Haus vermieten – In 7 Schritten zur Vermietung des Eigenheims

Anders als Wohnungen gelten Einfamilienhäuser nicht unbedingt als klassische Mietobjekte, sondern werden vielmehr als Eigenheim genutzt. Warum das so ist, und wie du ein ganzes Haus trotzdem gewinnbringend vermieten können, erfährst du im folgenden Artikel.

Schritt 1: Vermieten oder verkaufen?

Wenn du vor der Entscheidung stehst, dein Haus zu vermieten oder zu verkaufen, steht in der Regel mehr dahinter als die rein wirtschaftliche Überlegung. Vielleicht hast du das Haus geerbt oder selbst lange Zeit darin gewohnt. Oder du spielst mit dem Gedanken, das Haus zu einem späteren Zeitpunkt z.B. für die eigenen Kinder zu nutzen und möchtest dich deshalb nicht vollständig davon trennen. In so einem Fall erscheint die Vermietung als gute Lösung, damit das Haus nicht leer steht.

Als reine Kapitalanlage ist ein Einfamilienhaus nicht zu empfehlen. Auf den Quadratmeter heruntergerechnet hast du weniger Mieteinnahmen als bei der Vermietung einer Wohnung. Auch sind die Kosten für die Instandhaltung höher, da Reparaturen am Haus von dir allein getragen werden müssen und nicht auf eine Eigentümergemeinschaft aufgeteilt werden. Wenn du also ganz sicher keinen Bedarf mehr an dem Haus hast, ist es in den meisten Fällen sinnvoller, das Haus direkt zu verkaufen.

Erfahre hier mehr über den Ablauf eines Hausverkaufs und was du dabei beachten solltest...


Schritt 2: Vermietung mit oder ohne Makler:in?

Mit einem Maklerbüro zusammenzuarbeiten bietet viele Vorteile. Bevor du dich jedoch für ein:e Makler:in entscheidest, solltest du verschiedene Angebote vergleichen. Auch auf Seriosität solltest du achten, z.B. ob das Büro eine ordentliche Internetseite mit vollständigem Impressum hat.

Vorteile

Der:die Makler:in nimmt dir viele Aufgaben ab z.B.

  • den optimalen Kaufpreis ermitteln
  • Kontaktaufnahme und Vorauswahl der potenziellen Mieter:innen inkl. Bonitätsprüfung
  • Besichtigungen organisieren
  • Mietvertrag und andere Unterlagen aufsetzen
  • Wohnungsübergabe

Nachteile

  • hohe Maklerprovision (bis zu 2 Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer)
  • viel Abstimmung mit dem Maklerbüro notwendig

Hinweis

Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip, somit musst du als Auftraggeber diese Kosten selbst übernehmen und kannst sie nicht an die künftigen Mieter:innen übertragen.

Haus professionell vermieten – Makler:innen in der Nähe finden

Wenn du nicht viel Zeit auf die Mietersuche verwenden möchtest und dich mit den Immobilienpreisen in deiner Region nicht so gut auskennst, lohnt sich die Zusammenarbeit mit einem Maklerbüro. Der kostenlose Maklervergleich mit unserem Partner Homeday hilft dir bei der Suche.


Schritt 3: Mietpreis festlegen

Anders als bei Mietwohnungen gilt bei Einfamilienhäusern nicht der Mietspiegel. Dafür haben Häuser zu viele individuelle Merkmale und sind schwer miteinander vergleichbar. Dennoch lohnt sich ein Blick auf den Wohnungsmarkt in deiner Stadt oder Gemeinde. Wie hoch sind die Mieten für Häuser in deiner Nähe, wie sind die Preise pro Quadratmeter?

Mithilfe verschiedener Faktoren berechnest du dann den Quadratmeterpreis für dein Mietshaus:

  • Lage (einfache, mittlere oder gute Lagequalität)
  • Zustand des Hauses (Erstbezug, saniert, gepflegt etc.)
  • Baujahr
  • Grundstücksgröße
  • Ausstattung (Luxus, gehoben, normal, einfach)
  • Haustyp (Fertighaus, Reihenhaus etc.)

