Wohnung vermieten – Schritt für Schritt zur erfolgreichen Vermietung

Wenn du eine Wohnung vermietest, gibt es viele Fragen zu klären. Wir begleiten dich Schritt für Schritt und erklären dir, was du auf dem Weg zur Vermietung berücksichtigen musst: Von der Entscheidung für oder gegen eine:n Makler:in bis hin zur Wohnungsübergabe.

Schritt 1: Mit oder ohne Makler:in vermieten?

Bevor du dich für ein:e Makler:in entscheidest, solltest du Angebote vergleichen und die Seriosität prüfen. Ob die Zusammenarbeit mit einem Maklerbüro für dich das Richtige ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die Vor- und Nachteile haben wir für dich gesammelt.

Vorteile

Der:die Makler:in nimmt dir viele Aufgaben ab z.B.

  • den optimalen Kaufpreis ermitteln
  • Kontaktaufnahme und Vorauswahl der potenziellen Mieter:innen inkl. Bonitätsprüfung
  • Besichtigungen organisieren
  • Mietvertrag u.a. Unterlagen aufsetzen
  • Wohnungsübergabe

Nachteile

  • hohe Maklerprovision: bis zu 2 Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer
  • viel Abstimmung mit dem Maklerbüro notwendig

Wer zahlt die Maklerprovision?

Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip, somit musst du als Auftraggeber:in diese Kosten selbst übernehmen und kannst sie nicht an den:die Mieter:in übertragen.

Makler:innen finden und vergleichen

Hast du also wenig Zeit und kennst dich mit den Immobilienpreisen in deiner Region nicht so gut aus, lohnt es sich ein:e Makler:in zu beauftragen. Der kostenlose Maklervergleich mit unserem Partner Homeday hilft dir bei der Suche.

Illustration: Maklerin vor einem Haus

Schritt 2: Mietpreis festlegen

Wohnungsmarkt und Mietspiegel

Um eine angemessene Miete für deine Wohnung festzulegen, schau dich erst einmal auf dem Wohnungsmarkt in deiner Stadt oder Gemeinde um. Wie hoch ist die Miete für ähnliche Wohnungen in deiner Nähe, wie sind die Preise pro Quadratmeter?
Über die ortsüblichen Vergleichsmieten für verschiedene Wohnungstypen informiert dich der Mietspiegel. Dieser wird von Städten und Gemeinden zusammen mit Mieter- und Vermieterverbänden regelmäßig neu berechnet. Er dient als Orientierung für Vermieter:innen und wird als Grundlage für Mietpreise und Mietpreiserhöhungen herangezogen.

Mietpreisbremse

Bei der Mietpreisbremse handelt es sich um eine gesetzliche Regelung, die die Mietpreisentwicklung in Städten mit knappem Wohnungsangebot steuern soll. Sie verhindert dort, dass die Mieten zu stark ansteigen. Die Bundesländer können Gebiete ausweisen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Es gibt jedoch Immobilien, die hiervon ausgenommen sind, z.B. Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen.

Grundsätzlich bist du verpflichtet, dich an den vorgegebenen Preisrahmen zu halten:

  • In Städten und Gemeinden mit Mietpreisbremse darf dein Mietpreis nicht mehr als 10% über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegen.
  • Bei Orten ohne Mietpreisbremse darfst du höchstens 20% mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.

Weitere Faktoren

Neben der Wohnungsgröße und Wohnlage spielen auch noch folgende Faktoren eine Rolle:

  • Zustand der Wohnung
  • Baujahr
  • Austrittsmöglichkeiten (Garten, Balkon etc.)
  • Etage
  • Zimmeranzahl
  • Ausstattung

Wie viel Kaution darf ich verlangen?

Die Kaution kann dir als Absicherung dienen, wenn Mieter:innen nicht zahlen oder Schäden in der Wohnung verursachen. Du darfst bis zu 3 Monatskaltmieten als Kaution verlangen, dabei darf der:die Mieter:in diese in 3 Raten einzahlen. Die erste Rate wird fällig, sobald das Mietverhältnis beginnt.

Wie berechne ich die Nebenkosten?

Die Nebenkosten setzen sich aus den verbrauchsunabhängigen Kosten, wie Grundsteuer, Abwasser und Müllentsorgung und den verbrauchsabhängigen Kosten, z.B. für Wasser und Heizung zusammen.

  • Die monatliche Abschlagszahlung berechnest du mithilfe eines Verteilerschlüssels anhand der Wohnungsgröße und Anzahl der Mieter:innen.
  • Kalkuliere nicht zu knapp, um hohe Nachzahlungen für deine Mieter:innen zu vermeiden.

