Wohnung auf Zeit vermieten – Tipps für Vermieter

Für die Vermietung einer Wohnung auf Zeit gibt es viele Gründe:

  • Sie sind Wohnungseigentümer und wollen nur befristet vermieten
  • Sie planen als Mieter eine Auslandsreise und wollen die finanzielle Doppelbelastung umgehen
  • Sie möchten als Vermieter einige Vorteile und eine höhere Sicherheit genießen

Besonders bei Studenten oder Berufspendlern ist das Miet-Modell beliebt und die Nachfrage wird immer größer. Doch bei der Vermietung gibt es einige Dinge zu beachten. Was Sie für eine Miete verlangen können, wie Ihre Wohnung möbliert sein muss und was im Vertrag stehen muss, erfahren Sie hier.

Illustration: Eine Frau mietet eine möblierte Wohnung auf Zeit

Möblierte Wohnung vermieten

Die Vermietung einer möblierten Wohnung ist in vielerlei Hinsicht praktisch. Die Verträge sind befristet, so können Vermieter flexibel bleiben. Gleichzeitig können sie überlegen, die Wohnung bei Bedarf selbst zu nutzen. Große Nachfrage nach solchen Wohnungen besteht auf jeden Fall: Vor allem Studenten und Berufspendler nutzen dieses Angebot, da sie sich nicht zu lange an einen Ort binden möchten. Die befristete Vermietung bringt zusätzlich Sicherheit für den Vermieter und schützt vor Mietnomaden.

Doch warum sollten Sie eine Wohnung mit Möbeln vermieten? Abnutzungserscheinungen fallen meist kleiner aus, da sich die Zielgruppe seltener in der Wohnung aufhält. Gleichzeitig werden Wohnungen, die nachteilige Eigenschaften haben, mit schönen Möbeln eher vermietet. Der Vermieter hat bei einer auf Zeit vermieteten möblierten Wohnung die Möglichkeit, die eigene Immobilie selbst immer wieder zu beziehen. Er muss sie bei Abwesenheit also nicht komplett räumen, sondern kann sie bequem mit seinen Möbeln vermieten.

Wichtig!

Damit eine Wohnung als voll möbliert bezeichnet werden kann, muss sie nach §549 Abs. 2 Nr. 2 (BGB) ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet sein. Dazu gehören zum Beispiel das Bett, Tische und Stühle, Schränke und Kommoden, Regale, Lampen, Gardinen, Teppiche, Bettwäsche, Sofa oder Sessel sowie Wascheinrichtungen. Geschirr, Besteck oder auch Handtücher müssen nicht in der Wohnung vorhanden sein.

Welche Miete kann ich für meine möblierte Wohnung auf Zeit verlangen?

Wenn Sie eine möblierte Wohnung vermieten wollen, kommt schnell die Frage auf, wie viel Miete Sie verlangen können. Ein großer Vorteil ist: Aufgrund der Möbel kann eine höhere Miete erzielt werden. Die Vermietung unterliegt nicht der in §556d ff. BGB verankerten Mietpreisbremse. Denn durch Möbel erhöht sich der Nutzwert, wodurch ein Möblierungszuschlag verlangt werden kann.

Ein Vorteil für Vermieter ist: Die Berechnung der Miete und des Zuschlags muss nicht offengelegt werden. So können Mieter nicht nachvollziehen, wie sich die Kosten zusammensetzen. Sie können demnach eine beliebig hohe Miete verlangen. Trotzdem sollten Sie bei der Miete preissympathisch starten. Die Wohnung sollte ja am besten das ganze Jahr über und relativ schnell vermietet werden.

Setzen Sie zusätzlich die Mietkosten in einem guten Verhältnis zu Ihren Investitionen an. Berechnen Sie also vorher Ihre eigenen Kosten der Möbel, weitere Nebenkosten und mögliche Reparaturen in der Wohnung und stimmen Sie diese aufeinander ab.
Die Kosten der Einrichtung einer möblierten Wohnung können bis zu einem Betrag von 800 Euro vollständig von der Steuer abgesetzt werden. Kosten die Möbel mehr, wird die angenommene Lebensdauer der Gegenstände eingerechnet. Müssen Möbel oder Teile der Wohnung repariert werden, so können Vermieter die Kosten für den Handwerker von der Steuer absetzen. Lesen Sie dazu auch unseren Ratgeber zu haushaltsnahen Dienstleistungen.

Möbliertes Zimmer
© filios-sazeides/unsplash

Tipp!

Wenn Sie die Mietkosten der möblierten Wohnung schlau ansetzen, können Sie auch mit einer geringen Wohnfläche eine vergleichsweise hohe Miete verlangen und mehr Miete als mit einer unmöblierten Wohnung verdienen. Hier ist vor allem der Möblierungszuschlag nützlich.

Wie kann der Möblierungszuschlag berechnet werden?

Die Berechnung des Möblierungszuschlags ist nicht gesetzlich geregelt und kann auf zwei verschiedenen Wegen erfolgen: Dem Hamburger und dem Berliner Modell.
Bei beiden Rechenbeispielen wird von einem Möbelwert von 5000€ ausgegangen. Bei dem Hamburger Modell wird mit einer Kapitalverzinsung von 12% und einer Abschreibung von 15% gerechnet.

Das Hamburger Modell

Beim Hamburger Modell werden die Anschaffungskosten der Möbel sozusagen verzinst. Der Abschreibungszeitraum für Möbel ist auf 7 Jahre angesetzt, dafür werden jährlich 15% abgeschrieben.

