Energetische Sanierung: Maßnahmen und Regelungen auf einen Blick

Eine energetische Sanierung umfasst eine Vielzahl von Maßnahmen, wie zum Beispiel die Dämmung von Wänden, Dächern und Boden, die Erneuerung von Fenstern und Türen, die Installation einer effizienten Heizung und die Erneuerung der Elektrotechnik. Erfahre hier mehr über die einzelnen Verfahren, Kosten und Fördermöglichkeiten.

Ein Fenster in einer Dachschräge ohne Verkleidung, das Dämmmaterial in der Wand ist sichtbar
© brizmaker/AdobeStock
Ein Fenster in einer Dachschräge ohne Verkleidung, das Dämmmaterial in der Wand ist sichtbar
© brizmaker/AdobeStock

In aller Kürze:

  • Energieeffiziente Sanierung beinhaltet hauptsächlich die Verbesserung der Dämmung und Heizung eines Hauses, um Wärmeverluste zu vermeiden.

  • Bei älteren Gebäuden ist die Sanierung – besonders bei Eigentümerwechsel – Pflicht.

  • Sanierungsmaßnahmen sind sehr teuer, es gibt jedoch staatliche Förderprogramme.

  • Um Fördergelder zu erhalten, sind eine Energieberatung und ein individueller Sanierungsfahrplan erforderlich.

Was bedeutet energetische Sanierung?

Energetische Sanierung bezieht sich auf Maßnahmen, die dazu beitragen, den Energieverbrauch in Gebäuden zu reduzieren und die Effizienz zu verbessern. Hierbei geht es vor allem um den Einsatz von Technologien und Materialien, die eine bessere Wärmedämmung und eine effizientere Beheizung ermöglichen. Aber auch Modernisierungsmaßnahmen wie die Einrichtung einer Solaranlage oder Wärmepumpe werden häufig dazu gezählt. Je nach Art und Alter des Gebäudes kann eine energetische Sanierung unterschiedlich aussehen. Es ist daher wichtig, zuvor eine umfassende Analyse durchzuführen, um die besten Maßnahmen zu identifizieren.

Welche Vorteile hat eine energetische Sanierung?

Laut dem Umweltbundesamt ist der Energieverbrauch durch Gebäude in Deutschland in den letzten Jahren zwar gesunken. Trotzdem macht er noch rund 35 % des Gesamtenergiebedarfs aus und trägt somit erheblich zur CO2-Bilanz bei. Durch die energetische Sanierung kann jedoch ein großer Beitrag zur Einsparung von Ressourcen und Reduzierung der Emissionen geleistet werden. Daher ist die energetische Sanierung ein wichtiger Schritt in Richtung Nachhaltigkeit und Klimaschutz.
Eine energetische Sanierung bringt nicht nur Vorteile für das Klima, sondern auch für Eigentümer:innen und Mieter:innen. Durch die verbesserte Energieeffizienz können erhebliche Einsparungen bei den Energiekosten erreicht werden und die Versorgung eines Hauses wird insgesamt günstiger. Ein weiterer Aspekt ist, dass der geringere Energieverbrauch für mehr Unabhängigkeit von importierter Energie wie z.B. Gas-Lieferungen aus Russland sorgt. Dadurch entstehen auf Dauer weniger Energieengpässe und damit auch wieder stabilere Preise.
Zudem steigt durch eine energetische Sanierung auch der Wert eines Gebäudes, da es aufgrund der modernen Technologien und Materialien attraktiver für potenzielle Käufer:innen wird. Somit ist es möglich, einen höheren Kaufpreis oder eine höhere Miete zu verlangen, wodurch sich die Kosten der Sanierung schnell amortisieren.

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Baumaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz

Dämmung von Wänden und Fassaden

Bei der Dämmung von Wänden und Fassaden werden Dämmstoffe wie zum Beispiel Polystyrol (Styropor), Mineralwolle oder Holzfaserplatten verwendet, die zwischen dem Innen- und dem Außenmauerwerk eingebettet werden. Die Dämmstoffe verhindern, dass die Wärme aus dem Inneren des Gebäudes nach außen entweicht. Hierdurch kann die Heizenergie effizienter genutzt werden.
Eine weitere Möglichkeit ist die sogenannte Außendämmung. Hierbei wird eine zusätzliche Dämmschicht auf der Außenseite des Gebäudes angebracht, um die Wärmedämmung zu verbessern. Diese Methode eignet sich besonders für ältere Gebäude, die noch keine Dämmung besitzen und einen hohen Energiebedarf aufweisen.

