Haus vermieten – Tipps zur Vermietung des Eigenheims

Anders als Wohnungen gelten Einfamilienhäuser nicht unbedingt als klassische Mietobjekte, sondern werden vielmehr als Eigenheim genutzt. Warum das so ist, und wie Sie ein ganzes Haus trotzdem gewinnbringend vermieten können, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Einfamilienhaus-Neubau vor blauem Himmel
© 130902/Pixabay

Haus vermieten oder verkaufen?

Wenn Sie vor der Entscheidung stehen, Ihr Haus zu vermieten oder zu verkaufen, steht in der Regel mehr dahinter als die rein wirtschaftliche Überlegung. Vielleicht haben Sie das Haus von Ihren Eltern geerbt oder selbst lange Zeit darin gewohnt. Oder Sie spielen mit dem Gedanken, das Haus zu einem späteren Zeitpunkt z.B. für die eigenen Kinder zu nutzen und möchten sich deshalb nicht vollständig davon trennen. In so einem Fall erscheint die Vermietung als gute Lösung, damit das Haus nicht leer steht.

Beachten Sie, dass Sie als Vermieter verschiedene Pflichten und Aufgaben haben:

  • Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellen (1x jährlich)
  • Meldung ans Finanzamt (1x jährlich)
  • Reparaturen und Renovierungen am Haus vornehmen (lassen)
  • bei Problemen für den Mieter erreichbar sein
  • Mieterwechsel/Neuvermietung organisieren

Als reine Kapitalanlage ist ein Einfamilienhaus nicht zu empfehlen. Auf Quadratmeter heruntergerechnet haben Sie weniger Mieteinnahmen, als wenn Sie z.B. statt dessen 2 oder 3 Wohnungen vermieten würden. Auch sind die Kosten für die Instandhaltung höher, da Reparaturen am Haus von Ihnen allein getragen werden müssen und nicht auf eine Eigentümergemeinschaft aufgeteilt werden. Deshalb werden Häuser generell seltener vermietet als Wohnungen.

Wenn Sie also ganz sicher keinen Bedarf mehr an dem Haus haben, ist es in den meisten Fällen sinnvoller, das Haus direkt zu verkaufen.

Haus auf Zeit vermieten

Wenn Sie Ihr Haus erst zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen oder selbst nutzen möchten, können Sie es auch befristet vermieten. Denn:

  • Einen unbefristet laufenden Mietvertrag zu kündigen ist von Vermieterseite aus im deutschen Mietrecht sehr schwierig. Sie können aus Eigenbedarf kündigen, sofern Sie diesen nachweisen. Für die Mieter ist es jedoch immer unangenehm, ihr Zuhause verlassen zu müssen.
  • Ein vermietetes Haus ist schwer zu verkaufen, da die meisten Kaufinteressenten das Haus selbst nutzen möchten. Für eine freie Immobilie können Sie am Markt einen höheren Preis verlangen.

Mit einem Zeitmietvertrag sind Sie auf der sicheren Seite, Ihre Mieter wissen von Anfang an Bescheid und sind von der Kündigung nicht überrumpelt.

Wichtig ist dabei, dass Sie die Gründe für die Befristung schriftlich angeben. Dazu sind Sie gesetzlich verpflichtet (§ 575 BGB).

Zulässige Gründe für die Befristung sind:

  • Eigenbedarf
  • Baumaßnahmen oder Modernisierungen
  • Bedarf als Werk-/Dienstwohnung

Die Gründe müssen bei Ablauf der Frist noch aktuell sein. Wenn Sie also in der Zwischenzeit z.B. gar keinen Eigenbedarf mehr an dem Haus nachweisen können, darf Ihr Mieter wohnen bleiben. Außerdem können Sie die Befristung nur einmalig mit dem gleichen Mieter vereinbaren. Läuft die Frist ab, ist das Mietverhältnis entweder beendet oder wird mit unbefristetem Vertrag fortgesetzt.

Das Haus ist noch nicht abbezahlt – kann ich trotzdem vermieten?

