Haus verkaufen – So gelingt der Verkauf des Eigenheims

Wenn du ein paar wichtige Dinge beachtest, kannst du beim Verkauf deines Hauses einen guten Preis erzielen. Achte besonders auf einen guten Zeitpunkt und die richtige Art der Vermarktung. Der folgende Artikel verrät dir, wie das geht.

Illustration: Eine alte Dame verkauft ihr Haus an eine Familie

Wann macht es Sinn sein Haus zu verkaufen?

Auf diese Frage gibt es keine eindeutige Antwort, da es von vielen Faktoren abhängig ist, zu welchem Zeitpunkt der Verkauf günstig ist. Manchmal muss es schnell gehen, zum Beispiel wenn die Lebensumstände einen baldigen Umzug erforderlich machen. Aber es gibt auch viele andere Situationen, in denen es keinen Zeitdruck gibt. Zum Beispiel, wenn ein neues Haus gesucht wird oder im Alter das Familienhaus gegen eine kleinere Wohnung eingetauscht werden soll. Bis der eigentliche Verkauf dann stattgefunden hat, können mehrere Jahre vergehen. Im Optimalfall kannst du beim Hausverkauf versuchen, die Entwicklung der Immobilienpreise zu verfolgen.

  • Sind die wirtschaftlichen Aussichten eher ernüchternd, solltest du dich mit dem Verkauf beeilen.
  • Geht es mit der Wirtschaft bergauf, kannst du dir etwas Zeit lassen.
  • Ebenfalls wichtig: Hypothekenzinsen – Je niedriger die Zinsen, desto mehr potentielle Käufer und desto höher die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.

Der Preis

Um den Marktpreis deines Hauses realistisch einschätzen zu können, musst du die Immobilie bewerten. Es gibt einige Quellen, mit denen du dich einem Angebotspreis annähern kannst. Im Internet findest du kostenfreie Preisübersichten für einzelne Regionen oder Städte. Eine weitere Möglichkeit ist eine ebenfalls kostenlose Immobilienbewertung, die die Merkmale deines Hauses mit einbezieht. Etwas kostspieliger ist ein Gutachten über den Verkehrswert, das auf das Eigenheim zugeschnitten ist. Interessant ist das Gutachten eher weniger für dich als Verkäufer, sondern für den Käufer, um den zukünftigen Aufwand der Erhaltung des Hauses gut abschätzen zu können.

Aktuelle Preise pro Quadratmeter

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in deiner Umgebung?

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Das Gutachten

Wer erstellt das Gutachten? Immobiliengutachter können eine realistische Einschätzung des Objektwerts liefern. Der Gutachter kann objektiv und unabhängig ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück bewerten. Unter anderem nimmt er die Bewertung auf Basis von Objektdaten wie Baujahr, Raumaufteilung und Wohnfläche und des Wohnumfeldes vor. Häufig kommen die Gutachter aus fachlich naheliegenden Berufsgruppen wie Architekten, Immobilienkauf- und Bankkaufleute.

Wie gehen Gutachter vor? Der Immobiliengutachter prüft ein Gebäude auf Schäden und Mängel. Er erstellt eine Analyse zur Kaufberatung und überprüft und überwacht auch Objekte, die sich im Bau befinden. Die technischen Gebäudeausrüstungen und -ausstattungen werden von ihm ebenfalls bewertet, außerdem wird eine Brandschutz-Prüfung wird vorgenommen.

Wie viel kostet das? Bei einem Immobiliengutachten kann man unter dem Kurzgutachten (nur zur Schätzung des Verkaufspreis, ohne rechtliche Qualität) und dem vollständigen Wertgutachten (hat auch Bestand vor Gericht) unterscheiden. Bei dem Kurzgutachten musst du mit Kosten ab ca. 500 € rechnen. Letzteres ist mit höheren Kosten verbunden, die sich am Wert des Objektes orientieren.

Du kannst aber auch ohne Gutachten wie folgt vorgehen:

  • Preise von vergleichbaren Immobilien auf Immobilienportalen checken.
  • Angebotspreise der vergangenen Jahre mit dem Preisatlas prüfen.
  • Grundstücksmarktberichte des Gutachterausschusses des jeweiligen Bundeslandes zeigen das allgemeine Preisniveau in einem bestimmten Ort und die Entwicklung der vergangenen Jahre.

