Du besitzt eine Gewerbeimmobilie und weißt nicht, wie du am besten Gewinn mit ihr erzielen kannst? Bei der richtigen Lage kannst du sie als Einzelhandel oder Ladenlokal gewerblich vermieten. Dabei musst du einiges beachten, denn die gewerbliche Vermietung unterscheidet sich von der Vermietung von Wohnräumen. Hier erfährst du alles über Gewerbemietverträge, Kosten und Steuern und worauf du bei der Vermietung eines Einzelhandels und Ladenlokals achten musst.
Einzelhandel und Ladenlokal vermieten – Die wichtigsten Infos für Vermieter
Übersicht
In aller Kürze
- Einzelhandelsimmobilien und Ladenlokale werden gewerblich genutzt und gelten als Handelsimmobilien.
- Vermieter müssen alle Einnahmen versteuern, die sie aus der Gewerbevermietung erhalten.
- Mit der temporären Vermietung an Pop-Up Stores können Leerstände überbrückt und weiterhin Gewinn erzielt werden.
Eine Einzelhandelsimmobilie wird gewerblich genutzt. Sie gilt damit als Gewerbeimmobilie, genauer Handelsimmobilie. Einzelhandel können zum Beispiel Geschäfte in den Branchen Lebensmittel, Bekleidung, Möbel, Kosmetik, Elektronik, Spielzeug oder Sportartikel sein.
Das wichtigste bei einem Einzelhandel oder Ladenlokal ist die Lage. Hier spielt vor allem die Laufkundschaft eine große Rolle. Versteckte Läden in Seitenstraßen haben es so oft schwerer. Die Höhe der Passantenfrequenz entscheidet im Einzelhandel also meistens über den Erfolg des Geschäfts. Immobilien in der Innenstadt sind besonders gefragt, weil dort gut besuchte Kaufhäuser, Ärzte und Restaurants sind, die mehr Kunden anlocken.
Ebenso wichtige Faktoren sind die Verkehrsanbindung für Kunden und Lieferanten sowie der Zustand der Immobilie. Diese Punkte entscheiden unter anderem darüber, wie gefragt die Immobilie ist und wie schnell du deine Immobilie vermieten wirst.
Ausstattung in Einzelhandel und Ladenlokalen
Einzelhandel und Ladenlokale sollten über eine bestimmte Ausstattung verfügen. Dazu zählen:
- Elektro- und Sanitärinstallation, evtl. Kundentoiletten
- Telefon- und EDV-Anschlüsse
- Verkaufsraum, eine große Schaufensterfläche
- Zufahrt oder LKW-Rampe
- Barrierefreiheit
- Kunden- und Mitarbeiterparkplätze oder ausreichend Parkmöglichkeiten
- evtl. Büro und Küche
- evtl. Spezialausstattung, wie ein Kühlraum
Wichtig!
Bei der Vermietung eines Einzelhandels oder Ladenlokals kann es schon mal zu Leerstand kommen. Vermieter sollten nicht in Panik verfallen. Stattdessen können sie einiges ändern, um die Immobilie für Interessenten attraktiver zu gestalten: z.B. eine neue beleuchtete Ladenfront, alte Beschilderung entfernen, die Fläche säubern und sich ggf. nach Umbau- und Erweiterungsmöglichkeiten erkundigen.
Der gewerbliche Mietvertrag ist zwischen Mieter und Vermieter frei verhandelbar und kann individuell gestaltet werden. Du solltest den Vertrag immer schriftlich abschließen und fachkundigen Rat einholen, z.B. von einem Anwalt oder Immobilienmakler.
Folgende Punkte sollten nicht im Vertrag fehlen:
Der Mietzins kann frei vereinbart werden. Die Höhe richtet sich nach allgemeinen Faktoren, wie Lage und Größe. Vermieter können auch Umsatzmieten verlangen, die vom Umsatz des Mieters abhängig sind.
Unbefristeter oder befristeter Vertrag. Einen befristeten Vertrag kannst du vor Ablauf der Frist nicht kündigen. Endet der Vertrag mit einer Frist, muss anschließend nachverhandelt werden, wenn der Mieter weiterhin mieten möchte. Es kann auch eine Klausel im Vertrag stehen, durch die sich der Vertrag automatisch verlängert, wenn der Mieter nicht kündigt.
Immer die genaue Nutzung des Ladens festlegen, z.B. Einzelhandel mit Geschenkartikeln.
Vermieter müssen sich an die Vertragslaufzeit halten und können nicht, wie bei Wohnraummietverträgen, aus Eigenbedarf kündigen. Mieter und Vermieter müssen sich also an die gesetzliche Kündigungsfrist halten, die sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres beträgt.
