Haus vermieten – Tipps zur Vermietung des Eigenheims

Anders als Wohnungen gelten Einfamilienhäuser nicht unbedingt als klassische Mietobjekte, sondern werden vielmehr als Eigenheim genutzt. Warum das so ist, und wie du ein ganzes Haus trotzdem gewinnbringend vermieten können, erfährst du im folgenden Artikel.

Illustration: Mietvertrag für ein Haus

Haus vermieten oder verkaufen?

Wenn du vor der Entscheidung stehst, dein Haus zu vermieten oder zu verkaufen, steht in der Regel mehr dahinter als die rein wirtschaftliche Überlegung. Vielleicht hast du das Haus von deinen Eltern geerbt oder selbst lange Zeit darin gewohnt. Oder du spielst mit dem Gedanken, das Haus zu einem späteren Zeitpunkt z.B. für die eigenen Kinder zu nutzen und möchtest dich deshalb nicht vollständig davon trennen. In so einem Fall erscheint die Vermietung als gute Lösung, damit das Haus nicht leer steht.

Beachte, dass du als Vermieter verschiedene Pflichten und Aufgaben hast:

  • Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellen (1x jährlich)
  • Meldung ans Finanzamt (1x jährlich)
  • Reparaturen und Renovierungen am Haus vornehmen (lassen)
  • bei Problemen für den Mieter erreichbar sein
  • Mieterwechsel/Neuvermietung organisieren

Als reine Kapitalanlage ist ein Einfamilienhaus nicht zu empfehlen. Auf Quadratmeter heruntergerechnet hast du weniger Mieteinnahmen, als wenn du z.B. statt dessen 2 oder 3 Wohnungen vermieten würdest. Auch sind die Kosten für die Instandhaltung höher, da Reparaturen am Haus von dir allein getragen werden müssen und nicht auf eine Eigentümergemeinschaft aufgeteilt werden. Deshalb werden Häuser generell seltener vermietet als Wohnungen.

Wenn du also ganz sicher keinen Bedarf mehr an dem Haus hast, ist es in den meisten Fällen sinnvoller, das Haus direkt zu verkaufen.

Haus auf Zeit vermieten

Wenn du dein Haus erst zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen oder selbst nutzen möchtest, kannst du es auch befristet vermieten. Denn:

  • Einen unbefristet laufenden Mietvertrag zu kündigen ist von Vermieterseite aus im deutschen Mietrecht sehr schwierig. Du kannst aus Eigenbedarf kündigen, sofern du diesen nachweist. Für die Mieter ist es jedoch immer unangenehm, ihr Zuhause verlassen zu müssen.
  • Ein vermietetes Haus ist schwer zu verkaufen, da die meisten Kaufinteressenten das Haus selbst nutzen möchten. Für eine freie Immobilie kannst du am Markt einen höheren Preis verlangen.

Mit einem Zeitmietvertrag bist du auf der sicheren Seite, deine Mieter wissen von Anfang an Bescheid und sind von der Kündigung nicht überrumpelt.

Wichtig ist dabei, dass du die Gründe für die Befristung schriftlich angibst. Dazu bist du gesetzlich verpflichtet (§ 575 BGB).

Zulässige Gründe für die Befristung sind:

  • Eigenbedarf
  • Baumaßnahmen oder Modernisierungen
  • Bedarf als Werk-/Dienstwohnung
Die Gründe müssen bei Ablauf der Frist noch aktuell sein. Wenn du also in der Zwischenzeit z.B. gar keinen Eigenbedarf mehr an dem Haus nachweisen kannst, darf dein Mieter wohnen bleiben. Außerdem kannst du die Befristung nur einmalig mit dem gleichen Mieter vereinbaren. Läuft die Frist ab, ist das Mietverhältnis entweder beendet oder wird mit unbefristetem Vertrag fortgesetzt.

Das Haus ist noch nicht abbezahlt – kann ich trotzdem vermieten?