Eine unverkleidete Fassade an einem Einfamilienhaus, das Dämmmaterial ist zu sehen
© Filip Olejowski/AdobeStock

Dämmung des Dachs

Die Dämmung des Dachs hilft, Wärmeverluste aus dem Inneren des Gebäudes nach oben zu vermeiden und damit den Energieverbrauch in einem Gebäude zu reduzieren. Bei der Zwischensparrendämmung oder Aufsparrendämmung werden Dämmstoffe zwischen den Sparren des Daches eingebettet. Bei der Deckendämmung dagegen wird die Dämmung direkt unter der Dachschräge angebracht, um eine gleichmäßige Wärmedämmung zu gewährleisten.
Achte bei der Dämmung des Daches besonders auf Feuchteschutzmaßnahmen. Feuchtigkeit kann bei falscher Durchführung der Dämmung zu Schimmelbildung führen und sollte daher unbedingt vermieden werden.

Eine Wärmebildkamera wird von außen auf ein Einfamilienhaus gerichtet
© Ingo Bartussek/AdobeStock

Austausch der Fenster und Türen

Bei der Erneuerung von Fenstern und Türen spielen mehrere Faktoren eine wichtige Rolle für eine verbesserte Energieeffizienz:

  • Rahmen und Verglasungen müssen eine ausreichende Wärmedämmung bieten, um Wärmeverluste zu vermeiden.
  • Achte besonders auf eine gut gedämmte Haustür: Diese führt direkt nach außen und sorgt dafür, dass im Winter die Wärme im Haus bleibt. Im Sommer kann sie außerdem die Hitze abhalten.

Austausch der Fenster und Türen

Bei der Erneuerung von Fenstern und Türen spielen mehrere Faktoren eine wichtige Rolle für eine verbesserte Energieeffizienz:

  • Rahmen und Verglasungen müssen eine ausreichende Wärmedämmung bieten, um Wärmeverluste zu vermeiden.
  • Achte besonders auf eine gut gedämmte Haustür: Diese führt direkt nach außen und sorgt dafür, dass im Winter die Wärme im Haus bleibt. Im Sommer kann sie außerdem die Hitze abhalten.
  • Wärmebrücken entstehen an Stellen, an denen Fenster und Türen nicht optimal in den Gebäudeaufbau integriert sind, z.B. durch undichte Fugen oder unterschiedliche Wärmeleitfähigkeit der Baumaterialien. Das zeigt sich insbesondere am Übergang von der Wand zum Fenster oder zur Tür. Es ist wichtig, dass solche Wärmebrücken so gering wie möglich gehalten werden, um Energieverluste zu vermeiden.
  • Die Wahl des richtigen Materials für Fenster- und Türrahmen ist ebenfalls wichtig. Es sollte eine gute Wärmedämmung bieten und gleichzeitig robust und langlebig sein.
  • Die Dichtungen in Fenstern und Türen müssen gut funktionieren, um Energieverluste zu vermeiden.
Eine Wärmebildkamera zeigt Wärmebrücken an einer Haustür
© Kadmy/AdobeStock
  • Wärmebrücken entstehen an Stellen, an denen Fenster und Türen nicht optimal in den Gebäudeaufbau integriert sind, z.B. durch undichte Fugen oder unterschiedliche Wärmeleitfähigkeit der Baumaterialien. Das zeigt sich insbesondere am Übergang von der Wand zum Fenster oder zur Tür. Es ist wichtig, dass solche Wärmebrücken so gering wie möglich gehalten werden, um Energieverluste zu vermeiden.
  • Die Wahl des richtigen Materials für Fenster- und Türrahmen ist ebenfalls wichtig. Es sollte eine gute Wärmedämmung bieten und gleichzeitig robust und langlebig sein.
  • Die Dichtungen in Fenstern und Türen müssen gut funktionieren, um Energieverluste zu vermeiden.