Schritt 3: Exposé erstellen

Um möglichst viele Suchende auf deine Immobilie aufmerksam zu machen, solltest du deine Wohnung in einem einschlägigen Immobilienportal anbieten. Im Immobilienmarkt von meinestadt.de ist das für dich sogar kostenlos.

Was gehört in das Exposé?

  • genauer Standort/ Adresse
  • Größe in Quadratmeter
  • Anzahl der Zimmer
  • Baujahr des Wohngebäudes
  • Kaltmiete
  • Nebenkosten
  • besondere Merkmale (z.B. Terrasse, Garten)
  • Ausstattung (z.B. möbliert, Einbauküche)
  • Lage und Umgebung, Verkehrsanbindung, Infrastruktur
  • aussagekräftige Fotos in guter Qualität
  • Grundriss
  • Energieausweis (erhältst du bei der Hausverwaltung)

Tipp

Sind dir bestimmte Dinge besonders wichtig oder gibt es für dich K.O.-Kriterien? Schreibe sie unbedingt mit ins Exposé um passendere Bewerbungen zu erhalten.
Laptop auf einem Schreibtisch in einem gemütlichen Arbeitszimmer
© domenico-loia/unsplash

Anfragen bearbeiten

Sobald deine Anzeige veröffentlicht ist, wirst du je nach Lage deiner Wohnung innerhalb kurzer Zeit sehr viele Anfragen erhalten. Damit du hierbei den Überblick behältst, gehe systematisch vor:

  • Überlege vorher, wen/wie viele du zur Besichtigung einladen möchtest.
  • Antworte möglichst zeitnah auf die Anfragen.
  • Schicke Absagen an Interessent:innen, die du nicht einladen möchtest, dafür kannst du eine vorgefertigte Nachricht erstellen.
  • Deaktiviere deine Anzeige, wenn du genug Anfragen hast.

Schritt 4: Besichtigungen organisieren

Einzel- oder Gruppenbesichtigung?

Du kannst entweder mit allen Kandidat:innen einzeln Termine vereinbaren oder auch einen offenen Besichtigungstermin bekanntgeben, zu dem alle gleichzeitig kommen können. Beides hat jeweils seine Vor- und Nachteile. Diese Gegenüberstellung kann dir helfen, dich für die passende Variante zu entscheiden:

Vorteile Nachteile
Einzel-Besichtigung
Du kannst die Kandidat:innen in Ruhe persönlich kennenlernen und Fragen stellen.
Viele Einzeltermine sind zeitaufwendig.
Gruppen-Besichtigung
Du benötigst nur wenige Termine.
Es gibt keine Möglichkeit für ein ruhiges Gespräch.

Hinweis: Bei Gruppen- oder Massenbesichtigungen achte darauf, dass nicht zu viele Personen auf einmal die Wohnung betreten und Abstände noch eingehalten werden können. Alternativ gibt es auch die Möglichkeit, eine virtuelle Besichtigung anzubieten.

Welche Fragen darf ich stellen?

  • Zugelassen sind Fragen zu:
    künftige Bewohner:innen, Beruf, Einkommen, aktuelle Wohnsituation
  • Nicht zugelassen sind Fragen zu:
    Religionszugehörigkeit, ethnische Herkunft, Nationalität, Vorstrafen, Mitgliedschaft in Parteien, Gewerkschaften oder Vereinen, sexueller Orientierung, Hobbys
Zwei Personen bei einer Wohungsbesichtigung
© Monkey Business/AdobeStock

Welche Dokumente darf ich anfordern?

Folgende Unterlagen darfst du von den Bewerber:innen anfordern:

  • Kopie des Personalausweises
  • Schufa-Auskunft: Die Bonitätsauskunft der Schufa liefert Informationen über die Kreditwürdigkeit privater Schuldner:innen. D.h. anhand des von der Schufa ermittelten Wertes erkennst du, wie wahrscheinlich es ist, dass die Mieter:innen ihrer Zahlungsverpflichtung nachkommen.
  • Mieterselbstauskunft: Diese Auskunft beinhaltet Angaben über den Familienstand, Beruf, Einkommen und vorherige Mietverhältnisse. Dabei können auch Fragen zu eventuellen Mietrückständen oder sonstigen Schulden gelistet sein.
  • Gehaltsnachweise: Du kannst die Einkommensnachweise der letzten 3 Monate verlangen um zu sehen, ob die Mietinteressent:innen ein geregeltes Einkommen haben und die Miete für ihn in einem bezahlbaren Rahmen liegt.
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Dieses Dokument ist ein Nachweis, dass die Miete immer fristgerecht und vollständig gezahlt wurde und keine Mietschulden bestehen. Mietinteressent:innen bekommen den Nachweis direkt von ihrem:ihrer aktuellen Vermieter:in.
  • (Eltern)Bürgschaft: In diesem Dokument werden Bürg:innen festgelegt, die für die Zahlung der Miete aufkommen, wenn der:die Mieter:in der Forderung nicht nachkommt.