Ja, du kannst dein Haus auch während der Finanzierung schon vermieten. Die Mieteinnahmen können sogar dazu verwendet werden, das Darlehen zu tilgen. Wenn du dies bei der Bank mit angibst, kannst du womöglich den Zinssatz verhandeln, denn für die Bank stellen die Mieteinnahmen eine zusätzliche Sicherheit dar. Weiterhin hast du dadurch steuerliche Vorteile, da du z.B. Reparatur- und andere Kosten rund ums Haus und den Hauskauf von der Steuer absetzen kannst.

Auch in diesem Fall ist es sinnvoll, den Zeitraum der Vermietung entsprechend danach zu befristen, wie lange du auf die Mieteinnahmen angewiesen bist.

Einen Teil des Hauses vermieten

Wenn du selbst schon ins Haus einziehst und somit die eigene Miete einsparen möchtest, kannst du auch nur einen Teil deines Hauses vermietest, sofern das baulich möglich ist, z.B. nur das obere Stockwerk oder eine Einliegerwohnung. Deine finanzielle Belastung im Zuge des Hauskaufs verringert sich damit deutlich.

Person mit Klemmbrett und Kugelschreiber
© Robert Kneschke/Fotolia

Miete, Nebenkosten, Kaution

Miete

Anders als bei Mietwohnungen gilt bei Einfamilienhäusern nicht der Mietspiegel. Dafür haben Häuser zu viele individuelle Merkmale und sind schwer miteinander vergleichbar.
Dennoch lohnt sich ein Blick auf den Wohnungsmarkt in deiner Stadt oder Gemeinde. Wie hoch sind die Mieten für Häuser in deiner Nähe, wie sind die Preise pro Quadratmeter?

Weitere Faktoren, die auf den Mietpreis einwirken:

  • Lage
  • Zustand des Hauses
  • Baujahr
  • Grundstück
  • Ausstattung
  • Haustyp (Fertighaus, Reihenhaus etc.)

Es lohnt sich, einen Gutachter zu beauftragen, der eine professionelle Schätzung des Wertes deiner Immobilie und eines angemessenen Mietpreises erstellt. Er wird dir außerdem bei der Flächenberechnung (z.B. bei Kellerräumen oder Dachschrägen) helfen. Alternativ erledigt auch ein Makler die Ermittlung des Mietpreises, wenn du einen beauftragst.

Mietpreisbremse
Auch wenn es für vermietete Häuser keinen Mietspiegel gibt, musst du dich trotzdem an die örtliche Vergleichsmiete halten. Diese wird in dem Fall ermittelt, indem die Mieten von 3 vergleichbaren Immobilien verglichen werden und ein Mittelwert berechnet wird. Gilt in deinem Ort die Mietpreisbremse, musst du dich auch an diese halten.

Nebenkosten

Unter Nebenkosten versteht man sämtliche Betriebskosten für das Haus, die du auf den Mieter umlegen kannst. Zu den verbrauchsunabhängigen Kosten gehören z.B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Schornsteinfeger und Heizungswartung. Gas, Wasser und Strom sind verbrauchsabhängige Kosten. Du berechnest anhand der Größe des Hauses und der Anzahl der Mieter eine monatliche Abschlagszahlung, die als Nebenkosten gezahlt werden muss. Einmal jährlich bist du verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, die die Betriebskosten für das vergangene Jahr auflistet. Abhängig vom Verbrauch, der anhand der Zählerstände ermittelt wurde, muss der Mieter Nebenkosten nachzahlen oder bekommt den zuviel gezahlten Betrag wieder zurück.

Kaution

Du darfst bis zu 3 Monatskaltmieten als Kaution verlangen, um dich abzusichern für den Fall, dass der Mieter nicht zahlt oder Beschädigungen am Haus verursacht. Der Mieter kann diese in 3 Raten einzahlen. Die erste Rate wird fällig, sobald das Mietverhältnis beginnt.

