Wohnung vermieten – Schritt für Schritt zur erfolgreichen Vermietung

Möchten Sie eine Wohnung privat vermieten oder überlegen Sie noch, ob sich die Investition lohnt? Im folgenden Artikel erfahren Sie alles Wichtige rund ums Vermieten sowie einige hilfreiche Tipps, wie Sie passende Mieter für Ihre Wohnung finden.

Wohnungsbesichtigung
© monkeybusinessimages/iStock

Wohnung vermieten: Wie geht das?

Es gibt mehrere Möglichkeiten zum Vermieter einer Wohnung zu werden:

  • Sie kaufen (oder erben) eine leerstehende Wohnung und bieten diese dann zur Miete an.
  • Sie kaufen eine bereits vermietete Wohnung und übernehmen das Mietverhältnis.
  • Sie vermieten Ihr Wohneigentum oder Teile davon weiter, da sie selbst gerade keinen Bedarf mehr haben. Beachten Sie, dass dann in der Regel die Eigentümergemeinschaft ihre Zustimmung geben muss.

In jedem dieser Fälle haben Sie als Vermieter bestimmte Aufgaben. Überlegen Sie, bevor Sie vermieten, ob Sie dafür Zeit haben und ob sich für die Mieteinnahmen der Aufwand lohnt.

Pflichten und Aufgaben des Vermieters

  • Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellen (1x jährlich)
  • Meldung ans Finanzamt (1x jährlich)
  • Teilnahme an den Eigentümerversammlungen
  • Sanierungen am Gebäude, Hausordnung, etc. mit den Miteigentümern abstimmen
  • Reparaturen in der Wohnung vornehmen (lassen)
  • bei Problemen für den Mieter erreichbar sein
  • Mieterwechsel organisieren
  • Renovierung der Wohnung bei Bedarf oder bei Neuvermietung
  • ggf. Rechtsstreitigkeiten mit Mieter, Mieterverein oder den Miteigentümern

Vermieten über eine Hausverwaltung

Eine Hausverwaltung kann gegen eine Monatspauschale die oben stehenden Aufgaben ganz oder teilweise übernehmen. Meist sind das rund 20 Euro pro Wohnung und Monat. Die Kosten tragen Sie als Vermieter jedoch selbst und können sie nicht auf den Mieter übertragen.

Miete, Nebenkosten, Kaution: Wie viel kann ich verlangen?

Miete

Um eine angemessene Miete für Ihre Wohnung festzulegen, schauen Sie sich erst einmal auf dem Wohnungsmarkt in Ihrer Stadt oder Gemeinde um. Wie hoch ist die Miete für ähnliche Wohnungen in Ihrer Nähe, wie sind die Preise pro Quadratmeter? Aber nicht nur die Wohnungsgröße spielt eine Rolle, sondern es gibt noch weitere Faktoren:

  • Lage
  • Zustand der Wohnung
  • Baujahr
  • Austrittsmöglichkeiten (Garten, Balkon etc.)
  • Etage
  • Zimmeranzahl

Über die ortsüblichen Vergleichsmieten für verschiedene Wohnungstypen informiert Sie der Mietspiegel. Dieser wird von Städten und Gemeinden zusammen mit Mieter- und Vermieterverbänden regelmäßig neu berechnet. Er dient als Orientierung für Vermieter und wird als Grundlage für Mietpreise und Mietpreiserhöhungen herangezogen. Dabei sind Sie verpflichtet, sich an den vorgegebenen Preisrahmen zu halten:

In Städten und Gemeinden mit Mietpreisbremse darf Ihr Mietpreis nicht mehr als 10% über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegen.

Bei Orten ohne Mietpreisbremse dürfen Sie höchstens 20% mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.

Bei der Mietpreisbremse handelt es sich um eine gesetzliche Regelung, die die Mietpreisentwicklung in Städten mit knappem Wohnungsangebot steuern soll. Sie verhindert dort, dass die Mieten zu stark ansteigen. Die Bundesländer können Gebiete ausweisen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Es gibt jedoch Immobilien, die hiervon ausgenommen sind, z.B. Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen.

Nebenkosten

Als Nebenkosten sind sämtliche Betriebskosten für die Wohnung zu verstehen, die Sie auf den Mieter umlegen können.
Dazu gehören verbrauchsunabhängige Kosten z.B. für Grundsteuer, Abwasser- und Müllentsorgung, Gemeinschaftsräume wie Waschküche und Ähnliches, sowie verbrauchsabhängige Kosten für Wasser und Heizung.

Sie berechnen anhand der Wohnungsgröße und der Anzahl der Mieter eine monatliche Abschlagszahlung, die als Nebenkosten gezahlt werden muss. Kalkulieren Sie nicht zu knapp, damit die Nachzahlung in der Nebenkostenabrechnung nicht so groß ausfällt.

