Der Traum vom Neubau: Bauträger oder Bau in Eigenregie?

Der Erwerb eines Eigenheims ist ein wichtiger Schritt im Leben. Und geht mit vielen Entscheidungen einher: Haus oder Wohnung? In welchem Stadtteil liegt das Grundstück, wie ist die Aufteilung der Räume, welche Parteien sollen am Bau beteiligt sein? Wenn du den Wunsch hegst, dein Bauvorhaben in die Realität umzusetzen, kommt entweder der Kauf einer schlüsselfertigen Immobilie oder ein Projekt in Eigenregie in Frage. Über Vor- und Nachteile der Baumodelle erfährst du hier alles Wichtige.

Lesezeit: 6 Minuten

Neubaufassade
© Nikida/iStock

Noch planlos? Ein Bauträger ist Komplettdienstleister

Kaum etwas ist so individuell wie der Traum und die Vorstellung vom eigenen Haus. Bauherren haben ein konkretes Bild im Kopf; Stil, Größe und Schnitt der Zimmer, extravagante Böden, Terrasse, Balkon und vieles mehr. Doch der eigene Gusto kann nur zu einhundert Prozent einfließen, wenn du den Hausbau selbst übernimmst. Dazu zählt neben der Kreativarbeit ebenso alles Formale wie der Erwerb eines geeigneten Grundstücks, die Einholung einer Baugenehmigung, Planung und Umsetzung der Immobilie.

Ein Hausbau ist Neuland für dich und du möchtest dich bei deinem Neubauvorhaben durch die Expertise Dritter absichern? Dann kommt der Kauf einer neuen Immobilie über einen Bauträger in Frage. Er ist Profi in Sachen Hausbau und liefert dir das komplette Paket. Dabei kannst du ihm entweder eine bereits fertiggestellte Immobilie abwerben oder ihm das gesamte Projekt von der Grundstückssuche bis zur Schlüsselübergabe anvertrauen.

Bauträger: So läuft die Zusammenarbeit ab

Ein Bauträger ist vor allem dann eine attraktive Variante für dich, wenn du noch auf der Suche nach einem passenden Grundstück bist. Von der Wohnung bis zum Einfamilien- oder Reihenhaus kannst du hier alles erwerben. Dein Bauträger übernimmt die zeitraubende Grundstückssuche und kauft zuallererst die Bauflächen von Eigentümern wie Gemeinden und Landwirte, für die er sich eine Baugenehmigung einholt.
Auch darauffolgende Prozesse wie Planung und Bau bis hin zur schlüsselfertigen Übergabe fallen in seinen Aufgabenbereich. Dabei wählst du aus einem Angebot des Bauträgers – zum Beispiel einen bestimmten Haustyp, für den bereits ein fester Grundriss und Bauplan besteht – und hast einen eher kleinen Spielraum für Details und Sonderwünsche, deren Kosten du final aushandelst. Während des gesamten Prozesses bleibt ein Bauträger dein einziger Vertragspartner, alle eingespannten Bauunternehmen stehen unter seiner Aufsicht.

Bauherren und Bauträger bei Schlüsselübergabe
© Ridofranz/iStock

So regelst du die anfallenden Kosten

Für die Dauer der Bauzeit ist der Bauträger eigentlicher Bauherr und Grundstückseigentümer. Erst wenn das Gebäude fertiggestellt ist, bist du als Käufer auch gleichzeitig Besitzer des Neubaus. Was aber nicht bedeutet, dass du in Vorkasse gehen musst. Du zahlst eine Leistung erst dann, wenn sie nach deinen Vorstellungen erbracht wurde. Durch das Zahlen nach Baufortschritt verhinderst du einen Geldverlust, wenn die Firma beispielsweise während der Bauzeit bankrott geht. Wichtig: Lass in jedem Falle den Vertrag mit dem Bauträger durch einen Notar beurkunden.

