Wie hoch ist die Steuer beim Verkauf einer Wohnung?

In bestimmten Fällen musst als Verkäufer:in einer Wohnung Spekulationssteuer zahlen. Abgesehen davon fallen für Eigentümer:innen keine weiteren Steuern an.

Wann muss ich Spekulationssteuer bezahlen?

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn du deine Wohnung sehr bald nach dem Kauf wieder verkaufen möchtest. Sie beträgt 40 % des Gewinns, den du mit dem Wohnungsverkauf erzielst. Dies gilt abzüglich der Anschaffungskosten und weiterer Kosten, z.B. für Renovierung und Werbung. Wie vermeide ich die Spekulationssteuer?

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Bei einem Wohnungsverkauf berechtigt das Vorkaufsrecht bestimmte Personen, die Wohnung vor potenziellen anderen Erstkäufer:innen zu erwerben.

Haben Mieter:innen Vorkaufsrecht?

Nein, nicht immer. Dieser Fall tritt aber ein, wenn du als Eigentümer:in bspw. ein ganzes Mehrfamilienhaus besitzt, aber einzelne Wohnungen davon verkaufen möchtest. Die Mieter:innen dieser Wohneinheiten haben dann die Möglichkeit, die gemietete Wohnung zu kaufen. Das Vorkaufsrecht berechtigt bestimmte Personen, einen zum Verkauf stehenden Gegenstand vor anderen (Menschen) zu erwerben. Im Falle einer Wohnung bedeutet das, dass ein bestimmter Berechtigter vor anderen Interessenten einen Anspruch auf die Immobilie hat. Außerdem haben Eigentümer:innen die Möglichkeit, bestimmten Personen, bspw. Nachbar:innen ein Vorkaufsrecht einzuräumen (§1094 Abs. 1 BGB). Sowas ist aber häufiger bei Grundstücken oder Häusern der Fall.

Muss ich die Wohnung vorher renovieren oder sanieren?

Das kann man so pauschal nicht beantworten. Manche Käufer:innen freuen sich, wenn sie nach dem Wohnungskauf nicht noch mehr investieren müssen, andere möchten ihren eigenen Geschmack einbringen. Es kann auch sehr riskant sein, vor dem Verkauf noch viel Zeit und Geld in die Renovierung zu investieren. Wäge also gut ab, ob sich dieser Aufwand lohnt. Gut zu wissen: Für energiesparende Modernisierungen kannst du Förderungen beantragen und diese außerdem von der Steuer absetzen. Gleichzeitig steigern sie den Verkaufswert. Mehr darüber erfährst du bei der KfW .

Welche Renovierungsarbeiten sind vor dem Verkauf sinnvoll?

Schönheitskorrekturen sind durchaus erwünscht. Alte Lichtschalter austauschen, Heizkörper streichen, Steckdosen erneuern oder eine neue Duscharmatur anbringen – das sind Änderungen, die einen positiven Eindruck machen. Aber Vorsicht: Je höher generell der Ausstattungsstandard der Wohnung ist, desto höher ist natürlich der Aufwand und desto höher könnten dann doch die Renovierungskosten vor dem Verkauf sein.

Wie unterscheidet sich der Verkauf einer Wohnung von dem eines Hauses?

Bei der Eigentumswohnung wird neben der eigentlichen Wohnung (Sondereigentum) auch noch das Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum mit verkauft. Dazu gehören Gebäudebestandteile wie Dach und Fundament, Treppenhaus, Flure, Heizungs-, Wasch- und sonstige Gemeinschaftsräume sowie der Außenbereich z.B. ein Garten oder Innenhof. Die Eigentumsanteile sind in der Teilungserklärung genau festgelegt. Änderungen daran müssen in der Eigentümerversammlung besprochen werden. Mit dem Verkauf der Wohnung trittst du aus der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus.

Was ist eine Kubaturberechnung?