Kaution

Die Kaution kann Ihnen als Absicherung dienen, wenn der Mieter nicht zahlt oder Schäden in der Wohnung verursacht. Sie dürfen bis zu 3 Monatskaltmieten als Kaution verlangen, dabei darf der Mieter diese in 3 Raten einzahlen. Die erste Rate wird fällig, sobald das Mietverhältnis beginnt.

Wie viel bekommt das Finanzamt?

Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie müssen Sie als Einkommen versteuern. Das gilt für Privatpersonen ebenso wie für Gewerbetreibende. Sie geben Ihre Mieteinnahmen in der Anlage V Ihrer Steuererklärung an, dürfen jedoch laufende Kosten, Abschreibungen und Schuldzinsen abziehen.

Makler – ja oder nein?

Während es beim Verkauf einer Immobilie fast immer ratsam ist, einen Makler zu beauftragen, entscheiden Sie beim Vermieten von Fall zu Fall, ob es sich lohnt.

Der Makler übernimmt folgende Aufgaben:

  • Ermittlung des Mietpreises
  • Kontaktaufnahme und Vorauswahl der potentiellen Mieter
  • Prüfung der Selbstauskunft und Bonität der Mietkandidaten
  • Organisation der Besichtigungen
  • Erstellung des Mietvertrags
  • Wohnungsübergabe

Wenn Sie sich diese Aufgaben selbst zutrauen, können Sie auf einen Makler verzichten. Dieser hat natürlich auch seinen Preis: Im Falle einer Vermietung zahlen Sie bis zu 2 Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer als Maklerprovision. Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip, somit müssen Sie als Auftraggeber diese Kosten selbst übernehmen und können sie nicht an den Mieter übertragen.

Das muss in den Mietvertrag

Der Mietvertrag muss folgende Punkte unbedingt enthalten:

  • Die Namen beider Vertragsparteien
  • Eine genaue Beschreibung des Mietobjekts inklusive dazugehöriger Flächen wie Kellerräume oder Garagen
  • Die genaue Miethöhe (Kaltmiete) sowie die Höhe der Betriebskosten
  • Beginn und (bei Befristung) Ende des Mietverhältnisses

Für Mietverträge gibt es viele Vorlagen, die Sie sich kostenlos herunterladen können. Achten Sie jedoch darauf, woher die Vorlagen kommen. Der Mieterschutzbund stellt Vorlagen zur Verfügung, die besonders mieterfreundlich sind. Der Vermieterschutzverein stellt dagegen vermieterfreundliche Vertragsvorlagen zur Verfügung.

Wo ist der Unterschied?
Als Vermieter können Sie z.B. auf bestimmten Kosten sitzen bleiben, wenn nicht vertraglich festgelegt ist, wer diese übernehmen muss. Deshalb enthält ein vermieterfreundlicher Vertrag mehr Klauseln. Achten Sie darauf, dass Bestimmungen zu folgenden Punkten im Vertrag enthalten sind:

  • Ist Tierhaltung in Ihrer Wohnung erlaubt?
  • Welche Reparaturen übernimmt der Mieter selbst?
  • Welche Regelungen gibt es zur Reinigung der Gemeinschaftsbereiche im Mietshaus?
  • In welchem Umfang muss der Mieter die Wohnung renovieren?
  • Ist eine Untervermietung gestattet?

Wann darf die Miete erhöht werden?

Grundsätzlich können Sie die Miete im laufenden Vertrag nicht ohne Weiteres erhöhen. Bestimmungen dazu müssen im Vertrag festgehalten werden.

Standardmietvertrag: Die Nettokaltmiete bleibt während der gesamten Vertragslaufzeit gleich.
Staffelmietvertrag: Mieterhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten und in vorgegebener Höhe werden im Vertrag festgelegt.
Indexmietvertrag: Die Miete wird automatisch jedes Jahr erhöht. Grundlage dafür ist der Preisindex für private Lebenshaltung des Statistischen Bundesamts.
Laptop auf einem Schreibtisch in einem gemütlichen Arbeitszimmer
© domenico-loia/unsplash

So finden Sie den passenden Mieter

Was gehört ins Exposé?

