Mietkaution: Wichtige Tipps zur Mietsicherheit

Beim Einzug in eine neue Wohnung musst du in aller Regel eine Kaution hinterlegen. Dabei handelt es sich um eine größere Summe, die zu den Kosten für Umzug, Möbel usw. noch hinzukommt. Zum Glück gibt es neben der Barzahlung noch weitere Möglichkeiten, die Mietkaution zu zahlen, z.B. eine Kautionsbürgschaft. Erfahre hier alles weitere sowie Rechtliches rund um die Kaution.

Mann unterschreibt Vertrag
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In aller Kürze

  • Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen.

  • Entstehen durch dein Verschulden größere Schäden an der Wohnung, darf der Vermieter die Kaution einbehalten.

  • Der Zustand der Wohnung und eventuell vorhandene Schäden werden in einem Übergabeprotokoll festgehalten.

  • Du kannst die Kaution bar zahlen oder in Raten, ein Tagesgeldkonto oder Kautionssparbuch anlegen, oder alternativ auch eine Mietbürgschaft aufnehmen.

Mietkaution – Was ist das genau?

Jeder Vermieter verlangt eine Mietkaution als Sicherheit, um gegen eventuelle Mietschäden gesichert zu sein. Lässt du dir etwas zu Schulden kommen, kann er darauf zurückgreifen. Dazu gehören nicht gezahlte Miete oder Betriebskosten und auch verursachte Schäden im Mietobjekt. Die Höhe der Mietkaution ist in Deutschland per Gesetz geregelt und darf maximal drei Nettokaltmieten betragen.

Schäden sind nicht gleich Schäden

Sobald du aus deinem Mietobjekt ausziehst, wirst du ein Treffen mit deinem Vermieter oder der Verwaltung vereinbaren, bei dem mögliche Schäden protokolliert werden und das weitere Vorgehen besprochen wird. Denn es werden nicht unbedingt alle Schäden akzeptiert und von der Kaution abgedeckt.

Leichte Beschädigungen, die unweigerlich entstehen, sind vollkommen in Ordnung und sind Folge der natürlichen Nutzung des Mietobjekts. Wegen leicht verschmutzten Tapeten oder ein paar kaputten Fliesen musst du dir also keine Sorgen machen. Anders hingegen bei Schäden die mutwillig oder durch grobe Fahrlässigkeit entstanden sind. Dazu zählen beispielsweise Brandlöcher durch Zigaretten im Teppichboden, abgerissene Tapeten oder zerbrochene Fensterscheiben. Die Reparatur dieser Schäden musst du aus eigener Tasche zahlen und erhältst bei der Wohnungsübergabe eine Frist, innerhalb derer diese Schäden beseitigt sein müssen.

Bei der Wohnungsübergabe wird ein Übergabeprotokoll ausgefüllt, in dem alle vorhandenen Schäden protokolliert werden. Dieses gilt als gerichtsfester Beweis, weshalb du stets darauf achten solltest, dass auch alle Schäden protokolliert werden. Sind keine Schäden vermerkt, muss dir der Vermieter die komplette Kaution zurückzahlen.

Frau und Mann bei Wohnungsübergabe
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Wie lange darf deine Kaution einbehalten werden?

