Wohnung vermieten – Schritt für Schritt zur erfolgreichen Vermietung

Möchtest du eine Wohnung privat vermieten oder überlegst du noch, ob sich die Investition lohnt? Im folgenden Artikel erfährst du alles Wichtige rund ums Vermieten sowie einige hilfreiche Tipps, wie du passende Mieter für deine Wohnung findest.

Illustration: Zwei Personen bei der Wohnungsübergabe

Wohnung vermieten: Wie geht das?

Es gibt mehrere Möglichkeiten zum Vermieter einer Wohnung zu werden:

  • Du kaufst (oder erbst) eine leerstehende Wohnung und bietest diese dann zur Miete an.
  • Du kaufst eine bereits vermietete Wohnung und übernimmst das Mietverhältnis.
  • Du vermietest dein Wohneigentum oder Teile davon weiter, da du selbst gerade keinen Bedarf mehr hast. Beachte, dass dann in der Regel die Eigentümergemeinschaft ihre Zustimmung geben muss.

In jedem dieser Fälle hast du als Vermieter bestimmte Aufgaben. Überlege dir, bevor du vermietest, ob du dafür Zeit hast und ob sich für die Mieteinnahmen der Aufwand lohnt.

Pflichten und Aufgaben des Vermieters

  • Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellen (1x jährlich)
  • Meldung ans Finanzamt (1x jährlich)
  • Teilnahme an den Eigentümerversammlungen
  • Sanierungen am Gebäude, Hausordnung, etc. mit den Miteigentümern abstimmen
  • Reparaturen in der Wohnung vornehmen (lassen)
  • bei Problemen für den Mieter erreichbar sein
  • Mieterwechsel organisieren
  • Renovierung der Wohnung bei Bedarf oder bei Neuvermietung
  • ggf. Rechtsstreitigkeiten mit Mieter, Mieterverein oder den Miteigentümern

Vermieten über eine Hausverwaltung

Eine Hausverwaltung kann gegen eine Monatspauschale die oben stehenden Aufgaben ganz oder teilweise übernehmen. Meist sind das rund 20 Euro pro Wohnung und Monat. Die Kosten trägst du als Vermieter jedoch selbst und kannst sie nicht auf den Mieter übertragen.

Miete, Nebenkosten, Kaution: Wie viel kann ich verlangen?

Miete

Um eine angemessene Miete für deine Wohnung festzulegen, schau dich erst einmal auf dem Wohnungsmarkt in deiner Stadt oder Gemeinde um. Wie hoch ist die Miete für ähnliche Wohnungen in deiner Nähe, wie sind die Preise pro Quadratmeter? Aber nicht nur die Wohnungsgröße spielt eine Rolle, sondern es gibt noch weitere Faktoren:

  • Lage
  • Zustand der Wohnung
  • Baujahr
  • Austrittsmöglichkeiten (Garten, Balkon etc.)
  • Etage
  • Zimmeranzahl

Über die ortsüblichen Vergleichsmieten für verschiedene Wohnungstypen informiert dich der Mietspiegel. Dieser wird von Städten und Gemeinden zusammen mit Mieter- und Vermieterverbänden regelmäßig neu berechnet. Er dient als Orientierung für Vermieter und wird als Grundlage für Mietpreise und Mietpreiserhöhungen herangezogen. Dabei bist du verpflichtet, dich an den vorgegebenen Preisrahmen zu halten:

In Städten und Gemeinden mit Mietpreisbremse darf dein Mietpreis nicht mehr als 10% über den ortsüblichen Vergleichsmieten liegen.

Bei Orten ohne Mietpreisbremse darfst du höchstens 20% mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.

Bei der Mietpreisbremse handelt es sich um eine gesetzliche Regelung, die die Mietpreisentwicklung in Städten mit knappem Wohnungsangebot steuern soll. Sie verhindert dort, dass die Mieten zu stark ansteigen. Die Bundesländer können Gebiete ausweisen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Es gibt jedoch Immobilien, die hiervon ausgenommen sind, z.B. Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen.

Nebenkosten

Als Nebenkosten sind sämtliche Betriebskosten für die Wohnung zu verstehen, die du auf den Mieter umlegen kannst.
Dazu gehören verbrauchsunabhängige Kosten z.B. für Grundsteuer, Abwasser- und Müllentsorgung, Gemeinschaftsräume wie Waschküche und Ähnliches, sowie verbrauchsabhängige Kosten für Wasser und Heizung.

Du berechnest anhand der Wohnungsgröße und der Anzahl der Mieter eine monatliche Abschlagszahlung, die als Nebenkosten gezahlt werden muss. Kalkuliere nicht zu knapp, damit die Nachzahlung in der Nebenkostenabrechnung nicht so groß ausfällt.

