Haus vermieten – Tipps zur Vermietung des Eigenheims

Anders als Wohnungen gelten Einfamilienhäuser nicht unbedingt als klassische Mietobjekte, sondern werden vielmehr als Eigenheim genutzt. Warum das so ist, und wie Sie ein ganzes Haus trotzdem gewinnbringend vermieten können, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Wenn Sie vor der Entscheidung stehen, Ihr Haus zu vermieten oder zu verkaufen, steht in der Regel mehr dahinter als die rein wirtschaftliche Überlegung. Vielleicht haben Sie das Haus von Ihren Eltern geerbt oder selbst lange Zeit darin gewohnt. Oder Sie spielen mit dem Gedanken, das Haus zu einem späteren Zeitpunkt z.B. für die eigenen Kinder zu nutzen und möchten sich deshalb nicht vollständig davon trennen. In so einem Fall erscheint die Vermietung als gute Lösung, damit das Haus nicht leer steht.

Beachten Sie, dass Sie als Vermieter verschiedene Pflichten und Aufgaben haben:

• Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellen (1x jährlich)
• Meldung ans Finanzamt (1x jährlich)
• Reparaturen und Renovierungen am Haus vornehmen (lassen)
• bei Problemen für den Mieter erreichbar sein
• Mieterwechsel/Neuvermietung organisieren

Als reine Kapitalanlage ist ein Einfamilienhaus nicht zu empfehlen. Auf Quadratmeter heruntergerechnet haben Sie weniger Mieteinnahmen, als wenn Sie z.B. statt dessen 2 oder 3 Wohnungen vermieten würden. Auch sind die Kosten für die Instandhaltung höher, da Reparaturen am Haus von Ihnen allein getragen werden müssen und nicht auf eine Eigentümergemeinschaft aufgeteilt werden. Deshalb werden Häuser generell seltener vermietet als Wohnungen.

Wenn Sie also ganz sicher keinen Bedarf mehr an dem Haus haben, ist es in den meisten Fällen sinnvoller, das Haus direkt zu verkaufen.

Haus auf Zeit vermieten

Wenn Sie Ihr Haus erst zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen oder selbst nutzen möchten, können Sie es auch befristet vermieten. Denn:

• Einen unbefristet laufenden Mietvertrag zu kündigen ist von Vermieterseite aus im deutschen Mietrecht sehr schwierig. Sie können aus Eigenbedarf kündigen, sofern Sie diesen nachweisen. Für die Mieter ist es jedoch immer unangenehm, ihr Zuhause verlassen zu müssen.
• Ein vermietetes Haus ist schwer zu verkaufen, da die meisten Kaufinteressenten das Haus selbst nutzen möchten. Für eine freie Immobilie können Sie am Markt einen höheren Preis verlangen.

Das Haus ist noch nicht abbezahlt – kann ich trotzdem vermieten?

Ja, Sie können Ihr Haus auch während der Finanzierung schon vermieten. Die Mieteinnahmen können sogar dazu verwendet werden, das Darlehen zu tilgen. Wenn Sie dies bei der Bank mit angeben, können Sie womöglich den Zinssatz verhandeln, denn für die Bank stellen die Mieteinnahmen eine zusätzliche Sicherheit dar. Weiterhin haben Sie dadurch steuerliche Vorteile, da Sie z.B. Reparatur- und andere Kosten rund ums Haus und den Hauskauf von der Steuer absetzen können.

Auch in diesem Fall ist es sinnvoll, den Zeitraum der Vermietung entsprechend danach zu befristen, wie lange sie auf die Mieteinnahmen angewiesen sind.

Einen Teil des Hauses vermieten

Wenn Sie selbst schon ins Haus einziehen und somit die eigene Miete einsparen möchten, können Sie auch nur einen Teil Ihres Hauses vermieten, sofern das baulich möglich ist, z.B. nur das obere Stockwerk oder eine Einliegerwohnung. Ihre finanzielle Belastung im Zuge des Hauskaufs verringert sich damit deutlich.

Es lohnt sich, einen Gutachter zu beauftragen, der eine professionelle Schätzung des Wertes Ihrer Immobilie und eines angemessenen Mietpreises erstellt. Er wird Ihnen außerdem bei der Flächenberechnung (z.B. bei Kellerräumen oder Dachschrägen) helfen. Alternativ erledigt auch ein Makler die Ermittlung des Mietpreises, wenn Sie einen beauftragen.