Dabei handelt es sich um die Berechnung des umbauten Raums in Kubikmeter, also des genauen Bauvolumens eines Gebäudes. Um den umbauten Raum zu ermitteln, werden Länge, Höhe und Breite der Außenmaße des Rohbaus miteinander multipliziert. Für das Dachgeschoss wird der Wert halbiert.

Was verkauft sich besser? Eine leerstehende oder eine vermietete Wohnung?

In der Regel ist es einfacher, eine leerstehende Wohnung zu verkaufen. Für eine Wohnung ohne Mieter:innen kannst du einen höheren Verkaufspreis erzielen, als für ein vermietetes Objekt. So kann der oder die neue:r Eigentümer:in viel mehr aus der eigenen, neuen Wohnung machen und die Pläne durchsetzen, die ihm oder ihr im Kopf schweben. Verkaufst du die Wohnung, während sie vermietet ist, musst du den Preis um bis zu 30 % mindern. Die Käufer:innen fühlen sich durch die Vermietung eingeschränkt. Oftmals möchten Personen eine Wohnung kaufen, um diese selbst zu nutzen oder vielleicht auch an Bekannte weiter zu vermieten. Eine vermietete Wohnung bekommst du sicherlich auch verkauft, es könnte aber länger dauern und du kannst zum Schluss vielleicht nicht den Preis verlangen, den du dir einst vorgestellt hast.

Was genau ist ein Altbau?

Es gibt keine allgemeingültige Definition für einen Altbau. Meist wird ein Gebäude als Altbau bezeichnet, wenn es eine bestimmte Bauweise aufweist, die bis etwa 1949 üblich war. Typisch dafür sind z.B. Kastenfenster, Mauerwerkswände oder Holzbalkendecken. Unter einem Neubau dagegen versteht man in der Regel ein neu gebautes Haus, das noch nicht bezogen wurde.

Wohnung verkaufen – Schritt für Schritt zum erfolgreichen Verkauf

Hast du vor, deine Eigentumswohnung zu verkaufen? Dann gibt es einige hilfreiche Tipps und Kniffe, die maßgeblich für den Erfolg des Verkaufs sein können. Informier dich hier über die wichtigsten Schritte zum erfolgreichen Verkauf deiner Wohnung.

Übersicht

Lesedauer: 9 Minuten

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Schritt 1: Mit oder ohne Makler:in verkaufen?

Es gibt viele Kriterien, die dir bei der Entscheidung “mit oder ohne Makler:in verkaufen” helfen können. Wir haben hier die Vorteile und Nachteile für dich zusammengestellt. Schaue sie dir an und wäge ab, ob du Unterstützung beim Wohnungsverkauf brauchst oder deine Eigentumswohnung privat inserieren möchtest.

Vorteile

Ein:e Makler:in kann anhand der aktuellen Angebot-und-Nachfrage-Situation am Immobilienmarkt den Verkaufspreis besser einschätzen.
Wenn du deine Eigentumswohnung schneller verkaufen möchtest, können Makler:innen helfen, denn sie haben in ihrer Datenbank häufig viele Interessent:innen.
Ein:e Makler:in kann dich professionell bei der Vermarktung deiner Eigentumswohnung unterstützen.
Dank der fachlichen Expertise bist du bei den rechtlichen Themen auf der sicheren Seite.
Ein:e Makler:in kümmert sich um den Kaufvertrag sowie die weiteren Vertragsverhandlungen.

Nachteile

Auch unter Makler:innen gibt es leider Personen, die unprofessioneller handeln als man es sich wünscht. Daher solltest du vorher gut recherchieren.
Als Verkäufer:in bezahlst du eine Maklerprovision: bis zu 7,14 % des Kaufpreises. Auch die Käufer:innen müssen einen Teil der Maklerprovision bezahlen. Das kann abschrecken.
Wenn die Makler:innen viel Kontrolle über den Verkaufsprozess übernehmen, bist du in häufigem Austausch mit dem Maklerbüro. Das kann auch viel Zeit kosten.
Ein zu routiniertes Verkaufsgespräch, welches nur über den Makler oder die Maklerin geht, kann auch die potenziellen Käufer:innen verunsichern.

