Wohnung kaufen: Das ist zu beachten

Du überlegst, in eine Eigentumswohnung zu investieren? Das wirft sicher viele Fragen auf. Hier erfährst du, welche Faktoren du bei deiner Entscheidung berücksichtigen solltest. Außerdem leiten wir dich Schritt für Schritt durch den Kaufprozess, damit bei deinem Wohnungskauf alles reibungslos verläuft.

Ein Paar umarmt sich innig in seiner neuen Wohnung.
© Gorodenkoff/AdobeStock

In aller Kürze:

  • Als Wohnungseigentümer:in teilst du dir die Kosten für Reparaturen am Gebäude, bist jedoch auch abhängig von der Eigentümergemeinschaft.

  • Als Vermieter:in einer Wohnung kannst du die Grundsteuer und weitere Kosten auf die Mieter:innen umlegen.

  • Ein Ausschluss der Sachmängelhaftung bedeutet für dich, dass du nachträglich keine Mängel mehr anzeigen kannst.

  • Ein professionelles Immobilien-Gutachten ist zwar teuer, spart dir langfristig allerdings unerwartete Kosten.

Wichtige Fragen vor dem Kauf

Ein Wohnungskauf ist ein großer Schritt. Um dir ganz sicher zu sein, dass du auf dem richtigen Weg bist, solltest du dir vorab 3 wichtige Fragen stellen:

Frage 1: Wohnung oder Haus?

Du möchtest eine Wohnung kaufen, bist dir aber unsicher, ob nicht ein Haus die bessere Wahl wäre? Wir haben für dich den Vergleich gemacht.

Vorteile

Beim Wohnungskauf...

  • ...teilst du dir die Kosten für Reparaturen am Haus (z.B. Dachsanierung) mit den anderen Eigentümer:innen.
  • ...bist du flexibler, da ein Wiederverkauf schneller geht als bei einem Haus.
  • ...hast du mehr Freiheiten bei der Wahl der Wohnlage.
  • ...teilst du dir die Arbeit im Haus, z.B. Treppenhausreinigung.

Beim Hauskauf...

  • ...kannst du bei Bedarf deinen Wohnraum jederzeit durch Anbauten ergänzen.
  • ...bist du mit Entscheidungen rund um deine Immobilie nicht von Dritten abhängig und kannst schneller handeln.
  • ...hast du in der Regel mehr Abstand zu den Nachbar:innen und weniger Lärmquellen in der direkten Umgebung.

Nachteile

Beim Wohnungskauf...

  • ...musst du zusätzlich ein monatliches Hausgeld entrichten.
  • ...hast du keine Möglichkeit, deinen Wohnraum durch Anbauten zu vergrößern.
  • ...bist du bei Entscheidungen rund ums Haus abhängig von der Eigentümergemeinschaft
  • ...hast du nur mehr Lärmquellen durch direkt angrenzende Wohnungen.

Beim Hauskauf...

  • ...musst du die Kosten für Reparaturen und Sanierungen am Haus selbst tragen.
  • ...hast du nur wenig bezahlbare Angebote in städtischen Gebieten.
  • ...hast du einen deutlich höheren Pflegeaufwand, da z.B. auch die Flächen rund ums Haus gepflegt werden müssen.
  • ...bist du unflexibler, da ein Hausverkauf ein langwieriger Prozess ist.
  • ...hast du möglicherweise viele Treppen, die die Barrierefreiheit einschränken.

Ein Haus passt doch besser zu dir?

Tipps für die Besichtigung, Preisverhandlung und Infos zum Kaufprozess findest du in unserem Ratgeber zum Thema Haus kaufen: Checkliste für Bestandsimmobilien

Frage 2: Miete oder Kauf?

Ob der Kauf einer Wohnung für dich überhaupt der geeignete Schritt ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Möchtest du Schulden aufnehmen? Wie wichtig ist dir die individuelle Gestaltung deiner Wohnung? Wie unabhängig möchtest du sein?

Wohnung mieten oder kaufen – wir haben für dich den Vergleich gemacht:

Vorteil:
Du bleibst schuldenfrei, unabhängig und kannst mit wenigen Monaten Kündigungsfrist deinen Mietvertrag beenden. Das bedeutet, du bist sehr flexibel und hast keine Verpflichtungen, was die Immobilie angeht.

Nachteil:
Als Mieter:in musst du dich an alle Vorgaben aus dem Mietvertrag halten. Bauliche Veränderungen an der Wohnung sind nicht so einfach durchzusetzen. In jedem Fall brauchst du dafür immer das Einverständnis des:r Vermieter:in.

