Wohnung auf Zeit vermieten – Schritt-für-Schritt-Anleitung für Vermieter:innen

Befristet zu vermieten hat viele Vorteile: viel Flexibilität, höhere Mieteinnahmen und mehr Sicherheit. Und auch die Nachfrage stimmt: Besonders bei Student:innen oder Berufspendler:innen ist das flexible Miet-Modell beliebt. Doch bei der Vermietung gibt es einige Dinge zu beachten. Was du für eine Miete verlangen kannst, wie deine Wohnung möbliert sein muss und was im Vertrag stehen muss, erfährst du hier.

Schritt 1: Darf ich überhaupt befristet vermieten?

Prüfe vorab, ob du einen Mietvertrag überhaupt befristen darfst. Denn nach §575 BGB darfst du nur dann auf Zeit vermieten, wenn du einen berechtigten Grund hast oder wenn die Wohnung vom sozialen Wohnraummietrecht ausgenommen ist. Folgende Befristungsgründe gibt es:

  • Du brauchst nach Ablauf der Zeit die Wohnung selbst.
  • Du planst große Umbaumaßnahmen, durch die die Wohnung nicht bewohnbar ist.
  • Bei der Wohnung handelt es sich um eine Ferienwohnung.
  • Bei der Wohnung handelt es sich um eine Einliegerwohnung.
  • Bei der Wohnung handelt es sich z.B. um Studenten- oder Jugendwohnheime.
Hinweis

Zweckentfremdungsverbot

In Orten, in denen ein solches Verbot erlassen darfst du deine Wohnung nicht ausschließlich an Personen vermietet, die dort nur auf Zeit unterkommen und eigentlich ihren dauerhaften Wohnsitz woanders haben. Mehr über das Zweckentfremdungsverbot erfahren...

Schritt 2: Mit oder ohne Agentur vermieten?

Seine Wohnung immer nur befristet zu vermieten, kann zwar höhere Mieteinnahmen generieren, macht aber auch viel Arbeit. Denn durch die häufigen Mieterwechsel muss immer wieder ein:e neue:r Mieter:in gefunden und Verträge aufgesetzt werden.

So genannte Zeitwohnagenturen sind auf die Vermietung von Wohnung auf Zeit spezialisiert. Wir haben die Vorteile und Nachteile eine Vermietung über eine Agentur für dich zusammengefasst.

Vorteile

  • Überprüfung der Seriosität und Bonität der Mietinteressent:innen
  • Beratung hinsichtlich der optimalen Ausstattung des Mietobjekts
  • Professionelle Exposé-Erstellung und Vermarktung der Immobilie
  • Unterstützung beim Aufsetzen des Mietvertrags

Nachteile

  • Hohe Kosten bereits für Basisleistungen: Mieterakquise, Mietvertragserstellung, Beratung
  • Zusätzliche Kosten für weitere Dienstleistungen, z.B. Durchführung der Besichtigungen, Mietvertragsverhandlung oder Organisation der Reinigung
  • Häufig ist eine Mindestmietdauer vorgegeben

Schritt 3: Möbliert oder unmöbliert vermieten?

Eine möblierte Wohnung zu vermieten, hat einen großen Vorteil: Aufgrund der Möbel kann eine höhere Miete erzielt werden. Die Vermietung auf Zeit unterliegt nicht der in §556d ff. BGB verankerten Mietpreisbremse. Denn durch Möbel erhöht sich der Nutzwert, wodurch ein so genannter Möblierungszuschlag verlangt werden kann. Somit kannst du auch mit einer geringen Wohnfläche eine vergleichsweise hohe Miete verlangen und mehr Miete als mit einer unmöblierten Wohnung verdienen.

Wann gilt eine Wohnung als möbliert?

Damit eine Wohnung als voll möbliert bezeichnet werden kann, muss sie nach §549 Abs. 2 Nr. 2 (BGB) ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet sein. Dazu gehören z.B. ein Bett, Tische und Stühle, Schränke und Kommoden, Regale, Lampen, Gardinen, Teppiche, Bettwäsche, Sofa oder Sessel sowie Wascheinrichtungen. Geschirr, Besteck oder auch Handtücher müssen nicht in der Wohnung vorhanden sein.

