Die passende Gewerbeimmobilie finden

Die richtige Lage, der passende Grundriss und ein angemessener Preis: Bei der Suche nach einer Immobilie für Ihr Gewerbe muss alles stimmen, damit das Geschäft gut läuft. Dabei gibt es einiges zu beachten, denn das Gewerbe-Mietrecht unterscheidet sich von dem für private Wohnungen. Je nach Art des Gewerbes – Büro oder Praxis, Gastronomie, Einzelhandel oder Produktion – spielen andere Faktoren und Anforderungen an die Räume eine Rolle. Machen Sie sich schlau und finden Sie hier nützliche Tipps rund um die Themen Kauf oder Miete einer Gewerbeimmobilie.

12 Tipps für die Suche nach einer Gewerbeimmobilie

Die Suche nach dem geeigneten Standort ist nicht immer einfach. Führen Sie auf jeden Fall eine Analyse für Ihre Stadt oder den Stadtteil durch, die Aufschluss über die Kaufkraft des Standorts geben kann. Diese kann für jedes Gewerbe unterschiedlich ausfallen. Erst bei positivem Ergebnis sollten Sie die Gewerbeimmobilie mieten oder kaufen.
Achtung: Normalen Wohnraum gewerblich zu nutzen ist in der Regel nicht so einfach möglich. Erst ab 60 Prozent gewerblicher Nutzung findet das Gewerberaum-Mietrecht Anwendung. Immobilien müssen deshalb schon im Exposé eindeutig als Gewerbefläche oder Bürogebäude gekennzeichnet sein.
Unterschiedliche Gewerbe haben auch unterschiedliche Bedürfnisse und Anforderungen. Wenn Sie ein Lager oder eine Lagerhalle einrichten wollen, brauchen Sie deutlich mehr Nutzfläche als beispielsweise für eine Praxis. Die Raumaufteilung kann bei Büros eine ganz andere sein als bei Ladengeschäften im Einzelhandel. Für letztere ist wiederum die Lage entscheidend. Hinzu kommen spezielle Anforderungen z.B. an Hotels.
Bevor Sie loslegen und Immobilienangebote suchen, notieren Sie sich Ihre Vorstellungen und überlegen Sie auch, in welchen Punkten Sie Kompromisse machen könnten. So erhalten Sie eine Checkliste, anhand der Sie schnell feststellen können, ob ein Objekt für Sie in Frage kommt.
Rechnen Sie vorher außerdem im Detail aus, wie hoch die Kaltmiete bzw. der Kaufpreis und die laufenden Kosten sein dürfen, damit Sie Ihr Geschäft gewinnbringend führen können.
Grundlage hierfür ist Ihr Business- bzw. Finanzplan, der eine Übersicht über die benötigten finanziellen Ressourcen sowie den erwarteten Umsatz enthalten sollte.
Möchten Sie Ihre Geschäftsidee von Grund auf selbst gestalten und nach Ihren Wünschen verwirklichen? Oder können Sie sich auch vorstellen, ein bestehendes Konzept aufzugreifen und zum wirtschaftlichen Erfolg zu führen? Vielleicht kommt es für Sie auch in Frage ein gut laufendes Geschäft oder Franchise zu übernehmen oder zu pachten.
Grundsätzlich darf nur der Geschäftszweig in der Gewerbeimmobilie betrieben werden, der im Mietvertrag aufgeführt ist. Falls im Mietvertrag lediglich von "Gewerberaum-Mietverhältnis" die Rede ist, sind Sie beim Verwendungszweck der Räume nicht eingeschränkt.
Für Gewerbeimmobilien gibt es keinen gesetzlichen Kündigungsschutz, weshalb der Mieter einer Kündigung auch nicht widersprechen kann. Falls keine Kündigungsfrist im Mietvertrag vereinbart wurde, greift die gesetzliche Kündigungsfrist, welche bei Gewerbeimmobilien sechs Monate beträgt. Wird ein Zeitmietvertrag abgeschlossen, ist innerhalb der vereinbarten Zeit keine Kündigung möglich.
Auch bei Gewerbeimmobilien kann eine Mietminderung erfolgen. Voraussetzungen dafür sind, dass die Nutzung der Immobilie durch einen Sachmangel erheblich eingeschränkt ist und dass dieser Mangel dem Mieter bei Unterschrift des Mietvertrages nicht bekannt war. Weiterhin ist bei Eigenverschulden des Mieters keine Mietminderung möglich. Klauseln im Mietvertrag, die eine Mietminderung einschränken oder ausschließen, sind nicht zulässig.
Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter den zuerst eingezogenen Mieter vor Konkurrenz zu schützen hat. Diese Pflicht ist gesetzlich festgelegt und muss nicht im Mietvertrag aufgeführt werden. Allerdings bezieht sich diese Regelung nur auf das Hauptsortiment des Geschäfts und kann auch ganz ausgeschlossen werden z.B. in einer Ladenzeile mit sehr vielen Geschäften. Zur Sicherheit sollten Sie also den Konkurrenzschutz im Mietvertrag mit aufnehmen und konkretisieren.
Eine passende Gewerbeimmobilie in einem lukrativen Stadtteil zu finden, ist anspruchsvoller als die Suche nach einer normalen Mietwohnung. Deshalb kann es von Vorteil sein, einen professionellen Gewerbemakler mit der Suche zu beauftragen. Da es für Gewerbeimmobilien keine Musterverträge gibt,sondern diese individuell aufgesetzt werden, ist oft etwas Verhandlungsgeschick notwendig. Der Gewerbemakler wird Sie dabei unterstützen und einen günstigeren Preis oder bessere Konditionen für Sie herausholen.
Falls Sie Freiberufler sind und Büroräume suchen, kann eine Bürogemeinschaft Ihnen viele Vorteile bringen. Meistens schließen sich dabei Mitglieder derselben Berufsgruppe zusammen. So teilen Sie sich nicht nur die Miete und Nebenkosten, sondern können gleichzeitig ein Netzwerk zueinander aufbauen.
Wenn Sie mit Ihrem Unternehmen etwas ganz Neues aufbauen möchten, können Sie sich beim Liegenschaftsamt Ihrer Stadt oder Gemeinde nach unbebauten Gewerbegrundstücken erkundigen. Lesen Sie hier, was Sie beim Grundstückskauf beachten müssen.
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Tipps für Lagerflächen