Ja, Sie können Ihr Haus auch während der Finanzierung schon vermieten. Die Mieteinnahmen können sogar dazu verwendet werden, das Darlehen zu tilgen. Wenn Sie dies bei der Bank mit angeben, können Sie womöglich den Zinssatz verhandeln, denn für die Bank stellen die Mieteinnahmen eine zusätzliche Sicherheit dar. Weiterhin haben Sie dadurch steuerliche Vorteile, da Sie z.B. Reparatur- und andere Kosten rund ums Haus und den Hauskauf von der Steuer absetzen können.

Auch in diesem Fall ist es sinnvoll, den Zeitraum der Vermietung entsprechend danach zu befristen, wie lange sie auf die Mieteinnahmen angewiesen sind.

Einen Teil des Hauses vermieten

Wenn Sie selbst schon ins Haus einziehen und somit die eigene Miete einsparen möchten, können Sie auch nur einen Teil Ihres Hauses vermieten, sofern das baulich möglich ist, z.B. nur das obere Stockwerk oder eine Einliegerwohnung. Ihre finanzielle Belastung im Zuge des Hauskaufs verringert sich damit deutlich.

Person mit Klemmbrett und Kugelschreiber
© Robert Kneschke/Fotolia

Miete, Nebenkosten, Kaution

Miete

Anders als bei Mietwohnungen gilt bei Einfamilienhäusern nicht der Mietspiegel. Dafür haben Häuser zu viele individuelle Merkmale und sind schwer miteinander vergleichbar.
Dennoch lohnt sich ein Blick auf den Wohnungsmarkt in Ihrer Stadt oder Gemeinde. Wie hoch sind die Mieten für Häuser in Ihrer Nähe, wie sind die Preise pro Quadratmeter?

Weitere Faktoren, die auf den Mietpreis einwirken:

  • Lage
  • Zustand des Hauses
  • Baujahr
  • Grundstück
  • Ausstattung
  • Haustyp (Fertighaus, Reihenhaus etc.)

Es lohnt sich, einen Gutachter zu beauftragen, der eine professionelle Schätzung des Wertes Ihrer Immobilie und eines angemessenen Mietpreises erstellt. Er wird Ihnen außerdem bei der Flächenberechnung (z.B. bei Kellerräumen oder Dachschrägen) helfen. Alternativ erledigt auch ein Makler die Ermittlung des Mietpreises, wenn Sie einen beauftragen.

Mietpreisbremse
Auch wenn es für vermietete Häuser keinen Mietspiegel gibt, müssen Sie sich trotzdem an die örtliche Vergleichsmiete halten. Diese wird in dem Fall ermittelt, indem die Mieten von 3 vergleichbaren Immobilien verglichen werden und ein Mittelwert berechnet wird. Gilt in Ihrem Ort die Mietpreisbremse, müssen Sie sich auch an diese halten.

Nebenkosten

Unter Nebenkosten versteht man sämtliche Betriebskosten für das Haus, die Sie auf den Mieter umlegen können. Zu den verbrauchsunabhängigen Kosten gehören z.B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Schornsteinfeger und Heizungswartung. Gas, Wasser und Strom sind verbrauchsabhängige Kosten. Sie berechnen anhand der Größe des Hauses und der Anzahl der Mieter eine monatliche Abschlagszahlung, die als Nebenkosten gezahlt werden muss. Einmal jährlich sind Sie verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, die die Betriebskosten für das vergangene Jahr auflistet. Abhängig vom Verbrauch, der anhand der Zählerstände ermittelt wurde, muss der Mieter Nebenkosten nachzahlen oder bekommt den zuviel gezahlten Betrag wieder zurück.

Kaution

Sie dürfen bis zu 3 Monatskaltmieten als Kaution verlangen, um sich abzusichern für den Fall, dass der Mieter nicht zahlt oder Beschädigungen am Haus verursacht. Der Mieter kann diese in 3 Raten einzahlen. Die erste Rate wird fällig, sobald das Mietverhältnis beginnt.