Eine gute Ausstattung macht das Zuhause auf Zeit besonders interessant:

  • Küche: Kochfeld, Kühlschrank, Wasserkocher, Kaffeemaschine, Besteck, Teller und Co.
  • Qualitatives Bett mit guter Matratze; Kissen und Decken mit Bezügen
  • Arbeitsplatz mit Schreibtischstuhl und Internetanschluss
  • Verdunkelungsmöglichkeit im Schlafzimmer (lichtundurchlässige Vorhänge oder Rolladen)
  • Kleiderschrank und weiterer Stauraum
  • Bügeleisen und Bügelbrett
  • Fernseher
  • Esstisch mit Stühlen
  • Waschmaschine
Offene Küche mit Tisch, Stühlen und Couch.
© New Africa/AdobeStock

Sorge für Gemütlichkeit

Auch wenn deine Mieter:innen sich nur kurze Zeit in deiner Wohnung aufhalten, freuen sie sich über ein gemütliches Umfeld, in dem sie sich wohl fühlen können. Sorge für viele Lichtquellen, ein schönes Design und liebevolle Details, wie z.B. eine Tagesdecke auf dem Bett.

Schritt 4: Mietpreis & Möblierungszuschlag berechnen

So ermittelst du den optimalen Mietpreis

  • Vergleiche Mietpreise vergleichbarer Zeitmietwohnungen in der näheren Umgebung.
  • Nun berücksichtige zusätzlich deine getätigten Investitionen, also insbesondere die Anschaffungskosten für die Möbel. So kannst du den Möblierungszuschlag berechnen.
  • Schlage eine Pauschale für die zu erwartenden Abnutzungserscheinungen am Mobiliar auf.
  • Kalkuliere genau, welche Nebenkosten auf dich zukommen werden.

Nebenkosten kalkulieren

Du kannst entweder eine monatliche Abschlagszahlung verlangen, oder einen pauschalen Betrag für die Nebenkosten festsetzen. Bedenke, dass du bei einer monatlichen Abschlagszahlung nach Ende der Mietdauer die tatsächlichen Kosten nachweisen und unter Umständen zu viel getätigte Vorauszahlungen der Mieter:innen wieder erstatten musst.

So berechnest du den Möblierungszuschlag?

Die Berechnung des Möblierungszuschlags ist nicht gesetzlich geregelt und kann auf zwei verschiedenen Wegen erfolgen: Dem Hamburger und dem Berliner Modell. Für beide Modelle haben wir jeweils ein Rechenbeispiel erstellt.

Hinweis für die Berechnungen: Bei beiden Rechenbeispielen wird von einem Möbelwert von 5.000 € ausgegangen. Bei dem Hamburger Modell wird mit einer Kapitalverzinsung von 12 % und einer Abschreibung von 15 % gerechnet.

Das Hamburger Modell

Beim Hamburger Modell werden die Anschaffungskosten der Möbel sozusagen verzinst. Der Abschreibungszeitraum für Möbel ist auf 7 Jahre angesetzt, dafür werden jährlich 15 % abgeschrieben.

Formel: Neuwert der Möbel x (Kapitalverzinsung + Abschreibung) = Zuschlag

Rechenbeispiel:

für das 1. Jahr: 5000 € x (0,12 + 0,15) = 600 € + 750 € = 1350 €
→ monatl. Zuschlag: 1350 € / 12 Monate = 112,50 €

für das 2. Jahr: Zunächst müssen 10 % Wertverlust abgezogen werden: 5000 € x 0,9 = 4500 €
Jährl. Zuschlag: 4500 € x (0,12+0,15) = 540 € + 675 € = 1215 €
→ monatl. Zuschlag: 1215 € / 12 Monate = 101,25 €

Das Berliner Modell

Hier wird ein Möblierungszuschlag von 2 % für den Zeitwert der Möbel bei Abschluss des Mietvertrags erhoben. Die Berechnung folgt einer linearen Abschreibung über 10 Jahre und einer Kapitalverzinsung von 14 %.

Formel: Neuwert der Möbel, geteilt durch 10 Jahre (Abschreibung), multipliziert mit der Anzahl nicht vergangener Jahre (von der linearen Abschreibung), multipliziert mit 2 % = Monatlicher Zuschlag

Rechenbeispiel:

Also: Neuwert der Möbel / 10 Jahre x Anzahl nicht vergangener Jahre x 2 % = monatlicher Zuschlag

für das 1. Jahr: 5000 € / 10 x 10 x 0,02 = 100 €

für das 2. Jahr: 5000 € / 10 x 9 x 0,02 = 90 €


Schritt 5: Exposé erstellen

Um möglichst viele Suchende auf deine Immobilie aufmerksam zu machen, solltest du deine Wohnung in einem einschlägigen Immobilienportal anbieten. Im Immobilienmarkt von meinestadt.de ist das für dich sogar kostenlos.

Was gehört in das Exposé?

  • genauer Standort/ Adresse
  • Größe in Quadratmeter und Anzahl der Zimmer
  • Mietpreis inkl. Abschlag für Nebenkosten oder Pauschale
  • Höhe der Kaution
  • Angaben zur Ausstattung der Wohnung, z.B. Kochfeld, Badewanne, Bügelbrett. W-LAN
  • Für wen eignet sich die Wohnung: Pendler:innen, Home-Office etc.
  • Angaben zur Barrierefreiheit
  • Anbindung an den nächsten Bahnhof, Haltestellen, Supermarkt, Autobahn etc.
  • Mindestmietdauer und maximale Mietdauer
  • Wie und wann kann die Wohnung besichtigt werden?
  • Möglichst viele aussagekräftige Bilder der Wohnung und einzelner Details (im Querformat)

Schritt 6: Besichtigungen organisieren

Bei einer Vermietung auf Zeit kommen die Mietinteressent:innen häufig aus anderen Städten oder gar Ländern. Um mehr Anfragen zu erhalten, ist es sinnvoll, auch virtuelle Besichtigungen anzubieten. So kannst du z.B. entweder einen 360° Rundgang erstellen oder die Besichtigung selbst mit deinem Smartphone durchführen.

Folgende Unterlagen darfst du von den Bewerber:innen anfordern:

  • Kopie oder Scan des Personalausweises
  • Schufa-Bonitätsauskunft
  • Mieterselbstauskunft
  • Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
  • (Eltern-)Bürgschaft
Hinweis

Vorsicht Datenschutz!

Als Vermieter:in darfst du diese Dokumente zwar anfordern, du bist allerdings verpflichtet, die Daten vertraulich zu behandeln. Das bedeutet insbesondere, dass du sie nicht weitergeben darfst und sofort löschen musst, sobald sie nicht mehr gebraucht werden.

Welche Fragen darf ich stellen?

  • Zugelassen sind Fragen zu: künftige Bewohner:innen, Beruf, Einkommen, aktuelle Wohnsituation
  • Nicht zugelassen sind Fragen zu: Religionszugehörigkeit, ethnische Herkunft, Nationalität, Vorstrafen, Mitgliedschaft in Parteien, Gewerkschaften oder Vereinen, sexueller Orientierung, Hobbys

Schritt 7: Zeitmietvertrag aufsetzen

Auch bei einer nur kurzen Mietdauer ist ein umfassender Vertrag sehr wichtig, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Du kannst einen herkömmlichen Mietvertrag als Grundlage nutzen und diesen auf deine Bedürfnisse anpassen, denn bei einer Vermietung auf Zeit sind ein paar Dinge zu beachten:

  • Im Vertrag sollte von einer möblierten Wohnung die Rede sein, da ansonsten von einer unmöblierten ausgegangen wird.
  • Die befristete Mietdauer sollte im Vertrag unbedingt explizit genannt werden. Falls ihr die Miete zu einem späteren Zeitpunkt verlängern wollt, könnt ihr das mit einem zusätzlichen Vertrag vereinbaren.
  • Falls Möbel speziell gepflegt werden müssen, sollte eine Pflege- und Fürsorgepflicht im Vertrag aufgenommen werden.
  • Füge eine Inventarliste an den Vertrag an. Liste darin alle Möbel und sonstige Gegenstände auf, die in der Wohnung sind.
  • Du bist nicht verpflichtet, die Berechnung deines Möblierungszuschlags im Vertrag offenzulegen.
  • Du darfst nicht verlangen, dass der:die Mieter:in haftpflichtversichert ist.
  • Die Kautionshöhe darf nicht höher angesetzt werden als bei einer unmöblierten Wohnung, also ebenfalls max. 3 Kaltmieten. Bei kürzeren Mietdauern, solltest du die Kaution aber unbedingt niedriger ansetzen.
  • Du darfst nicht verbieten, dass der:die Mieter:in Möbel aus der Wohnung entfernen darf.

Schritt 8: Wohnungsübergabe

  • Erstelle ein Wohnungsübergabeprotokoll und eine Inventarliste, in der das gesamte Mobiliar aufgeführt ist.
  • Achtung: Die Schlüsselübergabe an den:die Mieter:in sollte nur gegen Zahlung der 1. Monatsmiete und der Kaution erfolgen.

Sonderfall: Untermiete

Bei der Untermiete, auch Zwischenmiete genannt, vermietet der:die Hauptmieter:in seine Mietwohnung oder Teile davon (z.B. ein Zimmer) mit zeitlicher Befristung an eine andere Person, Untermieter:in genannt. Eine Untermiete lohnt sich zum Beispiel, wenn du eine Auslandsreise planst und so eine doppelte Mietbelastung vermeiden willst.

Du bist weiterhin alleine verantwortlich für entstandene Schäden an der Immobilie und die fristgerechte Mietzahlung.

Worauf muss ich bei der Untervermietung achten?

  1. Vor der Untervermietung brauchst du die Zustimmung ders:der Vermieter:in.
  2. Um die Zustimmung zu bekommen, musst du einen berechtigten Grund angeben, z.B. dass du finanziell auf eine Untervermietung angewiesen bist, mit deinem Partner oder deiner Partnerin zusammenwohnen möchtest oder eine:n pflegebedürftigen Verwandte:n aufnehmen musst.
  3. Vermieter:innen dürfen die Zustimmung verweigern, wenn eine Überbelegung der Wohnung droht oder Störungen des Hausfriedens zu erwarten sind.
  4. Für den Vertrag gilt: Halte den Zeitraum der befristeten Vermietung fest. Fehlt diese Angabe, gilt der Vertrag als unbefristet.
  5. Bewahre persönliche Wertgegenstände während deiner Abwesenheit in einem Lagerraum oder Bankschließfach auf.
  6. Die Einnahmen aus der Zwischenmiete musst du bei der Einkommensteuererklärung in der “Anlage V” als Einnahmen aus Vermietung und Pacht angeben. Ob tatsächlich Steuern anfallen, hängt von deiner jeweiligen Situation ab.

Jetzt Immobilienanzeige schalten

Der Immobilienmarkt von meinestadt.de mit einem regionalen Angebot für über 11.000 Städte in ganz Deutschland ermöglicht dir eine hohe Reichweite. Erstelle jetzt kostenlos deine Immobilienanzeige und vermiete deine Wohnung!

Ansicht eines Immobilieninserats bei meinestadt.de auf verschiedenen Geräten

Wichtige Fragen schnell beantwortet:

Das Zweckentfremdungsverbot (Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum) ist ein Instrument des so genannten sozialen Wohnraummietrechts und soll verhindern, dass in Orten mit einem angespannten Wohnungsmarkt Wohnraum nur für Kurzzeitmieten angeboten wird und Wohnraum für dauerhafte Mieten somit noch knapper wird.
Das Zweckentfremdungsverbot darf von Städten und Gemeinden erlassen werden, wenn der Wohnungsmangel nicht durch andere Maßnahmen bekämpft und beseitigt werden kann.
Eine Zweckentfremdung stellt nach dem Gesetz etwa ein dauerhafter Leerstand dar. Umbauten, die die Wohnung unbewohnbar machen, werden durch das Gesetz ebenfalls verboten. Verboten wird auch eine dauerhafte sogenannte Fremdenbeherbergung. Das bedeutet, dass die Wohnung nicht ausschließlich an Personen vermietet werden darf, die dort nur auf Zeit unterkommen und eigentlich ihren dauerhaften Wohnsitz woanders haben.

Mehr zum Zweckentfremdungsverbot erfährst du in unserem Ratgeber.
Ja, prinzipiell dürfen Mieter:innen Möbel aus dem Mietobjekt entfernen. Allerdings sind sie verpflichtet, die Möbel so zu lagern, dass sie keinen Schaden nehmen und am Ende der Mietzeit wieder an ihren ursprünglichen Standort zurückzustellen.
  • Anschaffungskosten für die Möblierung darf steuerlich abgesetzt werden.
  • Bei Kosten unter 800 € können sie im Anschaffungsjahr komplett abgeschrieben werden.
  • Bei Kosten über 800 € wird die angenommene Lebensdauer der Gegenstände eingerechnet. Diese Kosten müssen linear über die Nutzungsdauer des Mobiliars abgeschrieben werden. In der Regel ist das eine Dauer von 10 Jahren.
  • Müssen Möbel oder Teile der Wohnung repariert werden, so können Vermieter:innen die Kosten für handwerkliche Dienstleistungen von der Steuer absetzen.
Weitere Infos findest du in unserem Ratgeber "Mieteinnahmen versteuern – Infos & Hinweise für die Steuererklärung".
Bei der Vermietung auf Zeit (Zwischenmiete, Untermiete etc.) bist du als Vermieter:in verpflichtet, ...
  • … eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen.
  • … verschlissene Möbel auszutauschen (bei möblierten Wohnungen).
  • … die Kaution separat vom eigenen Vermögen anzulegen und nach Ende des Mietvertrags inkl. Zinsen auszuzahlen.
  • …Rauchmelder in der Wohnung anzubringen.
Vorteile: mehr Flexibilität (Eigennutzung bei Bedarf), mehr Sicherheit (z.B. Schutz vor Mietnomad:innen), große Nachfrage, bessere Vermietung von Wohnungen mit nachteiligen Eigenschaften, höhere Mieteinnahmen (Berechnung der Miete und des Zuschlags muss nicht offengelegt werden)

Nachteile: höherer Möbelverschleiß, mehr Verwaltungsaufwand, höhere verbrauchsabhängige Kosten, zusätzliche Kosten durch Reparaturen von Mobiliar, z.B. eines defekten Kühlschranks
Lädt ein:e Mieter:in illegal Filme aus dem Internet herunter, haftet der:die Vermieter:in dafür. Er oder sie muss dann beweisen, dass jemand anderes für diese Rechtsverletzung verantwortlich ist. Siehe BGH, Az.: I ZR 121/08.
Prinzipiell haften Mieter:innen auch bei befristeten Verträgen für alle Schäden, die sie selbst verursacht haben. Deshalb ist es von Vorteil, wenn der:die Mieter:in haftpflichtversichert ist. So kommt im Fall von Schäden die Versicherung auf. Verlangen darfst du das allerdings nicht.
Wenn du nicht nur eine:n Zwischenmieter:in suchst, sondern eine Person, die deine Wohnung dauerhaft übernimmt, kannst du nach einem:einer Nachmieter:in suchen. Das ist prinzipiell immer möglich. Akzeptieren muss dein:e Vermieter:in die Person aber nur, wenn eine Nachmieterklausel im Vertrag steht oder ein Härtefall vorliegt. Erfahre hier mehr über die Regelungen bei der Nachmietersuche.