Ein Energieausweis muss vorliegen, wenn eine Wohnung oder ein Gebäude verkauft oder neu vermietet wird. Dieser Ausweis ist ein Dokument zur energetischen Bewertung eines Wohngebäudes. So lassen sich Immobilien in Deutschland ganz leicht bezüglich ihres Energieverbrauchs und ihrer Effizienz vergleichen. Der Ausweis kann dabei in zwei verschiedenen Klassen, dem Verbrauchs- und Bedarfsausweis, angefertigt werden. Hier gibt es einige wichtige Unterschiede und Regelungen zu beachten.
Energieausweis in Deutschland – Welche Regeln und Pflichten gibt es?
Übersicht
In aller Kürze
- Der Energieausweis enthält Informationen über den Energieverbrauch eines Wohngebäudes.
- Er ist zehn Jahre gültig und kann entweder online oder persönlich vor Ort beantragt werden.
- Umso niedriger der Energiekennwert ausfällt, desto besser ist der energetische Zustand des Gebäudes.
- Es gibt Verbrauchsausweise oder Bedarfsausweise, die verschiedene Berechnungsmethoden anwenden.
Der Energieausweis enthält Informationen über den Energieverbrauch eines Wohngebäudes. Seit der EnEV 2014, der Energieeinsparverordnung, gibt es die Pflicht, bei einem Verkauf oder Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Inzwischen wurde die EnEV durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst, die Bestimmungen gelten weiterhin.
Der Energieausweis ermöglicht es Interessent:innen, Immobilien miteinander zu vergleichen und ungefähr abzuschätzen, welche Kosten für die Beheizung aufkommen werden. Der errechnete Verbrauch bezieht sich dabei immer auf das gesamte Gebäude und nicht auf einzelne Wohnungen.
Wie und wo wird ein Energieausweis beantragt?
Ein Energieausweis, auch Energiepass genannt, ist zehn Jahre gültig und kann entweder online oder persönlich bei einem Vor-Ort-Termin beantragt werden.
Er kann von zertifizierten Energieberater:innen, aber auch z.B. von staatlich anerkannten Techniker:innen oder Architekt:innen ausgestellt werden. Außerdem gibt es verschiedene Online-Anbieter, die diesen Service anbieten und an entsprechende Fachkräfte vermitteln. Die Kosten hängen vom Aufwand ab und davon, ob es sich um einen Verbrauchsausweis (ab 50 Euro) oder Bedarfsausweis (bis zu 500 Euro) handelt.
Was steht im Energieausweis?
Die Verbrauchswerte oder Bedarfswerte des Wohngebäudes werden als Energiekennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche errechnet und in neun Effizienzklassen A+ bis H eingeteilt. Zur Vereinfachung und Verdeutlichung werden sie zusätzlich auf einer farblichen Skala von grün über gelb bis rot dargestellt. Befindet sich der Wert in dem grünen Bereich, ist der Energieverbrauch in dem Gebäude sehr niedrig, der rote Bereich und Buchstaben Richtung Klasse H stehen für einen sehr hohen Verbrauch und einen großen Modernisierungsbedarf des Gebäudes.
Allgemein gilt: Je niedriger der Energiekennwert ausfällt, desto besser ist der energetische Zustand des Gebäudes.
Die Effizienzklasse A+ wird in der Regel nur von Neubauten wie KfW-Effizienzhäusern Standard 40 und Passivhäusern erreicht. Wenn das Wohngebäude eher schlechter im Farbbereich und bei den Effizienzklassen eingestuft wird, enthält der Energieausweis zusätzlich Modernisierungsvorschläge. Hier werden wichtige Hinweise für Einsparpotenziale und energetische Sanierungsmaßnahmen genannt.
Energieausweise können in zwei verschiedenen Varianten ausgestellt werden: Als Verbrauchsausweis oder als Bedarfsausweis. Bei Wohngebäuden kann in der Regel frei darüber entschieden werden, welche Berechnungsmethode beantragt wird.
