Wie läuft eine Zwangsversteigerung in Deutschland ab?

Sie möchten günstig eine Immobile kaufen? Zwangsversteigerungen von Immobilien sind eine gute Möglichkeit, ein Eigenheim zum Schnäppchenpreis zu ergattern. Am Ende dieses Artikels wissen Sie alles wichtige für Ihre erste Zwangsversteigerung.

Ein Auktionator bei einer Zwangsversteigerung

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Grundstücke, Wohnungen oder Gebäude werden zwangsversteigert, wenn ein Gläubiger aufgrund einer Geldforderung nun das unbewegliche Vermögen vollstrecken darf, um so seinen Anspruch zu befriedigen. Unter unbewegliches Vermögen fallen:

  • Grundstücke
  • Wohnungseigentum
  • Teileigentum
  • Grundstücksrechte (z.B. das Erbbaurecht)

Sie waren noch nie auf einer Zwangsversteigerung?

Schauen Sie sich auch ohne Kaufabsicht einmal eine Zwangsversteigerung an. Dann bekommen Sie einen Überblick über das Geschehen. Um an einer Zwangsversteigerung teilnehmen zu können, müssen Sie:

  • mindestens das 18. Lebensjahr vollendet haben
  • ein gültiges Dokument zum Ausweisen mitbringen (Personalausweis oder Reisepass)

Auktionshammer auf Tisch
© Serggn/iStock

Hinweis:

Weitere Grundlagen für Zwangsversteigerungen finden Sie im Gesetz für die Zwangsversteigerung (ZVG).


5 Dinge, die Sie vor einer Zwangsversteigerung wissen sollten

1. Planen Sie mindestens eine Stunde ein

Bringen Sie Zeit mit, denn bevor die Bietzeit beginnt, teilt Ihnen der Rechtspfleger zunächst alle rechtlich relevanten Informationen mit. Außerdem kann sich je nach Bietfreudigkeit der Teilnehmer die Bietzeit hinaus zögern, denn die Versteigerung ist erst beendet, wenn trotz Aufforderung des Gerichts keine weiteren Gebote eingehen.

2. Vergewissern Sie sich, dass der Termin wirklich stattfindet

Vor dem eigentlichen Versteigerungstermin sollten Sie sich noch einmal unter dem entsprechenden Aktenzeichen über eventuelle Terminaufhebungen informieren, da aus unterschiedlichen Gründen solche Termine auch abgesagt werden können. Unter dem Aktenzeichen, bei dem zuständigen Rechtspfleger oder dem betreibenden Gläubiger können auch spezielle Informationen rund um die Versteigerung erfragt werden.

3. Jeder hat die gleiche Chance

Bei Zwangsversteigerungen gilt, dass jeder die gleiche Chance hat den Zuschlag zu erhalten. Grundsätzlich hat der Bieter mit der größten Zahlungsbereitschaft die größte Chance den Zuschlag zu erwirken.

4. Besichtigungstermine sind die Ausnahme

Konkretes Interesse an einem Objekt berechtigt Sie nicht das Grundbuch einzusehen oder das Objekt zu besichtigen. Ein Besichtigungstermin durch das Gericht findet grundsätzlich nicht statt, da der jetzige Eigentümer oder Mieter entweder keinen Zutritt gestatten muss, das Objekt leer steht oder der Eigentümer nicht vor Ort ist. Dennoch empfiehlt sich eine persönliche Besichtigung von außen. Am Tag der Versteigerung finden Sie in den Versteigerungsbedingungen alle wichtigen Daten zur Zwangsversteigerung. Ist Ihnen das zu spät? Dann finden Sie auch schon vorher alle Informationen im gerichtlichen Wertgutachten beim Amtsgericht. Hier gibt es Auskunft über Bauzustand, Lage, Verkehrswert und Anschlüsse der Immobilie.