Mieteinnahmen versteuern

Sie sind verpflichtet, die Einkünfte aus Ihrer Hausvermietung als Einkommen zu versteuern. Das gilt für Privatpersonen ebenso wie für Gewerbetreibende. Sie geben Ihre Mieteinnahmen in der Anlage V Ihrer Steuererklärung an, dürfen aber Kosten rund um die Vermietung als Werbungskosten geltend machen. Auch Reparaturen am Haus sind von der Steuer absetzbar.

Makler – ja oder nein?

Natürlich können Sie sich auch selbst um die Vermietung Ihres Hauses kümmern, aber es gibt einige Argumente, die für den Einsatz eines Maklers sprechen:

1. Ein Makler nimmt Ihnen die aufwendige Erstellung eines professionellen Exposés ab. Gute Fotos, Grundrisse und eine ausführliche Beschreibung sowie verschiedene Dokumente gehören dazu.

2. Durch seine Marktkenntnis kann der Makler den optimalen Mietpreis festlegen. Dies ist bei einem Haus aufgrund seiner individuellen Merkmale schwieriger als bei einer Wohnung.

3. Ganz wichtig: Insbesondere, wenn Sie eine befristete Vermietung planen, kann Ihnen der Makler einen rechtssicheren Vertrag erstellen. Das erspart Ihnen im Streitfall viel Ärger und hohe Kosten.

Der Nachteil dabei ist natürlich der Preis: Im Falle einer Vermietung zahlen Sie bis zu 2 Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer als Maklerprovision. Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip, somit müssen Sie als Auftraggeber diese Kosten selbst übernehmen und können sie nicht an den Mieter übertragen.

Was gehört in den Mietvertrag?

Der Mietvertrag muss folgende Punkte unbedingt enthalten:

  • Die Namen beider Vertragsparteien
  • Eine genaue Beschreibung des Mietobjekts inklusive dazugehöriger Flächen wie Garage oder Garten
  • Die genaue Miethöhe (Kaltmiete) sowie die Höhe der Betriebskosten und der Kaution
  • Beginn und (bei Befristung) Ende des Mietverhältnisses


Beim Aufsetzen des Vertrages können Sie sich an Vorlagen halten, die Sie z.B. kostenlos im Internet herunterladen können. Achten Sie aber darauf, ob diese alle Punkte enthalten, die Ihnen wichtig sind:

  • Ist Tierhaltung im Haus erlaubt?
  • Welche (Kleinst)Reparaturen übernimmt der Mieter selbst?
  • In welchem Umfang muss der Mieter das Haus renovieren?
  • Ist eine Untervermietung gestattet?


Besonderheiten bei einem Mietvertrag für ein Haus:

  • Halten Sie im Mietvertrag fest, dass auch die Pflege des Gartens und der Grünflächen auf dem Grundstück in der Verantwortung des Mieters liegt.
  • Regelungen zur Kehr- und Räumpflicht müssen ebenfalls im Mietvertrag stehen. Sie können den Mieter dazu verpflichten oder ein Unternehmen beauftragen und die Kosten auf den Mieter umlegen.

Vermieterfreundliche Mietverträge erhalten Sie z.B. beim Vermieterschutzverein.

So finden Sie den passenden Mieter

Welche Informationen sollten im Exposé stehen?

Für die erfolgreiche Vermietung Ihres Hauses brauchen Sie ein gutes Exposé. Folgende Informationen gehören unbedingt hinein:

  • genauer Standort/ Adresse
  • Größe des Grundstücks
  • Größe der Wohnfläche
  • Anzahl der Zimmer
  • Anzahl der Stockwerke
  • Baujahr
  • Bauweise (Energiesparhaus, Fertighaus etc.)
  • Kaltmiete
  • Nebenkosten
  • besondere Merkmale (z.B. Garten, Garage, Keller, Dachboden)
  • Ausstattung (z.B. Einbauküche, Badewanne)
  • Lage und Umgebung, Verkehrsanbindung, Infrastruktur
  • Fotos
  • Grundrisse
  • Energieausweis

Welche Unterlagen und Informationen brauchen Sie von den Mietern?

