Wer Auto fährt, kennt es: Die endlose Parkplatzsuche. Besonders in Innenstädten steigt daher die Nachfrage nach Stellplätzen immer weiter. Du hast eine Garage oder einen Stellplatz, die ungenutzt sind? Dann vermiete oder verkaufe sie gewinnbringend. Hier erfährst du, wie du den Wert deiner Garage ermitteln kannst, wie du passende Interessent:innen findest und was im Mietvertrag nicht fehlen darf.
Garagen und Stellplätze – Tipps für Vermietung und Verkauf
Übersicht
Du kennst dich schon aus?
Dann inseriere deine Garage oder deinen Stellplatz bei meinestadt.de und finde passende Interessent:innen.
Vermietung oder Verkauf – Was lohnt sich mehr?
Ob eher eine Vermietung oder ein Verkauf für dich in Frage kommt, hängt ganz von deinem Bedarf ab.
Garagen und Stellplätze sind lukrative und risikoarme Kapitalanlagen. Eine Vermietung lohnt sich insbesondere in Innenstadtlagen auf jeden Fall. Denn aufgrund der hohen Nachfrage steigen die Mietpreise weiter an. Die Suche nach Mieter:innen ist also keine Schwierigkeit und nicht sehr aufwändig. Auch die Betriebs- und Instandhaltungskosten halten sich im Vergleich zu Wohnungen oder anderen Immobilientypen in Grenzen. Häufig werden Garagen oder Stellplätze gemeinsam mit einer Wohnung vermietet. Bei einer Vermietung bleibt zudem immer die Möglichkeit, den Parkplatz irgendwann doch selbst zu nutzen.
Wenn du jedoch sicher bist, dass du keinen Stellplatz brauchst und keine Lust hast, dich um die Vermietung zu kümmern, kannst du über einen Verkauf nachdenken. Der Wert hängt dabei von der Lage und Größe, aber auch von der Ausstattung und dem Zustand ab. Falls die Garage zu einem Wohnkomplex gehört, müssen Verkäufer:innen klären, ob der Parkplatz losgelöst von der Wohnung verkauft werden kann. Das geht nämlich nur mit einer so genannten Teilungserklärung. Dabei wird das Mieteigentum in Mieteigentumsanteile aufgeteilt, sodass diese einzeln vermietet oder verkauft werden können.
Marktwert ermitteln
Sowohl bei einer Vermietung als auch bei einem Verkauf solltest du zunächst einmal den genauen Marktwert deiner Garage oder deines Stellplatzes herausfinden.
Wie lege ich den Mietpreis fest?
Mietpreise für Garagen und Stellplätze können je nach Lage, Bauqualität, Art (z.B. Einzelgarage oder Tiefgaragenplatz) und Größe stark variieren. Einen Mietspiegel für Garagen oder Stellplätze gibt es nicht. In Innenstadtlagen sind jedoch Mietpreise bis 150 € keine Seltenheit.
Um den Mietpreis realistisch einschätzen zu können, solltest du dir vergleichbare Angebote anschauen.
Die Ausstattung spielt dabei auch eine Rolle. Für Garagen mit automatischem Toröffnungssystem oder gar einer Ladestation für E-Autos, z.B. einer Wallbox kannst du einen deutlich höheren Mietpreis verlangen.
Tipp
Finanzielle Förderung von privaten Ladestationen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert den Einbau von Ladestationen für Elektroautos in Wohngebäuden mit 900 € pro Ladepunkt. Erfahre hier mehr über die Fördermöglichkeiten und steigere damit den Wert deiner Garage oder deines Stellplatzes.
Rechenbeispiel:
Monatliche Miete = 80 €
Jährliche Miete = 80 € x 12 = 960 €
Der Wert liegt dann zwischen 960 € x 7 = 6.720 € und 960 € x 10 = 9.600 €
Erfahrungsgemäß wird mit dieser Rechenmethode allerdings nur ein Näherungswert ermittelt, der insbesondere in städtischen Lagen viel zu niedrig ist. In der Regel liegen die Kaufpreise deutlich höher.
Um den finalen Kaufpreis festzulegen, solltest du deine zum Verkauf stehende Garage oder deinen Stellplatz unbedingt mit Angeboten in ähnlicher Lage vergleichen. Ein entscheidender Faktor für den Wert ist auch die Ausstattung. Hast du beispielsweise in eine Ladestation für E-Autos investiert, sind diese Kosten beim Verkauf natürlich mit zu berücksichtigen.
Aussagekräftiges Exposé erstellen
Um möglichst viele passende Bewerbungen für deine Immobilie zu bekommen, solltest du sie in einschlägigen Immobilienportalen anbieten. Bei meinestadt.de ist das sogar kostenlos. Erstelle ein überzeugendes Exposé und finde passende Mieter:innen und Käufer:innen einfach online.
Was gehört ins Exposé?
