Haus verkaufen – In 8 Schritten zum Verkauf des Eigenheims

Wenn du ein paar wichtige Dinge beachtest, kannst du beim Verkauf deines Hauses einen guten Preis erzielen. Achte besonders auf einen guten Zeitpunkt und die richtige Art der Vermarktung. Der folgende Artikel verrät dir, wie das geht.

Illustration Hausverkauf

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Schritt 1: Mit oder ohne Makler:in verkaufen?

Beim Hausverkauf mit einem:einer Makler:in zusammenzuarbeiten kann viele Vorteile mit sich bringen. Wichtig ist jedoch, dass du vorab verschiedene Angebote vergleichst und darauf achtest, dass der oder die Makler:in seriös ist. Alle Vor- und Nachteile haben wir für dich gegenübergestellt. So kannst du abwägen, ob es sich für dich lohnt, eine:n Makler:in zu beauftragen.

Vorteile

  • Ermittlung des besten Kaufpreises auf Basis einer umfassenden Recherche
  • Makler:in übernimmt die Absprachen mit potenziellen Käufer:innen: Besichtigungstermine, Bonitätsprüfung, Dokumentencheck
  • Du erhälst professionelle Unterstützung während des gesamten bürokratischen Prozesses.
  • Rechtliche Sicherheit durch fachliche Expertise des:der Makler:in

Nachteile

  • Du bezahlst als Verkäufer:in die Maklerprovision: bis zu 7,14% des Kaufpreises
  • Je nachdem, wie viel Kontrolle du behalten möchtest, musst du mit dem Maklerbüro in ständigem Austausch bleiben.

Maklerprovision – Muss ich die bezahlen?

Seit 2020 gilt für den Hausverkauf die Provisionsteilung: Wer den oder die Makler:in beauftragt, zahlt mindestens 50% der Maklerkosten. Der Anteil des:der Käufer:in wird fällig, sobald der:die Verkäufer:in den eigenen Anteil bezahlt hat. Diese Regelung findet nur dann Anwendung, wenn der:die Käufer:in eine Privatperson ist.

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Der Verkauf mit Makler:in lohnt sich. Du erzielst den besten Preis, sparst Zeit und profitierst von einer rechtlichen Beratung. Der kostenlose Maklervergleich mit unserem Partner Homeday hilft dir bei der Suche.

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Illustration Immobilienmakler:in

Schritt 2: Verkauf vorbereiten

Renovieren, ja oder nein?

Ob sich eine Renovierung lohnt, hängt vom Zustand der Immobilie ab. Einige Kosten kannst du als Modernisierungsmaßnahmen (teilweise) von der Steuer abgesetzen. Besonders energetische Sanierungen oder modernisierte Dämmungen sind bei Käufer:innen beliebt und steigern den Wert deiner Immobilie.

Förderung beantragen
Informiere dich vorab, ob du Kosten für Modernisierungsmaßnahmen von der Steuer absetzen kannst. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert insbesondere energetische Sanierungen, wie z.B. Dämmungen oder die Modernisierung der Heizungsanlage.

Dokumente sammeln

Sammle vorab bereits alle Unterlagen, die du während des Verkaufs brauchen wirst. Unter Umständen musst du einige Dokumente noch beantragen. Das kann eine Weile dauern. Neben aussagekräftigen Fotos in guter Qualität solltest du außerdem folgende Dokumente für den weiteren Verkaufsprozess bereithalten:

Dokument Woher bekomme ich das?
Lageplan/Flurkarte des Grundstücks und Bautechnische Unterlagen, wie z.B. Grundriss des Hauses, Baupläne, Wohn- und Nutzflächenberechnung.
Diese Dokumente solltest du beim Kauf des Hauses bekommen haben; falls etwas fehlt, kannst du es beim zuständigen Katasteramt deiner Stadt- oder Kreisverwaltung beantragen
Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
Amtsgericht
Aktueller Energieausweis
Online oder vor Ort je nach Ausweistyp bei einem zertifizierten Dienstleister oder dem Energieversorger
Übersicht über die Nebenkosten
aus den vergangenen Nebenkostenabrechnungen
Übersicht über Modernisierungsmaßnahmen der letzten 10 Jahre, z.B. Heizung, Sicherheit, Dämmung
Formlose Ãœbersicht in Kombination mit Rechnungen