Tipp

Es lohnt sich, eine:n Gutachter:in zu beauftragen, der:die den Wert deines Hauses professionell schätzt und dir auch einen angemessenen Mietpreis ermitteln kann.

Wohnfläche korrekt berechnen

Eine genaue Berechnung der Wohnfläche ist besonders bei der Vermietung von Einfamilienhäusern sehr wichtig. Denn: Weicht die Angabe im Mietvertrag um mehr als 10 % von der realen Wohnfläche ab, dürfen die Mieter:innen auch nachträglich noch die Miete mindern. Das gilt dann nämlich quasi als Sachmangel an der Wohnung.

Nicht alle Flächen des Hauses dürfen zu 100 % mit in die Berechnung einfließen. In unserer Übersicht erfährst du, welche Flächen ganz, teilweise oder gar nicht mit eingerechnet werden dürfen:

Fläche im Haus Ja, nein, teilweise
Wohnzimmer
Ja
Schlafzimmer
Ja
Bad und WC
Ja
Küche
Ja
Kinderzimmer
Ja
Flur
Ja
Treppe und Treppenabsatz innerhalb des Einfamilienhauses
Ja, wenn diese nicht mehr als drei Steigungen aufweist
Garage/ Stellplatz
Nein
Garten
Nein
Balkon/Terrasse/ Loggia/ Dachgarten
Teilweise, in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
Wintergarten
Wenn er nicht beheizbar ist: zur Hälfte
Dachboden, Keller
Nein
Heizungsraum, Waschküche, Trockenraum
Nein
Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnbereichs
Nein
Abstellräume innerhalb des Wohnbereichs (z.B. Vorratskammer oder Besenkammer)
Ja
Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen
Nein, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 m aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.
Dachschrägen
Bei einer Raumhöhe über 2 m: ja
Bei einer Raumhöhe zwischen 1 m und 2 m: zur Hälfte
Bei einer Raumhöhe unter 1 m: nein

Nebenkosten berechnen

Die Nebenkosten setzen sich aus den verbrauchsunabhängigen Kosten, wie Grundsteuer, Abwasser und Müllentsorgung und den verbrauchsabhängigen Kosten, z.B. für Strom und Heizung zusammen.

  • Die monatliche Abschlagszahlung berechnest du mithilfe eines Verteilerschlüssels: Ausschlaggebend sind dabei die Hausgröße und die Anzahl der Mieter:innen.
  • Achtung: Kalkuliere nicht zu knapp, um hohe Nachzahlungen für deine Mieter:innen zu vermeiden.

Schritt 4: Exposé erstellen

Welche Informationen sollten im Exposé stehen?

Für die erfolgreiche Vermietung deines Hauses brauchst du ein gutes Exposé. Folgende Informationen gehören unbedingt hinein:

  • genauer Standort/ Adresse
  • Größe des Grundstücks
  • Größe der Wohnfläche
  • Anzahl der Zimmer
  • Anzahl der Stockwerke
  • Baujahr
  • Bauweise (Energiesparhaus, Fertighaus etc.)
  • Kaltmiete
  • Nebenkosten
  • besondere Merkmale (z.B. Garten, Garage, Keller, Dachboden)
  • Ausstattung (z.B. Einbauküche, Badewanne)
  • Lage und Umgebung, Verkehrsanbindung, Infrastruktur
  • Fotos
  • Grundrisse
  • Energieausweis

Anfragen von Interessent:innen bearbeiten

Sobald deine Anzeige veröffentlicht ist, wirst du womöglich viele Anfragen in kurzer Zeit erhalten. Damit du hierbei den Überblick behältst, gehe systematisch vor:

  • Lege vorab fest, wie viele Personen du zur Besichtigung einladen möchtest und vergib nur genau so viele Besichtigungstermine.
  • Antworte möglichst zeitnah auf die Anfragen.
  • Schicke Absagen an Interessent:innen, die du nicht einladen möchtest, dafür kannst du eine vorgefertigte Nachricht erstellen.
  • Deaktiviere deine Anzeige, wenn du genug Anfragen hast.

