Wie läuft eine Zwangsversteigerung in Deutschland ab?

Du möchtest günstig eine Immobile kaufen? Zwangsversteigerungen von Immobilien sind eine gute Möglichkeit, ein Eigenheim zum Schnäppchenpreis zu ergattern. Am Ende dieses Artikels weißt du alles wichtige für deine erste Zwangsversteigerung.

Ein Auktionator bei einer Zwangsversteigerung

In aller Kürze

  • Mit etwas Glück liegt der Kaufpreis deutlich unter dem geschätzten Verkehrswert.

  • Besichtigungen sind zwar nur von außen möglich, aber dennoch zu empfehlen.

  • Du kannst nach Zuschlag wegen Baumängeln nicht vom Kauf zurücktreten.

  • Wohnrechte oder dauerhafte Mietverhältnisse bleiben manchmal nach deinem Kauf bestehen.

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Grundstücke, Wohnungen oder Gebäude werden zwangsversteigert, wenn ein Gläubiger aufgrund einer Geldforderung nun das unbewegliche Vermögen vollstrecken darf, um so seinen Anspruch zu befriedigen. Unter unbewegliches Vermögen fallen:

  • Grundstücke
  • Wohnungseigentum
  • Teileigentum
  • Grundstücksrechte (z.B. das Erbbaurecht)

Du warst noch nie auf einer Zwangsversteigerung?

Schau dir auch ohne Kaufabsicht einmal eine Zwangsversteigerung an. Dann bekommst du einen Überblick über das Geschehen. Um an einer Zwangsversteigerung teilnehmen zu können, musst du:

  • mindestens das 18. Lebensjahr vollendet haben
  • ein gültiges Dokument zum Ausweisen mitbringen (Personalausweis oder Reisepass)

Auktionshammer auf Tisch
© Serggn/iStock

Hinweis:

Weitere Grundlagen für Zwangsversteigerungen findest du im Gesetz für die Zwangsversteigerung (ZVG).


5 Dinge, die du vor einer Zwangsversteigerung wissen solltest

1. Plane mindestens eine Stunde ein

Bring Zeit mit, denn bevor die Bietzeit beginnt, teilt dir der Rechtspfleger zunächst alle rechtlich relevanten Informationen mit. Außerdem kann sich je nach Bietfreudigkeit der Teilnehmer die Bietzeit hinaus zögern, denn die Versteigerung ist erst beendet, wenn trotz Aufforderung des Gerichts keine weiteren Gebote eingehen.

2. Vergewissere dich, dass der Termin wirklich stattfindet

Vor dem eigentlichen Versteigerungstermin solltest du dich noch einmal unter dem entsprechenden Aktenzeichen über eventuelle Terminaufhebungen informieren, da aus unterschiedlichen Gründen solche Termine auch abgesagt werden können. Unter dem Aktenzeichen, bei dem zuständigen Rechtspfleger oder dem betreibenden Gläubiger können auch spezielle Informationen rund um die Versteigerung erfragt werden.

3. Jeder hat die gleiche Chance

Bei Zwangsversteigerungen gilt, dass jeder die gleiche Chance hat den Zuschlag zu erhalten. Grundsätzlich hat der Bieter mit der größten Zahlungsbereitschaft die größte Chance den Zuschlag zu erwirken.

4. Besichtigungstermine sind die Ausnahme

Konkretes Interesse an einem Objekt berechtigt dich nicht, das Grundbuch einzusehen oder das Objekt zu besichtigen. Ein Besichtigungstermin durch das Gericht findet grundsätzlich nicht statt, da der jetzige Eigentümer oder Mieter entweder keinen Zutritt gestatten muss, das Objekt leer steht oder der Eigentümer nicht vor Ort ist. Dennoch empfiehlt sich eine persönliche Besichtigung von außen. Am Tag der Versteigerung findest du in den Versteigerungsbedingungen alle wichtigen Daten zur Zwangsversteigerung. Ist dir das zu spät? Dann findest du auch schon vorher alle Informationen im gerichtlichen Wertgutachten beim Amtsgericht. Hier gibt es Auskunft über Bauzustand, Lage, Verkehrswert und Anschlüsse der Immobilie.


