umsatz durch die Immobilie gezahlt werden muss.

Verkaufst du innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, weil die sog. “Drei-Objekt-Grenze” überschritten wird und das Finanzamt nicht mehr von privaten Investoren ausgeht.

Hinweis: Eine Betriebsaufgabe und/oder Veräußerung kann bei der Einkommensteuer begünstigt werden. Dir steht ab deinem 56. Lebensjahr oder bei einer dauerhaften Berufsunfähigkeit ein Freibetrag in Höhe von 45.000 Euro zu (§ 16 Abs. 4 EStG). Ein begünstigter Steuersatz liegt vor, wenn der Veräußerungsgewinn eine außerordentliche Einkunftsart ist (§ 34 Abs. 2 Nr. 1 EStG).
  • Veräußerungsgewinne aus der Veräußerung von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft, des Gewerbebetriebs oder der selbständigen Arbeit (§ 34 I und § 52 XLVII EStG).
  • Entschädigungen als Ersatz für entgehende Einnahmen, für Aufgabe oder Nichtausübung einer Tätigkeit, für die Aufgabe einer Gewinnbeteiligung (§ 34 II Nr. 2 EStG).

Verkauf der Gewerbeimmobilie: Privat oder mit Makler?

Beim Verkauf von gewerblichen Immobilien kann ein spezialisierter Gewerbemakler mit dem notwendigen Expertenwissen beauftragt werden. Bei der Vermarktung ist im Vergleich zur Wohnimmobilie wesentlich mehr zu beachten, da neben wirtschaftlichen Interessen potenzieller Käufer auch das öffentliche Bau- und Planungsrecht berücksichtigt werden muss.

Hinweis: Je nach Bundesland ist die Maklerprovision bei einer gewerblichen Immobilie unterschiedlich (zwischen drei und sieben Prozent des Verkaufspreises). Die Höhe der Maklerprovision ist frei verhandelbar, orientiert sich aber an den marktüblichen Regeln. Bisher wird diese entweder vom Käufer, vom Verkäufer oder anteilig von beiden übernommen.

Vorteile eines Gewerbemaklers

  • Ein Gewerbemakler übernimmt die Berechnung des Verkehrswerts und kann in Steuerfragen weiterhelfen
  • Makler haben meist gute Kontakte zu Investoren und können Verkaufsprozesse beschleunigen.
  • Die Verkaufsgespräche werden vom Makler geführt
  • Zeitersparnis für den Immobilienbesitzer, da das Meiste an den Makler abgegeben kann

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