Es gibt jedoch bestimmte Ausnahmen, in denen zwingend ein Bedarfsausweis erforderlich ist:
- Für Mehrfamilienhäuser, wenn der Bauantrag vor dem Inkrafttreten der Wärmeschutzverordnung 1977 gestellt wurde und das Gebäude maximal vier Wohnungen hat
- Für frisch sanierte Gebäude, wenn mehr als 10 % der Fläche des Außenbauteils erneuert wurde
- Für Neubauten, da keine Verbrauchsdaten vorliegen
Obwohl beide Ausweise dieselbe Effizienzskala enthalten, können ihre Bewertungen für ein Gebäude unterschiedlich ausfallen, da sie zwei verschiedene Berechnungsmethoden anwenden. So sind beide Ausweise und die errechneten Effizienzklassen nicht vergleichbar.
Der Verbrauchsausweis
In dem Verbrauchsausweis wird der Energiekennwert und die Effizienz des Gebäudes aus den realen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre errechnet. Somit bewertet dieser den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner des Gebäudes. Meist werden dafür lediglich die Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre benötigt.
Vorteile:
- Sehr leichte Ermittlung der Daten und kostengünstige Beantragung des Ausweises
- Die errechneten Verbrauchsdaten werden klimabereinigt und auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet, um Witterungseinflüsse auszugleichen, sodass besonders kalte Winter nicht zu einer schlechteren Bewertung des Gebäudes führen.
Nachteile:
- Bestimmte Faktoren wie z.B. Leerstände im Haus können die Werte verfälschen
- Der Energieverbrauchskennwert basiert auf dem Verbrauch der Bewohner:innen und ist somit stark vom individuellen Heizverhalten abhängig.
Der Bedarfsausweis
Der Bedarfsausweis wird beantragt, wenn noch keine Verbrauchswerte des Gebäudes vorliegen, also zum Beispiel bei Neubauten. Somit wird der theoretische Energiebedarf errechnet, der sich aus dem Zustand des Gebäudes ergibt. Ein:e Energieberater:in untersucht bei einem Vor-Ort-Termin den Zustand der Außenwände, des Dachs oder der Fenster und der Heizungsanlage. So kann der Energiebedarf rechnerisch bestimmt werden.
Vorteile:
- Die ermittelten Daten entstehen unabhängig vom individuellen Heizverhalten der Bewohner:innen.
- Genaue Analyse der Bausubstanz und des energetischen Zustands durch Expert:innen
Nachteile:
- Genauigkeit der Werte hängt von dem aufgebrachten Aufwand und der Erfahrung der Expert:innen ab. Unterschiedliche Aussteller:innen können zu verschiedenen Ergebnissen kommen.
- Die Daten basieren auf Annahmen und Durchschnittswerten, beispielsweise einer Raumtemperatur von 19 Grad. Die realen Werte können abweichen.
Energieausweis richtig lesen
Im Folgenden erklären wir die Angaben und Werte sowie den Aufbau eines Energieausweises. Er besteht aus 5 Seiten:
Seite 1: Allgemeines
- Registriernummer: diese wird vom Deutschen Institut für Bautechnik vergeben und dient Behörden zur stichprobenartigen Kontrolle
- Angaben zum Gebäude, darunter Adresse, Baujahr, Art der Anlagentechnik, Anzahl der Wohnungen, Gebäudenutzfläche
- Angaben zum Einsatz erneuerbarer Energien, zur Gebäudebelüftung und -kühlung
- Information, welches Verfahren eingesetzt wurde: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
Was ist die Gebäudenutzfläche?
Die Kennwerte im Energieausweis werden nicht mit der Wohnfläche des Gebäudes berechnet, sondern mit der sogenannten Gebäudenutzfläche. Sie bezeichnet die gesamte Fläche, welche beheizt oder gekühlt wird. Sie ist in der Regel größer als die Wohnfläche, da sie auch indirekt beheizte Flächen mit einbezieht. Sie kann anhand von Gebäudeplänen exakt ermittelt oder auf Basis des beheizten Gebäudevolumens nach bestimmten Rechenvorschriften geschätzt werden.
Seite 2: Kennwerte für den Bedarfsausweis
- Treibhausgasemissionen (früher CO2-Emmissionen) in kg pro qm Nutzfläche: Diese beschreibt die Klimabelastung, die durch das Gebäude entsteht.