Vorsicht Datenschutz!

Als Vermieter:in darfst du diese Dokumente zwar anfordern, du bist allerdings verpflichtet, die Daten vertraulich zu behandeln. Das bedeutet insbesondere, dass du sie nicht weitergeben darfst und sofort löschen musst, sobald sie nicht mehr gebraucht werden.

Wie bereite ich die Besichtigung vor?

Die Wohnung sollte in ordentlichem Zustand sein, also mindestens besenrein und aufgeräumt. Halte Schlüssel bereit, falls die Mietinteressent:innen den Keller, die Garage oder andere Räumlichkeiten besichtigen möchten. Bereite dich auf mögliche Fragen vor. Diese solltest du beantworten können:

  • Welche zusätzlichen Räume gibt es? (Keller, Waschküche, Fahrstuhl, Dachboden, Trockenraum usw.)
  • Gibt es eine Hausordnung?
  • Wann wurde zuletzt renoviert?
  • Wie sind die Anschlüsse in der Wohnung verteilt? (TV, Internet, Telefon)
  • Welche Art der Heizung wurde verbaut?
  • Gibt es einen Parkplatz / eine Garage / Fahrradstellplätze für die Wohnung? Wenn ja: Kosten?
  • Wie sind die Nachbar:innen? Wie ist das soziale Umfeld?
  • Gibt es einen Garten? Wer darf diesen nutzen? Wer pflegt den Garten?
  • In welche Himmelsrichtung ist die Wohnung ausgerichtet? Wann scheint wo die Sonne rein?
  • Wie hoch fallen die Betriebskosten aus?
  • Gibt es Mängel an der Wohnung?

Die Wohnung ist noch vermietet – was muss ich beachten?

Prinzipiell gilt: Mieter:innen müssen die Wohnungsbesichtigungen dulden. Plane feste Termine und kommuniziere diese rechtzeitig. Organisiere besser eine Gruppenbesichtigung oder wenige Termine mit wenigen Kandidat:innen, da es für die Mieter:innen weniger zeitaufwändig ist.


Schritt 5: Mieter:in auswählen

Im besten Falle hast du an dieser Stelle nur noch Kandidat:innen zur Auswahl, die grundsätzlich alle geeignet wären. Folgende Kriterien können dir nun bei der finalen Entscheidung helfen:

Wer ist zuverlässig und solvent?

Versuche anhand der Dokumente festzustellen, wer zuverlässig und regelmäßig die Miete zahlen wird. Wichtiger als ein hohes Gehalt ist dabei die Bonität und die Mietschuldenfreiheit in der Vergangenheit. Zusätzlich kannst du auch eine Bürgschaft verlangen, wenn z.B. bei Studierenden oder Auszubildenden noch keine Daten dazu vorliegen. Überlege auch, wie die Kommunikation mit den Kandidat:innen bisher abgelaufen ist. Haben sie auf Nachrichten zuverlässig geantwortet, sind sie telefonisch erreichbar, wie verbindlich ist ihr Auftreten? Hast du ein gutes Gefühl ihnen deine Wohnung anzuvertrauen?

Wer passt am besten zur Hausgemeinschaft?

Eine gute Nachbarschaft ist wichtig, damit ein Mietverhältnis möglichst lang besteht. Deshalb stelle dir die Frage, ob die neue:n Mieter:innen in das Wohnumfeld passen würden. Haben die Nachbar:innen sie vielleicht bereits kurz kennengelernt? Waren sie sich sympathisch?


Schritt 6: Mietvertrag aufsetzen

Was gehört in den Mietvertrag?

Der Mietvertrag muss folgende Punkte unbedingt enthalten:

  • Die Namen beider Vertragsparteien
  • Eine genaue Beschreibung des Mietobjekts inklusive dazugehöriger Flächen wie Kellerräume oder Garagen
  • Die genaue Miethöhe (Kaltmiete) sowie die Höhe der Betriebskosten
  • Beginn und (bei Befristung) Ende des Mietverhältnisses

Vorlagen für den Mietvertrag

Für Mietverträge gibt es viele Vorlagen, die du dir kostenlos herunterladen kannst. Achte jedoch darauf, woher die Vorlagen kommen. So stellen z.B. Vermieterschutzvereine vermieterfreundliche Vertragsvorlagen zur Verfügung. Diese enthalten zusätzliche Klauseln zu folgenden Punkten:

  • Ist Tierhaltung in deiner Wohnung erlaubt?
  • Welche Reparaturen übernimmt der:die Mieter:in selbst?
  • Welche Regelungen gibt es zur Reinigung der Gemeinschaftsbereiche im Mietshaus?
  • In welchem Umfang muss der Mieter die Wohnung renovieren?
  • Ist eine Untervermietung gestattet?

