Mit der richtigen Baufinanzierung ins Eigenheim
Du spielst mit dem Gedanken, in eine Immobilie zu investieren oder selbst zu bauen? Dann hast du dich bestimmt schon gefragt, welche Form der Finanzierung für dich infrage kommt. Ob Haus oder Wohnung, kaufen oder bauen, wichtig ist immer eine solide Finanzierung, die auf deine Bedürfnisse zugeschnitten ist. Hier erfährst du, welche Möglichkeiten der Finanzierung du hast, wie du deine monatliche Kreditrate berechnen kannst und welche Dokumente du brauchst.
Übersicht
In aller Kürze
- Je höher der Eigenanteil, desto bessere Kreditkonditionen gibt es.
- Neben dem Kaufpreis werden auch Kreditzinsen, Maklergebühren, Notarkosten und weitere Gebühren und Zinsen fällig.
- Bei einem Annuitätendarlehen berechnet sich der Zinssatz immer an der aktuellen Restschuld und sinkt dadurch mit der Zeit.
- Im Rahmen einer Sonderkündigung kann ein Kreditvertrag mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden.
Die ersten Schritte zur Bau- und Immobilienfinanzierung
Bei der Gestaltung der Finanzierung für dein Eigenheim oder Grundstück solltest du Schritt für Schritt vorgehen und auf exakte Berechnungen achten.
Einnahmen und Ausgaben berechnen
Zuerst solltest du dich fragen: Wie hoch darf die finanzielle Belastung durch das Darlehen maximal monatlich sein? Ein gut geführtes Haushaltsbuch mit allen Einnahmen und Ausgaben hilft bei der Rechnung. Erstelle dafür eine Übersicht über alle monatlichen und jährlichen Kosten. Auf der Gegenseite führst du das regelmäßige Einkommen auf.
Finanzierung mit oder ohne Eigenkapital?
In der Regel verlangen die Banken einen bestimmten Eigenanteil, der sich an der Höhe des Kredits bemisst. Doch es gibt auch die Möglichkeit, ohne Eigenkapital ein Darlehen aufzunehmen. Bei deiner Entscheidung solltest du aber einige wichtige Faktoren berücksichtigen. Worauf du achten solltest, erklären wir in unserem Ratgeber.
Wie setzen sich die Gesamtkosten zusammen?
Zum Kaufpreis kommen noch eine Reihe weiterer Posten hinzu. Wir haben sie hier für dich aufgelistet:
| Kostenpunkt | Höhe* |
|---|---|
| Kreditzinsen | ca. 4 % des Kaufpreises** |
| Gebühren für das Maklerbüro | ca. 3,57 % des Kaufpreises |
| Notarhonorar, z.B. für die Eintragung ins Grundbuch | ca. 1,5 % des Kaufpreises |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises |
| Grundbesitzerhaftpflichtversicherung | ca. 30 bis 100 € / Jahr |
| Bereitstellungszinsen (optional) | ca. 3 % des Gesamtkredits |
| Teilauszahlungszuschläge (optional) | ca. 50 bis 100 € / Jahr |
* Die Höhe der Kosten kann variieren.
** Die Zinshöhe ist abhängig von der Höhe des Leitzinses der Europäischen Zentralbank (EZB)
Die Anschlussfinanzierung
Welches Darlehen passt zu meinem Vorhaben?
Annuitätendarlehen
Bei dieser beliebten Darlehensform setzt sich die Rate aus der Tilgung – also der eigentlichen Rückzahlung – und den Zinsen für den Kredit zusammen.
Vorteile
- Planungssicherheit: Du vereinbarst mit der Bank einen Ratenplan mit gleichbleibender Rate über die gesamte Laufzeit des Darlehens.
- Stabile Zinssätze: Auch bei steigenden Zinssätzen, bleibt das Darlehen davon unangetastet. In der Regel wird eine Zinsbindung für mindestens 5 bis höchstens 15 Jahre vereinbart.
- Sinkender Zinsanteil: Der Zinsanteil der Rate wird während der Darlehenslaufzeit stetig kleiner und der Tilgungsanteil steigt. Dies liegt daran, dass sich die Zinsen aus der verbleibenden Restschuld berechnen.
Nachteile
- Hohe Kosten: Ist der Tilgungssatz zu gering, kann dies eine sehr lange Tilgungszeit bedeuten und letztlich höhere Gesamtkosten verursachen.
Festdarlehen/Fälligkeitsdarlehen
Bei dieser Darlehensform erfolgt die Tilgung als Einmalzahlung bei Ablauf eines vereinbarten Zeitraums. Üblicherweise geschieht dies in Kombination mit einer Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag, es kann jedoch auch anderes Kapital verwendet werden.
Vorteile
- Keine Nebenkosten: Für diese Art von Darlehen fallen nur die Zinskosten, aber keine weiteren Nebenkosten an.
Nachteile
- Kein sinkender Zinsanteil: Die Zinshöhe richtet sich immer nach der ursprünglichen Kredithöhe und nicht nach der Restschuld.
- Möglicherweise zusätzliche Finanzierung erforderlich: Sollte der ausgezahlte Betrag der Lebensversicherung für die Tilgung nicht ausreichen oder die Auszahlung des Bausparvertrags sich verzögern, brauchst du eine zusätzliche Finanzierung.
