Haus vermieten – Tipps zur Vermietung des Eigenheims

Anders als Wohnungen gelten Einfamilienhäuser nicht unbedingt als klassische Mietobjekte, sondern werden vielmehr als Eigenheim genutzt. Warum das so ist, und wie du ein ganzes Haus trotzdem gewinnbringend vermieten können, erfährst du im folgenden Artikel.

Wenn du vor der Entscheidung stehst, dein Haus zu vermieten oder zu verkaufen, steht in der Regel mehr dahinter als die rein wirtschaftliche Überlegung. Vielleicht hast du das Haus von deinen Eltern geerbt oder selbst lange Zeit darin gewohnt. Oder du spielst mit dem Gedanken, das Haus zu einem späteren Zeitpunkt z.B. für die eigenen Kinder zu nutzen und möchtest dich deshalb nicht vollständig davon trennen. In so einem Fall erscheint die Vermietung als gute Lösung, damit das Haus nicht leer steht.

Beachte, dass du als Vermieter verschiedene Pflichten und Aufgaben hast:

• Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellen (1x jährlich)
• Meldung ans Finanzamt (1x jährlich)
• Reparaturen und Renovierungen am Haus vornehmen (lassen)
• bei Problemen für den Mieter erreichbar sein
• Mieterwechsel/Neuvermietung organisieren

Als reine Kapitalanlage ist ein Einfamilienhaus nicht zu empfehlen. Auf Quadratmeter heruntergerechnet hast du weniger Mieteinnahmen, als wenn du z.B. statt dessen 2 oder 3 Wohnungen vermieten würdest. Auch sind die Kosten für die Instandhaltung höher, da Reparaturen am Haus von dir allein getragen werden müssen und nicht auf eine Eigentümergemeinschaft aufgeteilt werden. Deshalb werden Häuser generell seltener vermietet als Wohnungen.

Wenn du also ganz sicher keinen Bedarf mehr an dem Haus hast, ist es in den meisten Fällen sinnvoller, das Haus direkt zu verkaufen.

Haus auf Zeit vermieten

Wenn du dein Haus erst zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen oder selbst nutzen möchtest, kannst du es auch befristet vermieten. Denn:

• Einen unbefristet laufenden Mietvertrag zu kündigen ist von Vermieterseite aus im deutschen Mietrecht sehr schwierig. Du kannst aus Eigenbedarf kündigen, sofern du diesen nachweist. Für die Mieter ist es jedoch immer unangenehm, ihr Zuhause verlassen zu müssen.
• Ein vermietetes Haus ist schwer zu verkaufen, da die meisten Kaufinteressenten das Haus selbst nutzen möchten. Für eine freie Immobilie kannst du am Markt einen höheren Preis verlangen.

Das Haus ist noch nicht abbezahlt – kann ich trotzdem vermieten?

Ja, du kannst dein Haus auch während der Finanzierung schon vermieten. Die Mieteinnahmen können sogar dazu verwendet werden, das Darlehen zu tilgen. Wenn du dies bei der Bank mit angibst, kannst du womöglich den Zinssatz verhandeln, denn für die Bank stellen die Mieteinnahmen eine zusätzliche Sicherheit dar. Weiterhin hast du dadurch steuerliche Vorteile, da du z.B. Reparatur- und andere Kosten rund ums Haus und den Hauskauf von der Steuer absetzen kannst.

Auch in diesem Fall ist es sinnvoll, den Zeitraum der Vermietung entsprechend danach zu befristen, wie lange du auf die Mieteinnahmen angewiesen bist.

Einen Teil des Hauses vermieten

Wenn du selbst schon ins Haus einziehst und somit die eigene Miete einsparen möchtest, kannst du auch nur einen Teil deines Hauses vermietest, sofern das baulich möglich ist, z.B. nur das obere Stockwerk oder eine Einliegerwohnung. Deine finanzielle Belastung im Zuge des Hauskaufs verringert sich damit deutlich.

Es lohnt sich, einen Gutachter zu beauftragen, der eine professionelle Schätzung des Wertes deiner Immobilie und eines angemessenen Mietpreises erstellt. Er wird dir außerdem bei der Flächenberechnung (z.B. bei Kellerräumen oder Dachschrägen) helfen. Alternativ erledigt auch ein Makler die Ermittlung des Mietpreises, wenn du einen beauftragst.

