Mietvertrag – Tipps für Mieter

Mietverträge können mieter- oder vermieterfreundlich formuliert werden. Worauf du achten musst, damit du als Mieter keine Nachteile hast, liest du hier. So kannst du dich ausreichend informieren, bevor du den Vertrag unterschreibst.

Mieter liest ein Buch
© chris-benson/unsplash

Tipp 1: Prüfung und Vergleich der Kosten im Mietvertrag

Am besten wirfst du zunächst einen Blick auf das Wesentliche: Den Mietpreis, die Nebenkosten sowie die Mietkaution und eventuell die Maklerprovision.

  1. Ist die Miete angemessen?
  2. Sind die Nebenkosten richtig angegeben und realistisch?
  3. Ist die Kautionshöhe rechtens?
  4. Verstecken sich im Vertrag Maklerkosten?

Die Miete

Prüfe den Mietspiegel in deiner Region. Liegt der Mietpreis im durchschnittlichen Rahmen? Verlangt der Vermieter zu wenig, solltest du dich fragen, aus welchem Grund. Gibt es Mängel, die nicht direkt erkennbar sind? Darüber hinaus sollte dir der Mieter auch von eventuellen Modernisierungen berichten, die auf dich zukommen, sodass du auch mit einer Mieterhöhung durch Index- oder Staffelmiete rechnen kannst.

Was ist die Indexmiete?

Ein Indexmietvertrag passt Veränderungen der Miethöhe an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes an. Steigen die Lebenshaltungskosten, so können Vermieter auch die Miete erhöhen.

Was ist die Staffelmiete?

Ein Staffelmietvertrag bestimmt den Zeitpunkt und die Höhe einer künftigen Mietanpassung. Staffelregelungen gelten mit einer Laufzeit von maximal 4 Jahren und können auch im Rahmen unbefristeter Mietverträge vereinbart werden.

Achte auf den Mietpreis, die Nebenkosten sowie Zusatzkosten für beispielsweise einen Stellplatz oder eine Garage. Die Miete kann als eine Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskosten oder als eine Bruttomiete/Warmmiete vereinbart werden. Es kann auch festgelegt sein, wann die Miete zu zahlen ist. Sollte es dazu keine Angaben geben, ist die Miete bis zum 2. Werktag eines jeden Monats im Voraus fällig.

Die Nebenkosten

Im Betriebskostenspiegel deiner Stadt kannst du die durchschnittliche Nebenkostenhöhe mit den Vorauszahlungen vergleichen. Sind die Angaben in Ordnung? Bei sehr niedrig veranschlagten Nebenkostenvorauszahlungen solltest du dir als Mieter darüber im Klaren sein, dass hohe Nebenkostennachzahlungen folgen werden. Dadurch kann sich deine monatliche Belastung unerwartet erhöhen.

Die Kaution

Der Vermieter darf als Mietkaution maximal 3 Monatskaltmieten verlangen. Eine anders lautende Vereinbarung im Mietvertrag solltest du nochmal abklären.
Übrigens: Dem Vermieter sollte klar sein, dass du bei einer Bargeldkaution immer das Recht hast in 3 Raten zu zahlen.

Die Maklerkosten

In manchen Fällen gibt es im Mietvertrag eine Klausel, die besagt, dass der Mieter die Maklerkosten tragen soll. Dies ist allerdings eine unzulässige Vereinbarung, wenn der Makler nicht allein vom Mieter beauftragt wurde. Derjenige, der den Makler beauftragt, hat hier die Provision zu zahlen. Dieses sogenannte Bestellerprinzip ist eine Neuregelung der Provision für Immobilienmakler im Bereich der Vermittlung von Mietwohnungen. Hierbei werden Vermittler von Mietwohnungen von demjenigen bezahlt, der die Leistung des Maklers bestellt.

Nebenkosten Check
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Tipp 2: Steht im Vertrag, was ausgemacht ist?

Natürlich kannst und musst du als Mieter nicht alle rechtlichen Klauseln verstehen. Daher kann es schwierig sein, zu erkennen, was rechtens ist und was nicht. Es gibt allerdings ein Mindestmaß an inhaltlichen Angaben, die du im Mietvertrag prüfen kannst. Beispielsweise solltest du immer nachlesen können, ob die mündlichen Absprachen mit deinem Vermieter auch im Vertrag enthalten sind.

Zum Beispiel:

  • Höhe und Art der Miete einschließlich der Nebenkosten (Betriebskosten und Heizkosten)
  • Umfang von Reparaturen und Renovierungsarbeiten
  • Welche Mietzeit ist vereinbart? (auf unbestimmte Zeit oder befristet?)

Die Miete und die Betriebskosten

Du solltest eindeutig nachlesen können, was die Mietwohnung monatlich kostet.

Die Mietdauer

Wenn nichts anderes im Vertrag vereinbart ist, ist ein Mietvertrag auf eine unbestimmte Zeit abgeschlossen. Prüfe, ob eine Befristungszeit angegeben ist.

Kündigungsrecht

Im Normalfall steht im Vertrag nicht viel zum Thema Kündigungsrecht. Die gesetzlichen Regelungen erfassen eigentlich alle denkbaren Fälle und in Mietverträgen können die Kündigungsregelungen nicht zum Nachteil des Mieters geändert werden.

Reparaturen

In den meisten Mietverträgen steht, dass der Mieter für Kleinreparaturen aufkommen soll. Das ist auch zulässig, vorausgesetzt die Kleinreparaturklausel bezieht sich auf Einrichtungen der Mietsache, die von dir als Mieter häufig genutzt werden (zum Beispiel Türklinken usw.). Die Höhe der Kosten muss berechenbar sein. Jede Reparatur wird mit einem Kleinstbetrag festgelegt und die jährlichen Gesamtkosten dürfen nicht mehr als einen Maximalbetrag von 6% der Jahreskaltmiete betragen.

Renovierung

Gesetzlich ist vorgesehen, dass du nicht dazu verpflichtet bist, Schönheitsreparaturen oder Renovierungen vorzunehmen. Dies ergibt sich aus dem Mietvertrag.

Das solltest du wissen: Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen nach starren Fristenplänen und Endrenovierungen sind eigentlich nicht möglich. Das gilt für Wohnungen, die unrenoviert überlassen werden und ebenfalls für Wohnungen, die beim Einzug frisch renoviert sind. Sind Räumlichkeiten unansehnlich oder abgenutzt geworden, so kann der Vermieter den Vormieter dazu beauftragen, die Wohnung zur Übergabe auf Vordermann zu bringen.

Tierhaltung

Die Tierhaltung ist im Mietvertrag nicht geregelt. Kleintiere wie Hamster, Meerschweinchen, Fische und Ziervögel dürfen in jedem Fall gehalten werden. Hier brauchst du keine Zustimmung des Vermieters. Bei Hunden und Katzen solltest du das Gespräch mit dem potentiellen Vermieter suchen.

Mieter bei der Renovierung
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Tipp 3: Prüfung der Wohnung auf Schäden

Vor Mietvertragsabschluss solltest du unbedingt die Mietwohnung auf Mängel und Schäden prüfen. In einem Übergabeprotokoll kannst du diese dann dokumentieren.

Wenn du also vor dem Vertragsabschluss Mängel und Schäden erkennst, dann sprich mit deinem Vermieter. Achte darauf, dass du keinen Minderungsverzicht vereinbarst, wenn du das nicht willst. Sind die Schäden und Mängel wesentlich, d.h. es besteht beispielsweise eine Unfallgefahr, dann hast du Anspruch auf eine Mietminderung.

Fazit

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