Schritt für Schritt zur erfolgreichen Wohnungsvermietung

Wenn du eine Wohnung vermietest, gibt es viele Fragen zu klären. Wir begleiten dich Schritt für Schritt und erklären dir, was du auf dem Weg zur Vermietung berücksichtigen musst: Von der Entscheidung für oder gegen eine:n Makler:in bis hin zur Wohnungsübergabe.

Bevor du dich für ein:e Makler:in entscheidest, solltest du Angebote vergleichen und die Seriosität prüfen. Ob die Zusammenarbeit mit einem Maklerbüro für dich das Richtige ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die Vor- und Nachteile haben wir für dich gesammelt.

Bei der Mietpreisbremse handelt es sich um eine gesetzliche Regelung, die die Mietpreisentwicklung in Städten mit knappem Wohnungsangebot steuern soll. Sie verhindert dort, dass die Mieten zu stark ansteigen. Die Bundesländer können Gebiete ausweisen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Es gibt jedoch Immobilien, die hiervon ausgenommen sind, z.B. Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen.

Grundsätzlich bist du verpflichtet, dich an den vorgegebenen Preisrahmen zu halten:

• In Städten und Gemeinden mit Mietpreisbremse darf dein Mietpreis nicht mehr als 10% über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegen.
• Bei Orten ohne Mietpreisbremse darfst du höchstens 20% mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.

Neben der Wohnungsgröße und Wohnlage spielen auch noch folgende Faktoren eine Rolle:

• Zustand der Wohnung
• Baujahr
• Austrittsmöglichkeiten (Garten, Balkon etc.)
• Etage
• Zimmeranzahl
• Ausstattung

Die Kaution kann dir als Absicherung dienen, wenn Mieter:innen nicht zahlen oder Schäden in der Wohnung verursachen. Du darfst bis zu 3 Monatskaltmieten als Kaution verlangen, dabei darf der:die Mieter:in diese in 3 Raten einzahlen. Die erste Rate wird fällig, sobald das Mietverhältnis beginnt.

Die Nebenkosten setzen sich aus den verbrauchsunabhängigen Kosten, wie Grundsteuer*, Abwasser und Müllentsorgung und den verbrauchsabhängigen Kosten, z.B. für Wasser und Heizung zusammen.

• Die monatliche Abschlagszahlung berechnest du mithilfe eines Verteilerschlüssels anhand der Wohnungsgröße und Anzahl der Mieter:innen.
• Kalkuliere nicht zu knapp, um hohe Nachzahlungen für deine Mieter:innen zu vermeiden.

Um möglichst viele Suchende auf deine Immobilie aufmerksam zu machen, solltest du deine Wohnung in einem einschlägigen Immobilienportal anbieten. Im Immobilienmarkt von meinestadt.de ist das für dich sogar kostenlos.

Sobald deine Anzeige veröffentlicht ist, wirst du je nach Lage deiner Wohnung innerhalb kurzer Zeit sehr viele Anfragen erhalten. Damit du hierbei den Überblick behältst, gehe systematisch vor:

• Überlege vorher, wen/wie viele du zur Besichtigung einladen möchtest.
• Antworte möglichst zeitnah auf die Anfragen.
• Schicke Absagen an Interessent:innen, die du nicht einladen möchtest, dafür kannst du eine vorgefertigte Nachricht erstellen.
• Deaktiviere deine Anzeige, wenn du genug Anfragen hast.

Du kannst entweder mit allen Kandidat:innen einzeln Termine vereinbaren oder auch einen offenen Besichtigungstermin bekanntgeben, zu dem alle gleichzeitig kommen können. Beides hat jeweils seine Vor- und Nachteile. Diese Gegenüberstellung kann dir helfen, dich für die passende Variante zu entscheiden:

Hinweis: Bei Gruppen- oder Massenbesichtigungen achte darauf, dass nicht zu viele Personen auf einmal die Wohnung betreten und Abstände noch eingehalten werden können. Alternativ gibt es auch die Möglichkeit, eine virtuelle Besichtigung anzubieten.

Folgende Unterlagen darfst du von den Bewerber:innen anfordern:

• Kopie des Personalausweises
• Schufa-Auskunft: Die Bonitätsauskunft der Schufa liefert Informationen über die Kreditwürdigkeit privater Schuldner:innen. D.h. anhand des von der Schufa ermittelten Wertes erkennst du, wie wahrscheinlich es ist, dass die Mieter:innen ihrer Zahlungsverpflichtung nachkommen.
• Mieterselbstauskunft: Diese Auskunft beinhaltet Angaben über den Familienstand, Beruf, Einkommen und vorherige Mietverhältnisse. Dabei können auch Fragen zu eventuellen Mietrückständen oder sonstigen Schulden gelistet sein.
• Gehaltsnachweise: Du kannst die Einkommensnachweise der letzten 3 Monate verlangen um zu sehen, ob die Mietinteressent:innen ein geregeltes Einkommen haben und die Miete für ihn in einem bezahlbaren Rahmen liegt.
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Dieses Dokument ist ein Nachweis, dass die Miete immer fristgerecht und vollständig gezahlt wurde und keine Mietschulden bestehen. Mietinteressent:innen bekommen den Nachweis direkt von ihrem:ihrer aktuellen Vermieter:in.
• (Eltern)Bürgschaft: In diesem Dokument werden Bürg:innen festgelegt, die für die Zahlung der Miete aufkommen, wenn der:die Mieter:in der Forderung nicht nachkommt.