Freistehender Bungalow mit Garten
© KatarzynaBialasiewicz/iStock

Tipp:

Fragen sie freundlich bei dem derzeitigen Mieter oder Schuldner nach, ob eine Besichtigung möglich ist. Dieser kann auf einer freiwilligen Basis zustimmen. Besichtigen Sie die Immobilie, wenn möglich, mit einem Baufachmann.

5. Garantien und Gewährleistungen fallen weg

Seien Sie sich dessen bewusst, dass es sich hierbei nicht um einen Verkauf im klassischen Sinne handelt, da kein Verkäufer existiert, der für Ihr ersteigertes Objekt haftet. Somit fallen Garantien und Gewährleistungen weg und die Sicherheit in Hinblick auf den Zustand des Objekts haben Sie nur durch das Gutachten eines gerichtlich bestellten Sachverständigen.

Wichtig: Eventuell konnte der Sachverständige das Gebäude nur von außen begutachten.

Somit wäre der Zustand des Inneren nicht bekannt. Achten Sie bei dem Gutachten auf das Ausstellungsdatum, da sich hier je nach Zeitspanne zwischen Ausstellung und Versteigerung die Bewertungen geändert haben können. Dieses gerichtlich bestellte Gutachten ist jedoch nur ein Anhaltspunkt für Sie und ergibt keine Rechtsansprüche. Wenn Sie ein Gebot abgeben haben und das Gericht dieses bestätigt, zählt das als Vertragsabschluss und eine Möglichkeit der nachträglichen Reklamation ist nicht mehr möglich. Da ein Rücktritt vom Kauf nicht mehr möglich ist, sollte Ihre Finanzierung schon vor der Zwangsversteigerung stehen.

Wie geht es nach dem Zuschlag weiter?

Nach dem Zuschlag des Gerichts geht das erstandene Objekt in Ihr Eigentum über und Sie werden in das Grundbuch eingetragen.

Ehemalige Eigentümer oder Schuldner müssen das Objekt verlassen.

Dazu haben sie eine bestimmte schriftlich ausgesprochene Frist. Geschieht das nicht, haben Sie als neuer Eigentümer das Recht auf Räumung und Herausgabe gegen den ehemaligen Eigentümer. Im äußersten Fall müssen Sie dieses Recht mit Hilfe einer Zwangsvollstreckung durch Zwangsräumung durchsetzen. Bei der Ersteigerung eines Mietobjektes treten Sie an die Stelle des bestehenden Mietvertrages und es zählen die normalen gesetzlichen Kündigungsfristen. Falls Sie jedoch aus berechtigtem Interesse, wie Eigenbedarf, das Mietverhältnis auflösen möchten, gilt Ihr Recht auf vorzeitige Kündigung. Dieses Recht muss jedoch nach Zuschlag zum ersten zulässigen Termin geschehen. Leerstehende Objekte können Sie im Normalfall direkt beziehen.

Ausnahmefall: Das Gericht gibt Wohnrechte oder Mietverhältnisse auf Dauer bekannt.

Diese bestehenden Dauermietverhältnisse müssen neue Eigentümer, mit allen rechtlichen Konsequenzen, übernehmen. Die Eigentümer können dann nur unter Einhaltung von sehr begrenzten Kündigungsgründen kündigen. Prüfen Sie unbedingt im Grundbuchauszug alle Informationen über Belastung und Sondernutzungsrechte der Immobilie.

Kosten

Im Gegensatz zum Erwerb einer Immobilie auf dem freien Immobilienmarkt benötigen Sie keine notarielle Beurkundung. Im Falle einer Zwangsversteigerung fallen genau wie beim normalen Hauskauf ähnliche Kosten an. Zusätzlich zu den Kosten für die Eintragung ins Grundbuch und der Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Höchstgebots liegt, erhebt das Gericht noch eine Zuschlagsgebühr. Die Zuschlagsgebühr ist abhängig vom Höchstgebot und ist etwas niedriger als die Notargebühren, welche bei einem normalen Hauskauf anfallen.