Einbau moderner Heiztechnik

Die Installation einer neuen Heizung kann die Energieeffizienz eines Gebäudes noch einmal erheblich verbessern. Achte dabei auf folgendes:

  • Eine neue Heizung sollte über eine effiziente Technologie verfügen, um möglichst wenig Energie zu verbrauchen. Hierbei kann zum Beispiel auf moderne Brennwert- oder Wärmepumpentechnologie zurückgegriffen werden.
  • Die Größe und Leistung der Heizung sollte den Bedürfnissen des Gebäudes entsprechen. Eine zu kleine Heizung wird häufig überlastet arbeiten, eine zu große Heizung verbraucht hingegen unnötig viel Energie.
  • Eine gute Regelung und Steuerung der Heizung trägt ebenfalls zu einer verbesserten Energieeffizienz bei. Moderne Thermostate oder Heizungsregler erledigen das nach einmaliger Einrichtung ganz automatisch.
  • Die regelmäßige Wartung und Instandhaltung der Heizung spielt ebenfalls eine Rolle. Hierbei sollten beispielsweise Filter gereinigt und defekte Teile ausgetauscht werden.

Maßnahmen zur Förderung erneuerbarer Energien

Um die Unabhängigkeit von fossilen Energien zu fördern, können folgende Modernisierungsmaßnahmen in Betracht gezogen werden. Diese zählen ebenfalls zur energetischen Sanierung, nehmen jedoch eine Sonderrolle ein, da sie nicht direkt die Bausubstanz des Gebäudes betreffen.

  • Photovoltaikanlagen: Die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach kann dazu beitragen, den Energiebedarf des Gebäudes durch erneuerbare Energien zu decken. Daher gibt es in einigen Bundesländern bereits eine Solarpflicht für Neubauten und Dachsanierungen. Außerdem kannst du durch das Einspeisen von überschüssigem Strom ins öffentliche Stromnetz Geld verdienen.
  • Stromspeicher: Mit einem Stromspeicher kann überschüssiger Strom aus Photovoltaikanlagen gespeichert und bei Bedarf genutzt werden, um den Energiebedarf des Gebäudes zu decken.
  • Solarthermie: Eine Solarthermieanlage produziert Warmwasser mit Hilfe von Sonnenenergie.
  • Photovoltaikanlagen: Die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach kann dazu beitragen, den Energiebedarf des Gebäudes durch erneuerbare Energien zu decken. Daher gibt es in einigen Bundesländern bereits eine Solarpflicht für Neubauten und Dachsanierungen. Außerdem kannst du durch das Einspeisen von überschüssigem Strom ins öffentliche Stromnetz Geld verdienen.
  • Stromspeicher: Mit einem Stromspeicher kann überschüssiger Strom aus Photovoltaikanlagen gespeichert und bei Bedarf genutzt werden, um den Energiebedarf des Gebäudes zu decken.
  • Solarthermie: Eine Solarthermieanlage produziert Warmwasser mit Hilfe von Sonnenenergie.
  • Wärmepumpen: Wärmepumpen können genutzt werden, um Wärme aus der Umgebungsluft oder dem Boden zu gewinnen und so den Energiebedarf des Gebäudes zu decken.
  • Lüftung mit Wärmerückgewinnung: Dies ist ein System, das Frischluft in das Gebäude bringt und gleichzeitig über einen Wärmetauscher die Wärmeenergie aus der Abluft nutzt, um die Zuluft vorzuwärmen.
Eine Solaranlage auf einem Hausdach
© Alessandro2802/AdobeStock
  • Wärmepumpen: Wärmepumpen können genutzt werden, um Wärme aus der Umgebungsluft oder dem Boden zu gewinnen und so den Energiebedarf des Gebäudes zu decken.
  • Lüftung mit Wärmerückgewinnung: Dies ist ein System, das Frischluft in das Gebäude bringt und gleichzeitig über einen Wärmetauscher die Wärmeenergie aus der Abluft nutzt, um die Zuluft vorzuwärmen.

Wann ist eine energetische Sanierung notwendig?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat im Jahr 2020 die bis dahin geltende EnergieEinsparverordnung (EnEV) abgelöst und regelt die Energieeffizienz von Gebäuden. Demnach gilt: Wer eine Bestandsimmobilie kauft, die vor dem 1. Februar 2002 gebaut wurde, muss diese innerhalb von zwei Jahren nach dem Einzug sanieren.
Die Sanierungspflicht betrifft zum einen die Heizung: Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Die neue Heizung muss außerdem zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
Zum anderen ist eine Dämmung der Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie der obersten Geschossdecke oder des Dachs vorgeschrieben.

Eigentümer:innen und Vermieter:innen, die ihre Immobilie bereits vor 2002 erworben haben, müssen ebenfalls sanieren, sofern bestimmte Dämmwerte unterschritten werden. Nur wer die Immobilie selbst bewohnt, ist von der Pflicht ausgenommen. Weiterhin gibt es Ausnahmen z.B. für Altbauten und denkmalgeschützte Häuser.