Fazit:
Als Mieter:in bleibst du zwar unabhängig, bekommst für deine monatliche Miete aber keinen langfristigen Gegenwert.
Vorteil:
Als Eigentümer:in kannst du nach deinen eigenen Wünschen Umbauten an der Wohnung vornehmen. Das ermöglicht dir sehr viele Freiheiten, wenn es um die Raumaufteilung oder sonstige baulichen Veränderungen geht.

Nachteil:
Mit einer Eigentumswohnung bist du vorerst an einen Ort gebunden, da der Verkauf einer Immobilie recht aufwendig und langwierig ist. Du musst dich langfristig um die Immobilie kümmern, auch, wenn du sie an Dritte vermietest. Als Eigentümer:in trägst du alleine die Verantwortung.

Fazit: Auch wenn du für die Immobilie zunächst hohe Schulden aufnimmst und die Kosten für Instandhaltungen und Mängel an der Immobilie trägst: Du investierst monatlich quasi in deine Altersvorsorge und baust somit langfristig Vermögen auf.

Frage 3: Selbstbezug oder Kapitalanlage?

Ob sich ein Kauf finanziell für dich lohnt, hängt insbesondere davon ab, ob du die Wohnung selbst beziehen möchtest oder sie an andere vermieten möchtest. Wenn du planst, selbst in die Wohnung zu ziehen, wird das deine Kaufentscheidung maßgeblich beeinflussen. Denn du wirst konkrete Wünsche zur Lage, Aufteilung der Wohnung und dem Baustil haben. Möchtest du die Wohnung nur als Kapitalanlage erwerben, steht vor allem die Mietrendite im Fokus.

Ein junges Paar sitzt mit einer Beraterin zusammen und lässt sich informieren.
© rh2010/AdobeStock

Option A: Wohnungskauf zum Selbstbezug

  • Du kannst nichts abschreiben.
  • Du kannst keine Kosten auf andere umlegen, sondern trägst sie ganz allein.
  • Du kannst die Wohnung steuerfrei wieder verkaufen, wenn du sie mind. im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hast.
  • Du hast ein höheres Risiko, z.B. durch Ausfall des eigenen Einkommens.
Wichtig

Spekulationssteuer vermeiden

Steuerfrei bleibt der Wohnungsverkauf nur, wenn du mindestens im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst darin gelebt haben. Ansonsten fällt zusätzlich eine Spekulationssteuer an, die sich nach deiner Steuerklasse richtet. Du solltest jedoch mit ca. 40 % deines Veräußerungsgewinn rechnen.

Im Falle eines Selbstbezugs hast du die Rendite erst bei einem Wiederverkauf der Wohnung in Form eines so genannten Veräußerungsgewinns.

So berechnest du die Veräußerungsgewinn:
Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis - (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + weitere Kosten, z.B. für Renovierungen)

Rechenbeispiel
Kaufpreis: 250.000 €
Kaufnebenkosten: 30.000 €
Sonstige Kosten: 15.000 €
Verkaufspreis: 350.000 €

350.000 € - (250.000 € + 30.000 € + 15.000 €) = 55.000 € Veräußerungsgewinn

Option B: Wohnungskauf als Kapitalanlage

  • Du kannst Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Herstellkosten linear abschreiben.
  • Du darfst einige Kosten auf die Mieter:innen umlegen. Dazu gehören:
    • Grundsteuer
    • Abwassergebühren
    • Kosten für Straßenreinigung und Müllentsorgung
    • Beleuchtungskosten
    • Versicherungskosten
    • Sonstige Betriebskosten
  • Du kannst die Wohnung nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen.
  • Du hast mehr Sicherheit durch regelmäßige Mieteinnahmen.

Kaufst du die Wohnung als Kapitalanlage, berechnest du die Rendite in Form einer monatlichen Mietrendite. Eine gute Mietrendite liegt bei mindestens 4 - 6 %.

So berechnest du die Mietrendite in Prozent:
Mietrendite/Jahr = Monatliche Mieteinnahmen x 12 / Kaufpreis x 100

Rechenbeispiel:
Mieteinnahme/Monat: 850 € Kaufpreis: 350.000 €

(850 € x 12) / 350.000 € x 100 = 2,9 % Mietrendite/Jahr

Der Kaufprozess in 10 Schritten

Damit dein Wohnungskauf reibungslos verläuft, erklären wir dir hier Schritt für Schritt, wie der Kaufprozess abläuft.