Wie sich dein Preis dann genau festsetzt, hängt von der konkreten Nachfrage und den späteren Preisverhandlungen ab. Solltest du deine Immobilie mit Hilfe eines Maklers verkaufen, wird dieser dir einen Angebotspreis vorschlagen.

Folgende Faktoren beeinflussen den Wert deiner Immobilie:

  • Lage
  • Ausstattung
  • Zustand
  • Baujahr
  • Wohnfläche
  • Haustyp

Wie wichtig ist die Lage?
Zu unterscheiden ist zwischen Makro- und Mikrolage. Die Makrolage betrachtet die Region im Ganzen und schließt somit Infrastruktur, politische Situation sowie soziodemografische und wirtschaftliche Entwicklungen mit ein. Bei der Mikrolage geht es um das unmittelbare Wohnumfeld des Hauses. Hier ist ebenfalls die Infrastruktur entscheidend. Wie sind die Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr? Gibt es Ärzte, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe? Je besser die Infrastruktur ausgebaut ist, desto positiver ist auch der Wert deiner Immobilie.
Negative Faktoren sind Verkehrslärm oder Luftverschmutzung. Die Attraktivität einer Immobilie ist aber auch stark von den subjektiven Bedürfnissen der Kaufinteressenten abhängig.

Einfluss des Zustandes und der Ausstattung auf den Immobilienwert
Um den Zustand der Immobilie zu bewerten, sollte man sich folgende Fragen stellen:

  • Welchen Grad an Modernisierung hat die Immobilie?
  • Wie ist der Energiestandard des Hauses?
  • In welchem Erhaltungszustand befindet sich die Immobilie? Gab es eine Sanierung und wann fand diese statt? Gibt es Mängel?
  • Wie alt ist das Haus?

Generell wird zwischen 4 Standardstufen unterschieden. Einfache, mittlere, gehobene und stark gehobene Ausstattung. So hat beispielsweise ein Fenster mit Wärmeschutzverglasung einen höheren Wert als ein Fenster mit einer Einfachverglasung. Zur Ausstattung zählen:

  • Qualität der Baumaterialien
  • Bauweise
  • Bauausführung
  • Garten, Balkon oder Aufzug?
  • Sanitär- und Heizungsanlagen
  • Einrichtungsgegenstände (Whirlpool, Bidet, etc.)

Die Wohn- und Grundstücksfläche hat ebenfalls einen erheblichen Einfluss auf den Wert der Immobilie. Diese muss korrekt angegeben sein, da sie bedeutsam bei der Wertermittlung ist. Im Internet kannst du auf verschiedenen Plattformen deine Wohnfläche kostenfrei berechnen lassen. Dazu musst du allerdings vorher alle Räumlichkeiten so genau wie möglich ausmessen. Das ist mit Dachschrägen und Keller gar nicht mal so einfach. Falls du einen Gutachter beauftragt hast, kann dieser dir dabei helfen.

Einfamilienhaus in einer Wohnsiedlung
© rowan-heuvel/unsplash

Kaufpreis verhandeln

Je weniger Interessenten du beim Verkauf deines Eigenheims hast, desto schwieriger ist deine Verhandlungsposition. Hast du allerdings aufgrund hoher Attraktivität der Immobilie und deines Standortes genügend Interessenten, kannst du den Verkaufspreis sogar noch weiter erhöhen. Sollte die Nachfrage eher gering sein, solltest du dir diese Fragen beantworten:

  • Was ist meine persönliche Schmerzgrenze? Bei welchem Preis unterhalb des angebotenen Preises würde ich die Immobilie noch verkaufen?
  • Wie viel Zeit gebe ich mir, um das Haus zu verkaufen?


Setz deine Schmerzgrenze so, dass ein Verkauf zu diesem Preis wirklich schmerzt. Verhandle zunächst weiter von deinem Angebotspreis und geh nicht sofort auf ein Kaufangebot ein. Falls der Hausverkauf sich etwas in die Länge zieht, kannst du den ersten Wochen der Vermarktung erstmal Erfahrungen sammeln und eventuell kleine Zugeständnisse beim Preis machen.


Wichtig! Auch wenn beim Prozess des Verkaufs viel Zeit vergeht und du einen Makler beauftragt hast, der den Auftrag gern zu Ende bringen möchte, liegt die letzte Entscheidung über den Verkauf ganz bei dir.