Unter bestimmten Umständen ist es dem Vermieter erlaubt, deine Kaution für einen gewissen Zeitraum einzubehalten. Wenn du die Wohnungsübergabe jedoch schon hinter dir hast und keine Zahlung offen steht, darfst du die Kaution als Mieter unmittelbar zurückverlangen. Dies entspricht einem Zeitraum von ein paar Tagen. Anders ist es, wenn dein Vermieter erst einmal prüfen muss, ob Schäden in der Wohnung entstanden sind, und diese beseitigt wurden oder ob noch offene Zahlungen vorhanden sind. Dem Vermieter werden in diesem Fall sechs Monate für die Prüfungs- und Überlegungsfrist zugeschrieben.
Findet dein Auszug mitten zwischen den jährlichen Abrechnungsterminen der Nebenkosten statt, darf der Vermieter sich bis zu zwölf Monate Zeit für die Rückzahlung lassen. Wichtig ist jedoch, dass nicht die ganze Kaution einbehalten werden darf, sondern nur so viel wie für die Nebenkostenabrechnung benötigt wird. Den Rest darfst du als Mieter sofort zurückverlangen.
Keine Frist ist vorhanden, wenn verbleibenden Forderungen des Vermieters nicht Folge geleistet wird. Stehen beispielsweise noch Forderungen aus, die du dich weigerst zu leisten, darf der Vermieter deine Kaution solange einbehalten, bis alles beglichen wurde.

Barzahlung bei der Mietkaution

Wenn du nach Unterzeichnung deines Mietvertrags eine Barkaution hinterlegen musst, sind dir verschiedene Möglichkeiten gegeben. Du kannst entweder ein Tagesgeldkonto oder Mietkautionssparbuch anlegen, die Kaution in Raten zahlen oder auch eine Mietkautionsbürgschaft aufnehmen.

Mietkautionssparbuch

Das Mietkautionssparbuch ist die herkömmlichste Art der Kautionshinterlegung. Die einfachste Möglichkeit ist, dass du als Mieter ein Sparbuch anlegst und es anschließend an deinen Vermieter verpfändest. Allerdings ist es auch möglich, das Konto als Vermieter anzulegen und das Kautionsgeld darauf zu lagern. Generell ist diese Methode eher nicht empfehlenswert, da die Zinssätze sehr gering sind und in Zukunft nicht großartig steigen werden.



Tagesgeldkonto

Das Tagesgeldkonto ist eine Alternative zum Mietkautionssparbuch, zeichnet sich jedoch durch deutlich bessere Zinsen aus. Als Mieter legst du das Konto wie beim Sparbuch auf deinen Namen an und zahlst die geforderte Mietkaution ein. Im Nachhinein wird es an den Vermieter verpfändet und du hast keinen Zugriff mehr darauf. Doch auch der Vermieter kann ohne dein Einverständnis nicht darüber verfügen. Das Tagesgeldkonto ist somit eine sehr sichere Art deine Mietkaution anzulegen.

Ratenzahlung

Wenn du die Mietkaution nicht auf Anhieb parat hast und dich trotzdem nicht durch eine Mietkautionsbürgschaft verschulden willst, kannst du deine Kaution ganz einfach in Raten begleichen. Laut dem bürgerlichen Gesetzbuch § 551 Abs. 2 BGB hast du als Mieter das Recht den gesamten Betrag in drei Monatsraten zu zahlen. Wichtig ist, dass die erste Rate nicht unmittelbar nach Unterzeichnung des Mietvertrags fällig ist, sondern erst zu Beginn des Mietverhältnisses. Die restlichen Raten sind in den beiden Folgemonaten zu zahlen.

Die Mietkautionsbürgschaft

Wer das Geld für die Kaution sparen oder es schlicht und einfach anderweitig ausgeben will, kann sich für die Mietkautionsbürgschaft entscheiden.

Hierbei zahlen Mieter pro Jahr einen Beitrag an einen entsprechenden Anbieter und erhalten im Gegenzug eine Bürgschaftsurkunde, die beim Vermieter hinterlegt wird. Damit ist dieser genauso abgesichert wie mit der Barkaution. Übrigens ist die Mietkautionsbürgschaft für private und gewerbliche Mietverhältnisse geeignet.