Mieteinnahmen versteuern

Du bist verpflichtet, die Einkünfte aus deiner Hausvermietung als Einkommen zu versteuern. Das gilt für Privatpersonen ebenso wie für Gewerbetreibende. Du gibst deine Mieteinnahmen in der Anlage V deiner Steuererklärung an, dürfen aber Kosten rund um die Vermietung als Werbungskosten geltend machen. Auch Reparaturen am Haus sind von der Steuer absetzbar.

Makler – ja oder nein?

Natürlich kannst du dich auch selbst um die Vermietung deines Hauses kümmern, aber es gibt einige Argumente, die für den Einsatz eines Maklers sprechen:

1. Ein Makler nimmt dir die aufwendige Erstellung eines professionellen Exposés ab. Gute Fotos, Grundrisse und eine ausführliche Beschreibung sowie verschiedene Dokumente gehören dazu.

2. Durch seine Marktkenntnis kann der Makler den optimalen Mietpreis festlegen. Dies ist bei einem Haus aufgrund seiner individuellen Merkmale schwieriger als bei einer Wohnung.

3. Ganz wichtig: Insbesondere, wenn du eine befristete Vermietung planst, kann dir der Makler einen rechtssicheren Vertrag erstellen. Das erspart dir im Streitfall viel Ärger und hohe Kosten.

Der Nachteil dabei ist natürlich der Preis: Im Falle einer Vermietung zahlst du bis zu 2 Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer als Maklerprovision. Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip, somit musst du als Auftraggeber diese Kosten selbst übernehmen und kannst sie nicht an den Mieter übertragen.

Was gehört in den Mietvertrag?

Der Mietvertrag muss folgende Punkte unbedingt enthalten:

  • Die Namen beider Vertragsparteien
  • Eine genaue Beschreibung des Mietobjekts inklusive dazugehöriger Flächen wie Garage oder Garten
  • Die genaue Miethöhe (Kaltmiete) sowie die Höhe der Betriebskosten und der Kaution
  • Beginn und (bei Befristung) Ende des Mietverhältnisses


Beim Aufsetzen des Vertrages kannst du dich an Vorlagen halten, die du z.B. kostenlos im Internet herunterladen kannst. Achte aber darauf, ob diese alle Punkte enthalten, die dir wichtig sind:

  • Ist Tierhaltung im Haus erlaubt?
  • Welche (Kleinst)Reparaturen übernimmt der Mieter selbst?
  • In welchem Umfang muss der Mieter das Haus renovieren?
  • Ist eine Untervermietung gestattet?


Besonderheiten bei einem Mietvertrag für ein Haus:

  • Halt im Mietvertrag fest, dass auch die Pflege des Gartens und der Grünflächen auf dem Grundstück in der Verantwortung des Mieters liegt.
  • Regelungen zur Kehr- und Räumpflicht müssen ebenfalls im Mietvertrag stehen. Du kannst den Mieter dazu verpflichten oder ein Unternehmen beauftragen und die Kosten auf den Mieter umlegen.

Vermieterfreundliche Mietverträge erhältst du z.B. beim Vermieterschutzverein.

So findest du den passenden Mieter

Welche Informationen sollten im Exposé stehen?

Für die erfolgreiche Vermietung deines Hauses brauchst du ein gutes Exposé. Folgende Informationen gehören unbedingt hinein:

  • genauer Standort/ Adresse
  • Größe des Grundstücks
  • Größe der Wohnfläche
  • Anzahl der Zimmer
  • Anzahl der Stockwerke
  • Baujahr
  • Bauweise (Energiesparhaus, Fertighaus etc.)
  • Kaltmiete
  • Nebenkosten
  • besondere Merkmale (z.B. Garten, Garage, Keller, Dachboden)
  • Ausstattung (z.B. Einbauküche, Badewanne)
  • Lage und Umgebung, Verkehrsanbindung, Infrastruktur
  • Fotos
  • Grundrisse
  • Energieausweis

Welche Unterlagen und Informationen brauchst du von den Mietern?

