Wenn du ein paar wichtige Dinge beachtest, kannst du beim Verkauf deines Hauses einen guten Preis erzielen. Achte besonders auf einen guten Zeitpunkt und die richtige Art der Vermarktung. Der folgende Artikel verrät dir, wie das geht.
Wenn du ein paar wichtige Dinge beachtest, kannst du beim Verkauf deines Hauses einen guten Preis erzielen. Achte besonders auf einen guten Zeitpunkt und die richtige Art der Vermarktung. Der folgende Artikel verrät dir, wie das geht.
Auf diese Frage gibt es keine eindeutige Antwort, da es von vielen Faktoren abhängig ist, zu welchem Zeitpunkt der Verkauf günstig ist. Manchmal muss es schnell gehen, zum Beispiel wenn die Lebensumstände einen baldigen Umzug erforderlich machen. Aber es gibt auch viele andere Situationen, in denen es keinen Zeitdruck gibt. Zum Beispiel, wenn ein neues Haus gesucht wird oder im Alter das Familienhaus gegen eine kleinere Wohnung eingetauscht werden soll. Bis der eigentliche Verkauf dann stattgefunden hat, können mehrere Jahre vergehen.
Im Optimalfall kannst du beim Hausverkauf versuchen, die Entwicklung der Immobilienpreise zu verfolgen.
Um den Marktpreis deines Hauses realistisch einschätzen zu können, musst du die Immobilie bewerten. Es gibt einige Quellen, mit denen du dich einem Angebotspreis annähern kannst. Im Internet findest du kostenfreie Preisübersichten für einzelne Regionen oder Städte. Eine weitere Möglichkeit ist eine ebenfalls kostenlose Immobilienbewertung, die die Merkmale deines Hauses mit einbezieht. Etwas kostspieliger ist ein Gutachten über den Verkehrswert, das auf das Eigenheim zugeschnitten ist. Interessant ist das Gutachten eher weniger für dich als Verkäufer, sondern für den Käufer, um den zukünftigen Aufwand der Erhaltung des Hauses gut abschätzen zu können.
Wer erstellt das Gutachten? Immobiliengutachter können eine realistische Einschätzung des Objektwerts liefern. Der Gutachter kann objektiv und unabhängig ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück bewerten. Unter anderem nimmt er die Bewertung auf Basis von Objektdaten wie Baujahr, Raumaufteilung und Wohnfläche und des Wohnumfeldes vor. Häufig kommen die Gutachter aus fachlich naheliegenden Berufsgruppen wie Architekten, Immobilienkauf- und Bankkaufleute.
Wie gehen Gutachter vor? Der Immobiliengutachter prüft ein Gebäude auf Schäden und Mängel. Er erstellt eine Analyse zur Kaufberatung und überprüft und überwacht auch Objekte, die sich im Bau befinden. Die technischen Gebäudeausrüstungen und -ausstattungen werden von ihm ebenfalls bewertet, außerdem wird eine Brandschutz-Prüfung wird vorgenommen.
Wie viel kostet das? Bei einem Immobiliengutachten kann man unter dem Kurzgutachten (nur zur Schätzung des Verkaufspreis, ohne rechtliche Qualität) und dem vollständigen Wertgutachten (hat auch Bestand vor Gericht) unterscheiden. Bei dem Kurzgutachten musst du mit Kosten ab ca. 500 € rechnen. Letzteres ist mit höheren Kosten verbunden, die sich am Wert des Objektes orientieren.
Wie sich dein Preis dann genau festsetzt, hängt von der konkreten Nachfrage und den späteren Preisverhandlungen ab. Solltest du deine Immobilie mit Hilfe eines Maklers verkaufen, wird dieser dir einen Angebotspreis vorschlagen.
Wie wichtig ist die Lage?
Zu unterscheiden ist zwischen Makro- und Mikrolage.
Die Makrolage betrachtet die Region im Ganzen und schließt somit Infrastruktur, politische Situation sowie soziodemografische und wirtschaftliche Entwicklungen mit ein. Bei der Mikrolage geht es um das unmittelbare Wohnumfeld des Hauses. Hier ist ebenfalls die Infrastruktur entscheidend. Wie sind die Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr? Gibt es Ärzte, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe? Je besser die Infrastruktur ausgebaut ist, desto positiver ist auch der Wert deiner Immobilie.
Negative Faktoren sind Verkehrslärm oder Luftverschmutzung. Die Attraktivität einer Immobilie ist aber auch stark von den subjektiven Bedürfnissen der Kaufinteressenten abhängig.
Einfluss des Zustandes und der Ausstattung auf den Immobilienwert
Um den Zustand der Immobilie zu bewerten, sollte man sich folgende Fragen stellen:
Generell wird zwischen 4 Standardstufen unterschieden. Einfache, mittlere, gehobene und stark gehobene Ausstattung. So hat beispielsweise ein Fenster mit Wärmeschutzverglasung einen höheren Wert als ein Fenster mit einer Einfachverglasung. Zur Ausstattung zählen:
Die Wohn- und Grundstücksfläche hat ebenfalls einen erheblichen Einfluss auf den Wert der Immobilie. Diese muss korrekt angegeben sein, da sie bedeutsam bei der Wertermittlung ist. Im Internet kannst du auf verschiedenen Plattformen deine Wohnfläche kostenfrei berechnen lassen. Dazu musst du allerdings vorher alle Räumlichkeiten so genau wie möglich ausmessen. Das ist mit Dachschrägen und Keller gar nicht mal so einfach. Falls du einen Gutachter beauftragt hast, kann dieser dir dabei helfen.