Das kostet dich der Hausverkauf

Wofür? Wie teuer?
50-300 €
Maklergebühren
Zwischen 4,76 und 7,14 % des Kaufpreises
Wertgutachten
Abhängig vom Gutachter (stündl. Lohn ca. 50-100 €)
Spekulationssteuer
Abhängig vom Immobilienwert und Einkommenssteuersatz des Verkäufers
Löschung Grundschuld
0,2 % vom Wert der Grundschuld
Vorfälligkeitsentschädigung
Legt die Bank fest

Gut zu wissen:

Wenn du dein Haus schon sehr bald nach dem Kauf wieder verkaufen möchtest, musst du mit einer Spekulationssteuer rechnen. Diese beträgt 40% des Gewinns, den du mit dem Verkauf erzielst, d.h. abzüglich der Anschaffungskosten und sonstiger Kosten wie Renovierung und Werbung. Die Frist beträgt 3 Jahre, wenn du die Immobilie selbst genutzt hast, wenn nicht, sind es 10 Jahre. Nach Ablauf der Frist entfällt die Steuer.

Haus mit oder ohne Makler verkaufen?

Du kannst dein Eigenheim privat oder mit Unterstützung eines Maklers verkaufen. Ein Immobilienmakler übernimmt, soweit du das wünschst, fast alle Schritte des Hausverkaufs.

Eigenhändig verkaufen – Schritt für Schritt:

  • Auf Grundlage einer objektiven Bewertung der Immobilie legst du den Angebotspreis fest.
  • Steht der Preis, musst du ein aussagekräftiges Exposé erstellen.
  • Bewirb das Angebot über verschiedene Kanäle möglichst aussagekräftig.
  • Leg einen Ansprechpartner fest, der die Kontaktaufnahme und eine Besichtigung mit Interessenten organisiert.
  • Bei mehr Interesse eines Käufers folgen Verkaufsgespräche und Preisverhandlungen.
  • Kommt es zu einer Einigung, setzt der Notar einen Kaufvertrag auf. Bei einem Notartermin wird dieser von dir und dem Käufer unterschrieben.
  • Zu guter Letzt kommt es zur Übergabe des Hauses und der Kaufpreis wird gezahlt.

Über einen Makler verkaufen:

Bei der Bewertung, der richtigen Verkaufsstrategie sowie in der Vermarktungsphase stehst du mit einem Makler im Optimalfall auf der sicheren Seite. Das wichtigste Argument dagegen sind leider die Kosten. Die Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt, stattdessen wird von einer üblichen Maklerprovision gesprochen. Diese orientiert sich am Verkaufspreis. In der Regel ist sie ein Prozentsatz von bis zu 7,14 % des Kaufpreises. Allerdings kannst du als Hausverkäufer mit dem Makler auch über diese Kosten verhandeln.

Den Verkauf vorbereiten

Renovieren: Ja oder nein?

Je nach Zustand der Immobilie ist es durchaus sinnvoll, zu renovieren. So kannst du den Verkaufspreis steigern und die entstandenen Kosten auch von der Steuer absetzen. Modernisierungen deiner Immobilie können wertsteigernde Maßnahmen sein. Besonders beliebt sind hierbei Renovierungen zur energetischen Sanierung, Dämmung oder der sanitären Anlagen.

Welche Unterlagen und Dokumente werden benötigt?

Hier findest du einen Überblick über die Unterlagen, die du beim Verkauf deines Hauses benötigst:

  • Grundriss und Lageplan des Hauses
  • Energieausweis
  • Bautechnische Unterlagen
  • Übersicht über die Nebenkosten
  • Flurkarte
  • Grundbuchauszug
  • Übersicht über Modernisierungsmaßnahmen
  • Fotos (wenn du das Haus auf Immobilienplattformen vermarkten willst)

Das Exposé: Welche Infos brauchen potentielle Käufer?

In einem Exposé wird die Immobilie ausführlich beschrieben. Es enthält darüber hinaus den Grundriss und aussagekräftige Fotos. Mit einem Exposé hast du die Möglichkeit, mehr Interessenten anzulocken.
Schalte lediglich über lokale Anzeigenblätter Annoncen und verteile Handzettel in der Nachbarschaft, so kannst du auch auf ein Exposé verzichten.