Hast du also wenig Zeit und kennst dich mit den Immobilienpreisen in deiner Region nicht so gut aus, lohnt es sich ein:e Makler:in zu beauftragen. Der kostenlose Maklervergleich mit unserem Partner Homeday hilft dir bei der Suche.

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Schritt 2: Den Verkauf vorbereiten

Wann ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf?

Der Verkauf einer Wohnung hängt von keiner bestimmten Saison ab. Zwei Vorteile bietet jedoch der Verkauf im Frühling oder Sommer: In den “hellen” Monaten kannst du bessere Fotos für dein Inserat erstellen und die Besichtigungen im Hellen sind definitiv angenehmer.

Beobachte den Immobilienmarkt, denn danach richten sich Angebot und Nachfrage. Entwickelt sich der Wert von Immobilien generell positiv, könnte das auch eine Wertsteigerung für dein Objekt bedeuten. Ein niedriger Zinssatz für Darlehen ist für Käufer:innen ebenso besonders verlockend. Die Kombination beider Faktoren sorgt für eine gesteigerte Nachfrage. Dann ist der Zeitpunkt günstig, den potenziellen Verkauf deiner Wohnung zu prüfen. Wenn du es also nicht wirklich eilig hast, kannst du Angebot und Nachfrage genauer verfolgen und dann loslegen, wenn es am besten passt.

Welche Unterlagen brauche ich?

Sowohl für die Vorbereitung des Verkaufs, als auch für den Wohnungsverkauf selbst benötigst du einige Unterlagen, damit der Prozess reibungslos verlaufen kann. Wenn du eine:n Makler:in engagiert hast, wird sich diese:r bereits damit beschäftigen und dir die Dokumente zusammenstellen. Wenn du deine Wohnung privat einstellst, haben wir hier einen Überblick über alle wichtigen Dokument für dich erstellt:

Welches Dokument?	Wo bekomme ich das?
Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)	Amtsgericht
Teilungserklärung inklusive Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung	Eigentümer:in, WEG-Verwaltung
Bau- und Grundrisszeichnungen / Kubaturberechnung als Veranschaulichung des umbauten Raums	Architekt:in, Bauträger
Sanierungsnachweise	Eigentümer:in
Gebäudeversicherungsnachweis	WEG-Verwaltung
Aktuelle Hausgeldabrechnung	Eigentümer:in, WEG-Verwaltung
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen	Eigentümer:in, WEG-Verwaltung
Energieausweis	WEG-Verwaltung

Zusätzliche Unterlagen für vermietete Wohnungen:
Mietvertrag	Eigentümer:in
Verträge mit Angaben zur letzten Mieterhöhung	Eigentümer:in
Nebenkostenabrechnung	Eigentümer:in
Sonderverträge	Hausverwaltung, Eigentümer:in

Meine Wohnung ist noch nicht abbezahlt – Kann ich trotzdem verkaufen?

Grundsätzlich ist es möglich, seine Wohnung zu verkaufen, auch wenn der Kredit noch nicht abbezahlt ist. Die Zeiträume von Immobilienkrediten dauern meist bis zu 30 Jahren an. In der Zwischenzeit kann es immer mal passieren, dass man aus persönlichen, beruflichen oder wirtschaftlichen Gründen aus der Wohnung ausziehen muss. Ist das bei dir der Fall? Dann sprich vorher unbedingt mit deiner Bank darüber. Schließlich ist diese im Grundbuch eingetragen und muss dem Verkauf der Wohnung zustimmen.

Vorkaufsrechte prüfen

Bevor die Immobilie auf den Markt kommt, musst du sie in bestimmten Fällen zuerst berechtigten Personen wie z.B. Mieter:innen zum Kauf anbieten. Prüfe vor dem Verkauf, ob solch ein Vorkaufsrecht besteht.