Je weniger Interessenten du beim Verkauf deines Eigenheims hast, desto schwieriger ist deine Verhandlungsposition. Hast du allerdings aufgrund hoher Attraktivität der Immobilie und deines Standortes genügend Interessenten, kannst du den Verkaufspreis sogar noch weiter erhöhen. Sollte die Nachfrage eher gering sein, solltest du dir diese Fragen beantworten:
Setz deine Schmerzgrenze so, dass ein Verkauf zu diesem Preis wirklich schmerzt. Verhandle zunächst weiter von deinem Angebotspreis und geh nicht sofort auf ein Kaufangebot ein. Falls der Hausverkauf sich etwas in die Länge zieht, kannst du den ersten Wochen der Vermarktung erstmal Erfahrungen sammeln und eventuell kleine Zugeständnisse beim Preis machen.
Wichtig! Auch wenn beim Prozess des Verkaufs viel Zeit vergeht und du einen Makler beauftragt hast, der den Auftrag gern zu Ende bringen möchte, liegt die letzte Entscheidung über den Verkauf ganz bei dir.
Wofür? | Wie teuer? |
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50-300 €
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Maklergebühren
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Zwischen 4,76 und 7,14 % des Kaufpreises
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Wertgutachten
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Abhängig vom Gutachter (stündl. Lohn ca. 50-100 €)
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Spekulationssteuer
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Abhängig vom Immobilienwert und Einkommenssteuersatz des Verkäufers
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Löschung Grundschuld
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0,2 % vom Wert der Grundschuld
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Vorfälligkeitsentschädigung
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Legt die Bank fest
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Quelle: www.homeday.de
Du kannst dein Eigenheim privat oder mit Unterstützung eines Maklers verkaufen. Ein Immobilienmakler übernimmt, soweit du das wünschst, fast alle Schritte des Hausverkaufs.
Bei der Bewertung, der richtigen Verkaufsstrategie sowie in der Vermarktungsphase stehst du mit einem Makler im Optimalfall auf der sicheren Seite. Das wichtigste Argument dagegen sind leider die Kosten. Die Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt, stattdessen wird von einer üblichen Maklerprovision gesprochen. Diese orientiert sich am Verkaufspreis. In der Regel ist sie ein Prozentsatz von bis zu 7,14 % des Kaufpreises. Allerdings kannst du als Hausverkäufer mit dem Makler auch über diese Kosten verhandeln.
Je nach Zustand der Immobilie ist es durchaus sinnvoll, zu renovieren. So kannst du den Verkaufspreis steigern und die entstandenen Kosten auch von der Steuer absetzen. Modernisierungen deiner Immobilie können wertsteigernde Maßnahmen sein. Besonders beliebt sind hierbei Renovierungen zur energetischen Sanierung, Dämmung oder der sanitären Anlagen.
Hier findest du einen Überblick über die Unterlagen, die du beim Verkauf deines Hauses benötigst:
In einem Exposé wird die Immobilie ausführlich beschrieben. Es enthält darüber hinaus den Grundriss und aussagekräftige Fotos. Mit einem Exposé hast du die Möglichkeit, mehr Interessenten anzulocken.
Schalte lediglich über lokale Anzeigenblätter Annoncen und verteile Handzettel in der Nachbarschaft, so kannst du auch auf ein Exposé verzichten.
Das Exposé für deine Immobilie sollte informativ und ansprechend sein. Neben einer gut gewählten Überschrift und professionellen Fotos sollte es einen informativen Text zum Haus geben. Die Bilder dürfen auch direkt am Anfang des Exposés stehen, um Aufmerksamkeit zu erregen.
Nimm die Fotos bei Tageslicht auf und räume die Räumlichkeiten auf (besonders persönliche Gegenstände entfernen). Auf jeden Fall sollte es Aufnahmen von innen und außen geben.
Zu den wichtigen Informationen in einem Exposé gehören folgende Angaben:
Kaufinteressenten ist ein schneller Überblick besonders wichtig. Daher solltest du die Eckdaten besonders hervorheben und den Fließtext übersichtlich gestalten. Achte stets auf einen roten Faden und gib dem Text eine Struktur. Zu viel Text wirkt abschreckend! Konzentriere dich auf Highlights und eventuelle Mängel, die du erwähnen willst.
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Überleg dir gut, ob du bei der Annonce oder der Anzeige zu deiner Immobilie eine Telefonnummer oder eine Mail-Adresse angibst. Viele Anfragen kommen zunächst auch von Maklern. Zu diesem Zeitpunkt hast du dich im Normalfall entweder schon für einen Makler entschieden oder verkaufst von privat, daher kannst du die Anfragen sammeln und kurz beantworten.
Beim privaten Verkauf bietet es sich an, eine neue SIM-Karte zu besorgen, damit die Anfragen nicht auf deinem privaten Telefon landen.
Häufige Fragen beim Erstkontakt:
Vorher solltest du unbedingt herausfinden, ob das Kaufinteresse ernsthaft ist. Eine Besichtigung zu organisieren ist aufwendig. Stell deinem Gegenüber daher ein paar Fragen wie:
Wenn du bei deinem Gegenüber ein ernstes Interesse wahrnimmst, kannst du kurzfristig einen Termin vereinbaren.
Egal was du verkaufst: Nur mit Notar wird der Immobilienverkauf rechtsgültig. Er nimmt eine neutrale Position zwischen Käufer und Verkäufer ein und erstellt den Immobilienkaufvertrag. Wenn Käufer und Verkäufer diesen unterschreiben, ist der Notar ebenfalls dabei. Er besorgt außerdem auch für den Vertrag relevante Dokumente oder beantragt die Umschreibung im Grundbuch.
Die Kosten des Notars übernimmt normalerweise der Käufer des Hauses. Die Kosten betragen zwischen 1 bis 1,5 % vom Kaufpreis der Immobilie.