Schritt 5: Hausbesichtigungen durchführen

Wenn Mietinteressent:innen zur Besichtigung kommen, sollte das Haus mindestens besenrein und aufgeräumt sein. Es macht außerdem einen guten Eindruck, wenn du Fragen rund ums Haus beantworten kannst, z.B. wie das Haus beheizt wird oder wer in der Nachbarschaft wohnt.

Welche Unterlagen darf ich anfordern?

Um dir ein besseres Bild von deine:n Mietinteressent:innen zu machen, darfst du einige Dokumente anfordern:

Maklerin und Kunde besichtigen Wohnung
© goodluz/AdobeStock
Hinweis

Vorsicht Datenschutz!

Als Vermieter:in darfst du diese Informationen anfordern, bist allerdings auch verpflichtet, sie vertraulich zu behandeln. Das bedeutet vor allem, dass du sie nicht weitergeben darfst und sofort löschen musst, sobald du sie nicht mehr benötigst.

Schritt 6: Mietvertrag aufsetzen

Vermieterfreundliche Mietverträge erhältst du z.B. beim Vermieterschutzverein. In der Regel enthalten sie Standardformulierungen, die du aber unbedingt auf dein Mietobjekt anpassen solltest. Denn für den Wohnraummietvertrag eines Hauses gibt es ein paar Besonderheiten.

Neben den Basisangaben dürfen diese Angaben nicht fehlen:

  • Korrekte Angabe der Wohnfläche in Quadratmetern
  • Wird ein Garten mitvermietet?
  • Wenn ja, wer muss ihn pflegen?
  • Wer übernimmt die Kosten für die Pflege?
  • Wird eine Garage oder ein Stellplatz mitvermietet?
  • Sind die Garage oder der Stellplatz Teil des Wohnraummietvertrags oder gibt es einen eigenen Mietvertrag dafür?
  • Regelungen über Anliegerpflichten und Verkehrssicherungspflichten, z.B. Reinigungs-, Räum- und Streupflichten, Instandhaltung der Zufahrtswege

Schritt 7: Schlüsselübergabe

  • Vor der Hausübergabe sollte dein:e Mieter:in die erste Monatsmiete, sowie die Kaution überwiesen haben.
  • Erstellt gemeinsam ein ausführliches Übergabeprotokoll.
  • Falls das Haus möbliert oder teilweise möbliert vermietet wird, erstellt auch eine Inventarliste.
  • Haltet auch die Anzahl an Schlüsseln fest, die du zur Verfügung stellst.
Maklerin übergibt Schlüssel an junges Paar
© Robert Kneschke/AdobeStock

Sonderfall: Haus auf Zeit vermieten

Wenn du dein Haus erst zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen oder selbst nutzen möchtest, kannst du es auch befristet vermieten. Denn:

  • Einen unbefristet laufenden Mietvertrag zu kündigen ist von Vermieterseite aus im deutschen Mietrecht sehr schwierig. Du kannst aus Eigenbedarf kündigen, sofern du diesen nachweist. Für die Mieter:innen ist es jedoch immer unangenehm, ihr Zuhause verlassen zu müssen.
  • Ein vermietetes Haus ist schwer zu verkaufen, da die meisten Kaufinteressent:innen das Haus selbst nutzen möchten. Für eine freie Immobilie kannst du am Markt einen höheren Preis verlangen.

Mit einem Zeitmietvertrag bist du auf der sicheren Seite, deine Mieter wissen von Anfang an Bescheid und sind von der Kündigung nicht überrumpelt. Wichtig ist dabei, dass du die Gründe für die Befristung schriftlich angibst. Dazu bist du gesetzlich verpflichtet (§ 575 BGB).