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3 Regeln für den Bietprozess

1. Beachten Sie die Bietzeit

Die Mindestzeit, in der Gebote abgegeben werden können (Bietungszeit oder Bietzeit), beträgt
30 Minuten.

Tipp:

Legen Sie für sich selbst vor der Versteigerung ein maximales Höchstgebot fest und versuchen Sie persönliche Gefühle aus dem Spiel zu lassen.

Legen Sie für sich selbst vor der Versteigerung ein maximales Höchstgebot fest und versuchen Sie persönliche Gefühle aus dem Spiel zu lassen.

2. Als Stellvertreter für jemand anderes brauchen Sie eine notariell beglaubigte Bietvollmacht

Sichern Sie sich in diesen Fällen mit Vollmachten ab:

  • Sie bieten für eine andere Person mit.
  • Sie geben mit einer anderen Person gemeinsam ein Gebot ab, aber die andere Person ist
    nicht anwesend. Wenn beide anwesend sind reicht es aus, dem Vorsitz führenden Rechtspfleger mitzuteilen, dass Sie ein gemeinsames Gebot abgeben.
  • Sie nehmen im Namen Ihres oder eines anderen Unternehmens an einer Zwangsversteigerung teil. Hier müssen Sie eine notariell beglaubigte Vollmacht in Form eines aktuell beglaubigten Registerauszuges mitführen. Dieser darf maximal 4 Wochen alt sein.

3. Rechnen Sie mit einer Sicherheitsleistung

Der Gläubiger kann unmittelbar nach Abgabe des Gebots eine Sicherheitsleistung in Höhe von
10 % des Verkehrswerts verlangen. Das Gericht weist das Gebot zurück, wenn die Bieter nicht sofort eine Sicherheitsleistung hinterlegen. Die Sicherheit durch Übergabe von Bargeld ist seit Februar 2007 ausgeschlossen.

Paar unterschreibt einen Kaufvertrag
© Ridofranz/iStock

Sie haben verschiedene Möglichkeiten, die Sicherheitsleistung zu erbringen:

  • Überweisung vor dem Versteigerungstermin
  • unbefristete, unbedingte, selbstschuldnerische Bankbürgschaft eines berechtigten Kreditinstituts
  • Landeszentralbankschecks oder Verrechnungsschecks einer berechtigten Bank (dürfen jedoch erst frühestens 3 Tage vor der Versteigerung ausgestellt werden.)

Vorteile

  • Der Kaufpreis liegt oft deutlich unter dem geschätzten Verkehrswert.
  • Es entstehen keine Notarkosten.
  • Sie zahlen keine Maklergebühren.



Nachteile

  • Sie haben keine Garantie auf Handwerkerleistungen und Ausbesserungsarbeiten.
  • Sie können wegen Baumängeln nicht vom Kauf zurücktreten.
  • Es besteht keine Obergrenze für den Kaufpreis.
  • Sie können das Objekt in der Regel nicht von innen besichtigen. Wenn Sie Pech haben, haben Sie eine Weile mit den Hinterlassenschaften des ehemaligen Eigentümers zu tun, was viel Zeit und Kosten in Anspruch nehmen kann.

Fazit

Beachten Sie beim Kauf einer Immobilie über die Zwangsversteigerung generell die gleichen Kriterien, wie bei einer Immobilie auf dem freien Immobilienmarkt. Überlegen Sie von Beginn an, welchen Zweck diese Immobilie für Sie erfüllen soll und was Ihr Höchstgebot sein kann und entscheiden Sie anhand Ihrer eigens festgelegten Kriterien. Wägen Sie vor dem Erwerb sorgfältig alle Aspekte miteinander ab und bedenken, dass die Immobilie zwar unter dem Verkehrswert ersteigert werden kann aber Sie keinen Anspruch auf Gewährleistungen haben. Bei Fragen zu einer Versteigerung, können Sie sich auch an einen Anwalt wenden


Vor und nach der Versteigerung