Die rechtlichen Grundlagen für den Vertrag und die Zahlungsabwicklung beim Bauträgerkauf legt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) fest. Ein Bauträgervertrag enthält Konditionen sowohl aus einem Kauf-, als auch einem Werkvertrag, denn er hält gleichermaßen den Kauf des Grundstücks sowie die zu erbringenden Bauleistungen fest.
Zu einer vernünftigen Baufinanzierung gehört ein Zahlungsplan, also der Kassensturz zu Beginn unter Berücksichtigung aller anfallenden Nebenkosten wie Steuern, Gebühren und des Notarhonorars. Insgesamt hat ein Bauträger das Recht, bis zu sieben Teilzahlungen zu beanspruchen. Eigenleistungen oder staatliche Fördergelder können die Kosten für die eigene Immobilie erheblich senken.
Damit du außerdem einem Pfusch am Bau vorbeugst, solltest du unbedingt einige Unterlagen vom Bauträger einfordern, um dich gegen versteckte Kosten abzusichern. Dazu zählen Baugenehmigungsunterlagen, Ausführungspläne, Baugrundgutachten und Ausstattungsnachweise wie Schallschutz- und Brandschutznachweise.

Das Bauträgermodell: Vor- und Nachteile

Pro Contra
Der Bauträger liefert dir innerhalb kurzer Zeit alles aus einer Hand.
Während des Projekts besteht die Gefahr, dass das Bauunternehmen insolvent geht.
Eine gute Wahl für alle, die wenig Erfahrung mit Hausbau haben und sich während des Projekts auf einen Ansprechpartner verlassen möchten.
Du erhältst relativ wenig Mitspracherecht beim Hausbau, insbesondere dem Grundriss – das Angebot des Bauträgers beinhaltet meistens bereits Gestaltungsmerkmale wie Raumaufteilung und Fassade.
Die Kosten können verhältnismäßig gering ausfallen, insbesondere bei Fertighäusern; Baupartner wie Architekten sind deutlich kostspieliger.
Du bist nicht von vornherein Besitzer von Grundstück und Immobilie.
Die zeitraubende Grundstückssuche entfällt.
Eine Ratenzahlung ist möglich.

Zum Vergleich: Der Hausbau in Eigenregie

Wer sein Haus in Eigenregie bauen möchte, muss das Höchstmaß an Zeit einplanen. Außerdem solltest du körperlich und psychisch belastbar sein. Schließlich ist es eine Herausforderung, den Berufsalltag und das riesige Projekt gleichermaßen zu meistern. Hinzu kommt das umfangreiche Fachwissen, das du dir aneignen sollst. Im Vergleich ist die Bauvariante über einen Bauträger also kostengünstiger und spart dir viel Zeit ein.

Bei einem eigenständigen Hausbau übernimmst du nicht nur Planung und Bau, sondern besorgst auch alle Materialien. Mittlerweile ist die Beschaffenheit eines Neubaus an spezielle Standards gebunden, dementsprechend muss alles den bau- und energietechnischen Mindestwerten in Deutschland entsprechen. Häufig begehen Bauherren den Fehler, mit einer Einsparung von Baukosten zu rechnen, da sie keine Handwerker anstellen müssen; doch alle Arbeiten, die mit Strom, Wasser und Gas zu tun haben, bergen ein Sicherheitsrisiko. Hier solltest du Fachleute engagieren, damit sichere und fehlerlose Installationen das Ergebnis sind.
Ein Bauträger hingegen engagiert alle handwerklichen Unternehmen für dich und überwacht den Arbeitsprozess. Zwar kannst du dich beim Bau in Eigenregie vollkommen nach deinen Wünschen austoben. Doch dass Bauträger standardisierte Haustypen anbieten, muss kein Ausschlusskriterium sein. Ein professioneller Anbieter hat insbesondere vor Baubeginn ein offenes Ohr für deine Vorstellungen in Sachen Grundriss und Aufteilung.

Der Bau in Eigenregie: Vor- und Nachteile

Pro Contra
Dein neues Domizil kannst du ganz nach deinen Wünschen errichten.
Häufig fallen versteckte Kosten an.
An mancher Stelle lassen sich Baukosten sparen.
Ein großer physischer und psychischer Aufwand entsteht.
Ein Hausbau in Eigenregie fordert Disziplin und Durchhaltevermögen rund um die Uhr.
Es fehlt ein fester Ansprechpartner bei Fragen und Erklärungsbedarf.

