Der Traum vom Neubau: Bauträger oder Bau in Eigenregie?

Du möchtest ein Eigenheim erwerben? Das ist ein aufregender und wichtiger Schritt, der erstmal für viele Fragezeichen sorgt. Du musst entscheiden, in welchem Stadtteil das Grundstück liegen soll und wie du die Raumverteilung gestalten möchtest. Auch die Finanzierung muss abgesichert sein. Die entscheidende Frage bleibt jedoch: möchtest du eine schlüsselfertige Immobilie kaufen oder den Bau deines neuen Zuhauses in Eigenregie stemmen? Über Vor- und Nachteile beider Möglichkeiten erfährst du hier alles Wichtige.

Ein junges Paar blickt auf einen Neubau.
© Smole/AdobeStock

In aller Kürze

  • Bauträger übernehmen den gesamten Prozess von Grundstückssuche bis Schlüsselübergabe.

  • Der Hausbau in Eigenregie ermöglicht zwar eine individuelle Gestaltung, birgt aber die Gefahr unerwarteter Kosten.

  • Bei der Grundstückssuche lohnt es sich, bei Kommunen oder Kirchen nachzufragen.

  • Durch die Gründung einer Baugemeinschaft lassen sich beim Grundstückskauf Kosten sparen.

Hausbau mit Bauträger: die Komplettdienstleistung

Kostengünstig

Hohe Sicherheit durch Gewährleistung

Eher geringe Gestaltungsfreiheit

Ein Hausbau ist Neuland für dich und du möchtest dich bei deinem Neubau-Vorhaben durch die Expertise Dritter absichern? Dann kommt der Kauf einer neuen Immobilie über einen Bauträger in Frage. Dabei kannst du ihm entweder eine bereits fertiggestellte Immobilie abkaufen oder das gesamte Projekt von der Grundstückssuche bis zur Schlüsselübergabe anvertrauen. Doch dass Bauträger standardisierte Haustypen anbieten, muss kein Ausschlusskriterium sein. Professionelle Firmen haben in der Regel ein offenes Ohr für deine Vorstellungen in Sachen Grundriss und Aufteilung.

Wie läuft die Zusammenarbeit mit dem Bauträger ab?

Während des Bauprojekts trägt der Bauträger die rechtliche und wirtschaftliche Verantwortung. Für die Dauer der Bauzeit ist er eigentlicher Bauherr und Grundstückseigentümer. Erst wenn das Gebäude fertiggestellt ist und der Kauf abgeschlossen ist, geht die Immobilie in deinen Besitz über.

Ein Bauträger übernimmt alle anfallenden Aufgaben und ist in ständigem Austausch mit Bauunternehmen und Bauherr. Er kümmert sich um den Papierkram und um jeden Schritt:

Dein Bauträger übernimmt die zeitraubende Grundstückssuche und kümmert sich um die Einholung der Baugenehmigung.
Dein Bauträger entwirft Grundrisse und Baupläne seiner Immobilien nach seinen Vorstellungen. Du kannst dann aus seinen Angeboten wählen – zum Beispiel einen bestimmten Haustyp – und hast einen eher kleinen Spielraum für Details und Sonderwünsche.
Während der Bauphase koordiniert der Bauträger die Arbeit des Bauunternehmens und ist gleichzeitig Kontaktperson für dich. Er bleibt dein einziger Vertragspartner. Alle eingespannten Bauunternehmen stehen unter seiner Aufsicht.
Dein Bauträger ist für die finale Abnahme des Neubaus und die Schlüsselübergabe zuständig.

Wann muss ich bezahlen?

Grundsätzlich zahlst du eine Leistung erst dann, wenn sie nach deinen Vorstellungen erbracht wurde. Ein Bauträger hat jedoch das Recht, bis zu sieben Teilzahlungen einzufordern, um laufende Kosten zu decken. Die Höhe der Zahlungen richtet sich immer nach dem aktuellen Baufortschritt. So verhinderst du einen Geldverlust, wenn die Firma beispielsweise bankrott geht. Vorab solltest du mit dem Bauträger einen ordentlichen Vertrag aufsetzen und die Baufinanzierung klären. Dazu gehört auch ein Zahlungsplan, also der Kassensturz zu Beginn unter Berücksichtigung aller anfallenden Nebenkosten wie Steuern, Gebühren und des Notarhonorars.

Wichtig: Lass in jedem Falle den Vertrag mit dem Bauträger notariell beurkunden. Damit du außerdem einem Pfusch am Bau vorbeugst, solltest du unbedingt einige Unterlagen vom Bauträger einfordern, um dich gegen versteckte Kosten abzusichern. Dazu zählen Baugenehmigungsunterlagen, Ausführungspläne, Baugrundgutachten und Ausstattungsnachweise wie Schallschutz- und Brandschutznachweise.

Schnell erklärt

Die rechtliche Grundlage

Die Regelungen für den Vertrag und die Zahlungsabwicklung beim Bauträgerkauf legt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) fest. Ein Bauträgervertrag enthält Konditionen sowohl aus einem Kauf-, als auch einem Werkvertrag, denn er hält gleichermaßen den Kauf des Grundstücks sowie die zu erbringenden Bauleistungen fest.

Hausbau in Eigenregie: die individuelle Lösung

Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten

Keine Gewährleistung

Gefahr versteckter Kosten

Der Bau eines Hauses in Eigenregie erfordert viel Zeit und psychische und körperliche Belastbarkeit. Schließlich ist es eine Herausforderung, den Berufsalltag und das riesige Projekt gleichzeitig zu meistern. Der große Vorteil: du kannst dein neues Zuhause ganz individuell nach deinen Wünschen bauen und hast die maximale Gestaltungsfreiheit. Bei Schwierigkeiten steht dir allerdings keine feste Ansprechperson zur Verfügung.

