Grundstück kaufen: Wissenswertes über Abwicklung, Erschließung und mehr

Du überlegst ein Grundstück zu kaufen, hast dich jedoch noch nicht final entschieden? Hier findest du umfassende Informationen über den Kauf und die Abwicklung sowie über viele weitere Immobilien- und Bauthemen.

Grundstück zum Verkauf

In aller Kürze

  • Lege im Vorfeld genau fest, welche Anforderung du mit deinem Bauvorhaben an das Grundstück hast.
  • Achte beim Kauf besonders auf Einschränkungen im Bebauungsplan, Altlasten sowie Bauvorhaben in der Nähe.
  • Neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen noch weitere Kosten z.B. Grunderwerbsteuer und Notarkosten.

Was du vor dem Kauf beachten musst

Einige wichtige Dinge solltest du durchdacht haben, bevor du dich für ein Grundstück entscheidest. Dazu gehören zum Beispiel die Boden- und Grundwasserverhältnisse, genauso wie existierende Altlasten auf dem Grundstück oder Bodenverschmutzungen.

Lage und Umgebung

Bevor du nach Grundstücken Ausschau hältst, solltest du dir vor allem die Frage stellen, welche Anforderungen du an das Siedlungsgebiet hast, in welchem das Grundstück liegen soll. Wie ist die Nachbarschaft? Gibt es einen Bäcker oder Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe? Wie ist die Anbindung mit Bus und Bahn? Was ist dir wichtig?

Du hast ein passendes Grundstück gefunden? Dann solltest du dich über mögliche zukünftige Bauvorhaben in der Umgebung informieren. Dazu zählen Autobahnen oder Hochhäuser. Aber auch die aktuelle Situation ist zu bedenken. Wird der Wohnkomfort durch Lärm, Verkehr oder Hochwasser beeinträchtigt?

Bauvorhaben

Wichtig ist, dass nicht jedes Grundstück auch bebaubar ist. Informiere dich, ob es sich bei dem Grundstück um ausgewiesenes Bauland handelt. Ist dies der Fall, darf das neues Eigenheim hier gebaut werden. Achte aber auch auf Einschränkungen im Bebauungsplan. Auch bei ausgewiesenem Bauland kann es Beschränkungen geben, was gebaut werden darf. Schlagwörter sind Geschoss­flächenzahl (GFZ) und Grundflächenzahl (GRZ). Aber auch darüber hinaus kann es Vorschriften geben.

Geht es um die Planung der Bebauung, arbeitest du im Normalfall mit einem Architekten oder einem Fertighaus-Bauunternehmen zusammen. Das Projekt wird dann mit dir als Bauherr zusammen angegangen. Eine gute Zusammenarbeit basierend auf Vertrauen ist daher sehr wichtig. Verliere dabei allerdings nicht aus den Augen, dass du als Bauherr das letzte Wort bei Themen wie Budget, Bauplatz, zeitlichem Rahmen und grundsätzlichen Wünschen behalten solltest.

Die Leistungen des Architekten gliedern sich in neun Phasen:

  1. Grundlagenermittlung
  2. Vorplanung mit Kostenschätzung
  3. Entwurfsplanung und Kostenberechnung
  4. Genehmigungsplanung
  5. Werkplanung / Ausführungsplanung
  6. Vorbereitung der Vergabe
  7. Mitwirkung bei der Vergabe
  8. Objektüberwachung / Bauüberwachung
  9. Objektbetreuung und Dokumentation

Energieeinsparverordnung

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) setzt einen energetischen Mindeststandard für Neubauten. Hochwertiger Wärmeschutz und eine Optimierung der Haustechnik über die Anforderungen der EnEV hinaus, sind im Hinblick auf die zukünftigen Heizkosten relevant und deswegen auch aus finanzieller Sicht sinnvoll. Zudem fördert der Bund über die Kreditanstalt für Wiederaufbau energiesparende Bauweisen. Zum Beispiel den Haustyp Passivhaus. Informiere dich hierzu bei der Deutschen Energie Agentur.

Wie viel darf es kosten?

Der Preis eines Grundstücks wird durch viele Faktoren bestimmt. Ein günstiges Grundstück bedeutet nicht immer auch, dass du Geld sparst. Im Gegenteil, bei zu günstigen Angeboten ist Skepsis angebracht. Der günstige Preis hat meistens einen Grund. Einen Überblick über die den Preis beeinflussenden Faktoren erhältst du hier.

