Zwangsversteigerungen in Deutschland

Auktionshammer
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Zwangsversteigerungen von Immobilien sind eine gute Möglichkeit, günstig an eine Wunschimmobilie zu kommen. Die Gelegenheit dazu ist besonders günstig: Mit Durchhaltevermögen und etwas Recherche kann ganz einfach ein Schnäppchen gefunden werden.

Lesedauer: 6 Minuten

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Grundstücke, Wohnungen oder Gebäude werden zwangsversteigert, da ein Gläubiger aufgrund einer Geldforderung nun das unbewegliche Vermögen vollstrecken darf um so seinen Anspruch zu befriedigen. Unter unbewegliches Vermögen fallen Grundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum und auch Grundstücksrechte, wie z.B. das Erbbaurecht. Die Grundlage für Zwangsversteigerungen finden Sie im Gesetz für die Zwangsversteigerung (ZVG).

Allgemeines

Grundsätzlich gibt es ein paar Dinge, die Sie vor einer Zwangsversteigerung wissen sollten. Für den Termin der Zwangsversteigerung sollten Sie mindestens eine Stunde einplanen, da Ihnen zunächst alle rechtlich relevanten Informationen durch den Rechtspfleger mitgeteilt werden und darauf schließlich die Bietzeit folgt. Die Versteigerung ist erst beendet, wenn trotz Aufforderung des Gerichts keine weiteren Gebote eingehen und kann sich so je nach Bietfreudigkeit der Teilnehmer hinaus zögern. Vor dem eigentlichen Versteigerungstermin sollten Sie sich noch einmal unter dem entsprechenden Aktenzeichen über eventuelle Terminaufhebungen informieren, da aus unterschiedlichen Gründen solche Termine auch abgesagt werden können. Unter dem Aktenzeichen, bei dem zuständigen Rechtspfleger oder dem betreibenden Gläubiger können auch spezielle Informationen rund um die bestimmte Versteigerung erfragt werden. Bei Zwangsversteigerung gilt, dass jeder die gleiche Chance hat den Zuschlag zu erhalten und grundsätzlich hat der Bieter mit der größten Zahlungsbereitschaft die größte Chance den Zuschlag zu erwirken.

Konkretes Interesse

Im Falle, dass Sie konkretes Interesse an einem Objekt haben, müssen Sie beachten, dass dieses Interesse Sie nicht berechtigt das Grundbuch einzusehen oder das Objekt zu besichtigen. Ein Besichtigungstermin durch das Gericht findet grundsätzlich nicht statt, da der jetzige Eigentümer keinen Zutritt gestatten muss. Auch kann ein Besichtigungstermin nicht möglich sein, da das Objekt leer steht, der Eigentümer nicht vor Ort ist oder der jetzige Mieter Ihnen keinen Zutritt zum Objekt gewährt.

Freistehender Bungalow mit Garten
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Sie können jedoch freundlich bei dem derzeitigen Mieter oder Schuldner nachfragen, ob eine Besichtigung möglich ist und dieser kann auf einer freiwilligen Basis zustimmen. Alle wichtigen Daten zur Zwangsversteigerung werden Ihnen am Tag der Versteigerung durch die Versteigerungsbedingungen mitgeteilt. Im Voraus können Sie jedoch auch schon alle Informationen über das gerichtliche Wertgutachten im Amtsgericht einsehen und eine persönliche Besichtigung von außen sollte in jedem Fall durchgeführt werden.
Bevor Sie sich zum Kauf eines Objekts über eine Zwangsversteigerung entscheiden, müssen Sie sich dessen bewusst sein, dass es sich hierbei nicht um einen Verkauf im klassischen Sinne handelt, da kein Verkäufer existiert, der für Ihr ersteigertes Objekt haftet. Somit fallen Garantien und Gewährleistungen weg und die Sicherheit in Hinblick auf den Zustand des Objekts haben Sie nur durch das Gutachten eines gerichtlich bestellten Sachverständigen. Wichtig ist hier, dass auch der Sachverständige das Gebäude eventuell nur von außen begutachten konnte und somit der Zustand des Inneren nicht bekannt ist. Achten Sie bei dem Gutachten auf das Ausstellungsdatum, da sich hier je nach Zeitspanne zwischen Ausstellung und Versteigerung die Bewertungen geändert haben können. Dieses gerichtlich bestellte Gutachten ist jedoch nur ein Anhaltspunkt für Sie und ergibt keine Rechtsansprüche. Wenn Sie ein Gebot abgeben haben und dieses vom Gericht bestätigt wurde, zählt dieses als Vertragsabschluss und eine Möglichkeit der nachträglichen Reklamation ist nicht mehr möglich.

