Wohnung verkaufen – Tipps zum erfolgreichen Verkauf

Hast du vor, deine Eigentumswohnung zu verkaufen? Dann gibt es einige hilfreiche Tipps und Kniffe, die maßgeblich für den Erfolg des Verkaufs sein können. Informier dich hier über die wichtigsten Schritte zum erfolgreichen Verkauf deiner Wohnung.

Für den Verkauf einer Wohnung gibt es keine besondere Saison. Wohnungen lassen sich genau wie Häuser zu jeder Jahreszeit gleich gut verkaufen. Generell unterscheidet sich ein Wohnungsverkauf nur gering von einem Hausverkauf: Die hellen Monate bieten sich eher an als die dunklen, weil dann Besichtigungen angenehmer sind und man bessere Fotos für die Verkaufsanzeige machen kann.

Beobachte den Immobilienmarkt! Dieser richtet sich nach Angebot und Nachfrage. Entwickelt sich der Wert von Immobilien generell positiv, könnte das auch eine Wertsteigerung für dein Objekt bedeuten. Ein niedriger Zinssatz für Darlehen ist für Käufer besonders verlockend. Die Kombination beider Faktoren sorgt für eine gesteigerte Nachfrage. Dann ist der Zeitpunkt günstig, den potenziellen Verkauf deiner Wohnung zu prüfen.

Eine der ersten Fragen, die man sich stellt, wenn man eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, ist: Was kann ich dafür verlangen? Um sich eine ungefähre Vorstellung von den aktuellen Marktpreisen zu machen, solltest du im Internet nach ähnlichen Objekten zum Verkauf recherchieren, um deine eigene Wohnung im Preis bewerten zu können.

Eine weitere Hilfe zum Festlegen des Verkaufspreises deiner Wohnung sind sogenannte Preisspiegel. Diese bilden die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in einzelnen Städten ab und prognostizieren die Preisentwicklung pro m².

Faktoren für den Preis einer Wohnung

Die Preise, die man in solchen Preisspiegeln findet, sind aber nicht in Stein gemeißelt. Es gibt nämlich viele Faktoren, die den Preis einer Wohnung beeinflussen:

Nicht nur der Käufer einer Wohnung muss in die Tasche greifen. Auch für den Verkäufer fallen Kosten an. Rechne damit, dass Kosten für Energieausweis, Wertgutachten, Löschung der Grundschuld und eventuell einen Makler auf dich zukommen. Die Höhe der Kosten hängt wiederum vom Verkaufspreis ab.

Gegebenenfalls musst du den Gewinn aus dem Wohnungsverkauf versteuern. Das ist dann der Fall, wenn die Wohnung weniger als 10 Jahre in deinem Besitz war. Die Ausnahme dazu stellt die Sonderregelung zur Eigennutzung dar: Wenn du in den letzten zwei oder mehr Jahren vor dem Verkauf selbst in der Wohnung gewohnt hast, musst du den Gewinn nicht versteuern.

Wie verhält es sich mit Wohnungen, auf denen noch Grundschulden liegen? Ist eine Wohnung noch finanziert und somit belastet, muss vor dem Verkauf unbedingt geklärt werden, was mit den darauf ruhenden Grundschulden passiert. Häufig werden die Grundschulden einfach durch den Kaufpreis abgelöst. Im Grundbuch eingetragene Schulden können auch auf den Käufer übertragen werden.

Grundsätzlich kannst du auf einen Makler verzichten, um die finanzielle Belastung zu verringern. Allerdings verzichtest du damit auch auf wertvolle Expertise und Unterstützung beim Verkauf, die ein Makler dir bieten kann. Ein guter Makler kennt den Immobilienmarkt und kann sowohl dich als auch potentielle Kaufinteressenten beraten. Ohne Makler kann sich der Verkauf länger hinziehen und am Ende weniger Gewinn bringen. Überlege dir also gut, ob du auf diese Hilfe verzichten möchtest.

Muss ich die Wohnung vor dem Verkauf renovieren?

Auch das lässt sich nicht pauschal beantworten. In den meisten Fällen ist es nicht nötig, die Wohnung vor dem Verkauf zu renovieren. Es ist zeitaufwändig und die entstandenen Renovierungskosten müssen durch einen höheren Verkaufspreis wieder reingeholt werden. Außerdem möchten manche Interessenten deine zukünftige Wohnung lieber nach eigenen Vorstellungen umgestalten. Andererseits sind viele potentielle Käufer auch bereit, für eine gut renovierte Wohnung einen höheren Preis zu zahlen.

Manchmal ist es auch nicht erforderlich, die Wohnung komplett zu renovieren. Schon Erneuerungen einzelner Bereiche können sich in einem höheren Verkaufspreis widerspiegeln. Es gibt auch professionelle Dienstleister, die die Renovierung für dich übernehmen, auch wenn es sich um komplette Entrümpelungen von z.B. geerbten Wohnungen handelt.

Eigentümergemeinschaft

Wenn du eine Eigentumswohnung verkaufst, bietest du dem Käufer meistens auch im Haus befindliches Gemeinschaftseigentum mitsamt Nutzungsrechten an. Mit dem Kauf wird der Käufer zum Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Das bedeutet ein gewisses Risiko, weil die Parteien in einer Eigentümergemeinschaft nicht immer gut miteinander auskommen. Du kannst dem Käufer entgegenkommen und ihm Einblick in die Beschlüsse der Wohneigentümergemeinschaft geben. So kann er sich ein Bild davon machen, wie gut sich die Gemeinschaft z.B. über Anschaffungen und Renovierungen am Haus verständigt.

Welche Unterlagen brauche ich?

Potentielle Käufer werden nachfragen, ob alle benötigten Dokumente für den Wohnungsverkauf vorliegen. Diese müssen vom Käufer für eine Finanzierung bei einer Bank vorgelegt werden. Falls du einen Makler beauftragst, kann dieser dir die Organisation der Unterlagen abnehmen. Falls du privat verkaufst, findest du hier die benötigten Dokumente und wo du sie bekommst:

Um deine Immobilie bestmöglich an den Käufer zu bringen, sollte dein Exposé so aussagekräftig wie möglich sein. Der begleitende Text sollte daher die folgenden Informationen enthalten:

• Größe der Wohnung
• Anzahl der Zimmer
• Zustand der Wohnung
• Baujahr
• Grundriss
• Die letzten Sanierungen und Modernisierungen
• Nebenkosten
• Ausstattung (Balkon, Terrasse, Garage etc.)
• Informationen zum Wohnumfeld
• Ist die Wohnung frei oder vermietet?

Gestalte dein Exposé ansprechend und nahbar. Stelle die Vorzüge der Wohnung in den Vordergrund und weise auf die Vorteile der Lage hin. Du kannst auch ruhig etwas emotionaler werden und dein Bedauern über den Verkauf dieser schönen Wohnung zum Ausdruck bringen. Überlege dir, welche Klientel du erreichen möchtest und sprich sie gezielt an. Füge schöne Fotos von der Wohnung bei.