Die Wohnung sollte in ordentlichem Zustand sein, also mindestens besenrein und aufgeräumt. Halte Schlüssel bereit, falls die Mietinteressent:innen den Keller, die Garage oder andere Räumlichkeiten besichtigen möchten. Bereite dich auf mögliche Fragen vor. Diese solltest du beantworten können:

• Welche zusätzlichen Räume gibt es? (Keller, Waschküche, Fahrstuhl, Dachboden, Trockenraum usw.)
• Gibt es eine Hausordnung?
• Wann wurde zuletzt renoviert?
• Wie sind die Anschlüsse in der Wohnung verteilt? (TV, Internet, Telefon)
• Welche Art der Heizung wurde verbaut?
• Gibt es einen Parkplatz / eine Garage / Fahrradstellplätze für die Wohnung? Wenn ja: Kosten?
• Wie sind die Nachbar:innen? Wie ist das soziale Umfeld?
• Gibt es einen Garten? Wer darf diesen nutzen? Wer pflegt den Garten?
• In welche Himmelsrichtung ist die Wohnung ausgerichtet? Wann scheint wo die Sonne rein?
• Wie hoch fallen die Betriebskosten aus?
• Gibt es Mängel an der Wohnung?

Prinzipiell gilt: Mieter:innen müssen die Wohnungsbesichtigungen dulden. Plane feste Termine und kommuniziere diese rechtzeitig. Organisiere besser eine Gruppenbesichtigung oder wenige Termine mit wenigen Kandidat:innen, da es für die Mieter:innen weniger zeitaufwändig ist.

Im besten Falle hast du an dieser Stelle nur noch Kandidat:innen zur Auswahl, die grundsätzlich alle geeignet wären. Folgende Kriterien können dir nun bei der finalen Entscheidung helfen:

Versuche anhand der Dokumente festzustellen, wer zuverlässig und regelmäßig die Miete zahlen wird. Wichtiger als ein hohes Gehalt ist dabei die Bonität und die Mietschuldenfreiheit in der Vergangenheit. Zusätzlich kannst du auch eine Bürgschaft verlangen, wenn z.B. bei Studierenden oder Auszubildenden noch keine Daten dazu vorliegen. Überlege auch, wie die Kommunikation mit den Kandidat:innen bisher abgelaufen ist. Haben sie auf Nachrichten zuverlässig geantwortet, sind sie telefonisch erreichbar, wie verbindlich ist ihr Auftreten? Hast du ein gutes Gefühl ihnen deine Wohnung anzuvertrauen?

Eine gute Nachbarschaft ist wichtig, damit ein Mietverhältnis möglichst lang besteht. Deshalb stelle dir die Frage, ob die neue:n Mieter:innen in das Wohnumfeld passen würden. Haben die Nachbar:innen sie vielleicht bereits kurz kennengelernt? Waren sie sich sympathisch?

Der Mietvertrag muss folgende Punkte unbedingt enthalten:

• Die Namen beider Vertragsparteien
• Eine genaue Beschreibung des Mietobjekts inklusive dazugehöriger Flächen wie Kellerräume oder Garagen
• Die genaue Miethöhe (Kaltmiete) sowie die Höhe der Betriebskosten
• Beginn und (bei Befristung) Ende des Mietverhältnisses

Für Mietverträge gibt es viele Vorlagen, die du dir kostenlos herunterladen kannst. Achte jedoch darauf, woher die Vorlagen kommen. So stellen z.B. Vermieterschutzvereine vermieterfreundliche Vertragsvorlagen zur Verfügung. Diese enthalten zusätzliche Klauseln zu folgenden Punkten:

• Ist Tierhaltung in deiner Wohnung erlaubt?
• Welche Reparaturen übernimmt der:die Mieter:in selbst?
• Welche Regelungen gibt es zur Reinigung der Gemeinschaftsbereiche im Mietshaus?
• In welchem Umfang muss der Mieter die Wohnung renovieren?
• Ist eine Untervermietung gestattet?

Wenn der Mietvertrag unterschrieben ist, steht als nächstes die Wohnungs- oder Schlüsselübergabe an. Dabei kontrollieren Vermieter:in und Mieter:in den Zustand der Wohnung. Dazu gehört:

• Gemeinsam die Wohnung und bspw. Keller oder Garage besichtigen
• Mängel festhalten, z.B. Flecken, kaputte Fußleisten etc.
• Fotos machen
• Zählerstände notieren
• Anzahl der Schlüssel festhalten

Während der Übergabe wird alles in einem Übergabeprotokoll festgehalten. Dieses ist ein wichtiges Dokument, wenn z.B. später Schäden an der Wohnung entstehen. Weitere Infos findest du in unserem Ratgeber für die Wohnungsübergabe. Damit deine Übergabe reibungslos verläuft, kannst du auch unsere Vorlage für das Wohnungsübergabeprotokoll nutzen.