Wie geht es nach dem Zuschlag weiter?

Paar unterschreibt einen Kaufvertrag
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Nach dem Zuschlag des Gerichts geht das erstandene Objekt in Ihr Eigentum über und Sie werden in das Grundbuch eingetragen. Im Gegensatz zum Erwerb einer Immobilie auf dem freien Immobilienmarkt benötigen Sie keine notarielle Beurkundung. Im Falle einer Zwangsversteigerung fallen aber genau wie beim normalen Hauskauf gewisse Kosten an, diese stimmen ungefähr miteinander überein. Zusätzlich zu den Kosten für die Eintragung ins Grundbuch und der Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Höchstgebots liegt, wird vom Gericht noch eine Zuschlagsgebühr erhoben. Die Zuschlagsgebühr ist abhängig vom Höchstgebot und ist etwas niedriger als die Notargebühren, welche bei einem normalen Hauskauf anfallen.
Aufgrund dessen, dass das Objekt zuvor noch vom ehemaligen Eigentümer bzw. Schuldner bewohnt wurde, ist dieser nun dazu aufgefordert, das Objekt unter Einhaltung einer bestimmten schriftlich ausgesprochenen Frist zu verlassen. Falls dies nicht geschieht haben Sie als neuer Eigentümer das Recht auf Räumung und Herausgabe gegen den ehemaligen Eigentümer. Im äußersten Fall müssen Sie dieses Recht mit Hilfe einer Zwangsvollstreckung durch Zwangsräumung durchsetzen. Bei der Ersteigerung eines Mietobjektes treten Sie an die Stelle des bestehenden Mietvertrages und hierbei zählen die normalen gesetzlichen Kündigungsfristen. Falls Sie jedoch aus berechtigtem Interesse, wie Eigenbedarf, das Mietverhältnis auflösen möchten gilt Ihr Recht auf vorzeitige Kündigung. Dieses Recht muss jedoch nach Zuschlag zum ersten zulässigen Termin geschehen. Leerstehende Objekte können im Normalfall direkt bezogen werden. Diese Regelungen entfallen jedoch, falls Wohnrechte oder Mietverhältnisse auf Dauer durch das Gericht bekannt gegeben werden. Bestehende Dauermietverhältnisse müssen vom neuen Eigentümer, mit allen rechtlichen Konsequenzen, übernommen werden und können nur unter Einhaltung von sehr begrenzten Kündigungsgründe gekündigt werden.

Voraussetzungen zum Bieten

Um an einer Zwangsversteigerung teilnehmen zu können müssen Sie einige Voraussetzungen erfüllen.
So müssen Sie mindestens das 18. Lebensjahr vollendet haben und ein gültiges Dokument zum Ausweisen mit sich führen, entweder den Personalausweis oder den Reisepass. Möchten Sie für eine andere Person mitbieten oder zusammen mit ihr ein Objekt ersteigern können Sie dies grundsätzlich machen. Als Stellvertreter benötigen Sie lediglich ein notariell beglaubigte Bietvollmacht.
Möchten Sie gemeinsam mit einer anderen Person zusammen ein Gebot abgeben, muss dies, wenn beide Beteiligten anwesend, sind nur dem Vorsitz führenden Rechtspfleger mitgeteilt werden. Im Falle, dass Sie gemeinsam ein Gebot abgeben möchten, aber nur eine Person vor Ort ist, müssen Sie auch hier eine notarielle beglaubigte Bietvollmacht mitbringen. Grundsätzlich werden nach Zuschlag beide Parteien in das Grundbuch eingetragen. Auch im Fall, dass Sie im Namen Ihres oder eines anderen Unternehmens an einer Zwangsversteigerung teilnehmen möchten, müssen Sie eine notariell beglaubigte Vollmacht in Form eines aktuell beglaubigten Registerauszuges mitführen, dieser darf zudem nicht älter als maximal vier Wochen sein.

