Wohnungswert ermitteln: So läuft die Bewertung ab

Wohnungsbewertung einfach und schnell online

Wenn du deine Eigentumswohnung verkaufen möchtest, ist es unerlässlich, zuerst den genauen Wohnungswert zu ermitteln. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten: Eine Online-Bewertung kann den Marktwert bereits ziemlich genau bestimmen. Sachverständige können dir außerdem Gutachten erstellen, die z.B. vor Gericht Bestand haben. Erfahre hier mehr über den Ablauf der Bewertung und worauf es ankommt.

Gutachter bewertet eine Wohnung.
© Monkey Business/AdobeStock

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Diese Faktoren bestimmen den Wohnungswert

Bevor es mit der Bewertung losgeht, müssen alle Daten rund um die Wohnung zusammengetragen werden, unabhängig von der Art des Bewertungsverfahrens und dem Zweck der Bewertung. Folgende Faktoren sind entscheidend für den Wert einer Eigentumswohnung.

Eigenschaften des Grundstücks

  • Art der Wohnung z.B. Souterrain, Erdgeschoss, Etagenwohnung, Dachgeschoss, Maisonette oder Loft
  • Etagenanzahl des Wohngebäudes und genaue Etage der Wohnung
  • Wohnfläche in Quadratmeter
  • Zimmeranzahl
  • Baujahr
  • Letzte Modernisierung
  • Innenausstattung wie z.B. Dachboden, Keller, Aufzug, Einbauküche, Parkettboden, Kamin
  • Qualität der Ausstattung: einfach, normal, gehoben oder luxuriös
  • Weitere Ausstattungsmerkmale wie z.B. Balkon, Terrasse, Garten, Solaranlage, Stellplatz, Garage
  • Gemeinschaftseigentum z.B. Waschkeller, Fahrradkeller

Lage

Die Wohnlage spielt eine besonders große Rolle für die Bewertung. Dabei unterscheidet man zwischen der Makrolage und der Mikrolage:
Die Mikrolage beschreibt die direkte Umgebung der Wohnung z.B. Nahverkehrsanbindung, Charakter der Umgebung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Schulen, kulturelle Angebote, Gastronomie, Apotheken usw. Die Makrolage beinhaltet die weitere Umgebung und Infrastruktur z.B. Nähe zu Bahnhof oder Autobahn, wirtschaftliche Faktoren und Lebensqualität in der Region.

Weitere Infos

  • Zu welchem Zeitpunkt und zu welchem Preis wurde die Wohnung angeschafft?
  • Zu welchem Zeitpunkt soll die Wohnung verkauft werden? Sofort oder später?
  • Aktuelle Nutzung: Nutzt du die Wohnung selbst, ist sie vermietet oder steht sie leer?
  • Liegt ein Wohnrecht vor?

Das richtige Bewertungsverfahren

1. Online-Bewertung

Mit unserem Partner Homeday erhältst du auf Grundlage der oben genannten Daten einen vorläufigen Wert für deine Eigentumswohnung. Je mehr Vergleichsobjekte es in der Umgebung gibt, desto besser: Denn Homeday nutzt für die Bewertung einen innovativen Online-Preisrechner, der über einen datenbasierten Algorithmus funktioniert. Das bedeutet, dass die Bewertung auf der Grundlage von Daten aus sehr vielen Immobilienbewertungen gemacht wird. Dadurch ist das Ergebnis der Online-Bewertung bereits ziemlich genau. Möchtest du eine noch präzisere Bewertung haben, kannst du in einem nächsten Schritt eine Vor-Ort-Besichtigung anfordern und deine Wohnung durch eine:n von Homeday geprüften Makler:in bewerten lassen.

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2. Bewertung durch eine:n Makler:in

Makler:innen haben eine ausgezeichnete Markt- und Fachkenntnis, denn als Expert:innen haben sie täglich mit Immobilienpreisen zu tun. Verkaufst du deine Wohnung direkt über eine:n Makler:in, ist die Bewertung häufig bereits inklusive. Übrigens: Homeday bietet dir auch einen Maklervergleich an. Nach der Online-Bewertung deiner Wohnung werden dir kostenlos 3 Makler:innen vorgeschlagen, die sich mit Immobilien in deinem Umkreis besonders gut auskennen.

3. Immobiliengutachter:in

Willst du deine Eigentumswohnung einfach nur verkaufen, ist die Bewertung online und über ein:e Makler:in bereits ausreichend. In bestimmten Fällen ist jedoch ein Wertgutachten nötig, das von Sachverständigen oder Immobiliengutachter:innen erstellt wird. Das Gutachten kann dem Gericht oder Finanzamt vorgelegt werden. Bei privaten oder Scheidungsverfahren wird z.B. ein Verkehrswertgutachten benötigt. Der Verkehrswert ist der Marktpreis, den eine Eigentumswohnung beim Verkauf voraussichtlich erzielen kann.

Weitere Infos zu den Bewertungsverfahren.