Lagerhalle mit gefüllten Regalen
© Dmitry Kalinovsky/123rf

Vorteile eines Lagerraums oder einer Lagerhalle

  • Kurzfristiger privater oder gewerblicher Platzbedarf lässt sich durch gemieteten Lagerraum decken.
  • Mietzeiträume von wenigen Wochen bis zu vielen Monaten garantieren hohe Flexibilität.
  • Gemietete Lagerräume sind trocken und meist auch überwacht.
  • Gewerbetreibende können Ihren Lagerraum nach Bedarf für die benötigte Zeit vergrößern.

Worauf zu achten ist

  • Die gemietete Lagerimmobilie sollte gut erreichbar sein.
  • Achten Sie darauf, dass der gemietete Lagerraum weder zu groß noch zu klein ist.
  • Wenn Sie besonders große Gegenstände lagern müssen, sollten Sie auf die Höhe des Lagerraums achten.
  • Ebenerdige Lagerräume sind meist vorteilhafter.

Tipps für Gastronomieflächen

Gedeckter Tisch in einem Restaurant
© johan.lebedevski/shutterstock

Was Sie vorab klären sollten

  • Überlegen Sie sich vorab, welche Anforderungen die Gewerbeimmobilie für Ihren Gastronomiebetrieb erfüllen muss.
  • Vor Abschluss eines Pacht- oder Mietvertrages sollten Sie eine finanzielle Beratung in Anspruch nehmen, die auf Ihr Vorhaben zugeschnitten ist.
  • Vergessen Sie nicht, ein Gewerbe anzumelden und alle weiteren Formalitäten zur Eröffnung eines Gastronomiebetriebes zu erledigen.
  • Überlegen Sie sich, ob Ihr Gastronomiebetrieb Flächen für Sitzplätze benötigt oder nicht.

Einrichtungsbedarf rechtzeitig planen

  • Wie viel Platz werden Küchentechnik und Küchenausstattung zukünftig in Ihrem Gastronomiebetrieb benötigen?
  • Ist genügend Platz für Tische, Stühle und andere Einrichtungsgegenstände wie z. B. Garderobe vorhanden?
  • Wollen Sie auch im Außenbereich Ihres Gastronomiebetriebs Sitzplätze anbieten? Dann benötigen Sie auch Sonnenschirme und wetterfeste Möbel.
  • Bei einem Hotelbetrieb müssen Sie auch an Betten, Schränke und sanitäre Einrichtungen denken.
  • Bei der Wahl einer Gastronomie-Immobilie sollten Sie auch die Lagerflächen für Getränke, Möbel und Lebensmittel einplanen.