Regeln

  • Die Mindestzeit, in der Gebote abgegeben werden können (Bietungszeit oder Bietzeit), beträgt 30 Minuten.
  • Der Gläubiger kann unmittelbar nach Abgabe des Gebots eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswerts verlangen.
  • Wird die Sicherheitsleistung nicht sofort erbracht, weist das Gericht das Gebot zurück.
  • Die Sicherheit durch Übergabe von Bargeld ist seit Februar 2007 ausgeschlossen.
    Die Sicherheitsleistung kann entweder durch eine Überweisung vor dem Versteigerungstermin oder durch eine unbefristete, unbedingte, selbstschuldnerische Bankbürgschaft eines berechtigten Kreditinstitut geschehen. Des Weiteren können Landeszentralbankschecks oder Verrechnungsschecks einer berechtigten Bank für die Sicherheitsleistung genutzt werden. Diese Schecks dürfen jedoch frühestens drei Tage vor der Versteigerung ausgestellt werden.

Vorteile

  • Der Kaufpreis liegt oft deutlich unter dem geschätzten Verkehrswert.
  • Es entstehen keine Notarkosten.
  • Sie zahlen keine Maklergebühren.



Nachteile

  • Sie haben keine Garantie auf Handwerkerleistungen und Ausbesserungsarbeiten.
  • Sie können wegen Baumängeln nicht vom Kauf zurücktreten.
  • Es besteht keine Obergrenze für den Kaufpreis.
  • Sie können das Objekt in der Regel nicht von innen besichtigen. Wenn Sie Pech haben, haben Sie eine Weile mit den Hinterlassenschaften des ehemaligen Eigentümers zu tun, was viel Zeit und Kosten in Anspruch nehmen kann.

Tipps

  • Sie können sich auch im Voraus schon ohne Kaufabsicht Zwangsversteigerungen anschauen um einen Überblick über das Geschehen zu bekommen.
  • Im Grundbuchauszug finden Sie alle Informationen über Belastung und Sondernutzungsrechte der Immobilie.
  • Bei Fragen vor der Versteigerung können Sie sich auch an einen Anwalt wenden
  • Da ein Rücktritt vom Kauf nicht mehr möglich ist, sollte Ihre Finanzierung schon vor der Zwangsversteigerung stehen.
  • Bei ernsthaftem Interesse an einem Objekt sollten Sie das vorliegende Gutachten aufmerksam lesen, da hier alle notwendigen Details aufgeführt werden, die sich auf Ihr Interesse auswirken können. Hier gibt es Auskunft über Bauzustand, Lage, Verkehrswert und Anschlüsse der Immobilie.
  • Besichtigen Sie die Immobilie, wenn möglich, mit einem Baufachmann. Falls eine Innenbesichtigung nicht möglich ist, lassen Sie sich vom zuständigen Amtsgericht ein Gutachten vorzeigen.
  • Vor der Versteigerung sollten Sie ein maximales Höchstgebot festlegen, welches Sie nicht überschreiten sollten. Versuchen Sie Ihre Gefühle aus dem Spiel zu lassen.

Fazit

Bei dem Kauf einer Immobilie über die Zwangsversteigerung sollten Sie generell die gleichen Kriterien, wie bei einer Immobilie auf dem freien Immobilienmarkt beachten. Überlegen Sie von Beginn an, welchen Zweck diese Immobilie für Sie erfüllen soll und was Ihr Höchstgebot sein kann und entscheiden Sie anhand Ihrer eigens festgelegten Kriterien. Wägen Sie vor dem Erwerb sorgfältig alle Aspekte miteinander ab und bedenken, dass die Immobilie zwar unter dem Verkehrswert ersteigert werden kann aber Sie keinen Anspruch auf Gewährleistungen haben.

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