Schritt 3: Verkaufspreis festlegen

Die wichtigste Frage beim Verkauf: Wie viel kann ich für die Eigentumswohnung verlangen?

Der Preis stellt sich aus vielen Faktoren zusammen. Informiere dich zunächst darüber, wie hoch die Preise bei ähnlichen Objekten in deiner Region sind. Das hilft dir dabei, den Wert deiner eigenen Wohnung besser einzuschätzen. Hierbei kann dich der sogenannte Preisspiegel unterstützen. Dieser bildet die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in einzelnen Städten ab und prognostiziert die Preisentwicklung pro m².

Aktuelle Preise pro Quadratmeter

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in deiner Umgebung?

Wähle hier deine Stadt oder Gemeinde aus.

Faktoren für den Preis einer Wohnung

Die Preise, die man in solchen Preisspiegeln findet, sind aber nicht in Stein gemeißelt. Folgende Faktoren beeinflussen den Preis einer Wohnung ebenfalls:

Lage

Die Lage entscheidet maßgeblich über die Bewertung deiner Wohnung. Wie ist die Infrastruktur? Gibt es Supermärkte, Schulen und Kindergärten in der Nähe? Wie ist Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel? Auch das Thema Bevölkerungsstruktur spielt eine Rolle: Wie hoch ist das Durchschnittsalter im Stadtteil? Wie ist der allgemeine Ruf? Wie hoch ist die Kriminalitätsrate?

Abhängig von diesen und anderen Fragen wird die Wohnlage in 3 Kategorien eingestuft: Die einfache, mittlere und gute Wohnlage. In unserem Ratgeber zur Wohnlage erfährst du mehr zum Thema.

Zustand und Ausstattung

Auch der Zustand der Wohnung hat einen großen Einfluss. Achte hier auf das Innenleben deiner noch eigenen 4 Wände: Wie ist der Zustand bei den Leitungen, Rohren, den Fenstern, Türen und Co.? Ist eine Sanierung nötig? Auch Ausstattungskriterien wie eine Badewanne, ein Balkon oder ein Keller wirken sich positiv auf die Bewertung aus. Wenn alles in einem guten Zustand ist, kannst du einen höheren Preis beim Verkauf besser rechtfertigen.

Baujahr

Altbau- oder Neubauwohnungen werden in der Regel höher gehandelt als Wohnungen aus den 50er bis 70er Jahren.

Etage

Erdgeschosswohnungen werden oft bis zu 30 % günstiger verkauft als Wohnungen in höher gelegenen Etagen, weil viele potentielle Käufer:innen Angst vor einem Einbruch haben oder ihnen die Wohnungen nicht hell genug sind.

Zimmeranzahl

Der Preis einer Wohnung ist auch abhängig von der Anzahl der Zimmer, kann aber nicht pauschalisiert werden. In Großstädten sind z.B. zurzeit Wohnungen mit 3 bis 5 Zimmern begehrt. Das kann je nach Ortsgröße oder Gegend aber auch ganz anders sein.

Frei oder vermietet

Denk daran: Die Höhe des Verkaufspreises einer Eigentumswohnung richtet sich auch danach, ob sie frei oder vermietet verkauft wird. Eine freie Wohnung erbringt in der Regel einen höheren Preis als eine vermietete Wohnung, weil die Nachfrage danach viel höher ist. Mit Ausnahme von Eigenbedarfsklage oder Zahlungsrückstand verhindern die Mieterschutzgesetze, dass du dich ohne Weiteres von deinen Mietern trennen kannst. Sobald deine Wohnung nicht mehr vermietet ist, solltest daher deren Verkauf prüfen, da du bei einer freien Wohnung einen besseren Preis erzielst.

Hinweis

Bei Wohnungen ohne Balkon oder Garten (die sogenannten Austrittsmöglichkeiten) musst du als Verkäufer:in Preisabschläge von einigen hundert Euro pro Quadratmeter in Kauf nehmen.