Wann darf die Miete erhöht werden?

Grundsätzlich kannst du die Miete im laufenden Vertrag nicht ohne Weiteres erhöhen. Bestimmungen dazu müssen im Vertrag festgehalten werden.

Standardmietvertrag: Die Nettokaltmiete bleibt während der gesamten Vertragslaufzeit gleich.
Staffelmietvertrag: Mieterhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten und in vorgegebener Höhe werden im Vertrag festgelegt.
Indexmietvertrag: Die Miete wird automatisch jedes Jahr erhöht. Grundlage dafür ist der Preisindex für private Lebenshaltung des Statistischen Bundesamts.

Schritt 7: Die Wohnungsübergabe

Wenn der Mietvertrag unterschrieben ist, steht als nächstes die Wohnungs- oder Schlüsselübergabe an. Dabei kontrollieren Vermieter:in und Mieter:in den Zustand der Wohnung. Dazu gehört:

  • Gemeinsam die Wohnung und bspw. Keller oder Garage besichtigen
  • Mängel festhalten, z.B. Flecken, kaputte Fußleisten etc.
  • Fotos machen
  • Zählerstände notieren
  • Anzahl der Schlüssel festhalten

Während der Übergabe wird alles in einem Übergabeprotokoll festgehalten. Dieses ist ein wichtiges Dokument, wenn z.B. später Schäden an der Wohnung entstehen. Weitere Tipps und eine Checkliste für dein Übergabeprotokoll findest du in unserem Ratgeber für die Wohnungsübergabe.


Immobilienanzeige schalten

Im Immobilienmarkt von meinestadt.de kannst du ganz einfach eine Immobilienanzeige erstellen und Mieter:innen für deine Wohnung finden. Die Anzeigen sind komplett kostenlos und beliebig oft verlängerbar. Probiere es jetzt aus und vermiete deine Wohnung!

Ansicht eines Immobilieninserats bei meinestadt.de auf verschiedenen Geräten

Wichtige Fragen schnell beantwortet:

Als Vermieter:in bist du verpflichtet, jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und deine Mieteinnahmen an das Finanzamt zu melden. Außerdem nimmst du an Eigentümerversammlungen teil und bist verantwortlich für Reparaturen an der Wohnung. Weitere Infos findest du in unserem Ratgeber zum Thema Aufgaben und Pflichten von Vermieter:innen. Mehr Infos findest du in unserem Ratgeber zum Thema Wohnung vermieten: Deine Pflichten als Vermieter:in.
Eine Hausverwaltung kann gegen eine Monatspauschale die oben stehenden Aufgaben ganz oder teilweise übernehmen. Meist sind das rund 20 Euro pro Wohnung und Monat. Die Kosten trägst du als Vermieter:in jedoch selbst und kannst sie nicht auf den:die Mieter:in übertragen.
Bei der Mietpreisbremse handelt es sich um ein Bundesgesetz, das in Städten mit knappem Wohnungsangebot gilt. Die Mietpreise dürfen nicht mehr als 10% über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Der Mietendeckel dagegen ist ein Landesgesetz, das nur in Berlin gilt. Hier dürfen die Mieten seit 2019 für 5 Jahre nicht erhöht werden und außerdem eine bestimmte Obergrenze nicht überschreiten.
Der Mietspiegel informiert dich über die ortsüblichen Vergleichsmieten für verschiedene Wohnungstypen. Er dient als Orientierung für Vermieter:innen und wird als Grundlage für Mietpreise und Mietpreiserhöhungen herangezogen.
Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie musst du als Einkommen versteuern. Das gilt für Privatpersonen ebenso wie für Gewerbetreibende. Du gibst deine Mieteinnahmen in der Anlage V deiner Steuererklärung an, darfst jedoch laufende Kosten, Abschreibungen und Schuldzinsen abziehen. Weitere Infos findest du in unserem Ratgeber "Mieteinnahmen versteuern – Infos & Hinweise für die Steuererklärung".
Bei der Staffelmiete werden Mieterhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten und in vorgegebener Höhe im Vertrag festgelegt. Das ist grundsätzlich erlaubt, jedoch müssen Vermieter:innen sich dabei an die Mietpreisbremse halten und die Erhöhungen im Vertrag genau und unmissverständlich festhalten (genauer Betrag und Datum).