Freistehender Bungalow mit Garten
© KatarzynaBialasiewicz/iStock

Tipp:

Frag freundlich bei dem derzeitigen Mieter oder Schuldner nach, ob eine Besichtigung möglich ist. Dieser kann auf einer freiwilligen Basis zustimmen. Besichtige die Immobilie, wenn möglich, mit einem Baufachmann.

5. Garantien und Gewährleistungen fallen weg

Sei dir dessen bewusst, dass es sich hierbei nicht um einen Verkauf im klassischen Sinne handelt, da kein Verkäufer existiert, der für dein ersteigertes Objekt haftet. Somit fallen Garantien und Gewährleistungen weg und die Sicherheit in Hinblick auf den Zustand des Objekts hast du nur durch das Gutachten eines gerichtlich bestellten Sachverständigen.

Wichtig: Eventuell konnte der Sachverständige das Gebäude nur von außen begutachten.

Somit wäre der Zustand des Inneren nicht bekannt. Achte bei dem Gutachten auf das Ausstellungsdatum, da sich hier je nach Zeitspanne zwischen Ausstellung und Versteigerung die Bewertungen geändert haben können. Dieses gerichtlich bestellte Gutachten ist jedoch nur ein Anhaltspunkt für dich und ergibt keine Rechtsansprüche. Wenn du ein Gebot abgegeben hast und das Gericht dieses bestätigt, zählt das als Vertragsabschluss und eine Möglichkeit der nachträglichen Reklamation ist nicht mehr möglich. Da ein Rücktritt vom Kauf nicht mehr möglich ist, sollte deine Finanzierung schon vor der Zwangsversteigerung stehen.

Wie geht es nach dem Zuschlag weiter?

Nach dem Zuschlag des Gerichts geht das erstandene Objekt in dein Eigentum über und du wirst in das Grundbuch eingetragen.

Ehemalige Eigentümer oder Schuldner müssen das Objekt verlassen.

Dazu haben sie eine bestimmte schriftlich ausgesprochene Frist. Geschieht das nicht, hast du als neuer Eigentümer das Recht auf Räumung und Herausgabe gegen den ehemaligen Eigentümer. Im äußersten Fall musst du dieses Recht mit Hilfe einer Zwangsvollstreckung durch Zwangsräumung durchsetzen. Bei der Ersteigerung eines Mietobjektes trittst du an die Stelle des bestehenden Mietvertrages und es zählen die normalen gesetzlichen Kündigungsfristen. Falls du jedoch aus berechtigtem Interesse, wie Eigenbedarf, das Mietverhältnis auflösen möchtest, gilt dein Recht auf vorzeitige Kündigung. Dieses Recht muss jedoch nach Zuschlag zum ersten zulässigen Termin geschehen. Leerstehende Objekte kannst du im Normalfall direkt beziehen.

Ausnahmefall: Das Gericht gibt Wohnrechte oder Mietverhältnisse auf Dauer bekannt.

Diese bestehenden Dauermietverhältnisse müssen neue Eigentümer, mit allen rechtlichen Konsequenzen, übernehmen. Die Eigentümer können dann nur unter Einhaltung von sehr begrenzten Kündigungsgründen kündigen. Prüfe unbedingt im Grundbuchauszug alle Informationen über Belastung und Sondernutzungsrechte der Immobilie.

Kosten

Im Gegensatz zum Erwerb einer Immobilie auf dem freien Immobilienmarkt benötigst du keine notarielle Beurkundung. Im Falle einer Zwangsversteigerung fallen genau wie beim normalen Hauskauf ähnliche Kosten an. Zusätzlich zu den Kosten für die Eintragung ins Grundbuch und der Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Höchstgebots liegt, erhebt das Gericht noch eine Zuschlagsgebühr. Die Zuschlagsgebühr ist abhängig vom Höchstgebot und ist etwas niedriger als die Notargebühren, welche bei einem normalen Hauskauf anfallen.

