Die richtige Lage, der passende Grundriss und ein angemessener Preis: Bei der Suche nach einer Immobilie für dein Gewerbe muss alles stimmen, damit das Geschäft gut läuft. Dabei gibt es einiges zu beachten, denn das Gewerbe-Mietrecht unterscheidet sich von dem für private Wohnungen. Je nach Art des Gewerbes – Büro oder Praxis, Gastronomie, Einzelhandel oder Produktion – spielen andere Faktoren und Anforderungen an die Räume eine Rolle. Mach dich schlau und finde hier nützliche Tipps rund um die Themen Kauf oder Miete einer Gewerbeimmobilie.
Die passende Gewerbeimmobilie finden
Übersicht
In aller Kürze
- Du darfst nur eindeutig als Gewerbefläche ausgezeichnete Immobilien gewerblich nutzen. Achte darauf, dass deine Gewerbeart im Mietvertrag aufgeführt ist oder dass dieser allgemein ein "Gewerberaum-Mietverhältnis" vorsieht.
- Gute Planung ist alles. Mit einem guten Finanzplan wirst du später nicht von zu hohen Miet- und Nebenkosten überrascht.
- Achte bei Lage, Grundriss und Ausstattung auf die speziellen Anforderungen deines Gewerbes. Welche Kriterien sind dir am wichtigsten?
Die Suche nach dem geeigneten Standort ist nicht immer einfach. Führe auf jeden Fall eine Analyse für Ihre Stadt oder den Stadtteil durch, die Aufschluss über die Kaufkraft des Standorts geben kann. Diese kann für jedes Gewerbe unterschiedlich ausfallen. Erst bei positivem Ergebnis solltest du die Gewerbeimmobilie mieten oder kaufen.
Achtung: Normalen Wohnraum gewerblich zu nutzen ist in der Regel nicht so einfach möglich. Erst ab 60 Prozent gewerblicher Nutzung findet das Gewerberaum-Mietrecht Anwendung.
Immobilien müssen deshalb schon im Exposé eindeutig als Gewerbefläche oder Bürogebäude gekennzeichnet sein.
Unterschiedliche Gewerbe haben auch unterschiedliche Bedürfnisse und Anforderungen. Wenn du ein Lager oder eine Lagerhalle einrichten willst, brauchst du deutlich mehr Nutzfläche als beispielsweise für eine Praxis. Die Raumaufteilung kann bei Büros eine ganz andere sein als bei Ladengeschäften im Einzelhandel. Für letztere ist wiederum die Lage entscheidend. Hinzu kommen spezielle Anforderungen z.B. an Hotels.
Bevor du loslegst und Immobilienangebote suchst, notiere dir deine Vorstellungen und überlege auch, in welchen Punkten du Kompromisse machen könntest. So erhältst du eine Checkliste, anhand der du schnell feststellen kannst, ob ein Objekt für dich in Frage kommt.
Bevor du loslegst und Immobilienangebote suchst, notiere dir deine Vorstellungen und überlege auch, in welchen Punkten du Kompromisse machen könntest. So erhältst du eine Checkliste, anhand der du schnell feststellen kannst, ob ein Objekt für dich in Frage kommt.
Rechne vorher außerdem im Detail aus, wie hoch die Kaltmiete bzw. der Kaufpreis und die laufenden Kosten sein dürfen, damit du dein Geschäft gewinnbringend führen kannst.
Grundlage hierfür ist dein Business- bzw. Finanzplan, der eine Übersicht über die benötigten finanziellen Ressourcen sowie den erwarteten Umsatz enthalten sollte.
Grundlage hierfür ist dein Business- bzw. Finanzplan, der eine Übersicht über die benötigten finanziellen Ressourcen sowie den erwarteten Umsatz enthalten sollte.
Möchtest du deine Geschäftsidee von Grund auf selbst gestalten und nach deinen Wünschen verwirklichen?
Oder kannst du dir auch vorstellen, ein bestehendes Konzept aufzugreifen und zum wirtschaftlichen Erfolg zu führen? Vielleicht kommt es für dich auch in Frage ein gut laufendes Geschäft oder Franchise zu übernehmen oder zu pachten.
Grundsätzlich darf nur der Geschäftszweig in der Gewerbeimmobilie betrieben werden, der im Mietvertrag aufgeführt ist. Falls im Mietvertrag lediglich von "Gewerberaum-Mietverhältnis" die Rede ist, bist du beim Verwendungszweck der Räume nicht eingeschränkt.