Zulässige Gründe für die Befristung sind:

  1. Eigenbedarf
  2. Baumaßnahmen oder Modernisierungen
  3. Bedarf als Werk-/Dienstwohnung

Die Gründe müssen bei Ablauf der Frist noch aktuell sein. Wenn du also in der Zwischenzeit z.B. gar keinen Eigenbedarf mehr an dem Haus nachweisen kannst, darf dein:e Mieter:in wohnen bleiben. Außerdem kannst du die Befristung nur einmalig mit dem:der gleichen Mieter:in vereinbaren. Läuft die Frist ab, ist das Mietverhältnis entweder beendet oder wird mit unbefristetem Vertrag fortgesetzt.


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Wichtige Fragen schnell beantwortet:

Wenn das baulich möglich ist, indem du z.B. nur das obere Stockwerk oder eine Einliegerwohnung vermietest, ist die teilweise Vermietung eine gute Möglichkeit, um ein zusätzliches Einkommen zu generieren. Deine finanzielle Belastung im Zuge des Hauskaufs verringert sich damit deutlich.
Ja, du kannst dein Haus auch während der Finanzierung schon vermieten. Die Mieteinnahmen können sogar dazu verwendet werden, das Darlehen zu tilgen. Wenn du dies bei der Bank mit angibst, kannst du womöglich einen besseren Zinssatz verhandeln, denn für die Bank stellen die Mieteinnahmen eine zusätzliche Sicherheit dar. Außerdem hast du dadurch steuerliche Vorteile, da du z.B. Reparatur- und andere Kosten rund ums Haus und den Hauskauf von der Steuer absetzen kannst.
Die Mietrendite sagt aus, wie gewinnbringend der Kauf einer Immobilie ist, also ob sich ein Kauf als Investment lohnt oder nicht. Für ein gutes Investment sollte die Mietrendite bei mindestens 5 % liegen.
Formel: Jahresmiete / Kaufpreis x 100
  • Nebenkostenabrechnung erstellen (1x jährlich)
  • Meldung ans Finanzamt (1x jährlich)
  • Reparaturen und Renovierungen am Haus vornehmen (lassen)
  • Bei Problemen für den:die Mieter:in erreichbar sein
  • Mieterwechsel/Neuvermietung organisieren
Mehr über die Pflichten als Vermieter:in erfahren...
Bei der Mietpreisbremse handelt es sich um ein Bundesgesetz, das in Städten mit knappem Wohnungsangebot gilt. Die Mietpreise dürfen nicht mehr als 10 % über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Wie hoch die Vergleichsmiete in deinem Ort ist, kannst du im örtlichen Mietspiegel prüfen. Erfahre hier mehr über den Mietspiegel.
Du darfst bis zu 3 Monatskaltmieten als Kaution verlangen. Diese sichern dich ab für den Fall, dass der:die Mieter:in nicht zahlt oder Beschädigungen am Haus verursacht. Mieter:innen dürfen die Kaution auch in bis zu 3 Raten bezahlen. Die erste Rate wird jedoch fällig, sobald das Mietverhältnis beginnt.
Du bist verpflichtet, die Einkünfte aus deiner Hausvermietung als Einkommen zu versteuern. Das gilt für Privatpersonen ebenso wie für Gewerbetreibende. Du gibst deine Mieteinnahmen in der Anlage V deiner Steuererklärung an, darfst aber Kosten rund um die Vermietung als Werbungskosten geltend machen. Auch Reparaturen am Haus sind von der Steuer absetzbar. Weitere Infos findest du in unserem Ratgeber "Mieteinnahmen versteuern – Infos & Hinweise für die Steuererklärung".
Bei der Berechnung der Wohnfläche einer Immobilie werden Treppenflächen nicht berücksichtigt, wenn sie mehr als drei Steigungen haben. Dies ist der Fall, wenn mehr als drei Schritte erforderlich sind, um die Treppe zu begehen.