Formel: Neuwert der Möbel x (Kapitalverzinsung + Abschreibung) = Zuschlag

Rechenbeispiel:

für das 1. Jahr: 5000€ x (0,12 + 0,15) = 600€ + 750€ = 1350€
→ monatl. Zuschlag: 1350€ / 12 Monate = 112,50€

für das 2. Jahr: Zunächst müssen 10% Wertverlust abgezogen werden: 5000€ x 0,9 = 4500€
Jährl. Zuschlag: 4500€ x (0,12+0,15) = 540€ + 675€ = 1215€
→ monatl. Zuschlag: 1215€ / 12 Monate = 101,25€


Das Berliner Modell

Hier wird ein Möblierungszuschlag von 2% für den Zeitwert der Möbel bei Abschluss des Mietvertrags erhoben. Die Berechnung folgt einer linearen Abschreibung über 10 Jahre und einer Kapitalverzinsung von 14%.

Formel: Neuwert der Möbel, geteilt durch 10 Jahre (Abschreibung), multipliziert mit der Anzahl nicht vergangener Jahre (von der linearen Abschreibung), multipliziert mit 2% = Monatlicher Zuschlag

Rechenbeispiel:

Also: Neuwert der Möbel / 10 Jahre x Anzahl nicht vergangener Jahre x 2% = monatlicher Zuschlag

für das 1. Jahr: 5000€ / 10 x 10 x 0,02 = 100€

für das 2. Jahr: 5000€ / 10 x 9 x 0,02 = 90€

Die Zwischenmiete – Wohnung kurzzeitig vermieten

Wenn Sie eine Wohnung auf Zeit vermieten, gibt es verschiedene Sonderformen: Die Zwischenmiete ist die beliebteste. Hier gibt es einige Hinweise, wann genau sich eine Zwischenmiete lohnt und worauf Sie achten sollten.

Bei der Zwischenmiete vermietet der Mieter seine Wohnung oder Teile mit zeitlicher Befristung an eine andere Person, den Zwischenmieter. Eine Zwischenmiete lohnt sich zum Beispiel, wenn Sie eine Auslandsreise planen und so eine doppelte Mietbelastung vermeiden wollen.
Der Vermieter muss einer Zwischenmiete zustimmen. Dafür muss der Mieter einen berechtigten Grund angeben. Wenn ein Zwischenmieter gefunden wurde, sollte auf jeden Fall ein Vertrag aufgesetzt werden. In dem Vertrag muss der Zeitraum, in dem Sie zwischenvermieten, festgelegt werden, sonst gilt der Vertrag als unbefristet. Wichtig ist auch ein Wohnungsübergabeprotokoll und eine Inventarliste. Das bringt mehr Sicherheit. Denn so können Sie kontrollieren, ob der Zwischenmieter die Wohnung im vorherigen Zustand hinterlässt. Persönliche Wertgegenstände schließen Sie während Ihrer Abwesenheit am besten in einen Lagerraum oder in ein Bankschließfach.
Die Einnahmen aus der Zwischenmiete müssen Sie bei der Einkommensteuererklärung in der “Anlage V” als Einnahmen aus Vermietung und Pacht angeben. Ob tatsächlich Steuern anfallen, hängt von der jeweiligen Situation ab.
Bei Schäden, die vom Zwischenmieter verursacht werden, haftet der Mieter. Das gilt auch bei Lärmbelästigungen. Ist der Zwischenmieter zu laut, bekommt der Mieter eine Abmahnung. Deshalb ist es von Vorteil, wenn der Zwischenmieter haftpflichtversichert ist. So kommt im Fall von Schäden die Versicherung auf.
Möblierte Wohnung
© Katarzyna Bialasiewicz/iStock

Worauf muss ich im Vertrag achten?

Ein Mietvertrag darf nach §575 BGB nur befristet werden, wenn der Vermieter einen berechtigten Grund hat oder wenn die Wohnung vom sozialen Wohnraummietrecht ausgenommen ist. Dazu zählen folgende Umstände:

  • Der Vermieter braucht nach Ablauf der Zeit die Wohnung selbst.
  • Der Vermieter plant große Umbaumaßnahmen, durch die die Wohnung nicht bewohnbar ist.
  • Bei der Wohnung handelt es sich um eine Ferienwohnung.
  • Bei der Wohnung handelt es sich um eine Einliegerwohnung.
  • Bei der Wohnung handelt es sich zum Beispiel um Studenten- oder Jugendwohnheime.

Wichtig!

Wenn Sie Ihre Wohnung über gewerbliche Portale anbieten, kann das als Zweckentfremdung gelten. Erfahren Sie, unter welchen Umständen Sie Ihre Wohnung als Ferienwohnung anbieten dürfen.

Bei der Vermietung einer möblierten Wohnung auf Zeit kann ein herkömmlicher Vertrag als Grundlage genutzt werden. Dort muss von einer “möblierten Wohnung” die Rede sein, da ansonsten von einer unmöblierten ausgegangen wird. Falls Möbel speziell gepflegt werden müssen, sollte eine Pflege- und Fürsorgepflicht im Vertrag aufgenommen werden. Ebenfalls empfiehlt sich eine Inventarliste für mehr Sicherheit. Wichtig ist auch zu beachten, dass die Berechnung des Möblierungszuschlag nicht im Mietvertrag angegeben werden muss.
Die Kautionshöhe darf nicht höher angesetzt werden als bei einer unmöblierten Wohnung. Oft richtet sie sich auch nach der Mietdauer. Achten Sie darauf, dass die Summe separat von Ihrem Vermögen angelegt werden muss. Für mehr Sicherheit ist es hilfreich, wenn der Mieter haftpflichtversichert ist. Das darf allerdings nicht im Vertrag vorgeschrieben werden. Mieter haben außerdem das Recht, Möbel in der Wohnung zu entfernen. Wichtig ist nur, dass sie die Wohnung am Ende der befristeten Zeit wieder in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen.


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