In 7 Schritten ins Eigenheim – Ablauf und Tipps für den Hausbau
Du möchtest deinen Wunsch nach einem Eigenheim erfüllen und ein Haus bauen? Sicher hast du viele Fragen. Was ist eine Baugrunduntersuchung? Welche Art von Bauunternehmen soll ich beauftragen? Wie frei bin ich bei der Gestaltung des Hauses? Hier findest du eine 7-Schritte-Anleitung für deinen Hausbau und Antworten auf alle deine Fragen.
In aller Kürze
- Im Bebauungsplan legst du Vorgaben zur Dachform, den Stockwerken und den Mindestabständen fest.
- Wähle zwischen Generalunternehmer, Architekten oder Bauträger als Baupartner.
- Mit den richtigen Versicherungen kannst du dich gegen alle Risiken absichern.
- Vergleiche die Angebote verschiedener Bauunternehmen bevor du dich für eines entscheidest.
- Der Baubeginn muss der Bauaufsichtsbehörde gemeldet werden.
Schritt 1: Das passende Grundstück finden
Zunächst musst du ein geeignetes Grundstück für dein Bauvorhaben finden. Die Entscheidung hängt von deinen finanziellen Möglichkeiten und individuellen Vorstellungen ab. Bei der Auswahl solltest du vor allem auf folgendes achten:
- richtige Lage
- Grundstück ist ausgewiesenes Bauland
- Bodenqualität
- Erschlossenheit
Die Baugrunduntersuchung & Erschließung
Bei der Untersuchung des Baugrunds werden die Qualität des Bodens und die Bodenverhältnisse hinsichtlich der Standfestigkeit geprüft. Außerdem wird der Boden auf mögliche Altlasten untersucht. Dazu gehören z.B. die Verseuchung durch umweltgefährdende Stoffe. Diese Informationen werden später von Baufirmen zur Statik des Anwesens benötigt.
Ein Grundstück gilt dann als erschlossen, wenn Anschlüsse für Wasser, Gas, Strom, Kanalisation sowie eine Anbindung an das Straßen- und Telefonnetz bestehen. Nur dann darf auf dem Grundstück ein Wohnhaus entstehen. Das Grundstück ist nicht oder nicht ausreichend erschlossen? Vor Baubeginn ist es erforderlich, dass die Erschließung abgeschlossen ist.
Tipps zur Grundstückssuche
Schritt 2: Den richtigen Baupartner beauftragen
Um den Hausbau erfolgreich anzugehen, solltest du dich vorab für einen Baupartner entscheiden. Dabei kannst du zwischen einem Generalunternehmer, einem Architekturbüro oder einem Bauträger wählen. Wichtig: Diese Wahl bestimmt den weiteren Ablauf des Bauprozesses.
So läuft die Zusammenarbeit mit…
- Ein Generalunternehmer übernimmt voll verantwortlich den Bau des Hauses und bleibt die ganze Zeit über dein zentraler Ansprechpartner.
- Auf Grundlage eines Typenhauses, also einer Art Musterhaus, kannst du die vorgeplanten Grundrisse und die weitere Ausstattung nach deinen Wünschen gestalten.
- Nach der Planung, beauftragt der Generalunternehmer für einen Großteil der Arbeiten Handwerker:innen mit dem Hausbau. Außerdem übernimmt er die Koordination und Qualitätsprüfung und entlastet dich als Bauherr:in.
- Der große Vorteil: Der Generalunternehmer übernimmt jegliche Verantwortung und haftet für eventuelle Mängel am Bau.
- Mit Architekt:innen planst du dein Haus von Grund auf ganz nach deinen Vorstellungen.
- Der beliebteste Bauweise ist dabei das Massivhaus: Das Mauerwerk besteht aus soliden, standhaften Baustoffen und wird Stein für Stein gebaut.
- Architekt:innen unterstützen dabei, den Grundriss zu planen, Baugenehmigungen einzuholen und Bauunternehmen für die Umsetzung zu beauftragen.
- Insgesamt nimmt die Planungszeit deutlich mehr Zeit in Anspruch, als z.B. beim Kauf eines Fertighauses.