Maximal individuell: Der Hausbau mit einem Architekten

Einen Baupartner zu engagieren kann bedeuten, sich für die Zusammenarbeit mit einem Architekten zu entscheiden. Er liefert ein individuelles, auf deine Bedürfnisse perfekt zugeschnittenes Haus. Die Architektenbauweise ermöglicht es dir, sich als privater Bauherr aktiv in das Bauprojekt einzubringen.

Doch sollte dir klar sein, dass du mit einem breiteren finanziellen Rahmen und mehr Zeitaufwand rechnen musst. Denn diese Art von Kooperation beinhaltet deutlich mehr Einzelschritte, die jeweils Kosten mit sich bringen. So erstellst du in enger Zusammenarbeit einen kreativen Plan und Hausgrundriss mit deinem Architekten. Im weiteren Schritt hilft er dir dabei, geeignete Bauunternehmen für die Umsetzung zu finden und übernimmt in der Regel die Bauüberwachung. Wie die Arbeit eines Architekten im Detail abläuft, kannst du hier nachlesen.

Kriterien für eine gute Lage deiner Immobilie

Die Entscheidung über eine Wohnlage ist stark abhängig von Alter und Lebensumständen. Wo jüngere Menschen Stadtlärm besser ertragen können, bevorzugt ein Rentner eventuell ein ruhigeres Plätzchen im Grünen. Eltern sehnen sich nach einer sicheren und familienfreundlichen Nachbarschaft. Generell lassen sich jedoch Faktoren zusammenfassen, die sowohl eine gute, als auch eine schlechte Lage für ein Grundstück oder eine Immobilie beschreiben. Wir haben sie im Folgenden für dich zusammengefasst.

Kriterien einer guten Lage

  • Ein Standort, der deinen Vorstellungen entspricht
  • Eine gute Infrastruktur
  • Eine sympathische Nachbarschaft

Kriterien einer mangelhaften Lage

  • Lärmquellen
  • Gesundheitsschädliche Einflüsse, zum Beispiel durch eine Industrieanlage
  • Zu enge Bebauung des Wohngebiets
  • Lage in einem sozialen Brennpunkt

Die Grundstückssuche: Was gilt es zu beachten?

Bauherreen auf der Baustelle
© Halfpoint/AdobeStock

Im Zuge der Mietsteigerungen ist es in den vergangenen Jahren insbesondere in städtischen Gebieten schwieriger geworden, ein Grundstück in einer perfekten Lage zu finden, das bezahlbar ist. Nicht selten stellen Suchende fest, dass der Traum vom Eigenheim zu platzen droht. Voraussetzung des Erfolgs ist also ein ausreichendes Angebot bezahlbarer Grundstücke. Dabei sind herkömmliche Methoden wie die Beauftragung eines Maklers oder einer Bank kostspielig – sie kosten dich bis zu sechs Prozent mehr plus Mehrwertsteuer.

Doch neben dem bereits erwähnten Bauträger gibt es noch andere Anbieter, die dir als Orientierung dienen können. So verfügen Städte, Gemeinden und Kommunen teilweise über ein ansehnliches Immobilienangebot. Kommunen hoffen durch den Verkauf ihrer Gebäude vor allem auf mehr Zuwanderung sowie die Bindung von Einheimischen an ihren Heimatort. Auch Kirchen und Stiftungen verfügen über einen traditionellen Grundbesitz an Grundstücken. Erkundige dich hier am besten im ortsansässigen Pfarrheim.
Deutlich günstiger kommst du übrigens weg, wenn du dich an eine Bauherrengemeinschaft wendest. Wenn du eine solche Gemeinschaft gründest, verwirklichst du dir den Traum gemeinsam mit Gleichgesinnten und wirfst dein Erspartes dafür in einen Topf mit anderen Bauherren. Übrigens fördern viele Städte und Gemeinden derartige Bauvorhaben und unterstützen mit kostengünstigen Grundstücken.

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