Das passiert noch vor Abschluss des Kaufvertrags

In einem ersten Schritt solltest du dich über deine Finanzierungsoptionen informieren und mit der Bank deiner Wahl den Finanzierungsplan aufstellen. Mehr dazu erfährst du in unserem Ratgeber zur Immobilienfinanzierung.
Nachdem du die Wohnungszusage erhalten hast, besprichst du mit einem Notar oder einer Notarin alles Wichtige für den Kauf. Außerdem schaut ihr gemeinsam ins Grundbuch und prüft, ob auf der Immobilie z.B. noch Lasten liegen.
Dieser wird vom Notarbüro aufgesetzt und an beide Parteien geschickt. Dann können du und der:die Verkäufer:in den Vertrag nochmal prüfen. Lass dir ruhig Zeit dafür und suche dir anwaltliche Unterstützung, falls du dich unsicher fühlst.
Die finale Wohnungsbesichtigung ist sehr wichtig: Nimm dir daher ausreichend Zeit dafür und prüfe die Immobilie auf jedwede Mängel. Welche Fragen du nicht vergessen solltest, haben wir für dich in einer Checkliste zusammengefasst.

Jetzt geht's los: Der offizielle Kaufprozess startet

Zu diesem Termin kommst du mit dem:der Verkäufer:in im Notarbüro zusammen und der finale Kaufvertrag wird laut verlesen und beurkundet.
Diese Vormerkung wird vom Notarbüro direkt ins Grundbuch eingetragen. Sie dient deinem Schutz, denn mit einer solchen Vormerkung können Verkäufer:innen Immobilien nicht mehrfach verkaufen.
Um diesen Prozess kümmert sich der:die Verkäufer:in mithilfe eines Notarbüros.

Was genau passiert da?
Sobald eine Immobilie abbezahlt ist, wird in der Regel eine Grundschuldlöschung beantragt, d.h. im Grundbuch wird festgehalten, dass die Immobilie lastenfrei ist. In einigen Fällen entscheiden sich Käufer:innen jedoch gegen einen solchen Löschungsantrag. Vor einem Weiterverkauf muss die Grundschuld jedoch in jedem Fall gelöscht werden.
Vom Notarbüro erhält das Finanzamt nun eine Kopie des Kaufvertrags. Somit weiß das Amt Bescheid, dass die Zahlung der Grunderwerbssteuer fällig wird und schickt dir einen entsprechenden Bescheid.

Wichtiger Hinweis: Die Rechnung solltest du schnellstmöglich begleichen. Nur wenn sie bezahlt ist, kann die Immobilie auf dich umgeschrieben werden.
So läuft das ab:
  • Ca. 2 - 8 Wochen nach Abschluss des Kaufvertrags wirst du zur Zahlung des Kaufpreises aufgefordert.
  • In der Regel zahlst du nun zunächst deinen Eigenkapitalanteil und forderst bei deiner Bank die Auszahlung des Darlehens an, um den restlichen Kaufpreis zu bezahlen.
  • Die Bezahlung erfolgt meist direkt auf das Konto des:der Verkäufer:in oder auf ein Notaranderkonto, das von einem Notarbüro verwaltet wird.

Gleich hast du es geschafft: Der letzte Schritt

Die Steuern und der Kaufpreis sind bezahlt?
Die Eintragung ins Grundbuch ist der letzte wichtige Schritt. Ist das erledigt, gehört die Wohnung endlich dir, du bekommst die Schlüssel und damit auch vollen Zugang zu deiner neuen Eigentumswohnung.
Doch es ist noch etwas Geduld gefragt. Denn: Der Grundbucheintrag kann schon mal einige Wochen dauern.

Gut zu wissen: Da die Grundbucheintragung so lange dauert, bekommst du den Schlüssel in der Regel schon viel früher. So verlierst du keine Zeit, wenn du z.B. noch Sanierungen vornehmen willst.

Checkliste: Welche Fragen muss ich bei der Besichtigung stellen?