Die Gesamtkosten beim Grundstückskauf beinhalten:

  • Kaufpreis
  • Erwerbs- und Baunebenkosten
  • Grunderwerbsteuer ( mind. 4,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland)
  • Maklerprovision
  • Notargebühren (Beurkundung Kaufvertrag, Grundschuld, Auflassung)
  • Grundbucheintragung
  • Mietbelastung bis Einzug
  • Erschließungskosten (Anschluss an Kanalisation, Strom, Gas)
  • Honorare für Gutachter, Architekten, Statiker, Ingenieure
  • Kosten für Leihmaschinen
  • Entsorgungskosten für Abbruchmaterial
  • Versicherungen
  • Folgekosten für Renovierung und Reparaturen
  • Sonstige Nebenkosten
  • Sonstige Aufwendungen wie Umzugskosten, Neuanschaffungen, Reserve für Unvorhergesehenes
  • Finanzierungskosten (Darlehenszins, Tilgung, Bauzeitzinsen)
  • Finanzierungsnebenkosten (Bereitstellungszinsen, Bürgschaft, Disagio etc.)

Grundstücksbezogene Kosten

Grundsätzlich gilt, dass ein größeres Grundstück bei gleicher Beschaffenheit mehr wert ist als ein kleineres. Daher ist die Größe immer noch maßgeblicher Preisfaktor sowohl bei Grundstücken als auch bei Immobilien.
Wenn ein Grundstück stark störanfällig ist, ist es in der Regel weniger wert. Wie sieht es mit Lärm durch Nachtleben, Straßen- und Flugverkehr aus? Sind viele Abgase zu befürchten? Weiterhin sinkt der Grundstückswert, wenn es sich um ein hochwassergefährdetes Gebiet handelt. Auch mögliche Altlasten senken den Wert eines Grundstücks erheblich.
Ist das Grundstück schon bebaut? Wenn ja, ist die Immobilie in gutem Zustand? Dann kannst du Grundstück und Immobilie gemeinsam kaufen. Ansonsten fallen für den Käufer Abrisskosten an, die den Verkaufspreis drücken.
Die Beschaffenheit des Grundstücks hat großen Einfluss auf das Projekt und alle damit verbundenen Kosten. Dies spiegelt sich letztendlich auch im Preis wieder. Ein Grundstück in Hanglage kann Vorteile bieten oder sogar günstiger sein als ein vergleichbares ebenerdiges Grundstück. Durch zusätzlich notwendige Arbeiten können aber weitere Kosten entstehen. Ein langgezogenes oder verwinkeltes Grundstück bedeutet meist auch Einschränkungen hinsichtlich der bebaubaren Fläche oder dem geplanten Garten. Hier ist also Vorsicht geboten.
Ist das Grundstück bereits erschlossen oder fallen für den Käufer zusätzliche Kosten für den Hausanschluss (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Kabel) an? Weiter spielt auch die Entfernung zum öffentlichen Leitungsnetz eine Rolle.
Beim Kauf eines Grundstücks fallen Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren an. Zudem können Kosten für das Freimachen von Rechten Dritter entstehen, z. B. durch ein bestehendes Vorkaufs- oder Wegerecht.

Der Kaufvertrag

Du hast dich nach genügend Bedenkzeit final für ein Grundstück entschieden? Der letzte Schritt ist damit der Gang zum Notar. Auf der Seite deiner Stadt oder Gemeinde findest du Informationen zu benötigten Unterlagen und Formularen. Dies beschleunigt den Vorgang erheblich.

Notar

Suche einen Notar auf, um mit ihm gemeinsam den Vertrag zu entwerfen. In der Regel bestimmt der Käufer den Notar, das muss aber nicht so sein. In Deutschland herrscht hierzu keine verbindliche rechtliche Regelung.

Zahlung und Grundbucheintrag

Der Notar trägt die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch ein. Anschließend zahlst du den Kaufpreis auf das Notaranderkonto ein. Nach Eintragung ins Grundbuch überweist der Notar den Kaufpreis an den Verkäufer. Wenn dies alles geschehen ist, erfolgt nach der Kaufpreiszahlung und Begleichung der Grunderwerbsteuer der eigentliche Grundbucheintrag.

Finde jetzt ein passendes Grundstück

Du suchst ein Grundstück für dein Bauvorhaben?

Wähle hier eine Stadt aus und finde aktuelle Grundstücksangebote.

Immobilien-Zusatzservices