Schritt 3: Preis festlegen

Um den Preis für deine Immobilie richtig anzusetzen, ist eine umfassende Recherche sehr wichtig:

  • Vergleiche deine Immobilie mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung
  • Berücksichtige alle Faktoren, wie Lage, Zustand, Baujahr, Garten/Balkon, Etage, Zimmeranzahl, Ausstattung, Haustyp
  • Lass eine Immobilienbewertung machen und ermittle den tatsächlichen Wert deines Hauses: Das Haus wird auf Grundlage aller relevanten Faktoren geschätzt sowie Schäden und Mängel geprüft.
  • Du kannst zwischen einem umfassenden Verkehrswertgutachten und einem Kurzgutachten wählen. Mehr dazu erfährst du in unserem Ratgeber zur Immobilienbewertung.
Illustration Immobilienbewertung

Mit meinestadt.de und Homeday kannst du ganz einfach und kostenlos eine Immobilienbewertung anfordern.

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Welche Verkaufsstrategien gibt es?

Der Preis, den du für dein Haus ansetzt, muss nicht genau dem Marktwert entsprechen. Vielmehr kannst du dich vorab für eine passende Verkaufsstrategie entscheiden und deinen Startpreis entsprechend festlegen:

  • Mit einem moderaten Startpreis starten (105 - 110% des gewünschten Preises): lohnt sich insbesondere bei niedriger bis mittlerer Nachfrage.
  • Mit dem Höchstpreis einsteigen (120 - 140%): dies ist nur bei sehr gefragten Immobilien sinnvoll und kann die Verkaufszeit sehr in die Länge ziehen.
  • Preis deutlich unter Marktwert anbieten: du setzt darauf, dass die Interessent:innen sich nach und nach überbieten.

Schritt 4: Exposé erstellen

Je mehr Nachfrage es für dein Haus gibt, desto höher ist der Preis, den du erzielen kannst. Um möglichst viele Kaufinteressent:innen auf dein Angebot aufmerksam zu machen, solltest du dein ansprechendes Exposé in einschlägigen Immobilienportalen veröffentlichen.

Was gehört in das Exposé?

Beispielanzeige Immobilienexposé

Basisdaten, Kosten & Bilder

  • genauer Standort/ Adresse
  • Wohnfläche
  • Grundstücksfläche
  • Anzahl der Zimmer
  • Kaufpreis der Immobilie
  • Provision
  • aussagekräftige Fotos in guter Qualität

Objektdetails

  • Art (Reihenhaus, Mehrfamilienhaus, etc.)
  • Zustand des Hauses
  • Qualität der Ausstattung
  • Etagenanzahl
  • Nutzfläche
  • Baujahr
  • Letzte Modernisierung
  • Verfügbarkeit (Bezugstermin)
  • Lage und Umgebung, Verkehrsanbindung, Infrastruktur

Ausstattung & Merkmale

  • Einbauküche, Balkon, Keller etc.
  • Möblierung
  • Garage/Stellplatz

Energiedaten

  • Energieträger
  • Heizungsart
  • Energietyp
Weitere Tipps für ein gutes Exposé
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Schritt 5: Besichtigungen organisieren/durchführen

Tipps für die Besichtigung

  • Lade immer nur eine:n Interessent:in ein.
  • Das Haus sollte in ordentlichem Zustand sein, also mindestens besenrein und aufgeräumt.
  • Halte die Schlüssel für alle Räumlichkeiten bereit.
  • Betone die Vorteile des Hauses, z.B. die moderne Heizungsanlage oder die Terrasse.
  • Bereite dich auf mögliche Fragen vor.

Diese Fragen solltest du beantworten können:

  • Welche zusätzlichen Räume gibt es? (Keller, Garage, Dachboden, Gartenhaus usw.)
  • Wann wurde zuletzt renoviert oder modernisiert?
  • Wie sind die Anschlüsse im Haus verteilt? (TV, Internet, Telefon)
  • Welche Art der Heizung wurde verbaut?
  • Wer lebt in der Nachbarschaft? Wie ist das soziale Umfeld?
  • In welche Himmelsrichtung ist das Haus ausgerichtet? Wann scheint wo die Sonne rein?
  • Wie ist die Verglasung der Fenster?
  • Wie hoch fallen die Betriebskosten aus?
  • Gibt es Mängel am Haus?
  • Darf angebaut oder aufgestockt werden?
Makler und Interessentin besichtigen eine Wohnung.
© Monkey Business/AdobeStock

Das Haus ist noch vermietet, was muss ich beachten?