- Miete und Nebenkosten bzw. Kaufpreis
- Typ: Garage, Tiefgarage, Carport, Außenstellplatz etc.
- Baujahr und letzte Modernisierung
- Anzahl der Stellplätze
- Verfügbarkeit und Mindestmietdauer (bei Vermietung)
- Größenangaben: Breite, Länge, Höhe & Einfahrthöhe
- Ausstattung: z.B. Stauraum, Strom, Wasser, Ladestation für E-Autos
- Angaben zur Barrierefreiheit
- Nutzungsrechte und Einschränken
- Aussagekräftige Fotos auch von Details, z.B. Steckdosen
Tipp
Je mehr Angaben dein Inserat enthält, desto passendere Interessent:innen werden sich bei dir melden. Nimm dir also Zeit für die Erstellung des Exposés und beschreibe auch Details, wie die Zufahrt zur Garage oder den Bodenbelag.
Anfragen von Interessent:innen bearbeiten
Sobald deine Anzeige veröffentlicht ist, wirst du je nach Lage deiner Wohnung innerhalb kurzer Zeit sehr viele Anfragen erhalten. Damit du hierbei den Überblick behältst, gehe systematisch vor:
- Überlege vorab, wen/wie viele du zur Besichtigung einladen möchtest.
- Antworte möglichst zeitnah auf die eingegangenen Anfragen.
- Schicke Absagen an alle, die du nicht einladen möchtest. Dafür kannst du eine vorgefertigte Nachricht erstellen.
- Deaktiviere oder lösche deine Anzeige, wenn du genug Anfragen hast.
Vertrag für Miete oder Verkauf aufsetzen
Du hast eine:n Mieter:in oder eine:n Käufer:in gefunden? Ob für Miete oder Kauf: Ein ordentlicher Vertrag mit Regelungen auch für Sonderfälle schützt dich vor Rechtsstreitigkeiten. Für beide Vertragstypen solltest du einige Dinge beachten.
Diese Angaben sollte der Mietvertrag unbedingt enthalten:
Im Vertrag müssen beide Vertragsparteien mit vollständigem Namen aufgeführt werden.
Um Probleme zu vermeiden, sollte der Mietvertrag eine genaue Beschreibung des Mietobjekts inklusive der Ausstattung enthalten. Außerdem sollte die Garage bzw. der Stellplatz unbedingt einwandfrei zu identifizieren sein, insbesondere wenn es sich um eine Reihengarage handelt.
Der Mietpreis sollte sich an den marktüblichen Preisen orientieren, du kannst ihn aber individuell festlegen.
Unter genauer Angabe von Tag, Monat und Jahr.
Die Kündigungsfrist kann von dir und deinem:deiner Mieter:in frei ausgehandelt werden. Üblich ist eine Kündigungsfrist von 3 Monaten.
Aufgrund geltender Verordnungen, vor allem zum Brandschutz, musst du im Vertrag vorschreiben, wie Mieter:innen die Garage nutzen dürfen:
- Es dürfen nur Fahrzeuge abgestellt werden.
- Folgende Gegenstände dürfen zusätzlich gelagert werden: Reifen, Ersatzteile, Fahrräder, Kindersitze, Dachgepäckträger und bis zu 20 l Benzin (in einem dicht verschlossenen Behälter).
- Nicht erlaubt sind brennbare Materialien, insbesondere z.B. Chemikalien.
Falls du dem:der Mieter:in die Nutzung einer Ladesäule für Elektroautos zur Verfügung stellst, muss im Vertrag genau geregelt sein, wie die Abrechnung erfolgt. Dafür hast du zwei Möglichkeiten:
- Dazu kann entweder die Zahlung einer Pauschale vereinbart werden.
- Die Einrichtung eines intelligenten Lademanagements ermöglicht dir die Abrechnung des tatsächlichen Stromverbrauchs. Der:die Mieter:in muss sich dann vor dem Laden an der Ladestation legitimieren, z.B. mit einem Zugangscode. Die Kosten werden dann als Nebenkosten abgerechnet.
Zum Beispiel für Dachsanierungen oder der Einbau eines automatisierten Garagentors.
- In der Regel übernimmst du als Vermieter:in die Kosten dafür.
- Für Beschädigungen, die durch dein:e Mieter:in verursacht wurden, z.B. Ölflecken auf dem Boden, muss diese:r selbst aufkommen.
Für eine Untervermietung brauchen Mieter:innen deine Zustimmung. Nicht erlaubt ist jedoch eine gewerbliche Untervermietung.
Kaufvertrag
Prinzipiell ist der Kaufvertrag für einen Stellplatz oder eine Garage dem anderer Immobilientypen sehr ähnlich. Einige Punkte sind jedoch anders und erfordern besondere Regelungen und Klauseln.
