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Der Hausbau in 7 Schritten – Eine Anleitung zum eigenen Traumhaus

Bei der Verwirklichung des Traums von den eigenen vier Wänden kann die Entscheidung schon mal schnell auf einen Hausbau statt einen Hauskauf fallen. Einfache Gründe dafür sind zum Beispiel die Möglichkeit einer individuellen Gestaltung und der modernste Stand der Technik bezüglich Energie und Sicherheit. Doch bei einem Hausbau gibt es viele Einzelheiten zu beachten, vom Kauf des Grundstücks über die richtige detaillierte Planung bis zu notwendigen Versicherungen, die abgeschlossen werden sollten. Hier finden Sie einen schrittweisen Leitfaden mit den wichtigsten Hinweisen und allem Wissenswerten rund um das Thema Hausbau.

Lesedauer: 9 Minuten

Eine Baustelle von einem Hausbau
© Jeanette Dietl/Fotolia

Schritt 1: Kauf eines Grundstücks

Zunächst müssen Sie ein geeignetes Grundstück für Ihr Bauvorhaben finden. Dabei ist natürlich in erster Linie die Lage besonders wichtig. Wollen Sie lieber in der Stadt oder auf dem Land wohnen, sollte es eher klein oder großflächig sein? Die Entscheidung hängt selbstverständlich von Ihren finanziellen Möglichkeiten ab, sodass häufig Kompromisse gemacht werden müssen. Doch da das neue Grundstück Ihr zukünftiger Lebensmittelpunkt ist, sollten Sie bei der Wahl vor allem auf die Infrastruktur in der Umgebung achten. Dazu gehören zum Beispiel angrenzende Fahrwege, das öffentliche Verkehrsnetz, Schulen und Kindergärten sowie Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten.
Haben Sie sich für Ihre gewünschte Lage entschieden, muss als erstes überprüft werden, ob und wie dort gebaut werden darf. Dies ist im Bebauungsplan festgehalten. Hier stehen alle zu beachtenden Vorgaben zu Dachformen, Stockwerken und Mindestabständen.

Die Untersuchung des Grundstücks

Anschließend muss das Grundstück untersucht werden. Dazu gehören das Bodengutachten und die Erschlossenheit des Baulands. Bei ersterem, der Baugrunduntersuchung, werden die Qualität des Bodens und die Bodenverhältnisse hinsichtlich der Standfestigkeit und möglicher Altlasten, wie umweltgefährdender Stoffe, geprüft. Diese Informationen werden später von Baufirmen zur Statik des Anwesens benötigt. Die Erschließung eines Grundstücks muss geklärt werden, da nur erschlossenes Bauland bebaut werden darf. Diese bezieht sich auf den Anschluss an Wasser, Gas, Strom, Kanalisation sowie das Straßen- und Telefonnetz.
Ebenfalls muss bei Unklarheiten eine Vermessung des Grundstücks durch einen amtlich anerkannten Ingenieur stattfinden. Abschließend erfolgt dann noch der Grundbucheintrag und das Aufsetzen des Grundstückskaufvertrags.
Wenn Sie Hilfe bei der Suche nach dem idealen Grundstück brauchen, bieten sich verschiedene Optionen an:

Ein Makler berät ein Paar
© Ridofranz/istock
  • Makler: Sie kennen den Markt und das Baurecht. Dabei fallen jedoch häufig Maklergebühren an.
  • Bauträger: Hier sind Sie meist daran gebunden, nach einer Beratung auch mit diesem Bauträger das Haus zu errichten.
  • Gemeinden: Die Grundstücke sind dort häufig erschwinglich und es fallen keine Vermittlungsgebühren an.
  • Online: In zahlreichen Immobilienbörsen werden Grundstücke mit ausführlichen Beschreibungen und Bildern angeboten.

Unabhängig davon, auf welchem Weg die Suche stattfindet, ist wichtig zu beachten, dass rund um das Grundstück viele verschiedene Kosten anfallen. Dazu gehören:

  • reiner Grundstückspreis
  • Kosten für ein Bodengutachten
  • Kosten für die Erschließung und Vermessung des Grundstücks
  • Kosten für einen Notar oder Makler
  • Kosten der Eintragung ins Grundbuch
  • Grunderwerbssteuer
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Schritt 2: Baupartner beauftragen

Nach dem Kauf eines Grundstücks kann die Planung des Hausbaus beginnen. Zuerst müssen Sie einen Baupartner beauftragen. Dabei können Sie zwischen einem Generalunternehmer, einem Architekten oder einem Bauträger wählen. Diese Wahl bestimmt den weiteren Ablauf des Bauprozesses.