- Energetische Qualität der Gebäudehülle: Wärmedurchgangskoeffizient
- Primärenergiebedarf und Endenergiebedarf in kWh pro qm Nutzfläche
- Energieeffizienzklasse auf einer Farbskala von grün (A+) bis rot (H)
- Angaben über die Nutzung erneuerbarer Energien im Gebäude und inwieweit diese gesetzliche Vorgaben erfüllen
Bildquelle: BMWK
Seite 3: Kennwerte für den Verbrauchsausweis
- Primärenergieverbrauch und Endenergieverbrauch in kWh pro qm Nutzfläche
- Energieeffizienzklasse auf einer Farbskala von grün (A+) bis rot (H)
- Verbrauchserfassung: Angaben zum Energieverbrauch in kWh für Heizung und Warmwasser, Energieträger und Primärenergiefaktor
- Wird das Warmwasser nicht über die Zentralheizung, sondern zum Beispiel über einen Durchlauferhitzer erwärmt, so müssen dem Energiekennwert pauschal 20 kWh pro Quadratmeter hinzugefügt werden.
Bildquelle: BMWK
Primärenergiekennwert und Endenergiekennwert
Die Kennwerte im Energieausweis bewegen sich auf einer Skala von 0 bis >250, wobei kleinere Werte für eine bessere Energieeffizienz stehen.
Der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch ist der Wert, der in Immobilienanzeigen angegeben wird. Er zeigt an, wie viel Energie pro Quadratmeter benötigt wird, um das Gebäude mit Heizung und Warmwasser zu versorgen.
Der Primärenergiebedarf oder Primärenergieverbrauch berücksichtigt außerdem den jeweils eingesetzten Energieträger und dessen CO2-Emissionen. Dazu wird der Endenergiewert mit Primärenergiefaktoren wie Strom (1,8) oder Öl (1,1) multipliziert. Je größer die Emissionen, desto höher ist der Faktor und damit auch der errechnete Primärwert.
Der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch ist der Wert, der in Immobilienanzeigen angegeben wird. Er zeigt an, wie viel Energie pro Quadratmeter benötigt wird, um das Gebäude mit Heizung und Warmwasser zu versorgen.
Der Primärenergiebedarf oder Primärenergieverbrauch berücksichtigt außerdem den jeweils eingesetzten Energieträger und dessen CO2-Emissionen. Dazu wird der Endenergiewert mit Primärenergiefaktoren wie Strom (1,8) oder Öl (1,1) multipliziert. Je größer die Emissionen, desto höher ist der Faktor und damit auch der errechnete Primärwert.
Seite 4: Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung
- Vorschläge zur Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes
- falls keine Empfehlungen zur Modernisierung möglich sind, entsprechender Vermerk
Seite 5: Erläuterungen
- Erläuterungen zu den Berechnungsverfahren und Angaben im Energieausweis
- Werden Bestandsimmobilien neu vermietet, verpachtet oder verkauft, muss ein Energieausweis ausgestellt werden.
- Die Bauverantwortlichen eines Neubaus müssen sicherstellen, dass den Eigentümer:innen ein Energiebedarfsausweis ausgestellt wird.
- Der originale Verbrauchsausweis muss bei Abschluss eines Kaufvertrags an die neuen Eigentümer:innen übergeben werden.
- Es ist ausreichend, eine Originalversion des Energieausweises erstellen zu lassen und je nach Bedarf Kopien anzufertigen.
- Gebäude mit einer Fläche unter 50 Quadratmeter Nutzfläche und Baudenkmäler sind von der Energieausweispflicht befreit.
Miet- oder Kaufinteressierten dient der Energieausweis als Orientierungshilfe, da sie die Energieeffizienz des Gebäudes auf einen Blick erkennen. So haben sie bei der Immobiliensuche ein weiteres Entscheidungskriterium an der Hand.
Besonders energieeffiziente Immobilien können von den Anbieter:innen besser beworben werden, da auf einen Blick erkennbar ist, ob mit eher hohen oder geringen Nebenkosten gerechnet werden muss.
Eigentümer:innen hilft der Energieausweis bei der Bewertung der momentanen energetischen Qualität der Immobilie und bei der Planung von künftigen Sanierungsmaßnahmen.
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