Gutachten

Um den Wert und somit den Verkaufspreis deiner Eigentumswohnung präzise zu ermitteln, kannst du eine:n professionelle:n Gutachter:in zu Rate ziehen. Das ist hilfreich um sich bei Preisverhandlungen auf fachkundige Zahlen berufen zu können. Wieviel so ein Gutachten kostet, hängt vom Wert deiner Wohnung ab. Beispiel: Liegt der Wert deiner Immobilie bei 250.000 €, liegt das Gutachter-Honorar ungefähr zwischen 1.400 und 2.000 €.

Für eine erste Einschätzung nutze die kostenlose Immobilienbewertung, die aus den von dir angegebenen Faktoren den aktuellen Marktwert deiner Wohnung ermittelt.

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Illustration: Ein Haus mit einer Lupe und Immobilienbewertung

Schritt 4: Wie erstelle ich ein Exposé?

Du hast deinen Preis ermittelt und alle Unterlagen parat? Dann solltest du nun mit dem Erstellen deines Exposés loslegen. Nutze aussagekräftige Bilder und Texte, um deine Wohnung von ihrer besten Seite zu zeigen.

Das darf in einem Exposé nicht fehlen:

Größe in Quadratmeter
Anzahl der Zimmer
Zustand der Wohnung (Erstbezug, Saniert, Gepflegt, Renovierungsbedürftig etc.)
Baujahr des Wohngebäudes
Grundriss
Letzte Modernisierung
Aufgeschlüsselte Nebenkosten
Ausstattung (Balkon, Terrasse, Einbauküche etc.) und deren Qualität (Einfach, Normal, Gehoben, Luxus)
Lage und Umgebung, Verkehrsanbindung, Infrastruktur
aussagekräftige Fotos in guter Qualität
Ist die Wohnung unbewohnt oder vermietet?

Tipp

Sind dir selbst bestimmte Dinge in deiner eigenen Wohnung wichtig? Möchtest du etwas bestimmtes hervorheben? Gibt es K.O. Kriterien? Schreibe Sie unbedingt mit ins Exposé, um die passenden Bewerbungen zu erhalten.

Weitere Tipps für ein gutes Exposé

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Schritt 5: Besichtigungen organisieren

Lade immer nur eine:n Interessent:in ein.
Die Wohnung sollte in ordentlichem Zustand sein, also mindestens besenrein und aufgeräumt.
Halte die Schlüssel für alle Räumlichkeiten bereit.
Betone die Vorteile der Wohnung und des Gebäudes, z.B. den Balkon oder die moderne Heizungsanlage.
Bereite dich auf mögliche Fragen vor.

Diese Fragen solltest du beantworten können:

Welche zusätzlichen Räume gibt es? (Keller, Waschküche, Fahrstuhl, Dachboden, Trockenraum usw.)
Gibt es eine Hausordnung?
Wann wurde zuletzt renoviert?
Wie sind die Anschlüsse in der Wohnung verteilt? (TV, Internet, Telefon)
Welche Art der Heizung wurde verbaut?
Gibt es einen Stellplatz / eine Garage / Fahrradstellplätze für die Wohnung? Sind die Kosten dafür im Kaufpreis enthalten?
Wer sind die Nachbar:innen? Wie ist das soziale Umfeld?
Gibt es einen Garten? Wer darf diesen nutzen? Wer pflegt den Garten?
In welche Himmelsrichtung ist die Wohnung ausgerichtet? Wann scheint wo die Sonne herein?
Wie hoch fallen die Betriebskosten aus?
Gibt es Mängel an der Wohnung?

Die Wohnung ist noch vermietet – was muss ich beachten?

Prinzipiell gilt: Mieter:innen müssen die Wohnungsbesichtigungen dulden. Plane feste Termine und kommuniziere diese rechtzeitig. Organisiere besser eine Gruppenbesichtigung oder wenige Termine mit wenigen Kandidat:innen, da es für die Mieter:innen weniger zeitaufwändig ist.