Auch wenn das Haus noch vermietet ist, kannst du Besichtigungen vereinbaren. Denn Mieter:innen müssen die Hausbesichtigungen dulden und bei Besichtigungen den Zutritt zum Haus gewähren. Allerdings solltest du die Mieter:innen rechtzeitig informieren und feste Termine planen, damit sie sich darauf einstellen und die Immobilie auch vorbereiten können.

Schritt 6: Kaufpreis verhandeln

Zunächst musst du entscheiden, mit mit welchen Kaufinteressent:innen du weitere Schritte gehen möchtest. Dafür hast du zwei Möglichkeiten:

Der klassische Verkauf

  • Du entscheidest dich für einen Käufer oder eine Käuferin und gehst mit dieser Person möglicherweise nochmal in eine Preisverhandlung.
  • Betone die Vorteile des Hauses (z.B. geplante U-Bahn-Anbindung, Garten) und sei informiert über vergleichbare Preise in der Umgebung.
  • Lass dich nicht unter Druck setzen und nimm dir Zeit zum Nachdenken – du sitzt am längeren Hebel.
  • Makler:innen können dich mit ihrer Routine und Marktkenntnis optimal im Verkaufsprozess unterstützen.

Das Bieterverfahren

  • Alle Kaufinteressent:innen geben zu einem von dir vorgeschlagenen Termin ein unverbindliches Angebot ab.
  • Als Basis dafür dient der von dir angesetzte Mindestkaufpreis.
  • Vorteil: Die Bietenden wissen untereinander nicht, wieviel Andere geboten haben und tendieren daher häufig zu einem höheren Angebot.
  • Du bist nicht verpflichtet, eines der Angebote anzunehmen.
  • Mit der Person, die am meisten geboten hat, startest du den weiteren Prozess.

Tipps für eine Preisverhandlung

  • Ãœberleg dir vorab, was dein Mindestpreis ist.
  • Bereite dich gut auf das Gespräch vor und halte alle wichtigen Informationen parat: Energiedaten, Ergebnis einer aktuellen Immobilienbewertung, Infos über Modernisierungsmaßnahmen etc.
  • Betone auch hier unbedingt die Vorteile des Hauses.
  • Lass dich nicht unter Druck setzen und nimm dir Zeit zum nachdenken, bevor du ein Angebot annimmst.

Schritt 7: Der Kaufvertrag

7.1 Vertrag vorbereiten

Vereinbare einen Termin mit einem Notarbüro und bringe alle gesammelten Dokumente mit. Dein:e Notar:in wird für dich den Vorvertrag aufsetzen und diesen zur Prüfung an den:die Käufer:in schicken. In der Regel wird im Vorvertrag eine Teilzahlung von 10 - 15 % des Kaufpreises vereinbart. Nach Unterzeichnung des Vorvertrags muss der:die Käufer:in den Anteil bezahlen.

Eventuell noch bestehende Grundschulden müssen vor Vertragsunterzeichnung ausgeglichen werden. Im Grundbuch wird dann vermerkt, dass die Immobilie lastenfrei ist.

Auch der eigentliche Kaufvertrag wird vom Notarbüro aufgesetzt. Folgende Informationen sollten unbedingt enthalten sein:

  • Anschrift des Hauses
  • Beschreibung des Hauses (Anzahl der Zimmer, Quadratmeter etc.)
  • Grundbuchbezirk und Grundbuchblattnummer
  • Ggf. im Grundbuch eingetragene Grundschulden oder Pfandrechte
  • Höhe des Kaufpreises
  • Modalitäten der Zahlung (Zahlungsart und Fristen)
  • Genaue Benennung von Käufer:in und Verkäufer:in
  • Datum der Haus- und Schlüsselübergabe
  • Gewährleistungsregelungen
  • Regelung zu Verzugszinsen
  • ggf. weitere Vereinbarungen

7.2 Vertrag unterzeichnen

Wenn beide Parteien mit dem aufgesetzten Kaufvertrag einverstanden sind, kommen sie für die Unterzeichnung im Notarbüro zusammen. Vor der Unterzeichnung wird der Vertrag laut verlesen. Das Notarbüro veranlasst die Auflassungsvormerkung: diese Vormerkung wird ins Grundbuch eingetragen. Sie dient dem Schutz des Käufers oder der Käuferin, denn eine solche Vormerkung stellt sicher, dass das Haus nicht doppelt verkauft werden kann.

Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt in der Regel über ein so genanntes Notaranderkonto. Dieses wird von dem:der Notar:in verwaltet. Der:die Käufer:in bezahlt den vollen Kaufpreis zunächst auf dieses Konto und bezahlt die Grunderwerbssteuer.

Sobald dies erfolgt ist, kümmert sich der:die Notar:in um die Eintragung ins Grundbuch. Als Verkäufer:in musst du nun sicherstellen, dass dein Haus zum vereinbarten Zeitpunkt vertragsgemäß vorbereitet ist. In der Regel bedeutet dies, dass es leer und besenrein sein muss.

Ist jede Partei ihren Verpflichtungen nachgekommen, wird der Kaufpreis an dich ausbezahlt.

Schritt 8: Ãœbergabe des Hauses

Vor Übergabe der Schlüssel wird gemeinsam ein Übergabeprotokoll angefertigt und von beiden Parteien unterzeichnet.

Was muss ins Ãœbergabeprotokoll?

  • Persönliche Daten beider Parteien (Namen, Anschrift, Geburtsdaten)
  • Anschrift der verkauften Immobilie
  • Schäden und Mängel an der Immobilie
  • Inventar, das übergeben wird, z.B. Einbauküche, Lampen
  • Zählerstände für Strom, Wasser und Gas
  • Anzahl der Schlüssel für Haustüre, Keller, Garage, einzelne Zimmer oder weitere Räume.
  • Auflistung aller Dokumente, die dem:der Käufer:in übergeben werden
  • Weitere individuelle Absprachen
Illustration Wohnungsübergabe

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Wichtige Fragen schnell beantwortet

  • Informiere dich über die Marktlage und passe den richtigen Moment ab.
  • Einen langfristigen Leerstand solltest du möglichst vermeiden.
  • Du möchtest ein neues Haus kaufen und brauchst den Erlös aus dem Verkauf des alten Hauses nicht für die Finanzierung? Möglicherweise ist eine Vermietung dann sinnvoller. Inseriere dein Haus bei meinestadt.de und finde passende Mieter:innen.
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  • Achte auf die passende Expertise: Ist das Maklerbüro auf den Verkauf von Privathäusern spezialisiert, oder fokussieren sie sich z.B. mehr auf Gewerbeimmobilien?
  • Ist das Maklerbüro zertifiziert? Achte auf die Zertifizierung nach der DIN EN 15733.
  • Mehr über die Zusammenarbeit mit Maklerinnen erfährst du in unserem Ratgeber über Immobilienmakler.
  • Energieausweis: 50-300 €
  • Maklergebühren: Zwischen 4,76 und 7,14 % des Kaufpreises
  • Wertgutachten: Abhängig vom Gutachter (stündl. Lohn ca. 50-100 €)
  • Spekulationssteuer: Abhängig vom Immobilienwert und Einkommenssteuersatz des Verkäufers
  • Löschung der Grundschuld: 0,2 % vom Wert der Grundschuld
  • Vorfälligkeitsentschädigung: Legt die Bank fest
  • Derzeit gibt es keine Einschränkungen.
  • Achte lediglich bei den Besichtigungen auf die Einhaltung der Hygieneregeln.
  • Trotz der Pandemie steigen die Immobilienpreise aktuell weiter (Deloitte Property Index 2021).
Die Spekulationssteuer fällt an, wenn du dein Haus schon sehr bald nach dem Kauf wieder verkaufen möchtest. Diese beträgt 40% des Gewinns, den du mit dem Verkauf erzielst, d.h. abzüglich der Anschaffungskosten und sonstiger Kosten wie Renovierung und Werbung.

Wie vermeide ich die Spekulationssteuer?
  • Du hast das Haus selbst bewohnt? Dann müssen zwischen Kauf und Verkauf mindestens 3 Jahre liegen, damit du die Spekulationssteuer nicht bezahlen musst.
  • Hast du die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern z.B. vermietet, müssen 10 Jahre vergehen, bis zu sie verkaufen kannst, ohne dass die Steuer anfällt.

Tipps zum Vermieten und Verkaufen:
Verträge, Kosten, Steuern und mehr

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