Mietkaution: Wichtige Tipps zur Mietsicherheit

Nach einer langen und nervenzehrenden Suche ist die Traumwohnung endlich gefunden. Nun geht es nicht nur an die Planung des Umzuges, sondern es muss auch ein Kassensturz gemacht werden. Dabei fällt auf, dass das Budget durch den Wohnungswechsel stark beansprucht wird: Neue Möbel müssen angeschafft, Schönheitsreparaturen ausgeführt und eine Mietkaution hinterlegt werden. Damit Sie es leichter haben, stellt Ihnen meinestadt.de einige Möglichkeiten vor, die Ihnen helfen können, die Mietkaution für Ihre Traumwohnung zu zahlen.

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Mann unterschreibt Vertrag
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Mietkaution - Was ist das genau?

Jeder Vermieter verlangt eine Mietkaution als Sicherheit, um gegen eventuelle Mietschäden gesichert zu sein. Lassen Sie sich etwas zu Schulden kommen, kann er darauf zurückgreifen. Dazu gehören nicht gezahlte Miete oder Betriebskosten und auch verursachte Schäden im Mietobjekt. Die Höhe der Mietkaution ist in Deutschland per Gesetz geregelt und darf maximal drei Nettokaltmieten betragen.

Schäden sind nicht gleich Schäden

Sobald Sie aus Ihrem Mietobjekt ausziehen, werden Sie ein Treffen mit Ihrem Vermieter oder der Verwaltung vereinbaren, bei dem mögliche Schäden protokolliert werden und das weitere Vorgehen besprochen wird. Denn es werden nicht unbedingt alle Schäden akzeptiert und von der Kaution abgedeckt.

Leichte Beschädigungen, die unweigerlich entstehen, sind vollkommen in Ordnung und sind Folge der natürlichen Nutzung des Mietobjekts. Wegen leicht verschmutzten Tapeten oder ein paar kaputten Fliesen müssen Sie sich also keine Sorgen machen. Anders hingegen bei Schäden die mutwillig oder durch grobe Fahrlässigkeit entstanden sind. Dazu zählen beispielsweise Brandlöcher durch Zigaretten im Teppichboden, abgerissene Tapeten oder zerbrochene Fensterscheiben. Die Reperatur dieser Schäden müssen Sie aus eigener Tasche zahlen und Sie erhalten bei der Wohnungsübergabe eine Frist, innerhalb derer diese Schäden beseitigt sein müssen.

Bei der Wohnungsübergabe wird ein Übergabeprotokoll ausgefüllt, in dem alle vorhandenen Schäden protokolliert werden. Dieses gilt als gerichtsfester Beweis, weshalb Sie stets darauf achten sollten, dass auch alle Schäden protokolliert werden. Sind keine Schäden vermerkt, muss Ihnen der Vermieter die komplette Kaution zurückzahlen.

Frau und Mann bei Wohnungsübergabe
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Wie lange darf Ihre Kaution einbehalten werden?

Unter bestimmten Umständen ist es dem Vermieter erlaubt, Ihre Kaution für einen gewissen Zeitraum einzubehalten. Wenn Sie die Wohnungsübergabe jedoch schon hinter sich haben und keine Zahlung offen steht, dürfen Sie die Kaution als Mieter unmittelbar zurückverlangen. Dies entspricht einem Zeitraum von ein paar Tagen. Anders ist es, wenn Ihr Vermieter erst einmal prüfen muss, ob Schäden in der Wohnung entstanden sind, und diese beseitigt wurden oder ob noch offene Zahlungen vorhanden sind. Dem Vermieter werden in diesem Fall sechs Monate für die Prüfungs- und Überlegungsfrist zugeschrieben.
Findet Ihr Auszug mitten zwischen den jährlichen Abrechnungsterminen der Nebenkosten statt, darf der Vermieter sich bis zu zwölf Monate Zeit für die Rückzahlung lassen. Wichtig ist jedoch, dass nicht die ganze Kaution einbehalten werden darf, sondern nur so viel wie für die Nebenkostenabrechnung benötigt wird. Den Rest dürfen Sie als Mieter sofort zurückverlangen.
Keine Frist ist vorhanden, wenn verbleibenden Forderungen des Vermieters nicht Folge geleistet wird. Stehen beispielsweise noch Forderungen aus, die Sie sich weigern zu leisten, darf der Vermieter Ihre Kaution solange einbehalten, bis alles beglichen wurde.