Mietpreisbremse
Auch wenn es für vermietete Häuser keinen Mietspiegel gibt, müssen Sie sich trotzdem an die örtliche Vergleichsmiete halten. Diese wird in dem Fall ermittelt, indem die Mieten von 3 vergleichbaren Immobilien verglichen werden und ein Mittelwert berechnet wird. Gilt in Ihrem Ort die Mietpreisbremse, müssen Sie sich auch an diese halten.

Nebenkosten

Unter Nebenkosten versteht man sämtliche Betriebskosten für das Haus, die Sie auf den Mieter umlegen können. Zu den verbrauchsunabhängigen Kosten gehören z.B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Schornsteinfeger und Heizungswartung. Gas, Wasser und Strom sind verbrauchsabhängige Kosten. Sie berechnen anhand der Größe des Hauses und der Anzahl der Mieter eine monatliche Abschlagszahlung, die als Nebenkosten gezahlt werden muss. Einmal jährlich sind Sie verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, die die Betriebskosten für das vergangene Jahr auflistet. Abhängig vom Verbrauch, der anhand der Zählerstände ermittelt wurde, muss der Mieter Nebenkosten nachzahlen oder bekommt den zuviel gezahlten Betrag wieder zurück.

Kaution

Sie dürfen bis zu 3 Monatskaltmieten als Kaution verlangen, um sich abzusichern für den Fall, dass der Mieter nicht zahlt oder Beschädigungen am Haus verursacht. Der Mieter kann diese in 3 Raten einzahlen. Die erste Rate wird fällig, sobald das Mietverhältnis beginnt.

Mieteinnahmen versteuern

Sie sind verpflichtet, die Einkünfte aus Ihrer Hausvermietung als Einkommen zu versteuern. Das gilt für Privatpersonen ebenso wie für Gewerbetreibende. Sie geben Ihre Mieteinnahmen in der Anlage V Ihrer Steuererklärung an, dürfen aber Kosten rund um die Vermietung als Werbungskosten geltend machen. Auch Reparaturen am Haus sind von der Steuer absetzbar.

Natürlich können Sie sich auch selbst um die Vermietung Ihres Hauses kümmern, aber es gibt einige Argumente, die für den Einsatz eines Maklers sprechen:

1. Ein Makler nimmt Ihnen die aufwendige Erstellung eines professionellen Exposés ab. Gute Fotos, Grundrisse und eine ausführliche Beschreibung sowie verschiedene Dokumente gehören dazu.

2. Durch seine Marktkenntnis kann der Makler den optimalen Mietpreis festlegen. Dies ist bei einem Haus aufgrund seiner individuellen Merkmale schwieriger als bei einer Wohnung.

3. Ganz wichtig: Insbesondere, wenn Sie eine befristete Vermietung planen, kann Ihnen der Makler einen rechtssicheren Vertrag erstellen. Das erspart Ihnen im Streitfall viel Ärger und hohe Kosten.

Der Nachteil dabei ist natürlich der Preis: Im Falle einer Vermietung zahlen Sie bis zu 2 Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer als Maklerprovision. Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip, somit müssen Sie als Auftraggeber diese Kosten selbst übernehmen und können sie nicht an den Mieter übertragen.

Welche Informationen sollten im Exposé stehen?

Für die erfolgreiche Vermietung Ihres Hauses brauchen Sie ein gutes Exposé. Folgende Informationen gehören unbedingt hinein:

Welche Unterlagen und Informationen brauchen Sie von den Mietern?

Die Wahl der passenden Mieter für Ihr Haus ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Bei einem Haus mit vergleichsweise hohen Miet- und Nebenkosten ist natürlich die Solvenz besonders relevant. Darüber finden Sie mit folgenden Dokumenten mehr heraus:

• Mieterselbstauskunft
• Bonitätsprüfung
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
• Einkommensnachweise der letzten 3 Monate

Der Grund für die Miete eines Hauses sollte nicht sein, dass der Hauskauf aus finanziellen Gründen nicht in Frage kommt. Besser ist es, wenn die Interessenten flexibel bleiben wollen und deshalb lieber mieten als kaufen.
Außerdem ist es von Vorteil, wenn die Mietinteressenten schon Erfahrungen damit haben, in einem Einfamilienhaus zu wohnen. So wissen Sie, welcher Aufwand z.B. bei der Gartenpflege auf sie zukommt.

Es gibt viele unterschiedliche Haustypen, bei deren Vermietung Sie besondere Dinge beachten müssen. Hier sind die wichtigsten: