Energieausweis in Deutschland – Welche Regeln und Pflichten gibt es?

Ein Energieausweis muss vorliegen, wenn eine Wohnung oder ein Gebäude verkauft oder neu vermietet wird. Dieser Ausweis ist ein Dokument zur energetischen Bewertung eines Wohngebäudes. So lassen sich Immobilien in Deutschland ganz leicht bezüglich ihres Energieverbrauchs und ihrer Effizienz vergleichen. Der Ausweis kann dabei in zwei verschiedenen Klassen, dem Verbrauchs- und Bedarfsausweis, angefertigt werden. Hier gibt es einige wichtige Unterschiede und Regelungen zu beachten.

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Energieausweis Illustration

Was genau ist ein Energieausweis?

Seit der EnEV 2014, der Energieeinsparverordnung, gibt es die Pflicht, bei einem Verkauf oder Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses einen gültigen Energieausweis vorlegen zu können. Ausgenommen davon sind Gebäude, deren Nutzfläche kleiner als 50 Quadratmeter ist und Baudenkmäler. Der Energieausweis enthält Informationen über den Energieverbrauch eines Wohngebäudes. So kann der Interessent abschätzen, welche Kosten für die Beheizung voraussichtlich aufkommen werden. Der errechnete Verbrauch bezieht sich dabei auf das gesamte Gebäude und nicht auf einzelne Wohnungen. So gilt er eher als Richtwert für den Käufer oder Mieter und als Hilfe, Immobilien zu vergleichen und sich schließlich für ein Objekt zu entscheiden.

Ein Energieausweis, auch Energiepass oder Energiesparausweis genannt, ist zehn Jahre gültig und kann entweder online oder persönlich vor Ort beantragt werden. Die Verbrauchswerte des Wohngebäudes werden als Energiekennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche errechnet und in neun Effizienzklassen A+ bis H eingeteilt. Zur Vereinfachung und Verdeutlichung werden sie zusätzlich auf einer farblichen Skala von grün über gelb bis rot dargestellt. Befindet sich der Wert in dem grünen Bereich, ist der Energieverbrauch in dem Gebäude sehr niedrig, der rote Bereich und Buchstaben Richtung Klasse H stehen für einen sehr hohen Verbrauch und einen großen Sanierungsbedarf des Gebäudes. Allgemein gilt: Umso niedriger der Energiekennwert ausfällt, desto besser ist der energetische Zustand des Gebäudes. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Effizienzklasse A+ nicht der Norm entspricht und normalerweise nur in modernen Passivhäusern erreicht wird.
Wenn das Wohngebäude eher schlechter im Farbbereich und bei den Effizienzklassen eingestuft wird, enthält der Energieausweis zusätzlich Modernisierungsvorschläge. Hier werden wichtige Hinweise für Einsparpotenziale und Sanierungsmaßnahmen genannt. So erhält der Käufer oder Mieter einen Überblick über den Energiestandard eines Gebäudes. Diese Informationen erlauben jedoch keine genauen Berechnungen der zukünftigen Energiekosten in den einzelnen Wohnungen, da der Verbrauch von vielen weiteren Faktoren, wie dem Nutzungsverhalten oder dem Standort, abhängig ist.


Zwei Arten von Energieausweisen

Energieausweise können in zwei verschiedenen Varianten ausgestellt werden: Als Verbrauchsausweis oder als Bedarfsausweis. Bei Wohngebäuden kann normalerweise frei darüber entschieden werden, welche Berechnungsmethode beantragt wird. Wurde der Bauantrag allerdings vor dem 01.11.1977 gestellt und hat das Gebäude maximal vier Wohnungen, dann muss ein Bedarfsausweis erstellt werden. Bei Nichtwohngebäuden kann man ebenfalls frei zwischen den Varianten wählen.
Obwohl beide Ausweise dieselbe Effizienzskala enthalten, können ihre Bewertung für ein Gebäude unterschiedlich ausfallen, da sie zwei verschiedene Berechnungsmethoden anwenden. So sind beide Ausweise und die errechneten Effizienzklassen nicht vergleichbar.

Der Verbrauchsausweis

In dem Verbrauchsausweis wird der Energiekennwert und die Effizienz des Gebäudes aus den realen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahren errechnet. Somit bewertet dieser den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner des Gebäudes. Meist werden dafür lediglich die Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre benötigt. Diese können Hausbesitzer zum Beispiel bei Energieversorgern oder -dienstleistern erhalten, die Heizdaten ablesen. Aus diesem Grund ist die Erstellung des Verbrauchsausweises einfach im Vergleich zum aufwendigen Bedarfsausweis.

Vorteil dieser Variante ist demnach die sehr leichte Ermittlung der Daten und die kostengünstige Beantragung des Ausweises. Zusätzlich werden die errechneten Verbrauchsdaten klimabereinigt und dabei auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet. So werden Witterungseinflüsse ausgeglichen, sodass besonders kalte Winter nicht zu einer schlechteren Bewertung des Gebäudes führen.
Allerdings gibt es andere Faktoren, die die Werte verfälschen können. Dazu gehören Leerstände im Haus, die teilweise nicht richtig erfasst werden. Ebenso basiert der Energieverbrauchskennwert auf dem Verbrauch der Bewohner und ist somit stark von ihrem individuellen Heizverhalten abhängig. Haben also die Bewohner viel geheizt, liefert der Verbrauchsausweis wenig aussagekräftige Daten.

Der Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis wird beantragt, wenn noch keine Verbrauchswerte des Gebäudes vorliegen, also zum Beispiel bei Neubauten. Somit wird der theoretische Energiebedarf errechnet, der sich aus dem Zustand des Gebäudes ergibt. Bei der Berechnung des jährlichen Energiebedarfs werden also zum Beispiel von einem Energieberater die Eckdaten und physikalischen Eigenschaften des Hauses mit einbezogen. Bei einem Vor-Ort-Termin wird dann untersucht, wie der Zustand der Außenwände, des Dachs oder der Fenster und auf welchem Stand die Heizungsanlage ist. Mit dieser genauen Analyse der Bausubstanz kann dann schließlich der Kennwert des Energiebedarfs rechnerisch bestimmt werden.

Der Vorteil dieser Methode ist, dass die ermittelten Daten unabhängig vom individuellen Heizverhalten der Bewohner entstehen. Allerdings werden sie stattdessen von einem Experten berechnet. Dadurch besteht die Möglichkeit, dass unterschiedliche Aussteller zu verschiedenen Ergebnissen kommen und die Genauigkeit der Werte von dem aufgebrachten Aufwand und der Erfahrung der Experten abhängen. So können preisgünstigere Angebote ungenauer und nicht zuverlässig ausfallen. Ebenso basieren die Daten lediglich auf Annahmen und nicht auf objektiven Werten. Beispielsweise wird mit einer durchschnittlichen Raumtemperatur von 19 Grad gerechnet. Jedes Grad über diesem Wert erhöht den Energieverbrauch, was die entsprechende Effizienzklasse enorm verändern kann.

Ein Energieausweis in der Hand
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Wann ist ein Energieausweis Pflicht?

  • Werden Bestandsimmobilien neu vermietet, verpachtet oder verkauft, muss ein Energieausweis ausgestellt werden.
  • Der Bauherr eines Neubaus muss sicherstellen, dass dem Eigentümer ein Energiebedarfsausweis ausgestellt wird.
  • Der originale Verbrauchsausweis muss bei Abschluss eines Kaufvertrags an den neuen Eigentümer übergeben werden.
  • Es ist ausreichend, eine Originalversion des Energieausweises erstellen zu lassen und je nach Bedarf Kopien anzufertigen.
  • Gebäude mit einer Fläche unter 50 Quadratmeter Nutzfläche und Baudenkmäler sind von der Energieausweispflicht befreit, jedoch empfiehlt sich auch in solchen Fällen ein Energiepass.

Wer profitiert vom Energieausweis?

