Für die Vermietung einer Wohnung auf Zeit gibt es viele Gründe:
Besonders bei Studenten oder Berufspendlern ist das Miet-Modell beliebt und die Nachfrage wird immer größer. Doch bei der Vermietung gibt es einige Dinge zu beachten. Was du für eine Miete verlangen kannst, wie deine Wohnung möbliert sein muss und was im Vertrag stehen muss, erfährst du hier.
Die Vermietung einer möblierten Wohnung ist in vielerlei Hinsicht praktisch. Die Verträge sind befristet, so können Vermieter flexibel bleiben. Gleichzeitig können sie überlegen, die Wohnung bei Bedarf selbst zu nutzen. Große Nachfrage nach solchen Wohnungen besteht auf jeden Fall: Vor allem Studenten und Berufspendler nutzen dieses Angebot, da sie sich nicht zu lange an einen Ort binden möchten. Die befristete Vermietung bringt zusätzlich Sicherheit für den Vermieter und schützt vor Mietnomaden.
Doch warum solltest du eine Wohnung mit Möbeln vermieten? Abnutzungserscheinungen fallen meist kleiner aus, da sich die Zielgruppe seltener in der Wohnung aufhält. Gleichzeitig werden Wohnungen, die nachteilige Eigenschaften haben, mit schönen Möbeln eher vermietet. Der Vermieter hat bei einer auf Zeit vermieteten möblierten Wohnung die Möglichkeit, die eigene Immobilie selbst immer wieder zu beziehen. Er muss sie bei Abwesenheit also nicht komplett räumen, sondern kann sie bequem mit seinen Möbeln vermieten.
Wenn du eine möblierte Wohnung vermieten willst, kommt schnell die Frage auf, wie viel Miete du verlangen kannst. Ein großer Vorteil ist: Aufgrund der Möbel kann eine höhere Miete erzielt werden. Die Vermietung unterliegt nicht der in §556d ff. BGB verankerten Mietpreisbremse. Denn durch Möbel erhöht sich der Nutzwert, wodurch ein Möblierungszuschlag verlangt werden kann.
Ein Vorteil für Vermieter ist: Die Berechnung der Miete und des Zuschlags muss nicht offengelegt werden. So können Mieter nicht nachvollziehen, wie sich die Kosten zusammensetzen. Du kannst demnach eine beliebig hohe Miete verlangen. Trotzdem solltest du bei der Miete preissympathisch starten. Die Wohnung sollte ja am besten das ganze Jahr über und relativ schnell vermietet werden.
Setz zusätzlich die Mietkosten in einem guten Verhältnis zu deinen Investitionen an. Berechne also vorher deine eigenen Kosten der Möbel, weitere Nebenkosten und mögliche Reparaturen in der Wohnung und stimm diese aufeinander ab.
Die Kosten der Einrichtung einer möblierten Wohnung können bis zu einem Betrag von 800 Euro vollständig von der Steuer abgesetzt werden. Kosten die Möbel mehr, wird die angenommene Lebensdauer der Gegenstände eingerechnet. Müssen Möbel oder Teile der Wohnung repariert werden, so können Vermieter die Kosten für den Handwerker von der Steuer absetzen. Liest dazu auch unseren Ratgeber zu haushaltsnahen Dienstleistungen.
Die Berechnung des Möblierungszuschlags ist nicht gesetzlich geregelt und kann auf zwei verschiedenen Wegen erfolgen: Dem Hamburger und dem Berliner Modell.
Bei beiden Rechenbeispielen wird von einem Möbelwert von 5000€ ausgegangen. Bei dem Hamburger Modell wird mit einer Kapitalverzinsung von 12% und einer Abschreibung von 15% gerechnet.
Das Hamburger Modell
Beim Hamburger Modell werden die Anschaffungskosten der Möbel sozusagen verzinst. Der Abschreibungszeitraum für Möbel ist auf 7 Jahre angesetzt, dafür werden jährlich 15% abgeschrieben.
Formel: Neuwert der Möbel x (Kapitalverzinsung + Abschreibung) = Zuschlag
Rechenbeispiel:
für das 1. Jahr: 5000€ x (0,12 + 0,15) = 600€ + 750€ = 1350€
→ monatl. Zuschlag: 1350€ / 12 Monate = 112,50€
für das 2. Jahr: Zunächst müssen 10% Wertverlust abgezogen werden: 5000€ x 0,9 = 4500€
Jährl. Zuschlag: 4500€ x (0,12+0,15) = 540€ + 675€ = 1215€
→ monatl. Zuschlag: 1215€ / 12 Monate = 101,25€
Das Berliner Modell
Hier wird ein Möblierungszuschlag von 2% für den Zeitwert der Möbel bei Abschluss des Mietvertrags erhoben. Die Berechnung folgt einer linearen Abschreibung über 10 Jahre und einer Kapitalverzinsung von 14%.
Formel: Neuwert der Möbel, geteilt durch 10 Jahre (Abschreibung), multipliziert mit der Anzahl nicht vergangener Jahre (von der linearen Abschreibung), multipliziert mit 2% = Monatlicher Zuschlag
Rechenbeispiel:
→ Also: Neuwert der Möbel / 10 Jahre x Anzahl nicht vergangener Jahre x 2% = monatlicher Zuschlag
für das 1. Jahr: 5000€ / 10 x 10 x 0,02 = 100€
für das 2. Jahr: 5000€ / 10 x 9 x 0,02 = 90€
Wenn du eine Wohnung auf Zeit vermietest, gibt es verschiedene Sonderformen: Die Zwischenmiete ist die beliebteste. Hier gibt es einige Hinweise, wann genau sich eine Zwischenmiete lohnt und worauf du achten solltest.
Ein Mietvertrag darf nach §575 BGB nur befristet werden, wenn der Vermieter einen berechtigten Grund hat oder wenn die Wohnung vom sozialen Wohnraummietrecht ausgenommen ist. Dazu zählen folgende Umstände:
Bei der Vermietung einer möblierten Wohnung auf Zeit kann ein herkömmlicher Vertrag als Grundlage genutzt werden. Dort muss von einer “möblierten Wohnung” die Rede sein, da ansonsten von einer unmöblierten ausgegangen wird. Falls Möbel speziell gepflegt werden müssen, sollte eine Pflege- und Fürsorgepflicht im Vertrag aufgenommen werden. Ebenfalls empfiehlt sich eine Inventarliste für mehr Sicherheit. Wichtig ist auch zu beachten, dass die Berechnung des Möblierungszuschlag nicht im Mietvertrag angegeben werden muss.
Die Kautionshöhe darf nicht höher angesetzt werden als bei einer unmöblierten Wohnung. Oft richtet sie sich auch nach der Mietdauer. Achte darauf, dass die Summe separat von deinem Vermögen angelegt werden muss. Für mehr Sicherheit ist es hilfreich, wenn der Mieter haftpflichtversichert ist. Das darf allerdings nicht im Vertrag vorgeschrieben werden. Mieter haben außerdem das Recht, Möbel in der Wohnung zu entfernen. Wichtig ist nur, dass sie die Wohnung am Ende der befristeten Zeit wieder in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen.
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