Die Mietkautionsbürgschaft einfach erklärt

Nicht jeder verfügt über drei Nettokaltmieten auf dem Bankkonto. Wenn die Kaltmiete 700 Euro beträgt, muss man eine Mietkaution von 2.100 Euro zahlen. Wenn das bei dir der Fall ist, dann solltest du überlegen, ob eine Mietkautionsbürgschaft das Beste für dich ist. Eine Bank oder eine Versicherung können für dich bürgen. Eine Mietkautionsbürgschaft kann man schnell abschließen, viele Versicherungen bieten ihren Dienst auch online an. Dafür solltest du mit dem Vermieter absprechen, ob er diese Art der Bürgschaft akzeptiert.

So einfach geht's:

  • Der einfache Online-Antrag kann sowohl am heimischen Computer als auch mit dem Smartphone oder Tablet von unterwegs vollständig ausgefüllt werden – es ist keine Unterschrift notwendig.
  • Wenige Tage später trifft die Mietkautionsbürgschaft per Post ein.
  • Zur Absicherung des Vermieters wird diese bei ihm hinterlegt – idealerweise bei der Wohnungsübergabe mit einem entsprechenden Vermerk im Wohnungsübergabeprotokoll.
  • Nach Beendigung des Mietverhältnisses gibt der Eigentümer die Bürgschaftsurkunde wieder an den Mieter zurück. Damit entfällt das lange Warten auf die Rückzahlung der Mietkaution, wenn diese vom Vermieter hinausgezögert wird.
  • Nicht nur Neumietern steht die Mietkautionsbürgschaft zur Verfügung, sondern auch Bestandsmieter können eine bereits hinterlegte Barkaution damit auslösen.
  • Dies bietet sich insbesondere dann an, wenn man gerade einen finanziellen Engpass hat und in Erwägung zieht, einen Kredit aufzunehmen.
  • Die Mietkautionsbürgschaft trägt zur Liquidität ohne Kürzung der Kreditlinie bei.
  • Außerdem ist im Augenblick die Inflationsrate höher als die durchschnittliche Verzinsung auf Kautionskonten, was zur Folge hat, dass die Summe über Jahre hinweg sukzessive von der Inflation aufgezehrt wird und sich der Geldwert verringert.

Das sollten Mieter rund um die Kautionsbürgschaft wissen

  • Mieter müssen kein Bargeld als Kaution hinterlegen, sondern zahlen lediglich einen Jahresbeitrag für die Kautionsbürgschaft an die Versicherung.
  • Die Versicherung prüft die Rechtmäßigkeit der vom Vermieter geltend gemachten Forderungen für dich.
  • Sollte der Versicherungsfall eintreten, muss der Mieter den Betrag vollständig zurückerstatten. Mit den Jahresbeiträgen zahlst du deine Mietkaution nicht ab.

Das sollten Vermieter rund um die Kautionsbürgschaft wissen

  • Vermieter erhalten von der Versicherung eine Kautionsbürgschaft in Höhe des Kautionsbetrags – vorausgesetzt der Vermieter akzeptiert eine Bürgschaft.
  • Macht der Vermieter Forderungen geltend, werden diese von der Versicherung überprüft und beglichen.
  • Die Bürgschaftsurkunde wird nur ausgestellt, wenn die Bonitätsprüfung des Mieters positiv ist.

