Haus verkaufen – So gelingt der Verkauf des Eigenheims

Wenn Sie ein paar wichtige Dinge beachten, können Sie beim Verkauf Ihres Hauses einen guten Preis erzielen. Achten Sie besonders auf einen guten Zeitpunkt und die richtige Art der Vermarktung. Der folgende Artikel verrät Ihnen, wie das geht.

Beleuchtetes Einfamilienhaus in der Dämmerung
© in4mal/iStock

Wann macht es Sinn sein Haus zu verkaufen?

Auf diese Frage gibt es keine eindeutige Antwort, da es von vielen Faktoren abhängig ist, zu welchem Zeitpunkt der Verkauf günstig ist. Manchmal muss es schnell gehen, zum Beispiel wenn die Lebensumstände einen baldigen Umzug erforderlich machen. Aber es gibt auch viele andere Situationen, in denen es keinen Zeitdruck gibt. Zum Beispiel, wenn ein neues Haus gesucht wird oder im Alter das Familienhaus gegen eine kleinere Wohnung eingetauscht werden soll. Bis der eigentliche Verkauf dann stattgefunden hat, können mehrere Jahre vergehen. Im Optimalfall können Sie beim Hausverkauf versuchen, die Entwicklung der Immobilienpreise zu verfolgen.

  • Sind die wirtschaftlichen Aussichten eher ernüchternd, sollten Sie sich mit dem Verkauf beeilen.
  • Geht es mit der Wirtschaft bergauf, können Sie sich etwas Zeit lassen.
  • Ebenfalls wichtig: Hypothekenzinsen – Je niedriger die Zinsen, desto mehr potentielle Käufer und desto höher die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.

Der Preis

Um den Marktpreis Ihres Hauses realistisch einschätzen zu können, müssen Sie die Immobilie bewerten. Es gibt einige Quellen, mit denen Sie sich einem Angebotspreis annähern können. Im Internet finden Sie kostenfreie Preisübersichten für einzelne Regionen oder Städte. Eine weitere Möglichkeit ist eine ebenfalls kostenlose Immobilienbewertung, die die Merkmale Ihres Hauses mit einbezieht. Etwas kostspieliger ist ein Gutachten über den Verkehrswert, das auf das Eigenheim zugeschnitten ist. Interessant ist das Gutachten eher weniger für Sie als Verkäufer, sondern für den Käufer, um den zukünftigen Aufwand der Erhaltung des Hauses gut abschätzen zu können.

Aktuelle Preise pro Quadratmeter

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Ihrer Umgebung?

Wählen Sie hier Ihre Stadt oder Gemeinde aus.

Das Gutachten

Wer erstellt das Gutachten? Immobiliengutachter können eine realistische Einschätzung des Objektwerts liefern. Der Gutachter kann objektiv und unabhängig ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück bewerten. Unter anderem nimmt er die Bewertung auf Basis von Objektdaten wie Baujahr, Raumaufteilung und Wohnfläche und des Wohnumfeldes vor. Häufig kommen die Gutachter aus fachlich naheliegenden Berufsgruppen wie Architekten, Immobilienkauf- und Bankkaufleute.

Wie gehen Gutachter vor? Der Immobiliengutachter prüft ein Gebäude auf Schäden und Mängel. Er erstellt eine Analyse zur Kaufberatung und überprüft und überwacht auch Objekte, die sich im Bau befinden. Die technischen Gebäudeausrüstungen und -ausstattungen werden von ihm ebenfalls bewertet, außerdem wird eine Brandschutz-Prüfung wird vorgenommen.

Wie viel kostet das? Bei einem Immobiliengutachten kann man unter dem Kurzgutachten (nur zur Schätzung des Verkaufspreis, ohne rechtliche Qualität) und dem vollständigen Wertgutachten (hat auch Bestand vor Gericht) unterscheiden. Bei dem Kurzgutachten müssen Sie mit Kosten ab ca. 500 € rechnen. Letzteres ist mit höheren Kosten verbunden, die sich am Wert des Objektes orientieren.

Sie können aber auch ohne Gutachten wie folgt vorgehen:

  • Preise von vergleichbaren Immobilien auf Immobilienportalen checken.
  • Angebotspreise der vergangenen Jahre mit dem Preisatlas prüfen.
  • Grundstücksmarktberichte des Gutachterausschusses des jeweiligen Bundeslandes zeigen das allgemeine Preisniveau in einem bestimmten Ort und die Entwicklung der vergangenen Jahre.