Generalunternehmer

Ein Generalunternehmer übernimmt vollverantwortlich den Bau Ihres Hauses und bleibt von der Planungsphase bis zur Abnahme der zentrale Ansprechpartner für den Kunden. Solche Unternehmen bieten häufig Typenhäuser an, bei der die vorgeplanten Grundrisse und die weitere Ausstattung eigenständig von Ihnen als Bauherren individualisiert werden können. Bei den meisten Generalunternehmern wird ein Großteil der Arbeiten nach der Planungsphase an Handwerker übergeben und nicht selbst umgesetzt. Diese werden jedoch auch von eben diesem Unternehmen beauftragt und koordiniert. Der Bauherr muss sich somit um keine Einzelaufträge kümmern, sondern kann lediglich das fertige Haus übernehmen und einziehen. Außerdem sind Sie bei dieser Variante frei von jeglicher Verantwortung oder Haftung für Mängel.

Architekt

Die Zusammenarbeit mit einem Architekten bietet sich vor allem für die Bauherren an, die ihr zukünftiges Haus ganz eigenständig und individuell realisieren wollen. Hier fällt die Wahl häufig auf ein Massivhaus. Dieser Haustyp wird Stein für Stein gebaut, sodass es keine bauliche Trennung von Einzelteilen gibt. So können Sie gemeinsam mit dem Architekten von Grund auf den Grundriss und jegliche Einzelheiten nach Ihren Wünschen und Vorstellungen zusammen planen. Das setzt jedoch viel Zeit und ein hohes Maß an Eigenverantwortung voraus. Vorteilhaft ist, dass der Architekt alle benötigten Unterlagen für eine Baugenehmigung besorgt und dem Bauherren bei Planung und Umsetzung des Baus durchgängig zur Seite steht. Vor einer Zusammenarbeit sollten Sie jedoch prüfen, wieviele Objekte der Architekt bereits umgesetzt hat und Referenzobjekte begutachten.

Bauträger

Hier haben Bauherren die wenigsten Möglichkeiten zur individuellen Gestaltung. Bauträger bieten meist Fertighäuser zum Neubaukauf an. Dieser Haustyp besteht aus verschiedenen Einzelteilen, die vorher erstellt und auf der Baustelle nur noch zusammengesetzt werden. Bauträger bauen also meistens auf eigenen Grundstücken nach eigenem Vorhaben, kümmern sich dabei vollständig um die Planung und den Bau und liefern somit ein schlüsselfertiges Haus. Individuelle Wünsche und Anpassungen müssen Sie separat bezahlen. Da Sie hier wenig bis kaum an dem Bau des Hauses beteiligt sind, ist es wichtig, vorher Referenzobjekte zu besichtigen. Folgende Bereiche sollten im Bauvertrag abgedeckt sein: Leistungen, Materialien, Fristen, Zahlungsplan und Formalie wie Baugenehmigung, Teilungserklärung und Lastenfreistellung.

Eine Frau und ein Mann schauen sich Grundrisse an
© solisimages/iStock

Schritt 3: Bauplanung

Für den Bau eines Hauses ist besonders eine sehr detaillierte Planung wichtig, um schließlich beim Bau nicht auf unerwünschte Hindernisse zu stoßen.
Dazu ist zunächst eine Bauvoranfrage beim Bauaufsichtsamt notwendig, um zu klären, ob ein Bau überhaupt möglich ist. Als nächstes muss ein Bauantrag bei der zuständigen Behörde gestellt werden.

Schließlich beginnt dann die Planung des Eigenheims.

Als erstes müssen Sie sich für einen Haustypen entscheiden. Planen Sie ein Fertighaus oder ein Massivhaus, einen Bungalow oder ein Fachwerkhaus? Soll es ein Niedrigenergiehaus, ein Nullenergiehaus oder ein Passivhaus werden? Wie soll die Dachform oder die Fassade aussehen? Weiter geht es mit der Raumplanung. Sie müssen entscheiden, wieviele Wohnräume Sie sich wünschen, wie sie angeordnet und wie groß sie werden sollen. Falls zum Beispiel ein barrierefreier Zugang benötigt wird, muss dieser ebenfalls mit eingeplant werden.
In diesen Bauvorbereitungsgesprächen klären Sie auch, ob Ihnen ein schlüsselfertiges Haus übergeben wird oder ob Sie nach den Arbeiten des beauftragten Unternehmens eigenständig weiter ausbauen wollen.

Während der Bauplanung ist es am wichtigsten, die Finanzierung zu klären. Empfehlenswert sind hier Beratungsgespräche mit Banken und alles zu strukturieren, um keinen unvorhergesehenen finanziellen Belastungen während der Bauphase zu begegnen. Idealerweise sollten Sie über etwa 20 Prozent der Bausumme als Eigenkapital verfügen. Wichtig ist jedoch, das Baubudget immer eher großzügiger zu planen, um keine bösen Überraschungen zu erleben.