Bei der Besichtigung solltest neben den Basisdaten der Immobilie auch gezielt Fragen zum Zustand der Wohnung stellen. Notiere dir die Daten alle sorgfältig, damit du sie später immer wieder einsehen kannst:

A. Checkliste: Basisdaten

  • Baujahr des Gebäudes
  • Wohnfläche in Quadratmetern
  • Informationen zu laufenden Gebäudeversicherungen
  • Informationen zu vergangenen Renovierungen oder Sanierungen
Icon Checkliste

B. Checkliste: Weitere Fragen

  • Energiedaten: In welchem Zustand sind Heizungsanlage und Lüftungsanlage im Bad? Wie wurde gedämmt?
  • Wasserversorgung: Funktionieren die Wasserhähne? In welchem Zustand sind Boiler und Heizkessel im Gebäude? Ist der Wasserdruck gut? Wie wird Warmwasser aufbereitet?
  • Stromversorgung: Hat jeder Raum in der Wohnung einen Stromanschluss und in welchem Zustand sind die Leitungen?
  • Dach und Fassade: Wann wurde das Dach zuletzt saniert? Wie alt ist es? Weist die Fassade erkennbare Mängel auf, z.B. Risse?
  • Keller: Gibt es Anzeichen von Feuchtigkeit? Kann man ihn gut lüften?
  • Fußleisten und Jalousien: Gibt es in der Wohnung welche? Sind sie in einwandfreiem Zustand?
  • Steckdosen: Gibt es genügend in jedem Raum? Der nachträgliche Einbau von Steckdosen oder weiteren Anschlüssen kann kostspielig werden.
  • Gibt es in der Wohnung Anschlüsse für Waschmaschine, Spülmaschine und Trockner?
  • Fenster: Wie ist die Verglasung? Schließen die Fenster gut?
  • Fußboden: Welcher Boden wurde verlegt? Gibt es eine Trittschalldämmung? Gibt es sichtbare Mängel, z.B. Verfärbungen oder Risse im Holz?
  • Nachbarschaft und Umgebung: Wer wohnt in den angrenzenden Wohnungen? Wie ist die Infrastruktur in der unmittelbaren Umgebung?

C. Checkliste: Dokumente

  • Grundriss
  • Grundbuchauszug
  • Energieausweis
  • Teilungserklärung
  • Protokolle der Eigentümerversammlung (letzte 3 Jahre)
  • Hausgeld-Abrechnungen (letzte 3 Jahre)
Hinweis

Haftungsausschluss

In der Regel ist die Haftung bei Sachmängeln an gebrauchten Immobilien ausgeschlossen, d.h. du kannst rückwirkend keine Mängel mehr anzeigen. Umso wichtiger ist eine ausführliche Prüfung der Immobilie auf Mängel noch vor Abschluss des Kaufvertrags. Dokumentiere den Zustand des Hauses auch, indem du Fotos aller Räume und Anschlüsse machst.

Preisverhandlungen: Was muss ich beachten?

Auf die Preisverhandlung solltest du dich gut vorbereiten. Prinzipiell gilt: Je mehr Nachfrage es nach der Wohnung gibt, also je mehr weitere Interessierte, desto schwieriger ist deine Verhandlungsbasis. Dennoch kannst du mit der richtigen Vorbereitung bei den Verhandlungen noch etwas rausholen. Trage alle deine Argumente zusammen und suche für die Verhandlung in jedem Fall das persönliche Gespräch mit der verkaufenden Person. Solltest du dich in der Verhandlungssituation unwohl fühlen, lass dich von einer Person begleiten, die bereits Erfahrung damit hat und dir den Rücken stärken kann.

Wert ermitteln

Nutze alle dir zur Verfügung stehenden Quellen, um den Wert der Immobilie zu ermitteln (Online-Rechner, Wohnpreisspiegel des Immobilienverbands Deutschland, Immobilienpreis- Datenbanken)

Dokumente prüfen

Prüfe insbesondere die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Stehen in Kürze große Renovierungen an, die für dich zusätzliche Kosten bedeuten könnten (z.B. eine Dachsanierung)?

Mängel feststellen

Gibt es Mängel an der Immobilie (Veraltete Fenster oder Elektrik, Unebenheiten im Boden etc.)? Wenn ja, nutze sie für deine Verhandlungen. Sprich dabei jedoch nicht zu negativ über die Wohnung. Das könnte nach hinten losgehen.

Tipp: Verkehrswert-Gutachten anfertigen lassen

Professionelle Gutachter:innen nehmen für das Verkehrswert-Gutachten die Immobilie genau unter die Lupe und achten auch besonders auf die Bausubstanz. Sie können am besten einschätzen, ob es einen Sanierungsstau gibt und welche Reparaturen dringend notwendig sind. Ein solches Gutachten ist mit durchschnittlichen Kosten von ca. 1500€ nicht günstig, lohnt sich aber in Regel dennoch.

Du möchtest ein Gutachten anfertigen lassen?

Eigentumswohnungen in deiner Nähe

Du möchtest eine Wohnung kaufen?

Wähle hier einen Ort aus und finde aktuelle und passende Angebote.

Das könnte dich auch interessieren: