Grundstückswert ermitteln: Ablauf und Kriterien

So funktioniert die Grundstücksbewertung

Die wichtigste Frage vorab lautet: Warum brauche ich eine Immobilienbewertung? Möchtest du nur eine grobe Einschätzung haben, möchtest du dein Grundstück gewinnbringend verkaufen oder brauchst du die Bewertung im Rahmen eines Gerichtsverfahrens? Je nachdem, was auf dich zutrifft, kommen verschiedene Bewertungsmethoden in Frage. Wir haben für dich alles Wissenswerte rund um die Grundstücksbewertung zusammengefasst.

Faktoren für den Grundstückswert

1. Eigenschaften des Grundstücks

Im ersten Schritt müssen alle Daten rund um das Grundstück zusammengetragen werden, unabhängig von der Art des Bewertungsverfahrens. Folgende Faktoren beeinflussen den Wert eines Grundstücks maßgeblich.

  • Größe des Grundstücks in Quadratmetern oder Hektar
  • Zuschnitt des Grundstücks (quadratisch, langgezogen, verwinkelt)
  • Beschaffenheit von Grund und Boden (Hanglage, bindiger oder nicht-bindiger Boden etc.)
  • Grad der Erschließung (Anschluss an Wasser, Abwasser, Gas und Strom, Telefon)
  • Wie ist das Grundstück ausgerichtet?
  • Gibt es Altlasten, z.B. Schadstoffe im Boden oder baufällige Gebäude?

2. Lage

Die Lage ist eines der wichtigsten Kriterien bei der Grundstücksbewertung. Dabei wird zwischen der Mikrolage (z.B. Nahverkehrsanbindung, Charakter der Umgebung, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Schulen, kulturelle Angebote, Gastronomie, Apotheken) und der Makrolage (z.B. Nähe zu Bahnhof oder Autobahn, wirtschaftliche Faktoren und Lebensqualität in der Region) unterschieden.

3. Bebaubarkeit der Grundstücksfläche

4. Weitere Infos

  • Wie ist die aktuelle Marktlage?
  • Wurde die Grundschuld vollständig getilgt?
  • Gibt es Grunddienstbarkeiten, z.B. Wegerechte oder Nießbrauchrechte Dritter?

Bewertungsformen wählen

Je nachdem, für welche Bewertungsform du dich entscheidest, wirst du mehr oder weniger detaillierte Angaben machen müssen.

Hinweis

Wenn das Grundstück bereits bebaut ist, ist es sinnvoller, direkt eine Hausbewertung vorzunehmen. Bei dieser wird das zugehörige Grundstück direkt mit einkalkuliert.

Online-Bewertung

Mit unserem Partner Homeday kannst du mit einer schnellen Online-Bewertung einen ersten Preisrahmen erfahren. Dafür nutzt Homeday einen innovativen Online-Preisrechner, der über einen datenbasierten Algorithmus funktioniert. Das bedeutet, dass die Bewertung auf der Grundlage von Daten aus sehr vielen Immobilienbewertungen gemacht wird. Als Ergebnis bekommst du eine Preisspanne genannt, innerhalb derer der Marktwert deines Grundstücks liegt. Möchtest du eine noch präzisere Grundstücksbewertung haben, kannst du in einem nächsten Schritt eine Vor-Ort-Besichtigung anfordern und deine Immobilie durch eine:n von Homeday geprüften Makler:in bewerten lassen.

Bewertung durch eine Makler:in

Makler:innen sind Immobilienexpert:innen und haben besonders gute Markt- und Fachkenntnis. Ein weiterer Vorteil: Wenn du dein Grundstück direkt über eine:n Makler:in verkaufst, ist die Bewertung häufig bereits inklusive. Homeday bietet auch eine Vermittlung an passende Makler:innen an. Nach einer Bewertung über Homeday werden dir kostenlos drei passende Makler:innen für deine Immobilie vorgeschlagen. Du selbst kannst dann entscheiden, mit wem du zusammenarbeiten möchtest.

Immobiliengutachter:in

Sachverständige können mithilfe verschiedener Bewertungsverfahren ein so genanntes Verkehrswertgutachten deiner Immobilie anfertigen. Der Verkehrswert ist der Marktpreis, den ein Grundstück beim Verkauf voraussichtlich erzielen kann. Ein solches Gutachten ist in der Regel nur in bestimmten Fällen notwendig:

  • Im privaten Bereich wird ein Verkehrswertgutachten unter anderem bei Erbschaftsstreitigkeiten oder Scheidungsverfahren benötigt.
  • Zum Zwecke der Besteuerung, kann es notwendig sein, ein Gutachten zu erstellen, z.B. für die Erbschaftsteuer oder Grunderwerbsteuer. In diesem Fall nennt man den ermittelten Betrag Bedarfswert.

Bewertung in Eigenregie

Mit Hilfe von Vergleichswerten anderer Grundstücke in der Nähe und deinen spezifischen Kenntnissen über das Grundstück, den Ort und die Region, kannst du selbst den Wert deines Grundstücks ermitteln. Der errechnete Wert wird jedoch höchstwahrscheinlich vom tatsächlichen Wert abweichen, denn die auf Immobilienportalen angegeben Preise sind zunächst nur Angebotspreise. In der Regel werden diese nochmal nachverhandelt und entsprechen nicht dem finalen Kaufpreis. Das macht es für dich schwieriger, realistische Vergleichspreise zu finden.

Ergebnis erhalten

Nach Abschluss der Bewertung bekommst du die Ergebnisse in der Regel per E-Mail zugeschickt. Bei der Bewertung mit Makler:in vor Ort bekommst du das Ergebnis sogar direkt persönlich mitgeteilt. Den ermittelten Grundstückswert kannst du dann als Grundlage nehmen, um den Verkaufspreis festzulegen, falls du dein Grundstück verkaufen möchtest.

Erfahre hier mehr über den Grundstücksverkauf.

Möchtest du einen anderen Immobilientyp bewerten lassen? Informiere dich hier über die Hausbewertung und die Wohnungsbewertung.

Entwicklung der Grundstückswerte in Deutschland

Bauland wird weiterhin teurer in Deutschland. Das Diagramm zeigt die Entwicklung der Kaufwerte für Bauland (in Euro pro Quadratmeter) seit 2011.

Quelle: Statista


Schon gewusst?

Am teuersten ist Bauland in den Bundesländern Hamburg und Bayern.
Die günstigsten Angebote für baureifes Land gibt es in Thüringen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern.

Wichtige Fragen schnell beantwortet:

  • Vergleichswertverfahren: Bei diesem Verfahren wird das Grundstück mit vergleichbaren Grundstücken in der Nähe verglichen und Zu- und Abschläge mit eingerechnet. Dadurch wird ermittelt, welchen Verkaufspreis es auf dem offenen Grundstücksmarkt tatsächlich erzielen kann. Dieses Verfahren wird bei der Grundstücksbewertung am häufigsten angewandt.

  • Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie anhand der Erträge, die sie in Zukunft einbringt. Es ist daher besonders für Grundstücke geeignet, die verpachtet werden sollen. Für dieses Verfahren wird vorab der Bodenrichtwert ermittelt. Damit die Berechnung des Bodenrichtwerts einheitlich abläuft, gibt es für jedes Bundesland eine Bodenrichtwertrichtlinie, in der die Berechnungsverfahren beschrieben und weitere Bestimmungen festgehalten sind. Das Berechnungsverfahren ist sehr komplex und erfordert sehr viel Marktkenntnis.

  • Sachwertverfahren: Dabei wird der Bodenwert, also der Wert des unbebauten Grundstücks auf Grundlage des Bodenrichtwerts ermittelt. Dieses Verfahren wird bei Grundstücken nur angewandt, wenn es keine Vergleichswerte gibt, um die Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren durchzuführen.

Erfahre hier mehr über den Ablauf der gängigen Bewertungsverfahren für Immobilien.
  • Bauerwartungsland bezeichnet ein Grundstück, das künftig bebaut werden darf, für das aktuell aber noch keine entsprechende Genehmigung vorliegt.
  • Rohbauland ist ein unerschlossenes Grundstück, das noch nicht an Wasser, Abwasser, Strom und Gas angeschlossen ist. Die Bebauung ist bei dieser Grundstücksart jedoch bereits genehmigt.
  • Bauland ist die wertvollste Grundstücksart. Damit ist ein Grundstück gemeint, das bereits voll erschlossen und zur Bebauung freigegeben ist.
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert eines Quadratmeters unbebauten, aber erschlossenen Bodens. Er wird von Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinde ermittelt, indem vergleichbare Grundstücke in Bodenrichtwertzonen zusammengefasst werden. Anschließend wird der durchschnittliche Quadratmeterpreis einer Zone auf Basis aktueller Grundstückspreise berechnet.
Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen für jede Gemeinde alle zwei Jahre aktualisiert veröffentlicht. Auf den Seiten des Bodenrichtwertinformationssystems für Deutschland (BORIS) findest du weitere Informationen.
Bei der Realteilung wird ein Grundstück in mindestens zwei neue Grundstücke geteilt. Das lohnt sich insbesondere bei sehr großen Grundstücken, die durch ihre Größe auf dem Immobilienmarkt weniger Interessent:innen anlocken. Denn große Grundstücke sind aufwändig in der Pflege und teurer in der Erhaltung und somit z.B. für viele Familien weniger interessant.
Wer ein Nießbrauchrecht für ein Grundstück hat, darf es nutzen und z.B. durch eine Verpachtung Einnahmen erzielen, ohne dass es ihm selbst gehört. Das Nießbrauchrecht kann nicht verkauft und nicht vererbt werden.
Entscheidend ist hierbei der Lauf der Sonne. Eine gute Ausrichtung des Grundstücks geht von der Straße weg in Richtung Süden, Südwesten oder Südosten. Bei einer Bebauung wird das Gebäude in der Regel näher an der Straße gebaut, sodass der Garten hinter dem Haus entsteht. Ist das Grundstück gut ausgerichtet, hat man die Sonne im hinteren Bereich des Gartens und das Haus schattet den hinter dem Haus liegenden Garten nicht ab. Das Haus kann dann zusätzlich als Sicht- und Lärmschutz fungieren und den Garten vor Blicken schützen.