Wie Sie Ihren Preis dann genau festsetzen, hängt von der konkreten Nachfrage und den späteren Preisverhandlungen ab. Sollten Sie Ihre Immobilie mit Hilfe eines Maklers verkaufen, wird dieser Ihnen einen Angebotspreis vorschlagen.

Folgende Faktoren beeinflussen den Wert Ihrer Immobilie:

  • Lage
  • Ausstattung
  • Zustand
  • Baujahr
  • Wohnfläche
  • Haustyp

Wie wichtig ist die Lage?
Zu unterscheiden ist zwischen Makro- und Mikrolage. Die Makrolage betrachtet die Region im Ganzen und schließt somit Infrastruktur, politische Situation sowie soziodemografische und wirtschaftliche Entwicklungen mit ein. Bei der Mikrolage geht es um das unmittelbare Wohnumfeld des Hauses. Hier ist ebenfalls die Infrastruktur entscheidend. Wie sind die Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr? Gibt es Ärzte, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe? Je besser die Infrastruktur ausgebaut ist, desto positiver ist auch der Wert Ihrer Immobilie.
Negative Faktoren sind Verkehrslärm oder Luftverschmutzung. Die Attraktivität einer Immobilie ist aber auch stark von den subjektiven Bedürfnissen der Kaufinteressenten abhängig.

Einfluss des Zustandes und der Ausstattung auf den Immobilienwert
Um den Zustand der Immobilie zu bewerten, sollte man sich folgende Fragen stellen:

  • Welchen Grad an Modernisierung hat die Immobilie?
  • Wie ist der Energiestandard des Hauses?
  • In welchem Erhaltungszustand befindet sich die Immobilie? Gab es eine Sanierung und wann fand diese statt? Gibt es Mängel?
  • Wie alt ist das Haus?

Generell wird zwischen 4 Standardstufen unterschieden. Einfache, mittlere, gehobene und stark gehobene Ausstattung. So hat beispielsweise ein Fenster mit Wärmeschutzverglasung einen höheren Wert als ein Fenster mit einer Einfachverglasung. Zur Ausstattung zählen:

  • Qualität der Baumaterialien
  • Bauweise
  • Bauausführung
  • Garten, Balkon oder Aufzug?
  • Sanitär- und Heizungsanlagen
  • Einrichtungsgegenstände (Whirlpool, Bidet, etc.)

Die Wohn- und Grundstücksfläche hat ebenfalls einen erheblichen Einfluss auf den Wert der Immobilie. Diese muss korrekt angegeben sein, da sie bedeutsam bei der Wertermittlung ist. Im Internet können Sie auf verschiedenen Plattformen Ihre Wohnfläche kostenfrei berechnen lassen. Dazu müssen Sie allerdings vorher alle Räumlichkeiten so genau wie möglich ausmessen. Das ist mit Dachschrägen und Keller gar nicht mal so einfach. Falls Sie einen Gutachter beauftragt haben, kann dieser Ihnen dabei helfen.

Einfamilienhaus in einer Wohnsiedlung
© rowan-heuvel/unsplash

Kaufpreis verhandeln

Je weniger Interessenten Sie beim Verkauf Ihres Eigenheims haben, desto schwieriger ist Ihre Verhandlungsposition. Haben Sie allerdings aufgrund hoher Attraktivität der Immobilie und ihres Standortes genügend Interessenten, können Sie den Verkaufspreis sogar noch weiter erhöhen. Sollte die Nachfrage eher gering sein, sollten Sie sich diese Fragen beantworten:

  • Was ist meine persönliche Schmerzgrenze? Bei welchem Preis unterhalb des angebotenen Preises würde ich die Immobilie noch verkaufen?
  • Wie viel Zeit gebe ich mir, um das Haus zu verkaufen?


Setzen Sie Ihre Schmerzgrenze so, dass ein Verkauf zu diesem Preis wirklich schmerzt. Verhandeln Sie zunächst weiter von Ihrem Angebotspreis und gehen Sie nicht sofort auf ein Kaufangebot ein. Falls der Hausverkauf sich etwas in die Länge zieht, können Sie in den ersten Wochen der Vermarktung erstmal Erfahrungen sammeln und eventuell kleine Zugeständnisse beim Preis machen.


Wichtig! Auch wenn beim Prozess des Verkaufs viel Zeit vergeht und Sie einen Makler beauftragt haben, der den Auftrag gern zu Ende bringen möchte, liegt die letzte Entscheidung über den Verkauf ganz bei Ihnen.