Mietpreisbremse
Auch wenn es für vermietete Häuser keinen Mietspiegel gibt, musst du dich trotzdem an die örtliche Vergleichsmiete halten. Diese wird in dem Fall ermittelt, indem die Mieten von 3 vergleichbaren Immobilien verglichen werden und ein Mittelwert berechnet wird. Gilt in deinem Ort die Mietpreisbremse, musst du dich auch an diese halten.

Nebenkosten

Unter Nebenkosten versteht man sämtliche Betriebskosten für das Haus, die du auf den Mieter umlegen kannst. Zu den verbrauchsunabhängigen Kosten gehören z.B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Schornsteinfeger und Heizungswartung. Gas, Wasser und Strom sind verbrauchsabhängige Kosten. Du berechnest anhand der Größe des Hauses und der Anzahl der Mieter eine monatliche Abschlagszahlung, die als Nebenkosten gezahlt werden muss. Einmal jährlich bist du verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, die die Betriebskosten für das vergangene Jahr auflistet. Abhängig vom Verbrauch, der anhand der Zählerstände ermittelt wurde, muss der Mieter Nebenkosten nachzahlen oder bekommt den zuviel gezahlten Betrag wieder zurück.

Kaution

Du darfst bis zu 3 Monatskaltmieten als Kaution verlangen, um dich abzusichern für den Fall, dass der Mieter nicht zahlt oder Beschädigungen am Haus verursacht. Der Mieter kann diese in 3 Raten einzahlen. Die erste Rate wird fällig, sobald das Mietverhältnis beginnt.

Mieteinnahmen versteuern

Du bist verpflichtet, die Einkünfte aus deiner Hausvermietung als Einkommen zu versteuern. Das gilt für Privatpersonen ebenso wie für Gewerbetreibende. Du gibst deine Mieteinnahmen in der Anlage V deiner Steuererklärung an, dürfen aber Kosten rund um die Vermietung als Werbungskosten geltend machen. Auch Reparaturen am Haus sind von der Steuer absetzbar.

Natürlich kannst du dich auch selbst um die Vermietung deines Hauses kümmern, aber es gibt einige Argumente, die für den Einsatz eines Maklers sprechen:

1. Ein Makler nimmt dir die aufwendige Erstellung eines professionellen Exposés ab. Gute Fotos, Grundrisse und eine ausführliche Beschreibung sowie verschiedene Dokumente gehören dazu.

2. Durch seine Marktkenntnis kann der Makler den optimalen Mietpreis festlegen. Dies ist bei einem Haus aufgrund seiner individuellen Merkmale schwieriger als bei einer Wohnung.

3. Ganz wichtig: Insbesondere, wenn du eine befristete Vermietung planst, kann dir der Makler einen rechtssicheren Vertrag erstellen. Das erspart dir im Streitfall viel Ärger und hohe Kosten.

Der Nachteil dabei ist natürlich der Preis: Im Falle einer Vermietung zahlst du bis zu 2 Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer als Maklerprovision. Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip, somit musst du als Auftraggeber diese Kosten selbst übernehmen und kannst sie nicht an den Mieter übertragen.

Welche Informationen sollten im Exposé stehen?

Für die erfolgreiche Vermietung deines Hauses brauchst du ein gutes Exposé. Folgende Informationen gehören unbedingt hinein:

Welche Unterlagen und Informationen brauchst du von den Mietern?

Die Wahl der passenden Mieter für dein Haus ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Bei einem Haus mit vergleichsweise hohen Miet- und Nebenkosten ist natürlich die Solvenz besonders relevant. Darüber findest du mit folgenden Dokumenten mehr heraus:

• Mieterselbstauskunft
• Bonitätsprüfung
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
• Einkommensnachweise der letzten 3 Monate

Der Grund für die Miete eines Hauses sollte nicht sein, dass der Hauskauf aus finanziellen Gründen nicht in Frage kommt. Besser ist es, wenn die Interessenten flexibel bleiben wollen und deshalb lieber mieten als kaufen.
Außerdem ist es von Vorteil, wenn die Mietinteressenten schon Erfahrungen damit haben, in einem Einfamilienhaus zu wohnen. So weißt du, welcher Aufwand z.B. bei der Gartenpflege auf sie zukommt.

Es gibt viele unterschiedliche Haustypen, bei deren Vermietung du besondere Dinge beachten musst. Hier sind die wichtigsten: