Lager- und Industrieflächen vermieten – Darauf sollten Vermieter achten

Lager- oder Industriehallen sind oft für Unternehmen mit eigener Produktion oder eigenem Vertrieb unverzichtbar. Bist du im Besitz einer solchen Immobilie, kannst du diese als gewerbliche Vermietung anbieten. Die Vertragserstellung sowie die Betriebs- und Nebenkostenaufstellung sind dabei oftmals anders als bei der Vermietung von Wohnräumen. Hier erfährst du, was bei der Immobiliensuche (für Mieter und Vermieter) wichtig ist und worauf du unbedingt als Vermieter achten solltest. Außerdem haben wir alle wichtigen Infos über Gewerbemietverträge, anfallende Betriebskosten und Steuern und regionale Besonderheiten für dich zusammengefasst.

Lagerhalle
© Dmitry Kalinovsky/123rf

In aller Kürze

  • Die Lage, Größe, Verkehrsanbindung und Park- bzw. Lademöglichkeiten sind für die Vermietung von Lager- und Industrieflächen ausschlaggebend.
  • Ob sich deine Immobilie für einen Mieter eignet, hängt vom jeweiligen Nutzungszweck ab, d.h. was dort produziert oder gelagert werden soll.
  • Es sollte immer ein Gewerbemietvertrag mit dem Mieter abgeschlossen werden.
  • Du musst alle Einnahmen versteuern, die du aus der Gewerbevermietung erhältst.
  • Die Kosten für einen Makler werden zwischen Mieter und Vermieter gleichermaßen aufgeteilt. Nach erfolgreicher Vermietung müssen sämtliche Mieteinnahmen versteuert werden.

Tipps für Vermieter: Was ist Mietern bei der Immobiliensuche wichtig?

Eine Industriehalle oder ein Lagerraum ist eine Gewerbeimmobilie, welche als Mietobjekt explizit nicht als Wohnraum, sondern für Erwerbszwecke genutzt wird.

In den Industriegebieten am Rand von größeren Städten, insbesondere von Industriestädten, gibt es das größte Angebot an unterschiedlichen Industriehallen. Diese Objekte verfügen über eine gute bis sehr gute Infrastruktur, was für potenzielle Mieter wichtig ist.

In ländlichen Regionen sind die Industrieobjekte tendenziell kleiner und befinden sich häufig in Alleinlagen oder kleinen Industriegebieten. Hierdurch gibt es eine weniger stark ausgebildete Infrastruktur. Dafür kann die Halle meist gut erweitert werden.

Potenzielle Mieter sind vor allem an der Lage der Immobilien interessiert. Gerade bei Lager- und Industriehallen sollte es eine gute Verkehrsanbindung und Parkmöglichkeiten sowie ausreichend Platz zum Ein- und Ausladen geben.
Die Immobilie kann leerstehend, mit einer gewissen Grundausstattung, vermietet werden. Die benötigte Ausstattung hängt vom Nutzungszweck der Halle ab.

Für Lagerhallen sind eine konstante Raumtemperatur und vor allem trockene Raumluft wichtig. Müssen bestimmte Produkte gekühlt werden, sollten ausreichend Kühlflächen mit unterschiedlicher Temperierung vorhanden sein. Hier sind vor allem auch kurze Transportwege wichtig. Fertigungshallen benötigen unbedingt ausreichend Starkstromanschlüsse und ein sehr gutes Lüftungs- sowie Abwassersystem. Wird die Lager- oder Industriehalle für beispielsweise einen Versandhandel mit angeschlossenem Büro genutzt, ist eine gute Internetverbindung wichtig. Auch sanitäre Anlagen oder eine kleine Küche wären hierfür von Vorteil. Kommen häufig LKW-Lieferungen an der Halle an, ist ein großes Rolltor, durch das die Fahrzeuge direkt in die Halle fahren können oder eine Laderampe, hilfreich. Für das Personal sollten ein Aufenthaltsraum, Umkleidekabinen und Sanitäranlagen vorhanden sein.

Beachte:

Mieter haben häufig die unterschiedlichsten Vorstellungen für ihren individuellen Nutzungszweck und planen Umbauten an der Immobilie. Aus diesem Grund solltest du als Vermieter Mieter mit möglichst langen Mietzeiten auswählen – so nimmst du das Geld sicher wieder ein. Dabei ist auch die Prüfung der Zahlungsfähigkeit des zukünftigen Mieters wichtig. Auch ein Blick ins Handelsregister und die Creditreform-Auskunft kann hilfreich sein, um zu sehen, wie erfolgreich dein potenzieller Mieter bisher Geschäfte betrieben hat.

Wichtige Dokumente vor und nach Vertragsabschluss

  • Vor der Vermietung: Wirtschaftsauskunft, Selbstauskunft für Gewerbe, Kopie des Personalausweises des Gesellschafters/Geschäftsführers, Handelsregisterauszug, Gewerbeanmeldung, unterschriebener Mietvertrag inkl. Gesellschafter Zustimmungserklärung, BWA (betriebswirtschaftliche Auswertung), Bilanz, Jahresabschluss
  • Nach der Vermietung: Nachweis Umsatzsteuerpflicht, Steuernummer/Umsatzsteueridentifikationsnummer, Beleg der Zahlung einer Kaution, Versicherungsbestätigung Betriebshaftpflicht mit Mietsachschäden

Festlegung von Miethöhe und Betriebskosten

Bei der Festlegung der Miete gibt es verschiedene Möglichkeiten. Entscheidet man sich für eine Festmiete, bleibt die Miete stets auf dem vertraglich festgelegten Niveau, unabhängig von Mietpreisentwicklungen in der Nachbarschaft. Für Vermieter (Eigentümer) sind häufig Mietmodelle wie Indexmieten lukrativer. Das bedeutet: Steigt der generelle Mietspiegel in der Umgebung, kann der Vermieter seine Mietforderungen an den Index anpassen. Mieter und Vermieter können sich auch auf eine Staffelmiete einigen. Die Höhe der Miete steigt somit jährlich um eine vereinbarte Summe an.