Für Mieter und Käufer dient der Energieausweis als Orientierungshilfe, da sie die Energieeffizienz des Gebäudes auf einen Blick erkennen. So haben Mieter und Käufer bei der Immobiliensuche ein weiteres Entscheidungskriterium an der Hand.
Besonders energieeffiziente Immobilien können von Vermietern und Verkäufern besser beworben werden, da der Kunde auf einen Blick ablesen kann, ob er mit eher hohen oder geringen Nebenkosten rechnen muss.
Eigentümern hilft der Energieausweis bei der Bewertung der momentanen energetischen Qualität der Immobilie und bei der Planung von künftigen Sanierungsmaßnahmen.

Was ist besser: Online oder Vor-Ort-Beantragung?

Die Kosten für die Beantragung eines Energiepasses hängen davon ab, ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis und ob dieser online oder vor Ort ausgestellt wird. Daher ist es wichtig, sich erst für eine Art des Energieausweises zu entscheiden und anschließend, wie dieser erstellt werden soll. Während es online verschiedene Anbieter dafür gibt, kann er vor Ort entweder von Energieberatern, aber auch von staatlich anerkannten Technikern, Hochschulabsolventen aus Fachbereichen wie Architektur, Bauingenieurwesen und Physik und von Innenarchitekten ausgestellt werden.

Die Online-Beantragung von Verbrauchsausweisen ist einfacher und günstiger als bei Bedarfsausweisen. Dort muss lediglich ein Formular mit Verbrauchswerten der letzten drei Jahren ausgefüllt werden. Dies dauert nur 20 Minuten und anschließend ein bis zwei Wochen, bis der Ausweis postalisch zugeschickt wird. Bedarfsausweise sind komplizierter zu beantragen. Hier dauert die Bestellung im Internet länger, ist aufwendiger und kostet mehr. Besonders kostspielig wird der Bedarfsausweis mit einem Vor-Ort-Gutachten, bei dem ein Experte das Gebäude inspiziert und anschließend den Pass ausstellt. Dieses Vorgehen ist zwar erheblich teurer, allerdings erhöht es auch die Aussagekraft der Modernisierungsempfehlungen und ist entsprechend hilfreicher.
Verbrauchsausweise kosten bei verschiedenen Anbietern im Internet zwischen 50 und 100 Euro, bei Mehrfamilienhäusern mit bis zu sechs Wohneinheiten etwa 250 Euro. Die Beantragung von Bedarfsausweisen liegt online dagegen schon bei 100 Euro und mit Vor-Ort-Gutachten sogar bei 300 bis 500 Euro. Bei größeren Gebäuden und Mehrfamilienhäusern haben Bedarfsausweise eine Grundpauschale von etwa 300 Euro zuzüglich 30 bis 50 Euro pro Wohneinheit. Noch teurer wird es, wenn Planungsunterlagen fehlen oder es sich um ein kompliziertes Gebäude handelt.

Allgemein gilt:

Eine Beantragung im Internet ist billiger als vor Ort, Verbrauchsausweise sind kostengünstiger als Bedarfsausweise und je größer der Aufwand, desto teurer wird der Energiepass.

Fazit

Der Energieausweis ist nach der EnEV 2014, der Energieeinsparverordnung, in Deutschland Pflicht und wird daher bezüglich der Kosten nicht gefördert. Der Pass muss jedem interessierten Mieter und Käufer spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, sodass dieser einen Überblick über die Energieeffizienz des Gebäudes erhält.
Es ist besonders wichtig, die Ausweis-Art des Passes zu beachten. Denn beide, Verbrauchs- und Bedarfsausweise, können aufgrund ihrer unterschiedlichen Methoden verschiedene Daten über ein und dasselbe Gebäude berechnen. So besteht die Möglichkeit, dass die Immobilie in Realität eine Effizienzklasse besser oder schlechter auf der Farbskala und bei den Kennwerten einzuordnen ist, als der Pass ursprünglich ermittelt hat.
Weiterhin können die errechneten Werte durch Faktoren, wie dem individuellen Heizverhalten der Bewohner und der jeweiligen Lage der Wohnung im Gebäude, verfälscht werden. So erlauben Energieausweise keine tatsächliche Prognose des zukünftigen Energieverbrauchs und den anfallenden Kosten, sondern gelten nur als Richtwert zur Orientierung.