Barzahlung bei der Mietkaution

Wenn Sie nach Unterzeichnung Ihres Mietvertrags eine Barkaution hinterlegen müssen, sind Ihnen verschiedene Möglichkeiten gegeben. Sie können entweder ein Tagesgeldkonto oder Mietkautionssparbuch anlegen, die Kaution in Raten zahlen oder auch eine Mietkautionsbürgschaft aufnehmen.

Mietkautionssparbuch

Das Mietkautionssparbuch ist die herkömmlichste Art der Kautionshinterlegung. Die einfachste Möglichkeit ist, dass Sie als Mieter ein Sparbuch anlegen und es anschließend an Ihren Vermieter verpfänden. Allerdings ist es auch möglich das Konto als Vermieter anzulegen und das Kautionsgeld darauf zu lagern. Generell ist diese Methode eher nicht empfehlenswert, da die Zinssätze sehr gering sind und in Zukunft nicht großartig steigen werden.



Tagesgeldkonto

Das Tagesgeldkonto ist eine Alternative zum Mietkautionssparbuch, zeichnet sich jedoch durch deutlich bessere Zinsen aus. Als Mieter legen Sie das Konto wie beim Sparbuch auf Ihren Namen an und zahlen die geforderte Mietkaution ein. Im Nachhinein wird es an den Vermieter verpfändet und Sie haben keinen Zugriff mehr darauf. Doch auch der Vermieter kann ohne Ihr Einverständnis nicht darüber verfügen. Das Tagesgeldkonto ist somit eine sehr sichere Art Ihre Mietkaution anzulegen.

Ratenzahlung

Wenn Sie die Mietkaution nicht auf Anhieb parat haben und sich trotzdem nicht durch eine Mietkautionsbürgschaft verschulden wollen, können Sie Ihre Kaution ganz einfach in Raten begleichen. Laut dem bürgerlichen Gesetzbuch § 551 Abs. 2 BGB haben Sie als Mieter das Recht den gesamten Betrag in drei Monatsraten zu zahlen. Wichtig ist, dass die erste Rate nicht unmittelbar nach Unterzeichnung des Mietvertrags fällig ist, sondern erst zu Beginn des Mietverhältnisses. Die restlichen Raten sind in den beiden Folgemonaten zu zahlen.

Die Mietkautionsbürgschaft

Wer das Geld für die Kaution sparen oder es schlicht und einfach anderweitig ausgeben will, kann sich für die Mietkautionsbürgschaft entscheiden.

Hierbei zahlen Mieter pro Jahr einen Beitrag an einen entsprechenden Anbieter und erhalten im Gegenzug eine Bürgschaftsurkunde, die beim Vermieter hinterlegt wird. Damit ist dieser genauso abgesichert wie mit der Barkaution. Übrigens ist die Mietkautionsbürgschaft für private und gewerbliche Mietverhältnisse geeignet.

Die Mietkautionsbürgschaft einfach erklärt

Nicht jeder verfügt über drei Nettokaltmieten auf dem Bankkonto. Wenn die Kaltmiete 700 Euro beträgt, muss man eine die Mietkaution von 2.100 Euro zahlen. Wenn das bei Ihnen der Fall ist, dann sollten Sie überlegen, ob eine Mietkautionsbürgschaft das Beste für Sie ist. Eine Bank oder eine Versicherung können für Sie bürgen. Eine Mietkautionsbürgschaft kann man schnell abschließen, viele Versicherungen bieten ihren Dienst auch online an. Dafür sollten Sie mit dem Vermieter absprechen, ob er diese Art der Bürgschaft akzeptiert.