4. Bewertung in Eigenregie

Wenn du Kenntnisse über die Vergleichswerte anderer Wohnungen in der Nähe hast, kannst du selbst den Wert deiner Eigentumswohnung ermitteln. Beachte aber, dass die auf Immobilienportalen angegeben Preise zunächst oft nur Angebotspreise sind. In der Regel werden diese nochmal nachverhandelt und entsprechen nicht dem finalen Kaufpreis. Das macht es für dich schwieriger, realistische Vergleichspreise zu finden. Makler:innen haben den Vorteil, dass sie auch die tatsächlichen Verkaufspreise kennen.

Ergebnis erhalten

Im Anschluss an deine Online-Bewertung bekommst du das Ergebnis entweder direkt angezeigt oder per E-Mail zugeschickt. Beauftragst du eine:n Makler:in mit der Bewertung vor Ort, erfährst du von ihm:ihr persönlich den genauen Wert deiner Wohnung und erhältst eine Empfehlung für den Angebotspreis. Dieser berücksichtigt mögliche Preisverhandlungen und ist daher 5 bis 10 Prozent höher angesetzt - oder, wenn ein Bieterverfahren angestrebt wird, etwas niedriger.

Möchtest du einen anderen Immobilientyp bewerten lassen? Informiere dich hier über die Grundstücksbewertung und die Hausbewertung.

Marktentwicklung: Immobilienpreisindex für Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen werden weiterhin teurer in Deutschland. Das Diagramm zeigt die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in Deutschland im Zeitraum der Jahre von 2003 bis 2020 anhand des Immobilienpreisindex.

Quelle: Statista, VDP


Was ist der Immobilienpreisindex?

Der Immobilienindex gibt die Preis- oder Wertänderungen am Immobilienmarkt an. Der vorliegende Index wurde vom VDP (Verband deutscher Pfandbriefbanken) herausgegeben. Abgebildet werden jeweils Jahresdurchschnittswerte. Ausgehend vom Jahr 2010 (Indexwert = 100) lag der Preisindex für Eigentumswohnungen in Deutschland im Jahr 2020 bei etwa 165,6 Punkten.

Wichtige Fragen schnell beantwortet:

  • Vergleichswertverfahren: Bei diesem Verfahren wird deine Eigentumswohnung mit vergleichbaren Wohnungen in der Nähe verglichen und Zu- und Abschläge mit eingerechnet. Dadurch wird ermittelt, welchen Verkaufspreis es auf dem offenen Wohnungsmarkt tatsächlich erzielen kann. Dieses Verfahren wird bei der Wohnungsbewertung am häufigsten angewandt.

  • Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie anhand der Erträge, die sie in Zukunft einbringt. Es ist daher besonders für Wohnungen geeignet, die vermietet sind oder zur Miete angeboten werden sollen. Für die Berechnung sind der Bodenrichtwert, die Kaltmiete und die Betriebskosten relevant. Das Berechnungsverfahren ist auch hier sehr komplex und erfordert sehr viel Marktkenntnis.

  • Sachwertverfahren: Dabei wird der Bodenwert, also der Wert des unbebauten Grundstücks auf Grundlage des Bodenrichtwerts ermittelt. Dann werden die Kosten für einen Neubau des zu bewertenden Objekts addiert. Anschließend zieht man den Wertverlust durch Abnutzung je nach Alter des Gebäudes wieder ab.

Erfahre hier mehr über den Ablauf der gängigen Bewertungsverfahren für Immobilien.
In den meisten Fällen genügt die Immobilienbewertung online oder mit einem:einer Immobilienmakler:in. Ein:e Gutachter:in muss nur beauftragt werden, wenn dem Gericht oder Finanzamt ein bestimmtes Wertgutachten vorgelegt werden muss, z.B. bei Erbschaftsstreitigkeiten oder im Scheidungsfall. Bei Homeday erhältst du eine kostenlose Bewertung deiner Wohnung und eine Empfehlung für Makler:innen in deiner Nähe. Jetzt kostenlose Bewertung anfordern.
Der Wert einer vermieteten Wohnung ist abhängig von der Zielgruppe, an die sie verkauft werden soll. Für Kapitalanleger, die mit der Wohnung Rendite erwirtschaften wollen, kann eine gut vermietete Wohnung sehr wertvoll sein. Voraussetzung dafür ist, dass die Mieter:innen solvent, also zahlungsfähig und unverschuldet sind. Für Käufer:innen, die die Wohnung zum Eigenbedarf nutzen wollen, stellt eine vermietete Wohnung eine Hürde dar. Bei der Kündigung des laufenden Mietvertrages gibt es einige rechtliche Vorgaben zu beachten, z.B. muss je nach Alter des Mietvertrags eine Kündigungsfrist von bis zu 9 Monaten gewährt werden. Auch kann eine Eigenbedarfskündigung erst nach Abschluss des Kaufs erfolgen.
Hat der:die aktuelle Bewohner:in ein Wohnrecht, darf er oder sie die Immobilie bewohnen und zahlt dafür in der Regel auch keine Miete. Ein solches Wohnrecht kann befristet oder auf Lebenszeit vereinbart werden.

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