KfW Förderdarlehen
Für die Finanzierung eines Hauskaufs oder Hausbaus kannst du staatliche Förderungen beantragen, insbesondere wenn du Kinder hast. Auch für energieeffiziente Baumaßnahmen oder Photovoltaikanlagen bekommst du oftmals staatliche Zuschüsse oder Darlehen zu günstigen Rahmenbedingungen. Ein Antrag lohnt sich in jedem Fall. Weitere Informationen dazu erhältst du direkt bei der staatlichen Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau).
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Planungssicherheit: Du vereinbarst mit der Bank einen Ratenplan mit gleichbleibender Rate über die gesamte Laufzeit des Darlehens. | Hohe Kosten: Ist der Tilgungssatz zu gering, kann dies eine sehr lange Tilgungszeit bedeuten und letztlich höhere Gesamtkosten verursachen. |
| Stabile Zinssätze: Auch bei steigenden Zinssätzen, bleibt das Darlehen davon unangetastet. In der Regel wird eine Zinsbindung für mindestens 5 bis höchstens 15 Jahre vereinbart. | |
| Sinkender Zinsanteil: Der Zinsanteil der Rate wird während der Darlehenslaufzeit stetig kleiner und der Tilgungsanteil steigt. Dies liegt daran, dass sich die Zinsen aus der verbleibenden Restschuld berechnen. |
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Keine Nebenkosten: Für diese Art von Darlehen fallen nur die Zinskosten, aber keine weiteren Nebenkosten an. | Kein sinkender Zinsanteil: Die Zinshöhe richtet sich immer nach der ursprünglichen Kredithöhe und nicht nach der Restschuld. |
| Möglicherweise zusätzliche Finanzierung erforderlich: Sollte der ausgezahlte Betrag der Lebensversicherung für die Tilgung nicht ausreichen oder die Auszahlung des Bausparvertrags sich verzögern, brauchst du eine zusätzliche Finanzierung. |
Die Kreditrate kannst du mithilfe folgender Formel berechnen:
Rate / Jahr = Darlehensbetrag x (Sollzins + Tilgung) / 100
Rate / Monat = Jährliche Rate / 12 Monate
Beispielrechnung
Darlehensbetrag: 250.000 €
Sollzins: 2,0 %
Tilgungsrate: 1,5 %
Jährliche Rate: 250.000 € x ( 2,0 + 1,5 ) / 100 = 8.750 €
Monatliche Rate: 8.750 € / 12 = 725,16 €
Baufinanzierung anfragen
Die Finanzierung ist ein erster wichtiger Schritt auf dem Weg ins Eigenheim. Berechne kostenlos und unverbindlich deinen Darlehensbetrag und finde den passenden Finanzierungspartner für dein Vorhaben.
Worauf muss ich bei der Finanzierungsplanung achten?
1. Gute Konditionen
- Niedriger Zinssatz: Je niedriger, desto besser
- Hohe Tilgungsrate: Die Tilgungsrate ist der Betrag, der im Laufe eines Jahres zurückgezahlt – also getilgt – werden kann und wird in Prozent angegeben. Je höher sie ist, desto schneller schrumpft die Restschuld und demzufolge die Zinsen.
- Zusätzliche Kosten: Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen oder Teilauszahlungszuschläge können anfallen und sollten in der Berechnung berücksichtigt werden.
Tilgungshöhe und Sondertilgungen planen
Wann du beim Kreditinstitut wieder schuldenfrei bist, hängt vor allem von der Höhe der Tilgung ab. Eine Möglichkeit, die Rückzahlungsdauer zu verkürzen, sind so genannte Sondertilgungen. Diese sind jedoch nicht immer möglich oder empfehlenswert. Wann eine Sondertilgung sinnvoll ist, erfährst du in unserem Ratgeber.
2. Die richtigen Unterlagen
Für einen reibungslosen Ablauf deiner Bau- oder Immobilienfinanzierung kannst du schon vor deinem ersten Termin bei der Bank alle wichtigen Dokumente zusammentragen:
- Dokumente über das Bauprojekt oder die Bestandsimmobilie
- Gehaltsnachweise
- Umfangreiche Vermögensaufstellung
- Aktuelle Renteninformationen
- SCHUFA-Selbstauskunft
- Letzter Lohnsteuerbescheid
- Ggf. Nachweis zur privaten Krankenversicherung
- Nachweis über weitere, noch nicht getilgte Kredite
- Information über Insolvenzverfahren oder vorausgegangene Vermögensabnahmen in den letzten fünf Jahren
Vorzeitiger Austritt aus der Finanzierung
Wenn du dein Haus verkaufen möchtest, bevor die Finanzierung abgeschlossen ist, solltest du zunächst mit deiner Bank über eine Umschuldung sprechen. Bei einer Zinsbindung über weniger als 10 Jahre, sieht das Gesetz keine Möglichkeit zur Sonderkündigung vor. Anders sieht dies aus, wenn diese über länger als 10 Jahre vereinbart ist. Dann kannst du nach Ablauf der 10 Jahre sonderkündigen. Die Restschuld bezahlst du mit dem Geld aus dem Hausverkauf ab. Es fallen allerdings Gebühren an, die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese sollen die Zinsen ersetzen, die der Bank durch die verkürzte Laufzeit entgangen sind. Die Kündigungsfrist für eine Sonderkündigung beträgt 6 Monate.