Was gehört in das Exposé?

Das Exposé für deine Immobilie sollte informativ und ansprechend sein. Neben einer gut gewählten Überschrift und professionellen Fotos sollte es einen informativen Text zum Haus geben. Die Bilder dürfen auch direkt am Anfang des Exposés stehen, um Aufmerksamkeit zu erregen.

Unsere Tipps:

Nimm die Fotos bei Tageslicht auf und räume die Räumlichkeiten auf (besonders persönliche Gegenstände entfernen). Auf jeden Fall sollte es Aufnahmen von innen und außen geben.

Zu den wichtigen Informationen in einem Exposé gehören folgende Angaben:

  • Preis der Immobilie
  • Art (Reihenhaus, Mehrfamilienhaus, etc.)
  • Baujahr
  • Wohnfläche und Grundstücksfläche
  • Zimmeranzahl
  • Gibt es einen Keller?
  • Gibt es einen Stellplatz für ein Fahrzeug?
  • Bezugstermin bzw. Status des Hauses
  • Zustand der Immobilie
  • Energieträger
  • Der Energieausweis
  • Qualität der Ausstattung
  • Heizungsart



Kaufinteressenten ist ein schneller Überblick besonders wichtig. Daher solltest du die Eckdaten besonders hervorheben und den Fließtext übersichtlich gestalten. Achte stets auf einen roten Faden und gib dem Text eine Struktur. Zu viel Text wirkt abschreckend! Konzentriere dich auf Highlights und eventuelle Mängel, die du erwähnen willst.

Was muss bei der Besichtigung beachtet werden?

  • Wenn deine Immobilie in einem perfekten Zustand ist, kann ein höherer Verkaufspreis erzielt werden. Ein gepflegter Eindruck innen wie außen ist daher unverzichtbar.
  • Du kannst eine Checkliste zur Vorbereitung einer Besichtigung erstellen. So behältst du den Überblick und sorgst für eine repräsentative Wirkung des Hauses sowie für kompetentes Auftreten als Verkäufer.
  • Leg nie mehrere Termine auf einen Tag. Sei vorbereitet und halt stets wichtige Fakten rund um Haus und Grundstück bereit.

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Verkauf und Übergabe

Umgang mit Anfragen

Überleg dir gut, ob du bei der Annonce oder der Anzeige zu deiner Immobilie eine Telefonnummer oder eine Mail-Adresse angibst. Viele Anfragen kommen zunächst auch von Maklern. Zu diesem Zeitpunkt hast du dich im Normalfall entweder schon für einen Makler entschieden oder verkaufst von privat, daher kannst du die Anfragen sammeln und kurz beantworten.
Beim privaten Verkauf bietet es sich an, eine neue SIM-Karte zu besorgen, damit die Anfragen nicht auf deinem privaten Telefon landen.


Häufige Fragen beim Erstkontakt:

  • Wie lautet die genaue Adresse des Hauses?
  • An welchem Tag kann ich das Haus besichtigen?
  • Kann man am Preis noch etwas machen?


Vorher solltest du unbedingt herausfinden, ob das Kaufinteresse ernsthaft ist. Eine Besichtigung zu organisieren ist aufwendig. Stell deinem Gegenüber daher ein paar Fragen wie:

  • Wie lange suchst du schon nach einer Immobilie und was für eine suchst du genau?
  • Hast du schon mit einer Bank über die Finanzierung gesprochen?
  • An welchen Wochentagen hast du Zeit?
  • Für wen suchst du die Immobilie?


Wenn du bei deinem Gegenüber ein ernstes Interesse wahrnimmst, kannst du kurzfristig einen Termin vereinbaren.

Beim Notar

Egal was du verkaufst: Nur mit Notar wird der Immobilienverkauf rechtsgültig. Er nimmt eine neutrale Position zwischen Käufer und Verkäufer ein und erstellt den Immobilienkaufvertrag. Wenn Käufer und Verkäufer diesen unterschreiben, ist der Notar ebenfalls dabei. Er besorgt außerdem auch für den Vertrag relevante Dokumente oder beantragt die Umschreibung im Grundbuch.

Die Kosten des Notars übernimmt normalerweise der Käufer des Hauses. Die Kosten betragen zwischen 1 bis 1,5 % vom Kaufpreis der Immobilie.