Ablauf, wichtige Unterlagen und Steuertipps für den Gewerbeverkauf
Du besitzt eine Gewerbeimmobilie und möchtest diese nun verkaufen? Je nach Art des Gewerbes muss das Objekt dafür unterschiedliche Anforderungen erfüllen. Der Verkauf einer gewerblich genutzten Immobilie läuft außerdem anders ab als der einer privaten Immobilie. Hier erklären wir dir alle relevanten Schritte und worauf du in Bezug auf Steuern, Makler und die wichtigsten Unterlagen achten solltest.
Übersicht
Lesedauer: 6 Minuten
In aller Kürze
- Tipps zum erfolgreichen Verkauf: Zielgruppe definieren, Marktanalyse, realistischen Kaufpreis ermitteln
- Wichtig bei der Immobilienbewertung: Lage, Mieteinnahmen, Zustand
- Bereits vermietete Gewerbeimmobilien erzielen höhere Verkaufspreise
- Der Gewerbeverkauf wird häufig von Gewerbemaklern durchgeführt
- Gewerbeimmobilien weisen Besonderheiten im Steuerrecht auf
Was versteht man unter einer Gewerbeimmobilie?
Gewerbeimmobilien werden von nicht produzierenden Gewerben oder für die Verwaltung des produzierenden Gewerbes genutzt. Es gibt verschiedene Arten von Gewerbeimmobilien, zum Beispiel:
- Produktionsimmobilien wie Lagerhallen, Verteilerzentren, Kühlhallen
- Handelsimmobilien wie Einkaufszentren oder Supermärkte
- Logistikimmobilien, Büro- und Verwaltungsgebäude
- Praxen
- Freizeitimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Spezialimmobilien wie Bahnhöfe oder Autohöfe
- Gewerbe- und Technologieparks
Eine Immobilie ist gewerblich, wenn sie nicht oder nur teilweise zu Privatzwecken genutzt wird. Es gibt eine klare Abgrenzung zwischen Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien. Es gibt jedoch Immobilien, die sowohl Gewerbe- als auch Wohnimmobilie sein können, zum Beispiel Bauernhöfe.
Nützliche Infos über die Vermietung von Gewerberäumen und alles über Gewerbearten erfährst du ebenfalls auf meinestadt.de.
Bewertungsgesetz (BewG): Nutzung eines Gewerbeobjekts
Bewertung der Gewerbeimmobilie
Die Bewertung der Gewerbeimmobilie verläuft anders als bei Wohnimmobilien: Gewerbeimmobilien werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Die Grundlage dafür ist der Reingewinn, welcher dauerhaft mit der Immobilie erzielt werden kann. Da die Preise für Gewerbeimmobilien vor allem von Angebot und Nachfrage bestimmt werden, können sie in beliebteren Lagen um ein Vielfaches höher sein als in Gebieten, die sich für Gewerbetreibende als unattraktiver erweisen.
Wie wird der Preis bestimmt?
Die unterschiedlichen Faktoren der Marktgesetze des jeweiligen Gewerbeteilmarkts sind die Grundlage für die Kaufpreisermittlung: Für Büroimmobilien gibt es einen anderen Markt als für Handelsimmobilien. Deswegen sollte vor dem Verkauf eine umfangreiche Marktanalyse durchgeführt werden.
Folgende Kriterien sind relevant für die Immobilienbewertung:
- Lage: Je nach Nutzung der Immobilie, z. B. für Ladenlokale, ist die Lage entscheidend: Die Mikrolage beinhaltet die unmittelbare Umgebung (z.B. an einer Hauptstraße in der Innenstadt), während die Makrolage die großräumliche Lage beschreibt. Hier ist ein Objekt zentral in einer größeren Stadt mit guter Verkehrsanbindung attraktiver als eines im ländlichen Raum.
- Mieteinnahmen: Höhe, Sicherheit und Dauerhaftigkeit der zu erwartenden Einnahmen
- Vermietet oder leerstehend: Vermietete Objekte lassen sich zu einem höheren Preis verkaufen als leerstehende Objekte, da sie bereits beim Kauf finanzielle Sicherheit bieten.
- Zustand: Fallen Instandhaltungs- oder Renovierungskosten an?
Notwendige Unterlagen
Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie sollten die Unterlagen vollständig vorliegen. Die meisten Dokumente erhältst du beim Bauordnungsamt.
Benötigte Unterlagen sind:
- ein aktueller Grundbuchauszug
- ein Nachweis des Baurechts: genehmigter Bebauungsplan
- ein Lageplan
- Baupläne im Maßstab 1:100 oder detaillierte Werkpläne in 1:50
- Nutzflächen-Berechnung
- die Berechnung der Kubatur (umbauter Raum)
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Für An- und Umbauten: Baubeschreibungen
- Instandhaltungs- und Sanierungsnachweise (Handwerkerrechnungen mit detaillierten Leistungsbeschreibungen)
- Energieausweis
- Betriebskostenaufstellung (Steuer, Versicherungen, Energiekosten, Instandhaltungen und sonstige Kosten der letzten zwei Jahre)
- ggf. Miet-/Pachtverträge und Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
Tipps für einen erfolgreichen Verkauf
Folgende Tipps solltest du als Gewerbebesitzer für einen erfolgreichen Verkauf beachten:
Tipp: Gewerbemakler können bei einer Kaufpreisermittlung behilflich sein.
Ausnahme: Möchte der Käufer die Immobilie selbst nutzen, erzielen auch leerstehende Objekte hohe Verkaufspreise.
Steuerliche Besonderheiten beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie
Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie sind Einkommensteuer sowie Gewerbesteuer zu zahlen. Erfolgt der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, musst du Spekulationssteuer auf die Verkaufssumme zahlen, da der Verkauf somit einer gewerblichen Handlung entspricht.
Bei der Berechnung der Spekulationssteuer, wird in der Regel von einem festen Wertgewinn ausgegangen, welcher dann als dein zusätzliches Einkommen angesehen wird. Die Höhe der Steuer berechnet sich also individuell aus deinen Gesamteinkünften, woraus wiederum dein persönlicher Satz für die Einkommenssteuer entsteht.
Verkaufst du innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, weil die sog. “Drei-Objekt-Grenze” überschritten wird und das Finanzamt nicht mehr von privaten Investoren ausgeht.
- Veräußerungsgewinne aus der Veräußerung von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft, des Gewerbebetriebs oder der selbständigen Arbeit (§ 34 I und § 52 XLVII EStG).
- Entschädigungen als Ersatz für entgehende Einnahmen, für Aufgabe oder Nichtausübung einer Tätigkeit, für die Aufgabe einer Gewinnbeteiligung (§ 34 II Nr. 2 EStG).
Verkauf der Gewerbeimmobilie: Privat oder mit Makler?
Beim Verkauf von gewerblichen Immobilien kann ein spezialisierter Gewerbemakler mit dem notwendigen Expertenwissen beauftragt werden. Bei der Vermarktung ist im Vergleich zur Wohnimmobilie wesentlich mehr zu beachten, da neben wirtschaftlichen Interessen potenzieller Käufer auch das öffentliche Bau- und Planungsrecht berücksichtigt werden muss.
Vorteile eines Gewerbemaklers
- Ein Gewerbemakler übernimmt die Berechnung des Verkehrswerts und kann in Steuerfragen weiterhelfen
- Makler haben meist gute Kontakte zu Investoren und können Verkaufsprozesse beschleunigen.
- Die Verkaufsgespräche werden vom Makler geführt
- Zeitersparnis für den Immobilienbesitzer, da das Meiste an den Makler abgegeben kann
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