Schritt 6: Verkauf abschließen

Preis verhandeln

Wenn du dich schon für eine Käuferin oder einen Käufer entschieden hast, kannst du mit dieser Person noch einmal in die Preisverhandlung gehen.

Eine andere Möglichkeit ist das Bieterverfahren. Dabei geben alle Kaufinteressent:innen unabhängig voneinander ein Angebot ab. Mit der Person, die am meisten geboten hat, gehst du dann in den Kaufprozess.

In beiden Fällen solltest du einen Mindestpreis festlegen und gut informiert über die Preise vergleichbarer Immobilien in der Umgebung sein. Schätze die Vorzüge deiner Wohnung gut ein und lass dich bei der Entscheidung nicht unter Druck setzen. Ein:e Makler:in kann dich dabei unterstützen.

Kaufvertrag aufsetzen und unterschreiben

Dein:e Notar:in setzt für dich einen Vorvertrag auf und schickt diesen zur Prüfung an den:die Käufer:in. Nach Unterzeichnung muss der:die Käufer:in eine Teilzahlung von 10 - 15 % des Kaufpreises leisten.
Eventuell noch bestehende Grundschulden müssen vor Vertragsunterzeichnung ausgeglichen werden. Im Grundbuch wird dann vermerkt, dass die Immobilie lastenfrei ist.
Der eigentliche Kaufvertrag wird vom Notarbüro aufgesetzt.
Wenn beide Parteien mit dem aufgesetzten Kaufvertrag einverstanden sind, kommen sie für die Unterzeichnung im Notarbüro zusammen. Vor der Unterzeichnung wird der Vertrag laut verlesen. Das Notarbüro veranlasst die Auflassungsvormerkung, die ins Grundbuch eingetragen wird.
Der:die Käufer:in bezahlt den vollen Kaufpreis auf ein Notaranderkonto. Dies ist ein Treuhandkonto, das von dem:der Notar:in verwaltet wird und der Sicherheit beim Geldtransfer dient.
Sobald dies erfolgt ist, kümmert sich der:die Notar:in um die Eintragung ins Grundbuch. Als Verkäufer:in musst du nun sicherstellen, dass deine Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt vertragsgemäß vorbereitet d.h. leer und besenrein ist.
Ist jede Partei ihren Verpflichtungen nachgekommen, wird der Kaufpreis an dich ausbezahlt.

Was muss der Kaufvertrag enthalten?

Anschrift der Wohnung
Beschreibung der Wohnung (Anzahl der Zimmer, Quadratmeter etc.) ggf. weitere Vereinbarungen
Beschreibung des Gemeinschaftseigentums und der Eigentumsanteile am Gebäude und am Grundstück (Teilungserklärung)
Grundbuchbezirk und Grundbuchblattnummer
Ggf. im Grundbuch eingetragene Grundschulden oder Pfandrechte
Höhe des Kaufpreises
Modalitäten der Zahlung (Zahlungsart und Fristen)
Genaue Benennung von Käufer:in und Verkäufer:in
Datum der Wohnungs- und Schlüsselübergabe
Gewährleistungsregelungen
Regelung zu Verzugszinsen

Schritt 7: Wohnungsübergabe

Vor Übergabe der Schlüssel wird gemeinsam ein Übergabeprotokoll angefertigt und von beiden Parteien unterzeichnet.

Was muss ins Übergabeprotokoll?

Persönliche Daten beider Parteien (Namen, Anschrift, Geburtsdaten)
Anschrift der verkauften Immobilie
Schäden und Mängel an der Immobilie
Inventar, das übergeben wird, z.B. Einbauküche, Lampen
Zählerstände für Strom, Wasser und Gas
Anzahl der Schlüssel für Haustüre, Keller, Garage, einzelne Zimmer oder weitere Räume.
Auflistung aller Dokumente, die dem:der Käufer:in übergeben werden
Weitere individuelle Absprachen

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