Tipps für Einzelhandelsflächen

Schaufenster eines Modegeschäfts
© fiphoto/shutterstock

Ladenlokal finden

  • Wie viel Gesamtfläche benötigen Sie für Ihre Geschäftsidee?
  • Achten Sie bei der Immobilienbesichtigung darauf, welche Renovierungs- und Umbaumaßnahmen notwendig sind.
  • Investieren Sie in einen Gutachter, der Sie bei der Besichtigung der Gewerbeimmobilie begleitet.
  • Informieren Sie sich rechtzeitig über die Besonderheiten von Pacht- und Mietverträgen für gewerblich genutzte Räume.
  • Pacht- und Mietverträge für Gewerbeflächen können an Ihre individuellen Ansprüche angepasst werden.
  • Verfügt die Immobilie über ausreichend Schaufensterfläche?

Kriterien für das Umfeld und die Infrastruktur

  • Wenn Ihr Geschäftskonzept auf Laufkundschaft angewiesen ist, sollten Sie auf eine gute Stadtlage mit hoher Passantenfrequenz achten.
  • Sind Straßen- oder sonstige Baumaßnahmen in nächster Zeit geplant, die einen negativen Einfluss auf Ihren Umsatz haben könnten?
  • Achten Sie auf eine gute Verkehrsanbindung, damit Ihre Kunden Sie auch erreichen können.
  • Gibt es in der Nähe andere Geschäfte, von denen Sie profitieren könnten, d. h. einen für Kunden attraktiven Branchenmix?
  • Können Ihre Lieferanten Sie problemlos beliefern?

Tipps für Büros und Praxen

Bürogebäude von außen
© Zhu Defing/Fotolia

Lage und Kosten

  • Legen Sie fest, welche Eigenschaften die Immobilie besitzen muss, damit sie für Ihr Büro oder Ihre Praxis geeignet ist.
  • Je kleiner Ihre Büroräume oder Ihre Praxis ist, desto mehr sollten Sie auf eine zentrale Lage Wert legen, damit Sie für Ihre Kunden gut erreichbar sind.
  • Große Unternehmen benötigen meist mehr Platz. Deshalb kommt auch eine Immobilie außerhalb der Stadtmitte in Frage.
  • Auf jeden Fall sollten Sie zu Beginn eine kleine, günstige Immobilie suchen, um die laufenden Kosten niedrig zu halten.
  • Wenn Sie mit Ihrer Geschäftsidee erfolgreich sind, können Sie immer noch in eine größere Immobilie umziehen.

Büro- und Praxisplanung

  • Achten Sie bei der Büroausstattung auf Wirtschaftlichkeit und arbeitstechnische Effizienz.
  • Soll die Immobilie mehreren Personen Platz bieten, sollten Sie das bei der Büroplanung beachten.
  • Überlegen Sie sich frühzeitig, ob Sie Einzelbüros oder Großraumbüros benötigen.
  • Wenn Sie Konferenz-, Pausenräume und ähnliches benötigen, sollten Sie dafür ca. 20% der Gesamtfläche einplanen.
  • Denken Sie bei der Besichtigung einer Gewerbeimmobilie daran, dass der Boden und die Decke Möglichkeiten bieten, Kabel und Kanäle zu verlegen.
  • Achten Sie bei der Einrichtung von Praxen auch auf Gäste-WCs und Wartezonen.

Worauf Sie beim Kauf eines Gewerbegrundstücks achten sollten

Gewerbegrundstück Rohbau
© Jandrie Lombard/Fotolia
  • Setzen Sie sich zu Beginn bereits einen finanziellen Rahmen für Ihr Projekt.
  • Überlegen Sie genau, welche Infrastruktur Sie für Ihr Gewerbe benötigen (Verkehrsanbindung, Branchenmix, etc.).
  • Informieren Sie sich bei der Gemeinde über die Bebauungspläne für das Grundstück.
  • Prüfen Sie, ob das Grundstück mit Altlasten belastet ist, indem Sie sich bei Ihrer Gemeinde erkundigen.
  • Auf jeden Fall sollten Sie sich ein Sachverständigengutachten erstellen lassen, bevor Sie sich für ein Gewerbegrundstück entscheiden.