Allgemein gilt: Die Vorbereitungsgespräche sind ausschlaggebend für den weiteren Prozess. Je detaillierter die Planung des Hausbaus, desto besser.


Schritt 4: Versicherungen

Bei einem Hausbau kann so einiges schief gehen und schnell mal ein Unfall oder Fehlverhalten passieren. Das kann die Kosten für den Bauherren in die Höhe treiben. Aus diesem Grund ist ein guter Versicherungsschutz besonders wichtig. Diese sechs Versicherungen sind für private Bauherren notwendig:

  • Bauherrenhaftpflichtversicherung: Sie schützt Bauherren vor Haftungsansprüchen bei Personen-, Sach- oder Vermögensschäden, die durch die Baustelle entstanden sind. Da Sie für die Absicherung der Baustelle verantwortlich sind, ist diese Versicherung absolute Pflicht.
  • Bauleistungsversicherung: Diese Versicherung schützt vor Schäden am Gebäude selbst, wenn sich dieses noch in der Roh-, Aus- oder Umbauphase befindet. Dazu zählen zum Beispiel Schäden durch Naturereignisse, Diebstahl oder Vandalismus.
  • Wohngebäudeversicherung: Hierbei werden Schäden durch Feuer, Sturm, Explosion oder Hagel nach dem Einzug abgedeckt. Oft wird sie zusammen mit einer Feuerrohbauversicherung angeboten, die vor Bränden oder Blitzeinschlägen während der Bauphase schützt.
  • Baufertigstellungsversicherung: Diese Versicherung deckt die Zusatzkosten von Bauherren ab, wenn Sie aufgrund von Insolvenz Ihres Bauunternehmens ein weiteres beauftragen müssen.
  • Bauhelferversicherung: Wenn bei dem Bau Freunde und Verwandte helfen, müssen diese angemeldet und versichert werden.
  • Restschuldversicherung: Für den Bau eines eigenen Hauses müssen häufig hohe Kredite aufgenommen und über einen langen Zeitraum abbezahlt werden. Diese Versicherung schützt davor, wenn der Hauptverdiener erwerbsunfähig wird.
Arbeiten im Dachstuhl eines Neubaus
© kasto80/iStock

Schritt 5: Baubeginn

Während der Planung haben Sie einen Bauantrag bei der Bauaufsichtsbehörde gestellt. Wenn Sie nun die Baugenehmigung erhalten haben und alle Vorkehrungen abgeschlossen sind, kann endlich der Bau beginnen. Dazu muss die Baustelle zuerst vorbereitet, gesichert und eingerichtet werden, also müssen Baustrom, Bauwasser und ein Bau-WC vorhanden sein. Zusätzlich muss es eine ordnungsgemäß abgesperrte Baustellen-Zufahrt geben.
Wenn Sie nur mit einem Architekten statt einem Generalunternehmer zusammenarbeiten, fällt es in Ihren Aufgabenbereich, Handwerker wie Dachdecker, Installateure und Elektriker zu beauftragen. Hierbei ist es hilfreich, Anbieter zu vergleichen und so das finanziell beste Angebot zu finden.

Nun muss das Grundstück zunächst von alten Bauten und störenden Bäumen geräumt werden. Ebenso müssen die Versorgungsleitungen für Strom, Gas und Wasser vorbereitet werden. Anschließend wird eine Baugrube ausgehoben, die Bodenplatte als Fundament und der gesamte Rohbau als Hülle des Hauses errichtet. Somit werden also die Außen- und Innenwände sowie die Decken hochgezogen.
Der Rohbau eines Fertighauses dauert nicht länger als ein bis drei Tage. Denn die Einzelteile werden vorher in Produktionshallen erstellt und schließlich nur noch auf der Baustelle zusammengefügt.

Wichtig: Der Baubeginn muss der Bauaufsichtsbehörde gemeldet werden und die Einhaltung der in der Baugenehmigung festgelegten Grundfläche und Höhenlage nachgewiesen werden.


Schritt 6: Innenausbau

Nachdem der Bau begonnen hat und der Rohbau fertiggestellt ist, fehlt nun noch das Innenleben Ihres Traumhauses. Somit kann der Innenausbau starten.

Bevor Sie an Möbel und Deko denken, müssen Sie sich zuerst um die Haustechnik kümmern. Dazu gehört die endgültige Verlagerung aller Versorgungsleitungen, wie zum Beispiel Rohre, Heizkörper und Lüftungssysteme.
Falls Sie mit einem Generalunternehmer zusammenarbeiten, gibt es hier bereits in der Planungsphase ein Bemusterungsgespräch. Dabei wird die Ausstattung vorher festgelegt und kann dann beim Bau direkt eingebaut werden.
Bei der Zusammenarbeit mit einem Architekten müssen Sie das Material für den Innenausbau, wie Fliesen und Tapete, selbstständig bestellen. Hier sind vor allem lange Lieferzeiten zu beachten, damit sich der Bauprozess nicht verzögert.
Der Innenausbau ist häufig die längste Phase eines Hausbaus. Als erstes muss der Estrich verlegt, Innenräume verputzt, dann Fliesen und Bodenbeläge verlegt werden. Außerdem müssen Treppen, Fenster, Türen und sanitäre Anlagen eingebaut werden sowie Maler- und Tapezierarbeiten stattfinden.

Schritt 7: Fertigstellung

Sind die Bauarbeiten beendet, müssen Qualitätskontrollen stattfinden. So wird untersucht, ob das Haus ordnungsgemäß gebaut wurde und ob es Mängel gibt, die entsprechend gemeldet werden müssten. Bei dieser gemeinsamen Begehung für die Bauabnahme werden alle vertraglich vereinbarten Arbeiten überprüft.
Bei der Innenkontrolle geht es vor allem um die Funktionalität der Leitungssysteme wie Gas, Wasser und Strom sowie der Heizungs-, Klima- und Lüftungsanlagen. Bei der Außenkontrolle werden die Umgebungsarbeiten inspiziert. Wurden alle Bauvorschriften für die Außenanlage eingehalten und die Gartenmauern sowie die Einfahrt von der Straße nach Plan erstellt?
Als Bauherr müssen Sie jedoch beachten, dass nur die Arbeiten von dem Bauunternehmen ausgeführt werden, die in dem Bauvertrag festgehalten sind. Ist dieser nicht vollständig und die Außenanlage nicht im Vertrag erwähnt, wird nur die Innenkontrolle durchgeführt, sodass Sie selbst für die Umsetzung der Umgebungsarbeiten verpflichtet sind. Vor allem in Neubaugebieten sollten Sie aus kostentechnischen Gründen darauf achten. Dort müssen noch Straßen und Zufahrten gebaut werden, die die Stadt häufig dem Bauherren in Rechnung stellt. Vergewissern Sie sich also ganz genau, was in Ihrem Bauvertrag und mit dem Bauträger verhandelt wurde oder schauen Sie zusätzlich in den Bebauungsplänen der Stadt oder Gemeinde nach, was zu welchem Zeitpunkt gebaut werden soll.
Nachdem die Bauabnahme durch den Bauherren stattgefunden hat, müssen verschiedene Formalien beachtet werden: Das Ende der Bauarbeiten muss der Baubehörde gemeldet und das Grundstück zusätzlich für die Unterlagen eingemessen werden.

Ein Neubauhaus

Wurde das Haus schlüsselfertig gebaut, steht einem Einzug nichts mehr im Weg. Wenn Sie jedoch den Auftrag so gestellt haben, dass Sie das Haus weiter ausbauen, folgen nun weitere Eigenleistungen, bei denen Sie selbst Fußböden verlegen und Malerarbeiten übernehmen.
Wenn Sie dann endlich in Ihr Traumhaus eingezogen sind, fehlen jetzt noch die Arbeiten der Außenanlage. Hier müssen Sie die Gestaltung des Gartens in Angriff nehmen, Bauschutt beseitigen, Zufahrten und Zäune anlegen und die Bepflanzung starten. Anschließend haben Sie den Hausbau abgeschlossen und Ihren Traum der eigenen vier Wände umgesetzt.

Fazit

Ein Hausbau ist sehr anspruchsvoll und kann schnell mühselig werden. Um diese Erfahrung und den Wunsch nach Ihrem Traumhaus so positiv wie möglich zu gestalten, ist es wichtig, ein paar Regeln und Schritte zu befolgen.
Verschaffen Sie sich am besten eine exakte Übersicht der Finanzierung. Ein Hausbau ist sehr teuer und verlangt nach einer genauen Strukturierung der eigenen Finanzen und der anfallenden Kosten. Außerdem ist es wichtig, vor dem Beginn des Baus eine detaillierte Planung auszuarbeiten. Je ausführlicher die Vorbereitungen sind, desto weniger kann bei der Umsetzung schief laufen. Erarbeiten Sie sich mit Experten zusammen einen umfassenden Plan und binden Sie sich selbst stark in die Umsetzung des Hauses ein. Dann steht Ihrem Wunsch und dem Bau des Eigenheims nichts mehr im Weg.


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