Das kostet Sie der Hausverkauf

Wofür? Wie teuer?
50-300 €
Maklergebühren
Zwischen 4,76 und 7,14 % des Kaufpreises
Wertgutachten
Abhängig vom Gutachter (stündl. Lohn ca. 50-100 €)
Spekulationssteuer
Abhängig vom Immobilienwert und Einkommenssteuersatz des Verkäufers
Löschung Grundschuld
0,2 % vom Wert der Grundschuld
Vorfälligkeitsentschädigung
Legt die Bank fest

Gut zu wissen:

Wenn Sie Ihr Haus schon sehr bald nach dem Kauf wieder verkaufen möchten, müssen Sie mit einer Spekulationssteuer rechnen. Diese beträgt 40% des Gewinns, den Sie mit dem Verkauf erzielen, d.h. abzüglich der Anschaffungskosten und sonstiger Kosten wie Renovierung und Werbung. Die Frist beträgt 3 Jahre, wenn Sie die Immobilie selbst genutzt haben, wenn nicht, sind es 10 Jahre. Nach Ablauf der Frist entfällt die Steuer.

Haus mit oder ohne Makler verkaufen?

Sie können Ihr Eigenheim privat oder mit Unterstützung eines Maklers verkaufen. Ein Immobilienmakler übernimmt, soweit Sie das wünschen, fast alle Schritte des Hausverkaufs.

Eigenhändig verkaufen – Schritt für Schritt:

  • Auf Grundlage einer objektiven Bewertung der Immobilie legen Sie den Angebotspreis fest.
  • Steht der Preis, müssen Sie ein aussagekräftiges Exposé erstellen.
  • Bewerben Sie das Angebot über verschiedene Kanäle möglichst aussagekräftig.
  • Legen Sie einen Ansprechpartner fest, der die Kontaktaufnahme und eine Besichtigung mit Interessenten organisiert.
  • Bei mehr Interesse eines Käufers folgen Verkaufsgespräche und Preisverhandlungen.
  • Kommt es zu einer Einigung, setzt der Notar einen Kaufvertrag auf. Bei einem Notartermin wird dieser von Ihnen und dem Käufer unterschrieben.
  • Zu guter Letzt kommt es zur Übergabe des Hauses und der Kaufpreis wird gezahlt.

Über einen Makler verkaufen:

Bei der Bewertung, der richtigen Verkaufsstrategie sowie in der Vermarktungsphase stehen Sie mit einem Makler im Optimalfall auf der sicheren Seite. Das wichtigste Argument dagegen sind leider die Kosten. Die Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt, stattdessen wird von einer üblichen Maklerprovision gesprochen. Diese orientiert sich am Verkaufspreis. In der Regel ist sie ein Prozentsatz von bis zu 7,14 % des Kaufpreises. Allerdings können Sie als Hausverkäufer mit dem Makler auch über diese Kosten verhandeln.

Den Verkauf vorbereiten

Renovieren: Ja oder nein?

Je nach Zustand der Immobilie ist es durchaus sinnvoll, zu renovieren. So können Sie den Verkaufspreis steigern und die entstandenen Kosten auch von der Steuer absetzen. Modernisierungen Ihrer Immobilie können wertsteigernde Maßnahmen sein. Besonders beliebt sind hierbei Renovierungen zur energetischen Sanierung, Dämmung oder der sanitären Anlagen.

Welche Unterlagen und Dokumente werden benötigt?

Hier finden Sie einen Überblick über die Unterlagen, die Sie beim Verkauf Ihres Hauses benötigen:

  • Grundriss und Lageplan des Hauses
  • Energieausweis
  • Bautechnische Unterlagen
  • Übersicht über die Nebenkosten
  • Flurkarte
  • Grundbuchauszug
  • Übersicht über Modernisierungsmaßnahmen
  • Fotos (wenn Sie das Haus auf Immobilienplattformen vermarkten wollen)

Das Exposé: Welche Infos brauchen potentielle Käufer?

In einem Exposé wird die Immobilie ausführlich beschrieben. Es enthält darüber hinaus den Grundriss und aussagekräftige Fotos. Mit einem Exposé haben Sie die Möglichkeit, mehr Interessenten anzulocken.
Schalten Sie lediglich über lokale Anzeigenblätter Annoncen und verteilen Handzettel in der Nachbarschaft, so können Sie auch auf ein Exposé verzichten.