- Wichtig: Vorab Referenzprojekte des Architekturbüros prüfen
- Das Architektenhonorar liegt bei etwa 10 bis 15 Prozent der Baukosten.
- Mehr Informationen findest du in unserem Ratgeber zum Hausbau mit Architekt:in.
- Bauträger bieten meist Fertighäuser zum Kauf an: Dabei werden die Einzelteile des Hauses in einer Produktionshalle angefertigt und dann auf der Baustelle nach dem Baukastenprinzip zusammengesetzt.
- Sie kümmern sich dabei vollständig um die Planung und den Bau bis zur Übergabe eines schlüsselfertigen Hauses.
- Du kannst entweder ein bereits geplantes Fertighaus wählen oder zusätzlich noch individuelle Wünsche und Anpassungen vornehmen: diese kosten zusätzlich.
- Inspiration kannst du dir in Katalogen oder Musterhausparks holen.
- Auch hier gilt: vorab Referenzen einholen und den Vertrag von Profis prüfen lassen
- Mehr zum Hausbau mit Bauträger kannst du in unserem Ratgeber zum Neubau nachlesen.
Schritt 3: Den Bau planen
Bevor du mit der Bauplanung startest, gibt es mit den Behörden zwei Dinge zu klären:
- Bauvoranfrage beim Bauaufsichtsamt: Hier wird geklärt, ob ein Bau überhaupt möglich ist.
- Bauantrag stellen: Bis zur Genehmigung kann es einige Wochen oder sogar Monate dauern.
Dann startet die Bauplanung. Das heißt, du triffst Entscheidungen über alle wichtigen Bauteile des Hauses:
- Bauform
- Haustyp
- Dachform
- Fassade
- Größe und Raumaufteilung
- Maßnahmen zur Barrierefreiheit, z.B. Rampe
- Fenster, Türen
- Terrassen & Balkone
Beliebte Bauformen und Haustypen:
In den Bauvorbereitungs-Gesprächen klärst du auch, ob ein schlüsselfertiges Haus übergeben wird oder ob du nach den Arbeiten des beauftragten Unternehmens eigenständig weiter ausbauen möchtest.
Finanzierung sichern
Während der Bauplanung ist es am wichtigsten, die Finanzierung zu klären. Empfehlenswert sind hier Beratungsgespräche mit Banken und alles zu strukturieren, um keinen unvorhergesehenen finanziellen Belastungen während der Bauphase zu begegnen. Idealerweise solltest du über etwa 20 Prozent der Bausumme als Eigenkapital verfügen. Wichtig ist jedoch, das Baubudget immer eher großzügiger zu planen, um keine bösen Überraschungen zu erleben.
Baufinanzierung anfragen
Die Finanzierung ist ein erster wichtiger Schritt auf dem Weg ins Eigenheim. Berechne kostenlos und unverbindlich deinen Darlehensbetrag und finde den passenden Finanzierungspartner für dein Vorhaben.
Das Bemusterungsgespräch
In einem so genannten Bemusterungsgespräch wird die Ausstattung der einzelnen Räume festgelegt. Wie soll die Küche aussehen? Welche Fußleisten sollen eingebaut werden? Welche Lichtschalter und Steckdosen möchte ich haben? Welches Modell möchte ich für: Badewanne, Toilette, Waschbecken. Welche Türen und Fenster soll mein Zuhause haben? Entsprechend der Planung wird das Material vorbestellt.
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Schritt 4: Versicherungen abschließen
Auf einer Baustelle kann einiges schief gehen. Doch mit dem richtigen Versicherungsschutz kannst du vorab die Risiken verringern und einen reibungslosen Hausbau sicherstellen.
Vor dem Bau:
- Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung
- Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
Während des Baus:
- Bauherrenhaftpflichtversicherung
- Bauleistungsversicherung
- Feuerrohbauversicherung
- Baufertigstellungsversicherung
- Bauhelferversicherung
Nach dem Bau:
- Wohngebäudeversicherung
Schritt 5: Auftragsvergabe & Baubeginn
Arbeitest du mit einem Generalunternehmer oder einem Bauträger zusammen entfällt die Auftragsvergabe für die Handwerker:innen, z.B. Dachdecker:innen, Installateur:innen und Elektriker:innen für dich. Bei der Hausplanung mit Architekt:in wirst du bei der Vergabe unterstützt. Gemeinsam vergleicht ihr die Angebote und entscheidet gemeinsam, wer den Zuschlag bekommen soll.