Die Wahl der passenden Mieter für dein Haus ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Bei einem Haus mit vergleichsweise hohen Miet- und Nebenkosten ist natürlich die Solvenz besonders relevant. Darüber findest du mit folgenden Dokumenten mehr heraus:

  • Mieterselbstauskunft
  • Bonitätsprüfung
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
  • Einkommensnachweise der letzten 3 Monate

Der Grund für die Miete eines Hauses sollte nicht sein, dass der Hauskauf aus finanziellen Gründen nicht in Frage kommt. Besser ist es, wenn die Interessenten flexibel bleiben wollen und deshalb lieber mieten als kaufen.
Außerdem ist es von Vorteil, wenn die Mietinteressenten schon Erfahrungen damit haben, in einem Einfamilienhaus zu wohnen. So weißt du, welcher Aufwand z.B. bei der Gartenpflege auf sie zukommt.


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Hausformen und deren Besonderheiten

Es gibt viele unterschiedliche Haustypen, bei deren Vermietung du besondere Dinge beachten musst. Hier sind die wichtigsten:

In dieser Sonderform des Einfamilienhauses teilst du dir häufig ein Gebäude mit weiteren Eigentümern. Ähnlich wie bei einem Mietshaus gibt es dann eine Eigentümergemeinschaft, die über bauliche Änderungen sowie Weitervermietung gemeinsam entscheidet. Wenn du also dein Reihenhaus vermieten willst, müssen die anderen Eigentümer zustimmen. Die Nachbarschaft ist hier aufgrund der räumlichen Nähe besonders wichtig, daher solltest du diese auch im Exposé erwähnen.
Noch wichtiger ist das Thema Nachbarschaft beim Doppelhaus – hier gibt es den einen wichtigen Nachbarn, mit dem dein künftiger Mieter sich das Haus teilen wird. Dieser muss – sofern er Eigentümer ist und nicht ebenfalls Mieter – natürlich der Vermietung zustimmen und es ist auch sehr sinnvoll, wenn sich beide vorher einmal kennen lernen.
Bei einem Mehrfamilienhaus vermietest du nicht das Haus als ganzes, sondern die einzelnen Wohnungen darin. Deshalb ist hier im Grunde dasselbe zu beachten wie beim Wohnung vermieten. Dazu kommt aber, dass du für die Gemeinschaftsräume und Außenanlagen am Haus allein verantwortlich bist. Entscheidest du, wie die Pflege der Grünflächen oder die Räumung der Gehwege geregelt werden soll – möchtest du Dienstleister beauftragen oder die Pflichten auf die Mieter verteilen? Halte diese Regelungen in den Mietverträgen genau fest.
Die Betreuung der Mietverhältnisse in einem ganzen Mehrfamilienhaus ist sehr zeitintensiv, daher beauftrage damit am besten eine Hausverwaltung. Für die Mietersuche und Neuvermietung der Wohnung kannst du einen Makler heranziehen.
Die Vermietung als Ferienhaus verspricht hohe Mieteinnahmen und durch ständig wechselnde Mieter hohe Flexibilität. Ohne dauerhaften Mieter ist ein Haus schließlich leichter wieder zu verkaufen. Doch für diese Vorteile sind erst einmal Investitionen nötig. Dein Ferienhaus muss geschmackvoll eingerichtet sein und benötigt womöglich eine Renovierung um Gäste anzulocken. Außerdem musst du dich ein wenig mit Vermarktung insbesondere im Internet auskennen und Werbung für dein Ferienhaus machen. Dazu kommt die Abwicklung der Buchungen, Schlüsselübergabe und Reinigung.

Für das Finanzamt ist die Vermietung eines Ferienhauses eine gewerbliche Tätigkeit. Wenn du mehr als 17.500 Euro jährlich damit einnimmst, musst du daher eine Umsatzsteuervoranmeldung machen. Anders verhält es sich, wenn du das Haus auch selbst nutzt. Informiere dich außerdem, ob die Vermietung als Ferienhaus in deinem Fall zulässig ist. Lies hierzu auch den Ratgeber-Artikel zum Thema Zweckentfremdungsverbot.