Mit einem aussagekräftigen Exposé machen Sie potenzielle Mieter auf Ihre Wohnung aufmerksam. Folgende Informationen gehören unbedingt hinein:

  • genauer Standort/ Adresse
  • Größe in Quadratmeter
  • Anzahl der Zimmer
  • Baujahr des Wohngebäudes
  • Kaltmiete
  • Nebenkosten
  • besondere Merkmale (z.B. Terrasse, Garten)
  • Ausstattung (z.B. möbliert, Einbauküche)
  • Lage und Umgebung, Verkehrsanbindung, Infrastruktur
  • Fotos
  • Grundriss
  • Energieausweis (erhalten Sie bei der Hausverwaltung)

5 Tipps für eine erfolgreiche Immobilienanzeige

1. Was macht Ihre Wohnung besonders?
Welche Vorzüge hat Ihre Wohnung im Vergleich zu anderen? Hat sie z.B. einen großen Balkon, eine ausgezeichnete Lage oder ist sie gerade neu renoviert worden? Stellen Sie genau diese Merkmale hervor, insbesondere wenn Sie dafür einen höheren Mietpreis verlangen können.

2. Welche Ausstattung können Sie bieten?
Wohnungssuchende können nach bestimmten Ausstattungsmerkmalen wie “Einbauküche”, “Bad mit Wanne” und Ähnlichem filtern, daher gehen Sie sicher, dass Sie diese mit angeben.

3. Ein aussagekräftiger Titel
Erwähnen Sie eines oder zwei der wichtigsten Merkmale auch schon im Titel der Anzeige. Ein informativer Titel “Sanierte 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon” ist wirkungsvoller als “Ihr neues Zuhause”.

4. Bilder sagen mehr als Worte
Fügen Sie der Anzeige möglichst viele Bilder bei, die alle wichtigen Räume der Wohnung zeigen. Fotografieren Sie möglichst bei Tag und gutem Wetter.

5. Sprechen Sie Ihre Mieter an
Der Beschreibungstext sollte freundlich und einladend sein. Nutzen Sie außerdem die Möglichkeit, alle wichtigen Fragen vorab zu klären.


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Wohnungsbesichtigungen organisieren

Vorteile Nachteile
Einzel-Besichtigung
Sie können die Kandidaten in Ruhe persönlich kennenlernen und Fragen stellen.
Viele Einzeltermine sind zeitaufwendig.
Gruppen-Besichtigung
Sie benötigen nur wenige Termine.
Es gibt keine Möglichkeit für ein ruhiges Gespräch.

Wenn Sie eine Wohnungsbesichtigung organisieren, können Sie diese entweder als Einzel- oder als Gruppenbesichtigung durchführen. Welche Variante Ihnen mehr zusagt, hängt davon ab, wie viel Zeit Sie investieren können und wie viele Interessenten es gibt.

Welche Unterlagen und Informationen brauchen Sie von den Mietern?

Mit den folgenden Dokumenten haben Sie die Möglichkeit, mehr über die Mietinteressenten herauszufinden:

Mieterselbstauskunft:
Diese Auskunft beinhaltet Angaben über den Familienstand, Beruf, Einkommen und vorherige Mietverhältnisse. Dabei können auch Fragen zu eventuellen Mietrückständen oder sonstigen Schulden gelistet sein.

Bonitätsprüfung
Die Bonitätsauskunft der Schufa liefert Informationen über die Kreditwürdigkeit privater Schuldner. D.h. anhand des von der Schufa ermittelten Wertes erkennen Sie, wie wahrscheinlich es ist, dass der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung nachkommt.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Hierbei handelt es sich um eine Bescheinigung, die vom derzeitigen Vermieter Ihres Kandidaten ausgestellt wird. Er bestätigt darin, dass die Miete immer fristgerecht und vollständig gezahlt wurde und keine Mietschulden bestehen.

Einkommensnachweise
Sie können die Einkommensnachweise der letzten 3 Monate verlangen um zu sehen, ob der Mietinteressent ein geregeltes Einkommen hat und die Miete für ihn in einem bezahlbaren Rahmen liegt.

Außerdem ist es hilfreich, den Kandidaten im Gespräch einige Fragen zu den Punkten zu stellen, die Ihnen wichtig sind, z.B. Tierhaltung.
Sobald der Mietvertrag unterschrieben ist, ist eine Kündigung durch den Vermieter nur noch unter bestimmten Voraussetzung möglich z.B. bei Eigenbedarf oder Vertragsverletzung. Daher ist es empfehlenswert, die neuen Mieter vorher genau kennenzulernen.

So klappt die Wohnungsübergabe

Wenn der Mietvertrag unterschrieben ist, steht als nächstes der Termin der Wohnungs- oder Schlüsselübergabe an. Dabei kontrollieren Sie gemeinsam mit dem Mieter den Zustand der Wohnung. Wenn Sie Mängel finden, werden diese fotografiert und protokolliert. Außerdem werden Zählerstände von Strom, Gas und Wasser schriftlich festgehalten. Im Anschluss erhält der Mieter alle notwendigen Schlüssel und Sie überlassen ihm die Wohnung.
Weitere Tipps und eine Checkliste für Ihr Übergabeprotokoll finden Sie in unserem Ratgeber für die Wohnungsübergabe.