Für Gewerbeimmobilien gibt es keinen gesetzlichen Kündigungsschutz, weshalb der Mieter einer Kündigung auch nicht widersprechen kann. Falls keine Kündigungsfrist im Mietvertrag vereinbart wurde, greift die gesetzliche Kündigungsfrist, welche bei Gewerbeimmobilien sechs Monate beträgt.
Wird ein Zeitmietvertrag abgeschlossen, ist innerhalb der vereinbarten Zeit keine Kündigung möglich.
Auch bei Gewerbeimmobilien kann eine Mietminderung erfolgen. Voraussetzungen dafür sind, dass die Nutzung der Immobilie durch einen Sachmangel erheblich eingeschränkt ist und dass dieser Mangel dem Mieter bei Unterschrift des Mietvertrages nicht bekannt war. Weiterhin ist bei Eigenverschulden des Mieters keine Mietminderung möglich. Klauseln im Mietvertrag, die eine Mietminderung einschränken oder ausschließen, sind nicht zulässig.
Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter den zuerst eingezogenen Mieter vor Konkurrenz zu schützen hat. Diese Pflicht ist gesetzlich festgelegt und muss nicht im Mietvertrag aufgeführt werden. Allerdings bezieht sich diese Regelung nur auf das Hauptsortiment des Geschäfts und kann auch ganz ausgeschlossen werden z.B. in einer Ladenzeile mit sehr vielen Geschäften.
Zur Sicherheit solltest du also den Konkurrenzschutz im Mietvertrag mit aufnehmen und konkretisieren.
Eine passende Gewerbeimmobilie in einem lukrativen Stadtteil zu finden, ist anspruchsvoller als die Suche nach einer normalen Mietwohnung. Deshalb kann es von Vorteil sein, einen professionellen Gewerbemakler mit der Suche zu beauftragen.
Da es für Gewerbeimmobilien keine Musterverträge gibt,sondern diese individuell aufgesetzt werden, ist oft etwas Verhandlungsgeschick notwendig. Der Gewerbemakler wird dich dabei unterstützen und einen günstigeren Preis oder bessere Konditionen für dich herausholen.
Falls du Freiberufler bist und Büroräume suchst, kann eine Bürogemeinschaft dir viele Vorteile bringen. Meistens schließen sich dabei Mitglieder derselben Berufsgruppe zusammen.
So teilst du dir nicht nur die Miete und die Nebenkosten, sondern kannst gleichzeitig ein Netzwerk aufbauen.
Wenn du mit deinem Unternehmen etwas ganz Neues aufbauen möchtest, kannst du dich beim Liegenschaftsamt deiner Stadt oder Gemeinde nach unbebauten Gewerbegrundstücken erkundigen. Lies hier, was du beim Grundstückskauf beachten muss.
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Vorteile eines Lagerraums oder einer Lagerhalle
- Kurzfristiger privater oder gewerblicher Platzbedarf lässt sich durch gemieteten Lagerraum decken.
- Mietzeiträume von wenigen Wochen bis zu vielen Monaten garantieren hohe Flexibilität.
- Gemietete Lagerräume sind trocken und meist auch überwacht.
- Gewerbetreibende können Ihren Lagerraum nach Bedarf für die benötigte Zeit vergrößern.
Worauf zu achten ist
- Die gemietete Lagerimmobilie sollte gut erreichbar sein.
- Achte darauf, dass der gemietete Lagerraum weder zu groß noch zu klein ist.
- Wenn du besonders große Gegenstände lagern musst, solltest du auf die Höhe des Lagerraums achten.
- Ebenerdige Lagerräume sind meist vorteilhafter.
Was du vorab klären solltest
- Überlege dir vorab, welche Anforderungen die Gewerbeimmobilie für deinen Gastronomiebetrieb erfüllen muss.
- Vor Abschluss eines Pacht- oder Mietvertrages solltest du eine finanzielle Beratung in Anspruch nehmen, die auf dein Vorhaben zugeschnitten ist.
- Vergiss nicht, ein Gewerbe anzumelden und alle weiteren Formalitäten zur Eröffnung eines Gastronomiebetriebes zu erledigen.
