Nebenkosten: Das Wichtigste zu deiner Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung ist für Mieter nicht immer ein Grund zur Freude. Was tun, wenn eine Nachzahlung ansteht? Erfahre hier, woraus sich die Nebenkosten für Mieter oder Immobilienbesitzer zusammensetzen, wie die rechtliche Lage ist und wie du ganz einfach den Strom- oder Gasanbieter wechseln kannst.

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Frau sitzt vor Rechnungen
© Gina Sanders/AdobeStock

In aller Kürze

  • Die Höhe der Nebenkosten muss aus dem Mietvertrag hervorgehen.

  • Der Anspruch auf eventuelle Nachzahlungen seitens des Vermieters ist auf ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode begrenzt.

  • Stromanbieterwechsel sind möglich.

  • Rundfunkgebühren müssen selbstständig angemeldet werden. Befreiungen davon gibt es nur in Sonderfällen.

  • Immobilienbesitzer zahlen Hausgeld (Nebenkosten).

Sonderregelung in Krisenzeiten

Zahlungsausfälle, die auf die Corona-Krise zurückzuführen sind, legitimieren den Vermieter nicht, das bestehende Mietverhältnis zu kündigen. Diese Sonderregelung gilt für Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April bis zum 30. Juni. Diese müssen bis spätestens Ende Juni 2022 zurückgezahlt werden.

Auch die damit verbunden Verträge und Leistungen für Strom, Gas, Wasser und Internet dürfen nicht gekündigt werden, da es sich laut Beschluss des Bundestags um sogenannte Verträge der Daseinsvorsorge handelt. Hierbei besteht vorübergehend ein dreimonatiger Kündigungsschutz.

Was sind Betriebskosten?

Kosten, die beim Eigentümer als Lasten des Grundstücks anfallen, werden Betriebskosten genannt. Der Eigentümer muss diese Kosten tragen. Das gilt grundsätzlich auch, wenn eine Immobilie vermietet ist.

Folgende Betriebskosten sind nach Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähig, das heißt der Vermieter kann sie an den Mieter weitergeben:

  • Grundsteuer
  • Wasserkosten
  • Gasanbieterwechsel
  • Strom
  • Abwasser- und Müllentsorgung
  • Schornsteinreinigung
  • Hausrat- und Haftpflichtversicherung
  • Wartung und Reinigung der Haustechnik
  • Hausmeister bzw. Hauswartkosten
  • Gartenpflege
  • Gemeinschaftsantenne
  • Wascheinrichtungen
  • Straßen- und Gebäudereinigung
  • Aufzugkosten
  • Internet / Telefon
  • Beleuchtung

Der Verteilerschlüssel

Wie genau die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, bestimmt der Verteilerschlüssel oder Umlageschlüssel.
Es gibt dabei 4 Varianten, wobei diese abhängig von der Art der Betriebskosten angewendet werden.

  1. nach Verbrauch z.B. Heizkosten und Warmwasser
  2. nach Personenzahl für weitere verbrauchsabhängige Nebenkosten wie Müll oder Abwasser
  3. nach Wohnfläche z.B. für Hausmeister oder Gartenpflege
  4. nach Wohneinheit z.B. wenn ein Haus mehrere gleich große Wohneinheiten hat

Im Mietvertrag sollte bereits festgelegt werden, welcher Umlageschlüssel zur Anwendung kommt.

Das sagt das Mietrecht

Nicht alles muss bezahlt werden:

Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren und Porto gehören nicht in die Nebenkostenrechnung. Im Allgemeinen muss der Mieter das an Nebenkosten zahlen, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Zusätzliche Posten wie z. B. Reparaturen muss der Mieter nicht akzeptieren.
Wenn du an der Richtigkeit der umgelegten Betriebskosten zweifelst, kannst du beim Vermieter um Nachweis bitten und die Angaben in der Abrechnung mit dem Mietvertrag abgleichen.

Wann muss die Mietnebenkostenabrechnung vorliegen?

Spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode muss der Vermieter die Rechnung für Nebenkosten vorlegen. Andernfalls verliert er den Anspruch auf eventuelle Nachzahlungen. Dies gilt aber nicht für den Mieter, d.h. bestehende Forderungen gegenüber dem Vermieter können nach Ablauf des Abrechnungszeitraums geltend gemacht werden.