Die Wahl der passenden Mieter für Ihr Haus ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Bei einem Haus mit vergleichsweise hohen Miet- und Nebenkosten ist natürlich die Solvenz besonders relevant. Darüber finden Sie mit folgenden Dokumenten mehr heraus:

  • Mieterselbstauskunft
  • Bonitätsprüfung
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
  • Einkommensnachweise der letzten 3 Monate

Der Grund für die Miete eines Hauses sollte nicht sein, dass der Hauskauf aus finanziellen Gründen nicht in Frage kommt. Besser ist es, wenn die Interessenten flexibel bleiben wollen und deshalb lieber mieten als kaufen.
Außerdem ist es von Vorteil, wenn die Mietinteressenten schon Erfahrungen damit haben, in einem Einfamilienhaus zu wohnen. So wissen Sie, welcher Aufwand z.B. bei der Gartenpflege auf sie zukommt.


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Hausformen und deren Besonderheiten

Es gibt viele unterschiedliche Haustypen, bei deren Vermietung Sie besondere Dinge beachten müssen. Hier sind die wichtigsten:

In dieser Sonderform des Einfamilienhauses teilen Sie sich häufig ein Gebäude mit weiteren Eigentümern. Ähnlich wie bei einem Mietshaus gibt es dann eine Eigentümergemeinschaft, die über bauliche Änderungen sowie Weitervermietung gemeinsam entscheidet. Wenn Sie also Ihr Reihenhaus vermieten wollen, müssen die anderen Eigentümer zustimmen. Die Nachbarschaft ist hier aufgrund der räumlichen Nähe besonders wichtig, daher sollten Sie diese auch im Exposé erwähnen.
Noch wichtiger ist das Thema Nachbarschaft beim Doppelhaus – hier gibt es den einen wichtigen Nachbarn, mit dem Ihr künftiger Mieter sich das Haus teilen wird. Dieser muss – sofern er Eigentümer ist und nicht ebenfalls Mieter – natürlich der Vermietung zustimmen und es ist auch sehr sinnvoll, wenn sich beide vorher einmal kennen lernen.
Bei einem Mehrfamilienhaus vermieten Sie nicht das Haus als ganzes, sondern die einzelnen Wohnungen darin. Deshalb ist hier im Grunde dasselbe zu beachten wie beim Wohnung vermieten. Dazu kommt aber, dass Sie für die Gemeinschaftsräume und Außenanlagen am Haus allein verantwortlich sind. Entscheiden Sie, wie die Pflege der Grünflächen oder die Räumung der Gehwege geregelt werden soll – möchten Sie Dienstleister beauftragen oder die Pflichten auf die Mieter verteilen? Halten Sie diese Regelungen in den Mietverträgen genau fest.
Die Betreuung der Mietverhältnisse in einem ganzen Mehrfamilienhaus ist sehr zeitintensiv, daher beauftragen Sie damit am besten eine Hausverwaltung. Für die Mietersuche und Neuvermietung der Wohnung können Sie einen Makler heranziehen.
Die Vermietung als Ferienhaus verspricht hohe Mieteinnahmen und durch ständig wechselnde Mieter hohe Flexibilität. Ohne dauerhaften Mieter ist ein Haus schließlich leichter wieder zu verkaufen. Doch für diese Vorteile sind erst einmal Investitionen nötig. Ihr Ferienhaus muss geschmackvoll eingerichtet sein und benötigt womöglich eine Renovierung um Gäste anzulocken. Außerdem müssen Sie sich ein wenig mit Vermarktung insbesondere im Internet auskennen und Werbung für Ihr Ferienhaus machen. Dazu kommt die Abwicklung der Buchungen, Schlüsselübergabe und Reinigung.

Für das Finanzamt ist die Vermietung eines Ferienhauses eine gewerbliche Tätigkeit. Wenn Sie mehr als 17.500 Euro jährlich damit einnehmen, müssen Sie daher eine Umsatzsteuervoranmeldung machen. Anders verhält es sich, wenn Sie das Haus auch selbst nutzen. Informieren Sie sich außerdem, ob die Vermietung als Ferienhaus in Ihrem Fall zulässig ist. Lesen Sie hierzu auch den Ratgeber-Artikel zum Thema Zweckentfremdungsverbot.