Wohnung verkaufen – Tipps zum erfolgreichen Verkauf

Haben Sie vor, Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen? Dann gibt es einige hilfreiche Tipps und Kniffe, die maßgeblich für den Erfolg des Verkaufs sein können. Informieren Sie sich hier über die wichtigsten Schritte zum erfolgreichen Verkauf Ihrer Wohnung.

Gemütliches Wohnzimmer in einer Altbauwohnung
© Dariusz Jarzabek/Fotolia

Wann sollten Sie Ihre Wohnung verkaufen?

Für den Verkauf einer Wohnung gibt es keine besondere Saison. Wohnungen lassen sich genau wie Häuser zu jeder Jahreszeit gleich gut verkaufen. Generell unterscheidet sich ein Wohnungsverkauf nur gering von einem Hausverkauf: Die hellen Monate bieten sich eher an als die dunklen, weil dann Besichtigungen angenehmer sind und man bessere Fotos für die Verkaufsanzeige machen kann.

Beobachten Sie den Immobilienmarkt! Dieser richtet sich nach Angebot und Nachfrage. Entwickelt sich der Wert von Immobilien generell positiv, könnte das auch eine Wertsteigerung für Ihr Objekt bedeuten. Ein niedriger Zinssatz für Darlehen ist für Käufer besonders verlockend. Die Kombination beider Faktoren sorgt für eine gesteigerte Nachfrage. Dann ist der Zeitpunkt günstig, den potenziellen Verkauf Ihrer Wohnung zu prüfen.

Der Preis

Eine der ersten Fragen, die man sich stellt, wenn man eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, ist: Was kann ich dafür verlangen? Um sich eine ungefähre Vorstellung von den aktuellen Marktpreisen zu machen, sollten Sie im Internet nach ähnlichen Objekten zum Verkauf recherchieren, um Ihre eigene Wohnung im Preis bewerten zu können.

Eine weitere Hilfe zum Festlegen des Verkaufspreises Ihrer Wohnung sind sogenannte Preisspiegel. Diese bilden die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in einzelnen Städten ab und prognostizieren die Preisentwicklung pro m².

Aktuelle Preise pro Quadratmeter

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Ihrer Umgebung?

Wählen Sie hier Ihre Stadt oder Gemeinde aus.

Faktoren für den Preis einer Wohnung

Die Preise, die man in solchen Preisspiegeln findet, sind aber nicht in Stein gemeißelt. Es gibt nämlich viele Faktoren, die den Preis einer Wohnung beeinflussen:

Die Lage Ihrer Wohnung ist maßgeblich für deren Bewertung! Die Bewertung, in welcher Lage sich eine Immobilie befindet, richtet sich zum Einen nach der Infrastruktur: also z.B. wie viele Schulen es gibt, wie gut die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel ist, außerdem der Zugang zu Grünflächen, Einkaufszonen etc. Zum Anderen ist die Bevölkerungsstruktur ein wichtiger Faktor für die Bewertung der Lage: Wie hoch ist das Durchschnittsalter der Bewohner? Wie viel Kriminalität gibt es? Wie ist der allgemeine Ruf der Gegend? Unter diesen Gesichtspunkten kategorisiert man die Lage einer Wohnung in “einfach”, “mittel” und “gut”:
  • Einfache Lage: wenig Grün, dafür stark bebaut, schlechte Gebäudezustände, allgemein ungepflegtes Straßenbild, viel Industrie und Gewerbe, schlechte Verkehrsanbindung
  • Mittlere Lage: im inneren Stadtbereich allgemein guter Gebäudezustand bei sehr dichter Bebauung, weiterhin wenig Grün; normaler Verkehrsanschluss und durchschnittliche Shopping-Möglichkeiten in Gegenden mit hauptsächlich offener Bauweise, frei von Industrie/Gewerbe
  • Gute Lage: allgemein gepflegtes Straßenbild und genügend Grün, sehr guter Verkehrsanschluss, ein guter Ruf sowie ein guter Gebäudezustand in dicht bebauten Gebieten; allgemein guter Zustand von Gebäuden und gutes Straßenbild, viele Grünflächen, guter Ruf und gute Verkehrsanbindung in Gegenden mit offener Bauweise
Neben der Lage hat der Zustand der Wohnung großen Einfluss auf den Preis, den sie erzielen kann: Achten Sie dabei auf das “Innenleben” der Immobile, auf die Leitungen, die Rohre, die Heizungsanlage, die Fenster und das Dach, also auf alles was bei einer Sanierung teuer werden würde. Ist all das in gutem Zustand, wirkt sich das positiv auf die Bewertung der Wohnung aus und somit auch auf die Höhe des Preises.
Altbau- oder Neubauwohnungen werden in der Regel höher gehandelt als Wohnungen aus den 50er bis 70er Jahren.
Bei Wohnungen ohne Balkon oder Garten muss man als Verkäufer Preisabschläge von einigen hundert Euro pro Quadratmeter in Kauf nehmen.
Erdgeschosswohnungen werden oft bis zu 30% billiger verkauft als Wohnungen in höher gelegenen Etagen, weil viele potentielle Käufer Angst vor Einbrechern haben oder ihnen die Wohnungen nicht hell genug sind.
Der Preis einer Wohnung ist auch abhängig von der Anzahl der Zimmer, kann aber nicht pauschalisiert werden. In Großstädten sind z.B. zurzeit Wohnungen mit 3 bis 5 Zimmern begehrt. Das kann sich je nach Ortsgröße oder Gegend ändern.
Denken Sie daran: Die Höhe des Verkaufspreises einer Eigentumswohnung richtet sich auch danach, ob sie frei oder vermietet verkauft wird. Eine freie Wohnung erbringt in der Regel einen höheren Preis als eine vermietete Wohnung, weil die Nachfrage danach viel höher ist. Mit Ausnahme von Eigenbedarfsklage oder Zahlungsrückstand verhindern die Mieterschutzgesetze, dass Sie sich ohne Weiteres von Ihren Mietern trennen können. Sobald Ihre Wohnung nicht mehr vermietet ist, sollten Sie daher deren Verkauf prüfen, da Sie bei einer freien Wohnung einen besseren Preis erzielen.