Vor Vertragsunterzeichnung sind die voraussichtlich anfallenden Betriebskosten durch den Vermieter zu prüfen. Gewerbliche Mieter müssen sich anteilig an den Betriebskosten für Müllabfuhr, Wasser oder für die Straßenreinigung beteiligen. Zudem sollten weitere, mögliche Nebenkosten festgestellt werden, zum Beispiel Kosten für die Arbeit eines Wachdienstes oder die Objektverwaltung.

Wichtig:

Die Betriebs- und Instandhaltungskosten steigen mit der Größe der Halle an. Der benötigte Platz sollte trotzdem nicht zu klein bemessen werden. In einer Lagerhalle muss zum Beispiel genug Platz zwischen den Regalen eingehalten werden, damit zwei Gabelstapler problemlos aneinander vorbeifahren können. Ausreichend Platz muss auch für die Lagerung von versandbereiten Paketen und neuen Anlieferungen einkalkuliert werden.

Neben der Größe ist die Aufteilung der Grundfläche und das Verhältnis zwischen nutzbarer Fläche und Erschließungsfläche relevant: ein Maximum an Nutzungsflexibilität bieten ebenerdige Flächen und hohe Decken.

Checkliste: Was gehört in den Gewerbemietvertrag?

Werden Räume zu Geschäftszwecken vermietet, muss ein Gewerbemietvertag abgeschlossen werden. Diese Aspekte sollte der Mietvertrag mindestens beinhalten:

  • Nennung aller Vertragsparteien
  • Festlegung der Miethöhe und Regelung der Art der Miete in: Staffel-, Umsatz-, Index- oder Festmiete
  • Aufstellung der Betriebs- und Nebenkosten
  • Reparaturen und Umbaukosten
  • Dauer des Mietzeitraums und Kündigungsfrist
  • Nutzungszweck der Gewerberäume und Art des Gewerbes
  • Besonderheiten des Mietobjektes, z.B. Größe, Anzahl der Räume, Einbaugegenstände (Inventarverzeichnis), Zustand und Beschaffenheit bei Übergabe des Mietobjekts

Das Gewerbemietrecht ist kein eigenständiges Rechtsgebiet und beruft sich auf das Mietrecht §§ 535 ff und §§ 580a BGB.

Rechtliches:

Vermieter von Geschäftsräumen müssen sich um einige etwaig anfallende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen kümmern. Ausgenommen davon sind meist Instandhaltungen im Inneren der Mieträume, die im Mietvertrag festgehalten werden. Zudem sollten Vermieter darauf achten, dass die Geschäftsräume für das ausgeführte Gewerbe und den jeweiligen Nutzungszweck geeignet sind. Dabei müssen Lärm- und Brandschutzmaßnahmen unbedingt beachtet werden.

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Welche Kosten und Steuern fallen an?

Bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie müssen alle Einnahmen aus der Vermietung versteuert werden:

  • Mieteinnahmen für mögliche Nebenräume, Garagen, Keller und Stellplätze
  • eingenommene Umlagen (z.B. für Müllabfuhr und Energie)
  • Entgelte für Werbeflächen

Reparaturkosten der Immobilien sowie Zinsen können von den Einnahmen abgezogen werden. Vermieter habe die Möglichkeit, umsatzsteuerpflichtig zu vermieten (§ 9 I UStG). Das ist zulässig, wenn der Mieter das Mietobjekt ausschließlich für Umsätze mit einem möglichen Vorsteuerabzug verwendet. Die vom Mieter gezahlte Umsatzsteuer abzüglich der erstatteten Vorsteuer müssen hierbei als Einnahme versteuert werden.

Alle Vermietungskosten, wie Herstellungskosten und Anschaffungskosten, können steuermindernd abgesetzt werden.

Makler-Kosten

Engagierst du bei deiner Gewerbevermietung einen Makler, werden die Kosten frei zwischen Auftraggeber und Makler verhandelt. Hierbei entscheidet der Auftraggeber, meist der Vermieter, wie die Kosten zwischen ihm und dem zukünftigen Mieter aufgeteilt werden.

Kündigung des Gewerbemietvertrags

Was mit der Kündigung zusammenhängt, ist oft im Gewerbemietvertrag individuell geregelt. Mieter und auch Vermieter haben entsprechend der im Vertrag festgehaltenen Kündigungsfrist das Recht der fristgemäßen Kündigung. Unbefristete Mietverträge ohne definierte Mietlaufzeit können je nach vereinbarter Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden. Ist nichts vereinbart, so gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Befristete Mietverträge können während der Laufzeit nicht gekündigt werden, da sie für einen bestimmten Zeitraum fest abgeschlossen wurden. Ohne zusätzliche Klausel ist der Mieter hier bis zum Ende der Mietzeit an den Vertrag gebunden.

Regionale Unterschiede

Für Industriehallen können je nach Bundesland unterschiedliche Gewerbesteuersätze und Gemeindeabgaben anfallen. Ob es Einschränkungen bezüglich des Verwendungszwecks der Halle gibt, kann im Grundbuch geprüft werden. Von Interesse könnte ebenfalls sein, ob es sich bei den Nachbargrundstücken auch um Lagerflächen handelt und ob die Möglichkeit besteht, das Gebäude ggf. zu erweitern. Bezüglich des Lärmschutzes ist es gut zu wissen, wie weit das nächste Wohngebiet entfernt ist.

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