So einfach geht's:

  • Der einfache Online-Antrag kann sowohl am heimischen Computer als auch mit dem Smartphone oder Tablet von unterwegs vollständig ausgefüllt werden – es ist keine Unterschrift notwendig.
  • Wenige Tage später trifft die Mietkautionsbürgschaft per Post ein.
  • Zur Absicherung des Vermieters wird diese bei ihm hinterlegt – idealerweise bei der Wohnungsübergabe mit einem entsprechenden Vermerk im Wohnungsübergabeprotokoll.
  • Nach Beendigung des Mietverhältnisses gibt der Eigentümer die Bürgschaftsurkunde wieder an den Mieter zurück. Damit entfällt das lange Warten auf die Rückzahlung der Mietkaution, wenn diese vom Vermieter hinausgezögert wird.
  • Nicht nur Neumietern steht die Mietkautionsbürgschaft zur Verfügung, sondern auch Bestandsmieter können eine bereits hinterlegte Barkaution damit auslösen.
  • Dies bietet sich insbesondere dann an, wenn man gerade einen finanziellen Engpass hat und in Erwägung zieht, einen Kredit aufzunehmen.
  • Die Mietkautionsbürgschaft trägt zur Liquidität ohne Kürzung der Kreditlinie bei.
  • Außerdem ist im Augenblick die Inflationsrate höher als die durchschnittliche Verzinsung auf Kautionskonten, was zur Folge hat, dass die Summe über Jahre hinweg sukzessive von der Inflation aufgezehrt wird und sich der Geldwert verringert.

Wissenswertes zur Kautionsbürgschaft

Das sollten Mieter rund um die Kautionsbürgschaft wissen

  • Mieter müssen kein Bargeld als Kaution hinterlegen, sondern zahlen lediglich einen Jahresbeitrag für die Kautionsbürgschaft an die Versicherung.
  • Die Versicherung prüft die Rechtmäßigkeit der vom Vermieter geltend gemachten Forderungen für Sie.
  • Sollte der Versicherungsfall eintreten, muss der Mieter den Betrag vollständig zurückerstatten. Mit den Jahresbeiträgen zahlen Sie Ihre Mietkaution nicht ab.

Das sollten Vermieter rund um die Kautionsbürgschaft wissen

  • Vermieter erhalten von der Versicherung eine Kautionsbürgschaft in Höhe des Kautionsbetrags – vorausgesetzt der Vermieter akzeptiert eine Bürgschaft.
  • Macht der Vermieter Forderungen geltend, werden diese von der Versicherung überprüft und beglichen.
  • Die Bürgschaftsurkunde wird nur ausgestellt, wenn die Bonitätsprüfung des Mieters positiv ist.

