Wer Auto fährt, kennt es: Das lange Suchen nach einem Parkplatz. Besonders in Innenstädten steigt die Nachfrage nach Stellplätzen. Wenn du eine Garage oder einen Stellplatz besitzt, hast du die Möglichkeit, diesen zu vermieten oder zu verkaufen. Dabei gibt es einige Dinge zu beachten. Hier erfährst du alles darüber, was in den Mietvertrag gehört, welche Steuern auf dich zukommen und ob du ein Gewerbe als Vermieter anmelden musst.
Garagen und Stellplätze vermieten – Besonderheiten für Verträge und Steuern
Übersicht
Der Mietvertrag für die Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes kann mündlich erfolgen. Zur Absicherung solltest du jedoch immer einen schriftlichen Vertrag aufsetzen und ihn einem Experten, z.B. einem Anwalt, vorlegen.
Folgende Punkte dürfen im Vertrag nicht fehlen:
Es ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, wie hoch die Miete sein darf. Der Mietpreis sollte sich an den marktüblichen Preisen orientieren, kann aber vom Vermieter individuell festgelegt werden. Hier können Aspekte wie Lage, Größe und Ausstattung eine Rolle spielen.
Die Kündigungsfrist kann vom Vermieter und Mieter frei ausgehandelt werden. Üblich ist eine Kündigungsfrist von 3 Monaten.
Aufgrund der Garagen- und Brandschutzverordnungen muss der Vermieter im Vertrag vorschreiben, wie der Mieter die Garage nutzen darf. In der Garage dürfen nur Fahrzeuge abgestellt werden. Zusätzlich kann der Mieter folgende dazugehörige Gegenstände lagern: Reifen, Ersatzteile, Fahrräder, Kindersitze, Dachgepäckträger und bis zu 20 l Benzin (in einem dicht verschlossenen Behälter).
Dazu zählt zum Beispiel, wenn bei Garagen das Dach ausgetauscht oder ein automatisiertes Garagentor eingebaut wird. Im Vertrag wird vereinbart, wer die Kosten dafür trägt. Normalerweise muss der Vermieter diese tragen. Beschädigungen, für die der Mieter verantwortlich ist (z.B. Ölfleck auf dem Boden), müssen vom Mieter bezahlt werden.
Hinweis:
Wenn der Mieter die Garage oder den Stellplatz untervermieten will, braucht er die Zustimmung des Vermieters. Hat er die Zustimmung, darf er untervermieten, aber das nicht als Gewerbe aufziehen.
Separater Mietvertrag oder zusammen mit einem Wohnraum vermieten?
Wenn du zu der Garage oder dem Stellplatz die dazugehörige Immobilie besitzt und der Mieter der Wohnung ebenfalls den Parkplatz mieten möchte, hast du die Möglichkeit, einen einheitlichen Mietvertrag aufzusetzen. Dann gelten jedoch teilweise andere Regeln. Die bestehen auch, wenn es zwei Mietverträge gibt, die aber gemeinsam abgeschlossen wurden.
- Bei einem einheitlichen Mietvertrag können Vermieter keine Teilkündigung für die Garage durchführen.
- Vermieter können für die Garage keinen Eigenbedarf anmelden. Sie müssen vorher auch den Wohnungsmietvertrag kündigen.
- Separate Mieterhöhungen für die Garage (unabhängig von der Wohnungsmiete) sind nun nicht mehr möglich.
Alle Einkünfte, die du aus der Vermietung von Garagen oder Stellplätzen erhältst, müssen grundsätzlich versteuert werden. In manchen Fällen muss zusätzlich Umsatzsteuer entrichtet werden. Das gilt, wenn du eine Garage oder Stellplatz ohne anhängige Wohnung vermietest. Denn laut Umsatzsteuergesetz sind nur Vermietungen von Wohnräumen, nicht aber von einzelnen Garagen, umsatzsteuerbefreit. Bei separaten Vermietungen fällt dann eine Mehrwertsteuer von 19% an, die der Vermieter an das Finanzamt entrichten muss.
Eine Sonderregelung gibt es für Kleinunternehmer. Liegt der Verdienst im letzten Jahr nicht über 17.500 Euro und werden im aktuellen Jahr voraussichtlich nicht mehr als 50.000 Euro eingenommen, muss keine Umsatzsteuer bezahlt werden.
Es gibt keine festen Richtlinien, wann bei der Vermietung von Garagen und Stellplätzen ein Gewerbe angemeldet werden muss. Vermieter können sich allerdings an folgenden Regeln orientieren.
- Die Vermietung von ein oder zwei Garagen wird nicht als Gewerbe angesehen. Es muss sich also um einen entsprechenden Geschäftsumfang handeln.
- Man kann erst von einem Gewerbe ausgehen, wenn mehrere Garagen oder ein ganzer Komplex im Besitz ist.
- Für eine gewerbliche Vermietung sollte ein eigener Geschäftsbetrieb eingerichtet werden. Dies funktioniert zum Beispiel über Marketing, wenn Stellplätze beworben werden.
- Voraussetzung für eine Gewerbeanmeldung ist, dass die Garage vom Wohnraum getrennt vermietet wird.
- Vermieter können ein Gewerbe anmelden, wenn sie dauerhaft Einnahmen über die Vermietung erhalten, die eine deutliche Gewinnorientierung zeigen.
- Vor Abschluss sollten Vermieter sich bei einem Beratungsgespräch im Gewerbeamt aufklären lassen.
Vorteile beim Vermieten
Garagen werden häufig vermietet, weil sie als lukrative Kapitalanlage gelten. Besonders in Gegenden mit wenig Parkplätzen lassen sich schnell und einfach Mieter finden, die bereit sind, für einen Stellplatz viel zu zahlen. Die Betriebs- und Instandhaltungskosten halten sich im Vergleich zu Wohnungen und weiteren Immobilien für Vermieter in Grenzen. Zusätzlich kann die Garage oder der Stellplatz zusammen mit der Wohnung vermietet werden und macht so nicht viel Aufwand. Ebenfalls haben Vermieter die Möglichkeit, bei einer Kündigung in der Zukunft die Garage selbst zu nutzen.
Was ist beim Verkauf zu beachten?
Wer jedoch sicher ist, dass er keinen Stellplatz braucht und keine Lust hat, sich um die Vermietung zu kümmern, kann über einen Verkauf nachdenken. Bei einem Verkauf muss der Wert der Garage ermittelt werden. Dieser ist von der Lage, Größe und dem Zustand abhängig. Falls die Garage zu einem Wohnkomplex gehört, müssen Verkäufer klären, ob der Parkplatz losgelöst von der Wohnung verkauft werden kann. Das hängt nämlich von der Teilungserklärung ab. Dabei wird das Mieteigentum in Mieteigentumsanteile aufgeteilt, sodass diese einzeln vermietet oder verkauft werden können.
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