Hinweise zur Rundfunkgebühr

  • Alle, die einen Fernseher, ein Radio, einen internetfähigen PC oder ein Smartphone besitzen, müssen den geräteunabhängigen Rundfunkbeitrag bezahlen.
  • Du kannst dich von der Rundfunkgebühr befreien lassen, wenn du z.B. Arbeitslosengeld II, Sozialhilfe BAföG-Leistungen oder Leistungen aus der Grundsicherung erhältst.
  • Besitzt du keinen Fernseher, sondern nur ein Radio, einen internetfähigen Computer oder ein Smartphone, zahlst du monatlich nur 5,83 Euro.
  • Du bist dazu verpflichtet, dich selbständig beim Beitragsservice anzumelden. Tust du das nicht, können bis zu drei Jahre rückwirkend Rundfunkbeiträge erhoben werden.
  • Zum 1. April 2015 ist die Rundfunkgebühr von 17,98 Euro auf 17,50 Euro monatlich gesenkt worden.
  • Der ermäßigte Rundfunkbeitrag wurde ebenfalls von 5,99 Euro auf 5,83 Euro monatlich abgesenkt.
  • Für Unternehmen orientiert sich der Beitrag weiterhin an der Anzahl der Betriebsstätten und der dort sozialversicherungspflichtig Beschäftigten.
  • Seit dem 1. November 2019 können auch Ehepartner, sowie eingetragene Lebenspartner eine Befreiung von der Rundfunkbeitragspflicht für ihre Zweitwohnung beantragen. Voraussetzung ist lediglich das Bewohnen einer gemeinsamen Hauptwohnung.
  • Wichtig: Den Anspruch auf Be­freiung haben neben dem In­haber der Wohnsitze aus­schließlich der Ehe­partner beziehungsweise der ein­getragene Lebens­partner. Sonstige voll­jährige Mit­bewohner sind beitragspflichtig.

Nebenkosten für Immobilienbesitzer

Was ist eigentlich Hausgeld?

Wenn du Wohnungseigentümer bist und die Immobilie selbst bewohnst, zahlst du keine Miete, bist aber von den Nebenkosten nicht befreit. Du entrichtest monatlich sogenanntes Hausgeld. Die Höhe des Hausgeldes wird mit Hilfe eines Verteilungsschlüssels ermittelt, z. B. anteilig zu der Anzahl aller Eigentumswohnungen des Hauses.

Denke rechtzeitig an finanzielle Rücklagen

Rücklagen sind finanzielle Reserven, die du als Hausbesitzer für eventuelle Aufwendungen (z. B. Reparaturen) frühzeitig bilden solltest. Bauexperten raten, jährlich etwa 1% der Baukosten für Instandhaltungsarbeiten zu sparen. Als Faustregel sollte die jährliche Rate bei ca. 7 bis 8 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche liegen, bei Altbauten bei ca. 10 Euro.

Wesentliche Betriebskosten:

  • Grundsteuer
  • Wasserkosten
  • Heizkosten
  • Strom
  • Abwasser- und Müllentsorgung
  • Schornsteinreinigung
  • Gartenpflege
  • Rundfunkgebühren Internet / Telefon

Rund um den Anbieterwechsel

Tipps zum Stromanbieterwechsel

  • Verschaff dir einen Überblick über Verbrauch und Kosten der letzten Jahre.
  • Such bei Angeboten nach versteckten Kosten oder Erhöhungen in den Folgejahren.
  • Achte bei deinem neuen Vertrag auf kurze Kündigungsfristen und moderate Laufzeiten.
  • Sofern dein Stromanbieter seine Preise erhöht, existiert ein Sonderkündigungsrecht.

Wann ist ein Wechsel möglich?

  • Meist reicht einjährige Kundschaft beim aktuellen Versorger.
  • Ein Wechsel kann mit einem Vorlauf von bis zu sechs Monaten in Auftrag gegeben werden.

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  • Wechselformalitäten erledigt in der Regel der neue Versorger.
  • In der Regel dauert ein Wechsel zwischen 4 und 6 Wochen.
  • Falls du einen Wechsel anstrebst und deine Kündigungsfrist in den nächsten Wochen abläuft, solltest du besser bereits selbst deine Kündigung abschicken, damit diese nicht verstreicht.

Wie funktioniert der Tarifvergleich?

Tarifrechner Strom und Gas

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