Kaution

Die Kaution kann dir als Absicherung dienen, wenn der Mieter nicht zahlt oder Schäden in der Wohnung verursacht. Du darfst bis zu 3 Monatskaltmieten als Kaution verlangen, dabei darf der Mieter diese in 3 Raten einzahlen. Die erste Rate wird fällig, sobald das Mietverhältnis beginnt.

Wie viel bekommt das Finanzamt?

Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie musst du als Einkommen versteuern. Das gilt für Privatpersonen ebenso wie für Gewerbetreibende. Du gibst deine Mieteinnahmen in der Anlage V deiner Steuererklärung an, darfst jedoch laufende Kosten, Abschreibungen und Schuldzinsen abziehen.

Makler – ja oder nein?

Während es beim Verkauf einer Immobilie fast immer ratsam ist, einen Makler zu beauftragen, entscheide beim Vermieten von Fall zu Fall, ob es sich lohnt.

Der Makler übernimmt folgende Aufgaben:

  • Ermittlung des Mietpreises
  • Kontaktaufnahme und Vorauswahl der potentiellen Mieter
  • Prüfung der Selbstauskunft und Bonität der Mietkandidaten
  • Organisation der Besichtigungen
  • Erstellung des Mietvertrags
  • Wohnungsübergabe

Wenn du dir diese Aufgaben selbst zutraust, kannst du auf einen Makler verzichten. Dieser hat natürlich auch seinen Preis: Im Falle einer Vermietung zahlst du bis zu 2 Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer als Maklerprovision. Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip, somit musst du als Auftraggeber diese Kosten selbst übernehmen und kannst sie nicht an den Mieter übertragen.

Das muss in den Mietvertrag

Der Mietvertrag muss folgende Punkte unbedingt enthalten:

  • Die Namen beider Vertragsparteien
  • Eine genaue Beschreibung des Mietobjekts inklusive dazugehöriger Flächen wie Kellerräume oder Garagen
  • Die genaue Miethöhe (Kaltmiete) sowie die Höhe der Betriebskosten
  • Beginn und (bei Befristung) Ende des Mietverhältnisses

Für Mietverträge gibt es viele Vorlagen, die du dir kostenlos herunterladen kannst. Achte jedoch darauf, woher die Vorlagen kommen. Der Mieterschutzbund stellt Vorlagen zur Verfügung, die besonders mieterfreundlich sind. Der Vermieterschutzverein stellt dagegen vermieterfreundliche Vertragsvorlagen zur Verfügung.

Wo ist der Unterschied?
Als Vermieter kannst du z.B. auf bestimmten Kosten sitzen bleiben, wenn nicht vertraglich festgelegt ist, wer diese übernehmen muss. Deshalb enthält ein vermieterfreundlicher Vertrag mehr Klauseln. Achte darauf, dass Bestimmungen zu folgenden Punkten im Vertrag enthalten sind:

  • Ist Tierhaltung in deiner Wohnung erlaubt?
  • Welche Reparaturen übernimmt der Mieter selbst?
  • Welche Regelungen gibt es zur Reinigung der Gemeinschaftsbereiche im Mietshaus?
  • In welchem Umfang muss der Mieter die Wohnung renovieren?
  • Ist eine Untervermietung gestattet?

Wann darf die Miete erhöht werden?

Grundsätzlich kannst du die Miete im laufenden Vertrag nicht ohne Weiteres erhöhen. Bestimmungen dazu müssen im Vertrag festgehalten werden.

Standardmietvertrag: Die Nettokaltmiete bleibt während der gesamten Vertragslaufzeit gleich.
Staffelmietvertrag: Mieterhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten und in vorgegebener Höhe werden im Vertrag festgelegt.
Indexmietvertrag: Die Miete wird automatisch jedes Jahr erhöht. Grundlage dafür ist der Preisindex für private Lebenshaltung des Statistischen Bundesamts.
Laptop auf einem Schreibtisch in einem gemütlichen Arbeitszimmer
© domenico-loia/unsplash

So findest du den passenden Mieter

Was gehört ins Exposé?