Wenn ein Vermieter mehrere Ladenflächen innerhalb eines Gebäudes besitzt, verlangen Mieter häufig eine Konkurrenzschutzklausel, sodass diese Läden nicht an Konkurrenten vermietet werden dürfen.
Auch in Gewerbemietverträgen verlangen Vermieter oft eine Kaution. Diese kann von Vermieter und Mieter frei ausgehandelt werden. Hier gibt es keine gesetzliche Höchstgrenze.
Die Instandhaltung und Instandsetzung gehört zur Pflicht des Vermieters. Dabei wird die Immobilie für die Mietsache, den Nutzungszweck, instand gesetzt und instand gehalten. Diese Pflicht wird aufgrund der Vertragsfreiheit auch oft auf den Mieter abgewälzt.
In bestimmten Fällen haben Mieter und Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Das gilt in den Fällen: Modernisierungsmaßnahmen, Tod des Mieters sowie Insolvenz des Vermieters oder Mieters.
Im Prozess der Vermietung müssen Vermieter bestimmte Dokumente einholen:
Vor der Vermietung:
- Wirtschaftliche Auskunft einer Auskunftei
- Selbstauskunft für Gewerbebetriebe
- Kopie Personalausweis des Geschäftsführers/Inhabers
- Gewerbeanmeldung
- Handelsregisterauszug
- Mietvertrag
- Einnahme-Überschuss-Rechnung, Bilanz, BWA oder Steuerbescheid
Nach der Vermietung:
- Steuernummer oder Umsatzsteuer-Identifikationsnummer
- Bescheinigung Vorsteuerabzug
- Police einer Betriebshaftpflicht mit Mietsachschäden
- Zahlungsbeleg der Kaution
Bei der Vermietung eines Einzelhandels oder Ladenlokals gilt allgemein: Der Vermieter muss alle Einnahmen versteuern, die er aus der Vermietung erhält.
Der Vermieter kann umsatzsteuerpflichtig, also Miete plus Mehrwertsteuer, vermieten. Das ist zulässig, wenn der Mieter die Immobilie ausschließlich für Umsätze verwendet, die einen Vorsteuerabzug beinhalten. Der Mieter kann also die auf Eingangsleistungen (z.B. Lieferungen) entfallende Umsatzsteuer durch den Vorsteuerabzug vom Finanzamt zurückfordern und damit verschiedene Vorsteuerbeträge abziehen. Ist das der Fall, muss der Vermieter alle Einnahmen aus der Vermietung inklusive der Mehrwertsteuer und den Umlagen (Nebenkosten wie z.B. Müllabfuhr und Energie) bei seiner Einkommensteuererklärung angeben.
Der Vorteil ist: Vermieter können alle Kosten, die mit der Vermietung des Ladens zusammenhängen steuerlich geltend machen und von den Einnahmen abziehen.
Heutzutage lassen sich Mieter selten auf Verträge ein, die über Jahrzehnte gehen. Stattdessen wird der Immobilienmarkt flexibler und kurzlebiger. So kann es auch mal zu Leerständen kommen – die häufig größte Sorge von Vermietern. Statt jedoch die Gewerbeimmobilie leer stehen zu lassen und auf lange Mietersuche zu gehen, hat sich ein neuer Trend entwickelt: Die Vermietung an ein Pop-Up.
Mit Pop-Up Stores können Vermieter ihre freistehenden Räume sinnvoll nutzen und mit den Übergangsmieten weiterhin Gewinn erzielen. Das kann sich finanziell lohnen:
- Du kannst Mieten häufiger und saisonal anpassen und so Einnahmen maximieren.
- Wenn du an eine bekannte Marke vermietest, zieht der Store viel Aufmerksamkeit auf deine Immobilie.
Bei den Verträgen für Pop-Ups gelten die mietrechtlichen Schutzbestimmungen der Miete von Geschäftsräumen in Bezug auf Kündigung, Erstreckung, Mietzinserhöhung usw. Trotzdem sollten Vermieter und Mieter versuchen, eine verkürzte Version des Mietvertrages aufzusetzen, die nicht lange verhandelt werden muss. So wird das Hauptziel beider Parteien, nämlich die temporäre Anmietung und kurze Laufzeit des Ladens, abgesichert vereinbart. Wichtig ist ein feststehender Auszugstermin, damit ein potenzieller Mieter anschließend rechtzeitig die Fläche übernehmen kann.
Auch die Mietersuche vereinfacht sich durch Pop-Up Stores. Auf neue Mieter wirkt ein belebter Store viel attraktiver, als eine verlassene, leerstehende Fläche.
Vermieter sollten sich überlegen, regelmäßig temporär an ein Pop-Up zu vermieten. So bleiben sie flexibel, können Trends beobachten, Mieten anpassen und auf Veränderungen im Immobilienmarkt reagieren.
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