Du hast die Baugenehmigung erhalten? Dann kann der Bau nun starten. Der Baubeginn muss der Bauaufsichtsbehörde gemeldet werden und die Einhaltung der in der Baugenehmigung festgelegten Grundfläche und Höhenlage nachgewiesen werden.
Anfangs muss die Baustelle vorbereitet, gesichert und eingerichtet werden. In einem ersten Schritt werden dazu Baustrom und Bauwasser verfügbar gemacht und Toiletten eingerichtet. Vorschriftsmäßig muss es auch eine ordnungsgemäß abgesperrte Baustellen-Zufahrt geben.
Das passiert danach:
- Das Grundstück muss von alten Bauten und störenden Bäumen befreit werden.
- Die Versorgungsleitungen für Strom, Gas und Wasser werden vorbereitet werden.
- Eine Baugrube wird ausgehoben und die Bodenplatte als Fundament errichtet.
- Der Rohbau, als Hülle des Hauses, entsteht.
- Die Außen- und Innenwände sowie die Decken werden hochgezogen.
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Schritt 6: Der Innenausbau entsteht
Die Haustechnik wird eingebaut
Dazu gehört die endgültige Verlegung aller Versorgungsleitungen, wie zum Beispiel Rohre, Heizkörper und Lüftungssysteme, damit dein Haus überall mit Strom und Wasser versorgt wird, wo du es brauchst. Hierfür solltest du unbedingt Profis engagieren, damit beim Einbau keine Fehler passieren.
Das Material wird geliefert
Die Entscheidungen über den Innenausbau hast du bereits im Bemusterungsgespräch getroffen. Wenn du das Material rechtzeitig bestellt hast, sollte es inzwischen eingetroffen sein.
Die Ausstattung wird eingebaut
Dies ist häufig sogar die längste Bauphase. Nach und nach entsteht der bewohnbare Innenraum:
- Estrich wird verlegt
- Innenräume werden verputzt
- Fliesen und Bodenbeläge werden verlegt
- Treppen, Fenster, Türen und sanitäre Anlagen werden eingebaut
- Maler- und Tapezierarbeiten
Bevor du dein neues Zuhause beziehen kannst, muss die Qualität des Baus überprüft werden. Dabei wird untersucht, ob das Haus ordnungsgemäß gebaut wurde. Dazu begehst du gemeinsam mit deinem Baupartner das Haus und ihr untersucht dieses auf Mängel. Wurden vertraglich vereinbarte Arbeiten nicht oder nicht ordnungsgemäß umgesetzt, muss der Baupartner diese nachträglich beheben.
Als Bauherr solltest du jedoch beachten, dass nur die Arbeiten von dem Bauunternehmen ausgeführt werden, die im Bauvertrag festgehalten sind. Ist dieser nicht vollständig und die Außenanlage nicht im Vertrag erwähnt, wird nur die Innenkontrolle durchgeführt, sodass du selbst zur Umsetzung der Umgebungsarbeiten verpflichtet bist.
Checkliste für die Fertigstellung
- Die Innenkontrolle: Dabei geht es vor allem um die Funktionalität der Leitungssysteme wie Gas, Wasser, Strom sowie der Heizungs-, Klima- und Lüftungsanlagen.
- Die Außenkontrolle: Die Umgebungsarbeiten werden inspiziert. Wurden alle Bauvorschriften für die Außenanlage eingehalten und die Gartenmauern sowie die Einfahrt von der Straße nach Plan erstellt?
- Wichtig: Das Ende der Bauarbeiten muss der Baubehörde gemeldet werden.
- Einmessung: Nach Bauende bist du verpflichtet, einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) mit der Einmessung zu beauftragen. Er vermisst die Größe des Grundstücks und des Gebäude offiziell und träght die Daten ins Liegenschaftskataster, also das amtliche Verzeichnis, ein.
- Letzte Arbeiten auf der Baustelle: Bauschutt beseitigen, Zufahrten und Zäune anlegen, Bepflanzung beginnen