Mit einem aussagekräftigen Exposé machst du potenzielle Mieter auf deine Wohnung aufmerksam. Folgende Informationen gehören unbedingt hinein:

  • genauer Standort/ Adresse
  • Größe in Quadratmeter
  • Anzahl der Zimmer
  • Baujahr des Wohngebäudes
  • Kaltmiete
  • Nebenkosten
  • besondere Merkmale (z.B. Terrasse, Garten)
  • Ausstattung (z.B. möbliert, Einbauküche)
  • Lage und Umgebung, Verkehrsanbindung, Infrastruktur
  • Fotos
  • Grundriss
  • Energieausweis (erhältst du bei der Hausverwaltung)

5 Tipps für eine erfolgreiche Immobilienanzeige

1. Was macht deine Wohnung besonders?
Welche Vorzüge hat deine Wohnung im Vergleich zu anderen? Hat sie z.B. einen großen Balkon, eine ausgezeichnete Lage oder ist sie gerade neu renoviert worden? Stell genau diese Merkmale hervor, insbesondere wenn du dafür einen höheren Mietpreis verlangen kannst.

2. Welche Ausstattung kannst du bieten?
Wohnungssuchende können nach bestimmten Ausstattungsmerkmalen wie “Einbauküche”, “Bad mit Wanne” und Ähnlichem filtern, daher geh sicher, dass du diese mit angibst.

3. Ein aussagekräftiger Titel
Erwähne eines oder zwei der wichtigsten Merkmale auch schon im Titel der Anzeige. Ein informativer Titel “Sanierte 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon” ist wirkungsvoller als “Ihr neues Zuhause”.

4. Bilder sagen mehr als Worte
Füge der Anzeige möglichst viele Bilder bei, die alle wichtigen Räume der Wohnung zeigen. Fotografiere möglichst bei Tag und gutem Wetter.

5. Sprich deine Mieter an
Der Beschreibungstext sollte freundlich und einladend sein. Nutz außerdem die Möglichkeit, alle wichtigen Fragen vorab zu klären.


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Wohnungsbesichtigungen organisieren

Vorteile Nachteile
Einzel-Besichtigung
Du kannst die Kandidaten in Ruhe persönlich kennenlernen und Fragen stellen.
Viele Einzeltermine sind zeitaufwendig.
Gruppen-Besichtigung
Du benötigst nur wenige Termine.
Es gibt keine Möglichkeit für ein ruhiges Gespräch.

Wenn du eine Wohnungsbesichtigung organisierst, kannst du diese entweder als Einzel- oder als Gruppenbesichtigung durchführen. Welche Variante dir mehr zusagt, hängt davon ab, wie viel Zeit du investieren kannst und wie viele Interessenten es gibt.

Welche Unterlagen und Informationen brauchst du von den Mietern?

Mit den folgenden Dokumenten hast du die Möglichkeit, mehr über die Mietinteressenten herauszufinden:

Mieterselbstauskunft:
Diese Auskunft beinhaltet Angaben über den Familienstand, Beruf, Einkommen und vorherige Mietverhältnisse. Dabei können auch Fragen zu eventuellen Mietrückständen oder sonstigen Schulden gelistet sein.

Bonitätsprüfung
Die Bonitätsauskunft der Schufa liefert Informationen über die Kreditwürdigkeit privater Schuldner. D.h. anhand des von der Schufa ermittelten Wertes erkennst du, wie wahrscheinlich es ist, dass der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung nachkommt.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Hierbei handelt es sich um eine Bescheinigung, die vom derzeitigen Vermieter deines Kandidaten ausgestellt wird. Er bestätigt darin, dass die Miete immer fristgerecht und vollständig gezahlt wurde und keine Mietschulden bestehen.

Einkommensnachweise
Du kannst die Einkommensnachweise der letzten 3 Monate verlangen um zu sehen, ob der Mietinteressent ein geregeltes Einkommen hat und die Miete für ihn in einem bezahlbaren Rahmen liegt.

Außerdem ist es hilfreich, den Kandidaten im Gespräch einige Fragen zu den Punkten zu stellen, die dir wichtig sind, z.B. Tierhaltung.
Sobald der Mietvertrag unterschrieben ist, ist eine Kündigung durch den Vermieter nur noch unter bestimmten Voraussetzung möglich z.B. bei Eigenbedarf oder Vertragsverletzung. Daher ist es empfehlenswert, die neuen Mieter vorher genau kennenzulernen.

So klappt die Wohnungsübergabe

Wenn der Mietvertrag unterschrieben ist, steht als nächstes der Termin der Wohnungs- oder Schlüsselübergabe an. Dabei kontrollierst du gemeinsam mit dem Mieter den Zustand der Wohnung. Wenn du Mängel findest, werden diese fotografiert und protokolliert. Außerdem werden Zählerstände von Strom, Gas und Wasser schriftlich festgehalten. Im Anschluss erhält der Mieter alle notwendigen Schlüssel und du überlässt ihm die Wohnung.
Weitere Tipps und eine Checkliste für dein Übergabeprotokoll findest du in unserem Ratgeber für die Wohnungsübergabe.