In 7 Schritten zur Vermietung des Eigenheims

Anders als Wohnungen gelten Einfamilienhäuser nicht unbedingt als klassische Mietobjekte, sondern werden vielmehr als Eigenheim genutzt. Warum das so ist, und wie du ein ganzes Haus trotzdem gewinnbringend vermieten können, erfährst du im folgenden Artikel.

Wenn du vor der Entscheidung stehst, dein Haus zu vermieten oder zu verkaufen, steht in der Regel mehr dahinter als die rein wirtschaftliche Überlegung. Vielleicht hast du das Haus geerbt oder selbst lange Zeit darin gewohnt. Oder du spielst mit dem Gedanken, das Haus zu einem späteren Zeitpunkt z.B. für die eigenen Kinder zu nutzen und möchtest dich deshalb nicht vollständig davon trennen. In so einem Fall erscheint die Vermietung als gute Lösung, damit das Haus nicht leer steht.

Als reine Kapitalanlage ist ein Einfamilienhaus nicht zu empfehlen. Auf den Quadratmeter heruntergerechnet hast du weniger Mieteinnahmen als bei der Vermietung einer Wohnung. Auch sind die Kosten für die Instandhaltung höher, da Reparaturen am Haus von dir allein getragen werden müssen und nicht auf eine Eigentümergemeinschaft aufgeteilt werden. Wenn du also ganz sicher keinen Bedarf mehr an dem Haus hast, ist es in den meisten Fällen sinnvoller, das Haus direkt zu verkaufen.

Erfahre hier mehr über den Ablauf eines Hausverkaufs und was du dabei beachten solltest...

Mit einem Maklerbüro zusammenzuarbeiten bietet viele Vorteile. Bevor du dich jedoch für ein:e Makler:in entscheidest, solltest du verschiedene Angebote vergleichen. Auch auf Seriosität solltest du achten, z.B. ob das Büro eine ordentliche Internetseite mit vollständigem Impressum hat.

Anders als bei Mietwohnungen gilt bei Einfamilienhäusern nicht der Mietspiegel. Dafür haben Häuser zu viele individuelle Merkmale und sind schwer miteinander vergleichbar. Dennoch lohnt sich ein Blick auf den Wohnungsmarkt in deiner Stadt oder Gemeinde. Wie hoch sind die Mieten für Häuser in deiner Nähe, wie sind die Preise pro Quadratmeter?

Eine genaue Berechnung der Wohnfläche ist besonders bei der Vermietung von Einfamilienhäusern sehr wichtig. Denn: Weicht die Angabe im Mietvertrag um mehr als 10 % von der realen Wohnfläche ab, dürfen die Mieter:innen auch nachträglich noch die Miete mindern. Das gilt dann nämlich quasi als Sachmangel an der Wohnung.

Nicht alle Flächen des Hauses dürfen zu 100 % mit in die Berechnung einfließen. In unserer Übersicht erfährst du, welche Flächen ganz, teilweise oder gar nicht mit eingerechnet werden dürfen:

Die Nebenkosten setzen sich aus den verbrauchsunabhängigen Kosten, wie Grundsteuer, Abwasser und Müllentsorgung und den verbrauchsabhängigen Kosten, z.B. für Strom und Heizung zusammen.

• Die monatliche Abschlagszahlung berechnest du mithilfe eines Verteilerschlüssels: Ausschlaggebend sind dabei die Hausgröße und die Anzahl der Mieter:innen.
• Achtung: Kalkuliere nicht zu knapp, um hohe Nachzahlungen für deine Mieter:innen zu vermeiden.

Für die erfolgreiche Vermietung deines Hauses brauchst du ein gutes Exposé. Folgende Informationen gehören unbedingt hinein:

Sobald deine Anzeige veröffentlicht ist, wirst du womöglich viele Anfragen in kurzer Zeit erhalten. Damit du hierbei den Überblick behältst, gehe systematisch vor:

• Lege vorab fest, wie viele Personen du zur Besichtigung einladen möchtest und vergib nur genau so viele Besichtigungstermine.
• Antworte möglichst zeitnah auf die Anfragen.
• Schicke Absagen an Interessent:innen, die du nicht einladen möchtest, dafür kannst du eine vorgefertigte Nachricht erstellen.
• Deaktiviere deine Anzeige, wenn du genug Anfragen hast.

Wenn Mietinteressent:innen zur Besichtigung kommen, sollte das Haus mindestens besenrein und aufgeräumt sein. Es macht außerdem einen guten Eindruck, wenn du Fragen rund ums Haus beantworten kannst, z.B. wie das Haus beheizt wird oder wer in der Nachbarschaft wohnt.

Vermieterfreundliche Mietverträge erhältst du z.B. beim Vermieterschutzverein. In der Regel enthalten sie Standardformulierungen, die du aber unbedingt auf dein Mietobjekt anpassen solltest. Denn für den Wohnraummietvertrag eines Hauses gibt es ein paar Besonderheiten.

Neben den Basisangaben dürfen diese Angaben nicht fehlen:

• Korrekte Angabe der Wohnfläche in Quadratmetern
• Wird ein Garten mitvermietet?
• Wenn ja, wer muss ihn pflegen?
• Wer übernimmt die Kosten für die Pflege?
• Wird eine Garage oder ein Stellplatz mitvermietet?
• Sind die Garage oder der Stellplatz Teil des Wohnraummietvertrags oder gibt es einen eigenen Mietvertrag dafür?
• Regelungen über Anliegerpflichten und Verkehrssicherungspflichten, z.B. Reinigungs-, Räum- und Streupflichten, Instandhaltung der Zufahrtswege

Wenn du dein Haus erst zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen oder selbst nutzen möchtest, kannst du es auch befristet vermieten. Denn:

• Einen unbefristet laufenden Mietvertrag zu kündigen ist von Vermieterseite aus im deutschen Mietrecht sehr schwierig. Du kannst aus Eigenbedarf kündigen, sofern du diesen nachweist. Für die Mieter:innen ist es jedoch immer unangenehm, ihr Zuhause verlassen zu müssen.
• Ein vermietetes Haus ist schwer zu verkaufen, da die meisten Kaufinteressent:innen das Haus selbst nutzen möchten. Für eine freie Immobilie kannst du am Markt einen höheren Preis verlangen.

Mit einem Zeitmietvertrag bist du auf der sicheren Seite, deine Mieter wissen von Anfang an Bescheid und sind von der Kündigung nicht überrumpelt. Wichtig ist dabei, dass du die Gründe für die Befristung schriftlich angibst. Dazu bist du gesetzlich verpflichtet (§ 575 BGB).

Zulässige Gründe für die Befristung sind:

1. Eigenbedarf
2. Baumaßnahmen oder Modernisierungen
3. Bedarf als Werk-/Dienstwohnung

Die Gründe müssen bei Ablauf der Frist noch aktuell sein. Wenn du also in der Zwischenzeit z.B. gar keinen Eigenbedarf mehr an dem Haus nachweisen kannst, darf dein:e Mieter:in wohnen bleiben. Außerdem kannst du die Befristung nur einmalig mit dem:der gleichen Mieter:in vereinbaren. Läuft die Frist ab, ist das Mietverhältnis entweder beendet oder wird mit unbefristetem Vertrag fortgesetzt.