Was gehört in das Exposé?

Das Exposé für Ihre Immobilie sollte informativ und ansprechend sein. Neben einer gut gewählten Überschrift und professionellen Fotos sollte es einen informativen Text zum Haus geben. Die Bilder dürfen auch direkt am Anfang des Exposés stehen, um Aufmerksamkeit zu erregen.

Unsere Tipps:

Nehmen Sie die Fotos bei Tageslicht auf und räumen Sie die Räumlichkeiten auf (besonders persönliche Gegenstände entfernen). Auf jeden Fall sollte es Aufnahmen von innen und außen geben.

Zu den wichtigen Informationen in einem Exposé gehören folgende Angaben:

  • Preis der Immobilie
  • Art (Reihenhaus, Mehrfamilienhaus, etc.)
  • Baujahr
  • Wohnfläche und Grundstücksfläche
  • Zimmeranzahl
  • Gibt es einen Keller?
  • Gibt es einen Stellplatz für ein Fahrzeug?
  • Bezugstermin bzw. Status des Hauses
  • Zustand der Immobilie
  • Energieträger
  • Der Energieausweis
  • Qualität der Ausstattung
  • Heizungsart



Kaufinteressenten ist ein schneller Überblick besonders wichtig. Daher sollten Sie die Eckdaten besonders hervorheben und den Fließtext übersichtlich gestalten. Achten Sie stets auf einen roten Faden und geben Sie dem Text eine Struktur. Zu viel Text wirkt abschreckend! Konzentrieren Sie sich auf Highlights und eventuelle Mängel, die Sie erwähnen wollen.

Was muss bei der Besichtigung beachtet werden?

  • Wenn Ihre Immobilie in einem perfekten Zustand ist, kann ein höherer Verkaufspreis erzielt werden. Ein gepflegter Eindruck innen wie außen ist daher unverzichtbar.
  • Sie können eine Checkliste zur Vorbereitung einer Besichtigung erstellen. So behalten Sie den Überblick und sorgen für eine repräsentative Wirkung des Hauses sowie für kompetentes Auftreten als Verkäufer.
  • Legen Sie nie mehrere Termine auf einen Tag. Seien Sie vorbereitet und halten Sie stets wichtige Fakten rund um Haus und Grundstück bereit.

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Verkauf und Übergabe

Umgang mit Anfragen

Überlegen Sie sich gut, ob Sie bei der Annonce oder der Anzeige zu Ihrer Immobilie eine Telefonnummer oder eine Mail-Adresse angeben. Viele Anfragen kommen zunächst auch von Maklern. Zu diesem Zeitpunkt haben Sie sich im Normalfall entweder schon für einen Makler entschieden oder verkaufen von privat, daher können Sie die Anfragen sammeln und kurz beantworten.
Beim privaten Verkauf bietet es sich an, eine neue SIM-Karte zu besorgen, damit die Anfragen nicht auf Ihrem privaten Telefon landen.


Häufige Fragen beim Erstkontakt:

  • Wie lautet die genaue Adresse des Hauses?
  • An welchem Tag kann ich das Haus besichtigen?
  • Kann man am Preis noch etwas machen?


Vorher sollten Sie unbedingt herausfinden, ob das Kaufinteresse ernsthaft ist. Eine Besichtigung zu organisieren ist aufwendig. Stellen Sie Ihrem Gegenüber daher ein paar Fragen wie:

  • Wie lange suchen Sie schon nach einer Immobilie und was für eine suchen Sie genau?
  • Haben Sie schon mit einer Bank über die Finanzierung gesprochen?
  • An welchen Wochentagen haben Sie Zeit?
  • Für wen suchen Sie die Immobilie?


Wenn Sie bei Ihrem Gegenüber ein ernstes Interesse wahrnehmen, können Sie kurzfristig einen Termin vereinbaren.

Beim Notar

Egal was Sie verkaufen: Nur mit Notar wird der Immobilienverkauf rechtsgültig. Er nimmt eine neutrale Position zwischen Käufer und Verkäufer ein und erstellt den Immobilienkaufvertrag. Wenn Käufer und Verkäufer diesen unterschreiben, ist der Notar ebenfalls dabei. Er besorgt außerdem auch für den Vertrag relevante Dokumente oder beantragt die Umschreibung im Grundbuch.

Die Kosten des Notars übernimmt normalerweise der Käufer des Hauses. Die Kosten betragen zwischen 1 bis 1,5 % vom Kaufpreis der Immobilie.