Zum einen muss der genaue Standort der Garage beschrieben sein. Hier sollten keine Fehler passieren. Wenn z.B. die vermietete Garage sich direkt neben weiteren baugleichen Garagen befindet und sich am Ende herausstellt, dass die zweite und nicht die dritte von links gemeint war, kann der ganze Vertrag unwirksam sein.
Wichtig sind auch möglichst genaue Regelungen für die Haftung bei Sachmängeln, z.B. einem Wasserschaden. Um die Risiken möglichst gering zu halten, sollte ein detailliertes Übergabeprotokoll angefertigt werden, das Bestandteil des Kaufvertrags wird. So kannst du nicht nachträglich für Mängel verantwortlich gemacht werden, von denen der:die Käufer:in eigentlich schon wusste. Mündliche Nebenabreden sollten unbedingt ausgeschlossen werden. Falls ihr zusätzliche Vereinbarungen, z.B. eine Ratenzahlung, festhalten möchtet, sollte dies in jedem Fall schriftlich erfolgen.
Hinweis
Je höher deine Haftung, desto höher der Kaufpreis
Ihr könnt im Mietvertrag vereinbaren, dass du als Verkäufer:in auch nach der Übergabe noch für auftretende Mängel haftest. Wichtig ist dabei der Zusatz, dass erwiesen sein muss, dass der Mangel bereits zum Kaufzeitpunkt bestanden hat. Das bedeutet für dich ein erhöhtes Risiko und sollte sich entsprechend auch im Kaufpreis niederschlagen.
Was muss sonst noch im Kaufvertrag stehen?
- Genaues Übergabedatum
- Kaufpreis und Datum der Kaufpreisfälligkeit
- Anzahl der Schlüssel
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Im Immobilienmarkt von meinestadt.de kannst du ganz einfach eine Anzeige erstellen und passende Mieter:innen oder Käufer:innen für deine Garage oder deinen Stellplatz finden. Die Anzeigen sind komplett kostenlos und beliebig oft verlängerbar. Probiere es jetzt aus und inseriere ein erfolgreiches Exposé.
Die Teilungserklärung ermöglicht es, Teileigentumsrechte, wie z.B. eine Wohnung und eine Garage getrennt voneinander zu veräußern. Die Erklärung muss grundsätzlich notariell beglaubigt und anschließend dem Grundbuchamt zur Eintragung vorgelegt werden.
Dabei wird eine Ladestation von einem Leistungsverteiler gesteuert und ermöglicht die Abrechnung des Stromverbrauchs gesondert von weiteren Verbrauchsquellen, die über den gleichen Stromzähler laufen.
Ja, es besteht eine Meldepflicht. Seit März 2019 musst du den Einbau einer Ladestation beim Netzbetreiber melden. Achtung: Ab einer Leistung von 11 kW musst du dir vor dem Einbau schon eine Zustimmung des örtlichen Netzbetreibers einholen.
Es gibt keine festen Richtlinien, wann bei der Vermietung von Garagen und Stellplätzen ein Gewerbe angemeldet werden muss. Vermieter:innen können sich allerdings an folgenden Regeln orientieren:
- Die Vermietung von ein oder zwei Garagen wird nicht als Gewerbe angesehen. Es muss sich also um einen entsprechenden Geschäftsumfang handeln.
- Man kann erst von einem Gewerbe ausgehen, wenn mehrere Garagen oder ein ganzer Komplex im Besitz ist.
- Für eine gewerbliche Vermietung sollte ein eigener Geschäftsbetrieb eingerichtet werden.
- Voraussetzung für eine Gewerbeanmeldung ist, dass die Garage vom Wohnraum getrennt vermietet wird.
- Vermieter:innen können ein Gewerbe anmelden, wenn sie dauerhaft Einnahmen über die Vermietung erhalten, die eine deutliche Gewinnorientierung zeigen.
- Vor Abschluss sollten Vermieter:innen sich bei einem Beratungsgespräch im Gewerbeamt aufklären lassen.
Alle Einkünfte, die du aus der Vermietung von Garagen oder Stellplätzen erhältst, müssen grundsätzlich versteuert werden. In manchen Fällen muss zusätzlich Umsatzsteuer entrichtet werden.
- Die Umsatzsteuer fällt an, wenn du eine Garage oder Stellplatz ohne anhängige Wohnung vermietest. Denn laut Umsatzsteuergesetz sind nur Vermietungen von Wohnräumen, nicht aber von einzelnen Garagen, umsatzsteuerbefreit. Bei separaten Vermietungen fällt dann eine Mehrwertsteuer von 19% an, die du an das Finanzamt entrichten musst.
- Die Umsatzsteuer fällt nicht an, wenn du Kleinunternehmer:in bist. Liegt der Verdienst im letzten Jahr nicht über 17.500 Euro und werden im aktuellen Jahr voraussichtlich nicht mehr als 50.000 Euro eingenommen, muss keine Umsatzsteuer bezahlt werden.
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