Was passiert wenn …

… Ihr Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

Zahlt Ihr Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Ihre Kaution nicht zurück, kann dies viele Gründe haben. Zunächst sollten Sie überprüfen ob Sie von Ihrer Seite aus alles Nötige getan haben oder ob beispielsweise noch offene Rechnungen vorliegen. Sind Sie sich sicher, dass alles beglichen wurde und Sie mögliche Schäden oder ähnliches in Ihrem Mietobjekt beseitigt haben, können Sie einen Schritt weiter gehen und das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen. Dies sollte grundsätzlich immer geschehen, bevor Sie andere Schritte einleiten.
Unter Umständen war Ihr Vermieter einfach krank und nicht in der Lage sich um die Auszahlung der Kaution zu kümmern. Falls das Gespräch scheitert und Sie zu keiner Lösung kommen, sollten Sie Ihrem Vermieter eine schriftliche Frist setzen. Am besten setzen Sie ein Schreiben auf und schicken es per Einschreiben mit Rückschein, damit es sicher zugestellt wird. Dem Vermieter sollte dadurch klar werden, dass Sie nach Ablauf der Frist rechtliche Schritte einleiten werden.
Erhalten Sie keine Reaktion auf Ihre gesetzte Frist, sollten Sie einen Rechtsanwalt aufsuchen und das weitere Vorgehen besprechen. Falls Sie auf einen Anwalt verzichten wollen, haben Sie die Möglichkeit sich an das Mahngericht zu wenden und ein Mahnverfahren zu eröffnen. Ihr Vermieter erhält dann einen Mahnbescheid in dem eine Frist von 14 Tagen gesetzt ist. In den meisten Fällen wird dem nachgegangen und der Fall ist erledigt.
Sollte Ihr Vermieter Widerspruch einlegen und sich immer noch weigern Ihnen die Kaution auszuzahlen, sollten Sie vorsichtig mit einer Strafanzeige drohen. Falls Sie vorher auf einen Rechtsanwalt verzichtet haben, ist er nun dringend notwendig. Denn falls Ihr Vermieter sich davon nach wie vor unbeeindruckt zeigt, geht die Angelegenheit vor Gericht.

… Ihr Vermieter insolvent geht?

Mann recherchiert im Netz
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Ihr Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, die Mietkaution unabhängig von seinem eigenen Vermögen verzinslich in Form eines Treuhandkontos bei einer Bank anzulegen. Wenn dies der Fall ist, müssen Sie sich keine Sorgen machen, da Ihr Geld dann nicht von der Insolvenz betroffen ist. Falls Ihr Vermieter jedoch entgegen des Gesetzes gehandelt hat, sieht es eher schlecht für Sie aus. Die Chance Ihre Kaution zurück zu bekommen, ist je nach Verwaltung gering.

Erfahren Sie, dass Ihr Vermieter insolvent ist, sollten Sie sich umgehend darüber informieren, ob eine Zwangsverwaltung oder Insolvenzverwaltung stattfindet. Handelt es sich um eine Zwangsverwaltung, haben Sie gute Chancen Ihr Geld zurück zu bekommen. Der Zwangsverwalter übernimmt alle Rechte des Vermieters und somit auch das, nachträglich ein Kautionskonto für den Mieter zu errichten. Legt er kein Konto an, können Sie die Miete so lange einbehalten, bis der Kautionsbetrag erreicht wurde. Handelt es sich wiederum um eine Insolvenzverwaltung ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie Ihr Geld zurück bekommen sehr gering. Denn der Insolvenzverwalter ist nicht verpflichtet Mietkautionen aus der Insolvenzmasse abzuziehen. Wurde Ihr Geld nicht insolvenzfest angelegt, müssen Sie sich in die Reihe der Gläubiger einordnen und werden die Kaution vermutlich nicht wiederbekommen.

… es zum Todesfall Ihres Vermieters kommt?

Kommt es zum Tod Ihres Vermieters, hat dies für Sie keine Konsequenzen. Falls ein Erbe vorhanden ist, wird dieser den Mietvertrag übernehmen und falls nicht, wird er vom Staat übernommen. In beiden Fällen bleibt der Mietvertrag gültig, so wie unverändert und Sie erhalten Ihre Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses unter normalen Bedingungen zurück.

… wenn ein Wechsel des Vermieters stattfindet?

Auch der Wechsel Ihres Vermieters hat keinerlei Auswirkungen auf den bestehenden Mietvertrag und die Auszahlung Ihrer Mietkaution. Der Erwerber des Mietobjekts ist verantwortlich dafür, dass der vorherige Vermieter ihm die Mietkaution überlässt und verpflichtet, diese auszuzahlen. Ist ihm dies nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht möglich, so ist der vorherige Vermieter weiterhin dazu verpflichtet, Ihnen Ihre Summe zurück zu zahlen.