Planung und Bau: Was muss ich beachten?

Vorab solltest du dir ein umfangreiches, technisches Wissen aneignen. Nur so kannst du während der Bauzeit den Überblick behalten und Fehler vermeiden, die ungeplante Kosten verursachen können.
Teil der Planung ist auch die Beschaffung aller notwendigen Materialien. Handwerksbetriebe bekommen häufig Mengenrabatte bei der Materialbeschaffung. Es lohnt sich daher, bei einzelnen Bausschritten durchzurechnen, ob die Beauftragung von Fachleuten sogar Kosten spart.
Da du keine Gewährleistung hast, solltest du Mängel am Bau möglichst vermeiden und bei Zweifeln den Rat von Fachleuten einholen. Nachbesserungen können teuer werden.
Neubauten müssen in Deutschland den bau- und energietechnischen Mindestwerten entsprechen. Um keine Risiken einzugehen, solltest du für Arbeiten an Strom, Wasser und Gas also lieber Fachleute engagieren.

Welche Kosten erwarten mich?

Die Kosten für den Hausbau in Eigenregie setzen sich aus drei Teilen zusammen: Grundstückspreis, Hausbaukosten und Baunebenkosten.

Durch Eigenleistungen kannst du vor allem bei den Hausbaukosten sparen. Das größte Sparpotenzial hast du dann, wenn die Materialkosten niedriger sind als die Personalkosten für den tatsächlichen Einbau, wie beim Parkett verlegen, Türen und Fenster einbauen oder Fassade verputzen. In den Baunebenkosten enthalten sind z.B. Kosten für die Grundbucheintragung, Notarkosten oder die Grunderwerbsteuer. Als Faustregel gilt: sie betragen in der Regel etwa 15-20% der Gesamtkosten aus Grundstückskauf und Hausbau.

Ein junges Paar sitz vor dem Laptop und macht Berechnungen an einem Taschenrechner.
© Wayhome Studio/AdobeStock
Schon gewusst?

Staatliche Förderung

Für klimafreundliche Baumaßnahmen, zum Beispiel ein energieeffizientes Heizungssystem, kannst du staatliche Fördergelder beantragen. Mehr Informationen dazu findest du auf der Internetseite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

Energieeffizientes Bauen lohnt sich aber nicht nur für die Umwelt oder aufgrund der Fördergelder. Mit der richtigen Gebäudeform, Dämmung und Lüftung kannst du langfristig Geld sparen. Was du dabei beachten musst, erfährst du in unserem Ratgeber Niedrigenergiehaus.

Grundstückssuche und Lage: Was gilt es zu beachten?

Bezahlbare Grundstücke sind immer schwieriger zu finden. Insbesondere in städtischen Gebieten ist das Interesse an Baugrundstücken riesig. Aber auch auf dem Land gibt es immer mehr Nachfrage. Der übliche Weg über ein Maklerunternehmen oder eine Bank kann die Suche nach einem passenden Grundstück zwar verkürzen, die Kosten können aber bis zu sechs Prozent (plus Mehrwertsteuer) höher ausfallen. Damit dein Traum vom Eigenheim nicht schon vor Baubeginn platzt, hier ein paar Ideen:

  • Städte, Gemeinden und Kommunen verfügen teilweise über ein ansehnliches Immobilienangebot. Das örtliche Bauamt kann dir in der Regel weiterhelfen.
  • Auch Kirchen und Stiftungen verfügen über einen traditionellen Grundbesitz an Grundstücken. Erkundige dich hier am besten im ortsansässigen Pfarrheim.
  • Als Baugemeinschaft erwirbst du gemeinsam mit anderen Interessierten ein Gründstück. Ihr teilt euch alle Kosten und Risiken für den Bau der Immobilie und gebt diesen gemeinsam in Auftrag. Viele Städte und Gemeinden fördern derartige Bauvorhaben und unterstützen mit günstigen Grundstücken.

Die Entscheidung über eine Wohnlage ist stark abhängig von Alter und Lebensumständen. Wo jüngere Menschen Stadtlärm besser ertragen können, bevorzugen Rentner:innen eventuell ein ruhigeres Plätzchen im Grünen. Eltern sehnen sich nach einer sicheren und familienfreundlichen Nachbarschaft. Grundsätzlich gilt: die Lage der Immobilie muss jede Person nach ihren eigenen Vorstellungen bewerten. Es hilft jedoch, alle Kriterien einmal durchzugehen und zu bewerten. Welche Kriterien du berücksichtigen solltest, erfährst du in unserem Wohnlage Ratgeber.


Der Hausbau mit Architekturbüro: maximale Exklusivität

Du willst ein Haus, das perfekt auf deine Bedürfnisse zugeschnitten ist und alle deine Wünsche berücksichtigt? Hand in Hand mit dem Architekturbüro planst du dein Haus von Grund auf ganz nach deiner Vision. Doch sollte dir klar sein, dass du mit einem breiteren finanziellen Rahmen und mehr Zeitaufwand rechnen musst. Denn diese Art von Kooperation beinhaltet deutlich mehr Einzelschritte, die jeweils Kosten mit sich bringen. Wie die Arbeit einer Architektin oder eines Architekten im Detail abläuft, kannst du hier nachlesen.

Zwei Frauen und ein Mann besprechen Baupläne eines Gebäudes.
© Jacob Lund/AdobeStock

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