- Überlege dir, ob dein Gastronomiebetrieb Flächen für Sitzplätze benötigt oder nicht.
Einrichtungsbedarf rechtzeitig planen
- Wie viel Platz werden Küchentechnik und Küchenausstattung zukünftig in deinem Gastronomiebetrieb benötigen?
- Ist genügend Platz für Tische, Stühle und andere Einrichtungsgegenstände wie z. B. Garderobe vorhanden?
- Willst du auch im Außenbereich deines Gastronomiebetriebs Sitzplätze anbieten? Dann benötigst du auch Sonnenschirme und wetterfeste Möbel.
- Bei einem Hotelbetrieb musst du auch an Betten, Schränke und sanitäre Einrichtungen denken.
- Bei der Wahl einer Gastronomie-Immobilie solltest du auch die Lagerflächen für Getränke, Möbel und Lebensmittel einplanen.
Ladenlokal finden
- Wie viel Gesamtfläche benötigst du für deine Geschäftsidee?
- Achte bei der Immobilienbesichtigung darauf, welche Renovierungs- und Umbaumaßnahmen notwendig sind.
- Investiere in einen Gutachter, der dich bei der Besichtigung der Gewerbeimmobilie begleitet.
- Informiere dich rechtzeitig über die Besonderheiten von Pacht- und Mietverträgen für gewerblich genutzte Räume.
- Pacht- und Mietverträge für Gewerbeflächen können an Ihre individuellen Ansprüche angepasst werden.
- Verfügt die Immobilie über ausreichend Schaufensterfläche?
Kriterien für das Umfeld und die Infrastruktur
- Wenn dein Geschäftskonzept auf Laufkundschaft angewiesen ist, solltest du auf eine gute Stadtlage mit hoher Passantenfrequenz achten.
- Sind Straßen- oder sonstige Baumaßnahmen in nächster Zeit geplant, die einen negativen Einfluss auf Ihren Umsatz haben könnten?
- Achte auf eine gute Verkehrsanbindung, damit deine Kunden dich auch erreichen können.
- Gibt es in der Nähe andere Geschäfte, von denen du profitieren kannst, d. h. einen für Kunden attraktiven Branchenmix?
- Können deine Lieferanten dich problemlos beliefern?
Lage und Kosten
- Leg fest, welche Eigenschaften die Immobilie besitzen muss, damit sie für dein Büro oder deine Praxis geeignet ist.
- Je kleiner deine Büroräume oder deine Praxis ist, desto mehr solltest du auf eine zentrale Lage Wert legen, damit du für deine Kunden gut erreichbar sind.
- Große Unternehmen benötigen meist mehr Platz. Deshalb kommt auch eine Immobilie außerhalb der Stadtmitte in Frage.
- Auf jeden Fall solltest du zu Beginn eine kleine, günstige Immobilie suchen, um die laufenden Kosten niedrig zu halten.
- Wenn du mit deiner Geschäftsidee erfolgreich bist, kannst du immer noch in eine größere Immobilie umziehen.
Büro- und Praxisplanung
- Achte bei der Büroausstattung auf Wirtschaftlichkeit und arbeitstechnische Effizienz.
- Soll die Immobilie mehreren Personen Platz bieten, solltest du das bei der Büroplanung beachten.
- Überlege dir frühzeitig, ob du Einzelbüros oder Großraumbüros benötigst.
- Wenn du Konferenz-, Pausenräume und ähnliches benötigst, solltest du dafür ca. 20% der Gesamtfläche einplanen.
- Denke bei der Besichtigung einer Gewerbeimmobilie daran, dass der Boden und die Decke Möglichkeiten bieten, Kabel und Kanäle zu verlegen.
- Achte bei der Einrichtung von Praxen auch auf Gäste-WCs und Wartezonen.
- Setz dir zu Beginn bereits einen finanziellen Rahmen für dein Projekt.
- Überleg genau, welche Infrastruktur du für dein Gewerbe benötigst (Verkehrsanbindung, Branchenmix, etc.).
- Informiere dich bei der Gemeinde über die Bebauungspläne für das Grundstück.
- Prüfe, ob das Grundstück mit Altlasten belastet ist, indem du dich bei deiner Gemeinde erkundigst.
- Auf jeden Fall solltest du dir ein Sachverständigengutachten erstellen lassen, bevor du dich für ein Gewerbegrundstück entscheidest.
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