Aber auch bei Gebäuden, die noch nicht ganz so alt sind, ist eine Sanierung oft sinnvoll. So kann der Einbau einer neuen Heizungsanlage die Energiekosten um bis zu 25 % senken, die Dämmung der Fassade sogar um bis zu 30 %. Bei einer Energieberatung erfährst du das genaue Einsparungspotenzial deiner Immobilie.

Was ist der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert)?

Der Wärmedurchgangskoeffizient oder U-Wert ist ein Maß für die Wärmedurchlässigkeit von flachen Bauteilen wie Wänden, Türen oder Fenstern. Er gibt an, welche Wärmeleistung durch das Bauelement pro Quadratmeter strömt, wenn der Temperaturunterschied zwischen Außen- und Innenfläche bei einem Grad liegt. Die Einheit des U-Werts ist W/(m²K) (Watt pro Quadratmeter und Kelvin). Je niedriger der Wert, desto besser die Dämmung. So hat z.B. eine Stahlbetonwand einen U-Wert von 9 W/(m²K), eine Platte aus dem Dämmstoff Polyurethan dagegen nur 0,15 W/(m²K).

Wie viel kostet eine energetische Sanierung?

Der Preis einer energetischen Sanierung hängt von vielen Faktoren ab, wie z.B. Art und Größe des Gebäudes, Zustand der bestehenden Anlagen und Bauteile, Art und Umfang der geplanten Maßnahmen, Materialkosten und Arbeitskosten. Der Austausch der Fenster ist z.B. deutlich günstiger als die Dämmung der kompletten Außenfassade oder des Dachs. Dafür bringt letztere aber eine höhere Ersparnis bei den Energiekosten ein.
Hier sind einige Maßnahmen im Überblick:

Kosten und Einsparung durch Sanierungsmaßnahmen

Austausch Fensterab 500 Euro pro Fenster7 %
Dämmung des Dachs50 - 200 Euro/qm15 %
Dämmung der Fassadeab 160 Euro/qm je nach Material und Technik20 - 30 %
Austausch der Heizungca. 5.000 - 10.000 Euro für eine neue Anlagebis zu 25 %
Bei den vorliegenden Zahlen handelt es sich um Durchschnittswerte. Bitte beachte, dass die Kosten und Einsparungen je nach den individuellen Gegebenheiten der Immobilie variieren können.
Das nachträgliche Dämmen z.B. der Außenwände eines Hauses ist sehr teuer. Aus wirtschaftlicher Sicht ist es daher sinnvoll, das Gebäude dann energetisch aufzurüsten, wenn ohnehin Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten anfallen. Die dabei entstehenden Kosten teilen sich auf in die sogenannten “Sowieso-Kosten” für die Arbeiten, die sowieso gemacht werden müssten – also z.B. das Baugerüst und die Anfahrt – und die Mehrkosten, die tatsächlich durch die Dämmungsmaßnahmen entstehen. Letztere sind nach dieser Rechnung nicht mehr sehr hoch, was die energetische Sanierung deutlich rentabler macht.

Fördermöglichkeiten und Zuschüsse

Die Förderung von energetischen Sanierungen ist ein wichtiger Baustein in der Klimapolitik der Bundesregierung. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) beinhaltet die Investitionszuschüsse durch das BAFA. Unterstützt werden grundsätzlich alle Einzelmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz, also beispielsweise der Austausch der Heizungsanlage.
Über die Förderdarlehen der KfW lassen sich verschiedene Sanierungsmaßnahmen zu günstigen Konditionen finanzieren. Durch den Tilgungszuschuss musst du den Kreditbetrag nicht vollständig zurückzahlen.

Darüber hinaus bieten viele Kreditinstitute wie z.B. die Sparkassen Modernisierungskredite an. In jedem Fall ist es jedoch wichtig, die jeweiligen Förderbedingungen und Voraussetzungen sorgfältig zu prüfen.

Neues Förderkonzept für erneuerbares Heizen

Die Bundesregierung hat am 19. April 2023 eine Novelle des Gebäude­energie­gesetzes (GEG) beschlossen. Der Umstieg auf erneuer­bare Energien beim Heizen wird damit ab dem 01.01.2024 verpflichtend. Ab dann soll möglichst jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Zur finanziellen Unterstützung der Eigentümer:innen wird es ein neues Förderkonzept geben, bestehend aus einer Grundförderung und verschiedenen Klimaboni.
Schon gewusst?

Sanierungsarbeiten steuerlich absetzen

Du kannst die Kosten für eine energetische Sanierung auch von der Steuer absetzen. Dazu gibt es ein paar Dinge zu beachten:
  • Wenn du ein Förderprogramm in Anspruch nimmst, kannst du keinen Steuervorteil geltend machen (und umgekehrt).
  • Die Immobilie muss mindestens zehn Jahre alt sein und von dir als Eigentümer:in selbst bewohnt werden.
  • Die Sanierungsarbeiten dürfen nur von Fachunternehmen durchgeführt werden und du brauchst eine Rechnung, in der die Maßnahmen aufgeschlüsselt sind.
  • Du kannst über einen Zeitraum von 3 Jahren Sanierungsmaßnahmen bis zu einem Wert von 200.000 Euro absetzen. Insgesamt werden 20 % erstattet: Jeweils 7 % im ersten und zweiten Jahr, 6 % im dritten Jahr.

Sanierung planen

Zwei Männer beraten sich an einem Tablet in einer Wohnung, die gerade renoviert wird
© TommyStockProject/AdobeStock

Energieberatung und Sanierungsfahrplan (iSFP)

Die Sanierungsmaßnahmen an deinem Haus solltest du umfassend planen, damit sie zu einem guten Ergebnis führen. Es muss immer das Gebäude als Ganzes beachtet werden - so bringt z.B. eine neue Heizungsanlage nur wenig, wenn die Wärme aufgrund der fehlenden Dämmung schnell entweicht.
Der erste Schritt ist eine Energieberatung, um den Ist-Zustand deiner Immobilie zu ermitteln und einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen zu lassen.

Dabei handelt es sich um ein Beratungsinstrument des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWi). Passend zum Gebäude, deinem Budget und deinem Nutzungsverhalten werden Maßnahmen für die Sanierung festgelegt, um die gewünschte Energieeffizienz zu erreichen. Dies ist unbedingt notwendig, um die Fördergelder zu erhalten. Der iSFP muss außerdem durch eine:n unabhängige:n, anerkannte:n Energieberater:in durchgeführt werden. Diese:r kann auch direkt die Fördergelder für dein Vorhaben mit beantragen.
Das ganze Prozedere kann aufgrund von Wartezeiten einige Zeit in Anspruch nehmen. Speziell die Bearbeitung von BAFA-Anträgen dauert derzeit mehrere Monate. Erst sobald der Förderbescheid vorliegt, kannst du mit der Sanierung starten.

Passende Handwerker:innen in der Nähe finden

Lass Sanierungsmaßnahmen immer von Fachleuten durchführen. Hier findest du passende Unternehmen und Dienstleister in deiner Nähe.

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Häufige Fragen schnell beantwortet:

Eine energetische Sanierung lohnt sich besonders,
  • wenn das Haus schon älter ist (20 Jahre oder mehr) und lang nicht mehr saniert oder renoviert wurde.
  • wenn ohnehin Reparatur- oder Instandhaltungsarbeiten anfallen.
  • wenn die Energiekosten aufgrund mangelnder Wärmedämmung unbezahlbar werden.
  • wenn das Haus verkauft oder vermietet werden soll und du den Wert steigern willst.
In jedem Fall gibt eine Energieberatung Aufschluss darüber, welches Einsparpotenzial ein Haus genau hat und welche Maßnahmen sich lohnen.
Laut dem GEG ist beim Eigentümerwechsel eines Hauses eine Sanierung der Leitungen, des Dachs und der Heizung Pflicht, sofern das Haus vor 2002 gebaut und nicht bereits saniert wurde.
Ja, auch denkmalgeschützte Häuser können energetisch saniert werden, aber es sind besondere Anforderungen zu berücksichtigen. Eine energetische Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden muss im Einklang mit denkmalrechtlichen Vorschriften erfolgen, um die historischen Merkmale des Gebäudes zu erhalten. Dafür ist enge Zusammenarbeit mit den Denkmalbehörden und erfahrenen Fachleuten empfehlenswert.
Viele Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wie z.B. eine Fassadensanierung, dürfen von Vermieter:innen auf Mieter:innen umgelegt werden. Dafür gelten jedoch bestimmte Regelungen. So müssen die Arbeiten mindestens drei Monate vorher angekündigt werden. Außerdem gibt es Grenzwerte dafür, wie viel pro Jahr und Quadratmeter umgelegt werden darf. Zuletzt wurden die Regelungen für die Modernisierungsumlage zum 1. Januar 2019 angepasst.

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