Gutachten

Um den Wert und somit den Verkaufspreis Ihrer Eigentumswohnung präzise zu ermitteln, können Sie einen professionellen Gutachter zu Rate ziehen. Das ist hilfreich um sich bei Preisverhandlungen auf fachkundige Zahlen berufen zu können. Wieviel so ein Gutachten kostet, hängt vom Wert Ihrer Wohnung ab. Beispiel: Liegt der Wert Ihrer Immobilie bei 250.000 €, liegt das Gutachter-Honorar ungefähr zwischen 1.400 und 2.000 €.

Für eine erste Einschätzung nutzen Sie die kostenlose Immobilienbewertung, die aus den von Ihnen angegebenen Faktoren den aktuellen Marktwert Ihrer Wohnung ermittelt.

Die Kosten

Nicht nur der Käufer einer Wohnung muss in die Tasche greifen. Auch für den Verkäufer fallen Kosten an. Rechnen Sie damit, dass Kosten für Energieausweis, Wertgutachten, Löschung der Grundschuld und eventuell einen Makler auf Sie zukommen. Die Höhe der Kosten hängt wiederum vom Verkaufspreis ab.

Gegebenenfalls müssen Sie den Gewinn aus dem Wohnungsverkauf versteuern. Das ist dann der Fall, wenn die Wohnung weniger als 10 Jahre in Ihrem Besitz war. Die Ausnahme dazu stellt die Sonderregelung zur Eigennutzung dar: Wenn Sie in den letzten zwei oder mehr Jahren vor dem Verkauf selbst in der Wohnung gewohnt haben, müssen Sie den Gewinn nicht versteuern.

Wie verhält es sich mit Wohnungen, auf denen noch Grundschulden liegen? Ist eine Wohnung noch finanziert und somit belastet, muss vor dem Verkauf unbedingt geklärt werden, was mit den darauf ruhenden Grundschulden passiert. Häufig werden die Grundschulden einfach durch den Kaufpreis abgelöst. Im Grundbuch eingetragene Schulden können auch auf den Käufer übertragen werden.

Wohnung mit oder ohne Makler verkaufen?

Es ist in den meisten Fällen ratsam, für den Verkauf einer Immobilie, egal ob Haus oder Wohnung, einen Makler zu Rate zu ziehen. Er kümmert sich um die Beschaffung aller nötigen Papiere und kann aufgrund der aktuellen Marktlage und des Gutachtens in enger Absprache mit Ihnen ein geeignetes Exposé erstellen. Darin sind alle wichtigen Merkmale der Wohnung aufgeführt, was auch Grundriss und Fotos beinhaltet. Dadurch können potentielle Käufer sich ein gutes Bild von Ihrer Immobilie machen.

Grundsätzlich können Sie auf einen Makler verzichten, um die finanzielle Belastung zu verringern. Allerdings verzichten Sie damit auch auf wertvolle Expertise und Unterstützung beim Verkauf, die ein Makler Ihnen bieten kann. Ein guter Makler kennt den Immobilienmarkt und kann sowohl Sie als auch potentielle Kaufinteressenten beraten. Ohne Makler kann sich der Verkauf länger hinziehen und am Ende weniger Gewinn bringen. Überlegen Sie sich also gut, ob Sie auf diese Hilfe verzichten möchten.

Den Verkauf vorbereiten

Muss ich die Wohnung vor dem Verkauf renovieren?

Auch das lässt sich nicht pauschal beantworten. In den meisten Fällen ist es nicht nötig, die Wohnung vor dem Verkauf zu renovieren. Es ist zeitaufwändig und die entstandenen Renovierungskosten müssen durch einen höheren Verkaufspreis wieder reingeholt werden. Außerdem möchten manche Interessenten ihre zukünftige Wohnung lieber nach eigenen Vorstellungen umgestalten. Andererseits sind viele potentielle Käufer auch bereit, für eine gut renovierte Wohnung einen höheren Preis zu zahlen.

Manchmal ist es auch nicht erforderlich, die Wohnung komplett zu renovieren. Schon Erneuerungen einzelner Bereiche können sich in einem höheren Verkaufspreis widerspiegeln. Es gibt auch professionelle Dienstleister, die die Renovierung für Sie übernehmen, auch wenn es sich um komplette Entrümpelungen von z.B. geerbten Wohnungen handelt.

Eigentümergemeinschaft

Wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, bieten Sie dem Käufer meistens auch im Haus befindliches Gemeinschaftseigentum mitsamt Nutzungsrechten an. Mit dem Kauf wird der Käufer zum Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Das bedeutet ein gewisses Risiko, weil die Parteien in einer Eigentümergemeinschaft nicht immer gut miteinander auskommen. Sie können dem Käufer entgegenkommen und ihm Einblick in die Beschlüsse der Wohneigentümergemeinschaft geben. So kann er sich ein Bild davon machen, wie gut sich die Gemeinschaft z.B. über Anschaffungen und Renovierungen am Haus verständigt.

Welche Unterlagen brauche ich?

Potentielle Käufer werden nachfragen, ob alle benötigten Dokumente für den Wohnungsverkauf vorliegen. Diese müssen vom Käufer für eine Finanzierung bei einer Bank vorgelegt werden. Falls Sie einen Makler beauftragen, kann dieser Ihnen die Organisation der Unterlagen abnehmen. Falls Sie privat verkaufen, finden Sie hier die benötigten Dokumente und wo Sie sie bekommen:

Wichtige Dokumente für den Wohnungsverkauf

Welches Dokument? Wo bekomme ich das?
Mietvertrag + evtl. Mieterhöhungsschreiben bei vermieteten Wohnungen
Eigentümer
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
Eigentümer oder WEG-Verwaltung
Gebäudeversicherungsnachweis
WEG-Verwaltung
Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
Amtsgericht
Sanierungsnachweise
Eigentümer
Teilungserklärung inklusive Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
Eigentümer oder WEG-Verwaltung
Bau- und Grundrisszeichnungen
Architekt, Bauträger
Aktuelle Wohngeldabrechnung
Eigentümer oder WEG-Verwaltung
Kubaturberechnung als Veranschaulichung des umbauten Raums
Bauträger, Architekt
Energieausweis
WEG-Verwaltung oder Energiedienstleister

Das Exposé: Die Wohnung richtig präsentieren

Um Ihre Immobilie bestmöglich an den Käufer zu bringen, sollte Ihr Exposé so aussagekräftig wie möglich sein. Der begleitende Text sollte daher die folgenden Informationen enthalten:

  • Größe der Wohnung
  • Anzahl der Zimmer
  • Zustand der Wohnung
  • Baujahr
  • Grundriss
  • Die letzten Sanierungen und Modernisierungen
  • Nebenkosten
  • Ausstattung (Balkon, Terrasse, Garage etc.)
  • Informationen zum Wohnumfeld
  • Ist die Wohnung frei oder vermietet?

Gestalten Sie Ihr Exposé ansprechend und nahbar. Stellen Sie die Vorzüge der Wohnung in den Vordergrund und weisen Sie auf die Vorteile der Lage hin. Sie können auch ruhig etwas emotionaler werden und Ihr Bedauern über den Verkauf dieser schönen Wohnung zum Ausdruck bringen. Überlegen Sie sich, welche Klientel Sie erreichen möchten und sprechen Sie sie gezielt an. Fügen Sie schöne Fotos von der Wohnung bei.


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