Was passiert wenn …

… dein Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

Zahlt dein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses deine Kaution nicht zurück, kann dies viele Gründe haben. Zunächst solltest du überprüfen, ob du von deiner Seite aus alles Nötige getan hast oder ob beispielsweise noch offene Rechnungen vorliegen. Bist du dir sicher, dass alles beglichen wurde und du mögliche Schäden oder ähnliches in deinem Mietobjekt beseitigt hast, kannst du einen Schritt weiter gehen und das Gespräch mit deinem Vermieter suchen. Dies sollte grundsätzlich immer geschehen, bevor du andere Schritte einleitest.
Unter Umständen war dein Vermieter einfach krank und nicht in der Lage sich um die Auszahlung der Kaution zu kümmern. Falls das Gespräch scheitert und du zu keiner Lösung kommst, solltest du deinem Vermieter eine schriftliche Frist setzen. Am besten setzt du ein Schreiben auf und schickst es per Einschreiben mit Rückschein, damit es sicher zugestellt wird. Dem Vermieter sollte dadurch klar werden, dass du nach Ablauf der Frist rechtliche Schritte einleiten wirst.
Erhältst du keine Reaktion auf deine gesetzte Frist, solltest du einen Rechtsanwalt aufsuchen und das weitere Vorgehen besprechen. Falls du auf einen Anwalt verzichten willst, hast du die Möglichkeit, dich an das Mahngericht zu wenden und ein Mahnverfahren zu eröffnen. Dein Vermieter erhält dann einen Mahnbescheid, in dem eine Frist von 14 Tagen gesetzt ist. In den meisten Fällen wird dem nachgegangen und der Fall ist erledigt.
Sollte dein Vermieter Widerspruch einlegen und sich immer noch weigern dir die Kaution auszuzahlen, solltest du vorsichtig mit einer Strafanzeige drohen. Falls du vorher auf einen Rechtsanwalt verzichtet hast, ist er nun dringend notwendig. Denn falls dein Vermieter sich davon nach wie vor unbeeindruckt zeigt, geht die Angelegenheit vor Gericht.

Zwei Personen im Gespräch in einer Wohnung
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… dein Vermieter insolvent geht?

Dein Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, die Mietkaution unabhängig von seinem eigenen Vermögen verzinslich in Form eines Treuhandkontos bei einer Bank anzulegen. Wenn dies der Fall ist, musst du dir keine Sorgen machen, da dein Geld dann nicht von der Insolvenz betroffen ist. Falls dein Vermieter jedoch entgegen des Gesetzes gehandelt hat, sieht es eher schlecht für dich aus. Die Chance deine Kaution zurück zu bekommen, ist je nach Verwaltung gering.

Erfährst du, dass dein Vermieter insolvent ist, solltest du dich umgehend darüber informieren, ob eine Zwangsverwaltung oder Insolvenzverwaltung stattfindet. Handelt es sich um eine Zwangsverwaltung, hast du gute Chancen dein Geld zurück zu bekommen. Der Zwangsverwalter übernimmt alle Rechte des Vermieters und somit auch das, nachträglich ein Kautionskonto für den Mieter zu errichten. Legt er kein Konto an, kannst du die Miete so lange einbehalten, bis der Kautionsbetrag erreicht wurde. Handelt es sich wiederum um eine Insolvenzverwaltung ist die Wahrscheinlichkeit, dass du dein Geld zurück bekommst sehr gering. Denn der Insolvenzverwalter ist nicht verpflichtet, Mietkautionen aus der Insolvenzmasse abzuziehen. Wurde dein Geld nicht insolvenzfest angelegt, musst du dich in die Reihe der Gläubiger einordnen und wirst die Kaution vermutlich nicht wiederbekommen.

… es zum Todesfall deines Vermieters kommt?

Kommt es zum Tod deines Vermieters, hat dies für dich keine Konsequenzen. Falls ein Erbe vorhanden ist, wird dieser den Mietvertrag übernehmen und falls nicht, wird er vom Staat übernommen. In beiden Fällen bleibt der Mietvertrag gültig, so wie unverändert und du erhältst deine Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses unter normalen Bedingungen zurück.

… wenn ein Wechsel des Vermieters stattfindet?

Auch der Wechsel deines Vermieters hat keinerlei Auswirkungen auf den bestehenden Mietvertrag und die Auszahlung deiner Mietkaution. Der Erwerber des Mietobjekts ist verantwortlich dafür, dass der vorherige Vermieter ihm die Mietkaution überlässt und verpflichtet, diese auszuzahlen. Ist ihm dies nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht möglich, so ist der vorherige Vermieter weiterhin dazu verpflichtet, dir deine Summe zurück zu zahlen.

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