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3 Regeln für den Bietprozess

1. Beachte die Bietzeit

Die Mindestzeit, in der Gebote abgegeben werden können (Bietungszeit oder Bietzeit), beträgt
30 Minuten.

Tipp:

Lege für dich selbst vor der Versteigerung ein maximales Höchstgebot fest und versuche persönliche Gefühle aus dem Spiel zu lassen.

2. Als Stellvertreter für jemand anderes brauchst du eine notariell beglaubigte Bietvollmacht

Sichere dich in diesen Fällen mit Vollmachten ab:

  • Du bietest für eine andere Person mit.
  • Du gibst mit einer anderen Person gemeinsam ein Gebot ab, aber die andere Person ist
    nicht anwesend. Wenn beide anwesend sind reicht es aus, dem Vorsitz führenden Rechtspfleger mitzuteilen, dass du ein gemeinsames Gebot abgibst.
  • Du nimmst im Namen deines oder eines anderen Unternehmens an einer Zwangsversteigerung teil. Hier musst du eine notariell beglaubigte Vollmacht in Form eines aktuell beglaubigten Registerauszuges mitführen. Dieser darf maximal 4 Wochen alt sein.

3. Rechne mit einer Sicherheitsleistung

Der Gläubiger kann unmittelbar nach Abgabe des Gebots eine Sicherheitsleistung in Höhe von
10 % des Verkehrswerts verlangen. Das Gericht weist das Gebot zurück, wenn die Bieter nicht sofort eine Sicherheitsleistung hinterlegen. Die Sicherheit durch Übergabe von Bargeld ist seit Februar 2007 ausgeschlossen.

Paar unterschreibt einen Kaufvertrag
© Ridofranz/iStock

Du hast verschiedene Möglichkeiten, die Sicherheitsleistung zu erbringen:

  • Überweisung vor dem Versteigerungstermin
  • unbefristete, unbedingte, selbstschuldnerische Bankbürgschaft eines berechtigten Kreditinstituts
  • Landeszentralbankschecks oder Verrechnungsschecks einer berechtigten Bank (dürfen jedoch erst frühestens 3 Tage vor der Versteigerung ausgestellt werden.)

Vorteile

  • Der Kaufpreis liegt oft deutlich unter dem geschätzten Verkehrswert.
  • Es entstehen keine Notarkosten.
  • Du zahlst keine Maklergebühren.



Nachteile

  • Du hast keine Garantie auf Handwerkerleistungen und Ausbesserungsarbeiten.
  • Du kannst wegen Baumängeln nicht vom Kauf zurücktreten.
  • Es besteht keine Obergrenze für den Kaufpreis.
  • Du kannst das Objekt in der Regel nicht von innen besichtigen. Wenn du Pech hast, hast du eine Weile mit den Hinterlassenschaften des ehemaligen Eigentümers zu tun, was viel Zeit und Kosten in Anspruch nehmen kann.

Fazit

Beachte beim Kauf einer Immobilie über die Zwangsversteigerung generell die gleichen Kriterien, wie bei einer Immobilie auf dem freien Immobilienmarkt. Überlege von Beginn an, welchen Zweck diese Immobilie für dich erfüllen soll und was dein Höchstgebot sein kann und entscheide anhand deiner eigens festgelegten Kriterien. Wäge vor dem Erwerb sorgfältig alle Aspekte miteinander ab und bedenke, dass die Immobilie zwar unter dem Verkehrswert ersteigert werden kann aber du keinen Anspruch auf Gewährleistungen hast. Bei Fragen zu einer Versteigerung, kannst du dich auch an einen Anwalt wenden


Vor und nach der Versteigerung