Grundstück kaufen: Wissenswertes über Abwicklung, Erschließung und mehr

Du spielst mit dem Gedanken, ein Grundstück zu kaufen? Dabei gibt es einige Dinge zu beachten. Wir haben für dich alle relevanten Informationen zur Grundstückssuche, dem Kaufprozess und den Kosten zusammengestellt. Außerdem erfährst du, welche Dokumente du für den Erwerb eines Grundstücks benötigst.

Grundstück zum Verkauf

In aller Kürze

  • Vor dem Kauf solltest du prüfen, ob das Grundstück bebaubar ist und ob es behördliche Auflagen für die Bebauung gibt.

  • Erschlossene Grundstücke = Es gibt bereits Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Gas und Strom.

  • Neben dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten fallen noch weitere Kosten an, z.B. für Versicherungsschutz und notarielle Services.

  • Die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch dient dem Käufer:innen-Schutz vor Zahlung des Kaufpreises.

Das passende Grundstück finden

Zum Verkauf stehende Grundstücke findest du über verschiedene Wege. Das größte Angebot findest du in einschlägigen Online-Immobilienportalen, wie auch bei meinestadt.de. Hier findest du Grundstücke in deiner Nähe.

Eine weitere Option ist es, bei Städten, Gemeinden und Kommunen nachzufragen. Sie verfügen teilweise über ein ansehnliches Immobilienangebot. Das örtliche Bauamt kann dir in der Regel weiterhelfen. Über das örtliche Pfarrheim kannst du auch Informationen zu Grundstücken in Kirchenbesitz einholen. Nicht selten verfügen Kirchengemeinden über attraktive Grundstücke.

Tipp

Kosten sparen mit einer Baugemeinschaft

Um Kosten zu sparen bietet sich auch der Grundstückskauf als Baugemeinschaft an. Dabei erwirbst du gemeinsam mit anderen Interessierten ein Grundstück, ihr teilt euch alle Kosten und Risiken für den Bau der Immobilie und gebt diesen gemeinsam in Auftrag. Viele Städte und Gemeinden fördern derartige Bauvorhaben und unterstützen mit günstigen Grundstücken. Kosten lassen sich dabei an vielen Stellen sparen, z.B. bei der Erschließung des Grundstücks.

Weitere Möglichkeiten:

  • Bei Versteigerungen werden Immobilien und Grundstücke häufig unter dem Marktwert verkauft. Weitere Informationen bekommst du beim Amtsgericht in deiner Nähe.
  • Suche selbst bei einem Spaziergang nach Grundstücken in deiner Wunschgegend. Oftmals gibt es interessantes Bauland, das aber nicht offiziell zum Verkauf steht. Auf Antrag beim örtlichen Grundbuchamt kannst du dann erfahren, wem es gehört.

Die Lage des Grundstücks

Die Entscheidung über die Lage des Grundstücks ist nicht zu unterschätzen. Sie ist in der Regel stark abhängig von Alter und Lebensumständen. Entscheidend sind auch die Anforderungen an die Infrastruktur. Brauche ich Schulen oder Supermärkte in unmittelbarer Nähe oder bin ich bereit, längere Wege auf mich zu nehmen? Welche Kriterien du bei der Grundstückssuche berücksichtigen solltest, erfährst du in unserem Ratgeber zum Thema Wohnlage

Was du vor dem Kauf beachten musst

Die Planung startet schon lange vor dem Kauf. Denn schon im Vorfeld musst du einige wichtige Dinge berücksichtigen: Neben der Frage, wo dein Grundstück liegen soll, musst du auch prüfen, ob es überhaupt bebaubar ist. Das heißt konkret: Um bebaut werden zu dürfen, muss das Grundstück als Bauland ausgewiesen sein. Was du dabei beachten musst, haben wir für dich zusammengefasst.

Zu prüfen, ob das Grundstück auch ausgewiesenes Bauland ist, gehört zu den wichtigsten Schritten beim Grundstückskauf. Denn die Bebaubarkeit entscheidet letztendlich darüber, ob du dein Bauvorhaben auch wirklich in die Tat umsetzen kannst. Doch keine Sorge: Auch wenn dies nicht der Fall ist, hast du immer die Möglichkeit, die Ausweisung als Baugrundstück bei der Stadt zu beantragen. Bedenke, dass dieser Prozess einige Zeit in Anspruch nimmt.

  • Bei ausgewiesenem Bauland kann es Beschränkungen geben, was gebaut werden darf, zum Beispiel was die Geschoss­flächenzahl (GFZ) und Grundflächenzahl (GRZ) angeht.
  • Überprüfe, ob das Bauland bereits erschlossen wurde. Das bedeutet: Es existieren bereits Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom.
  • Bevor mit dem Bau begonnen werden dann, muss die Erschließung abgeschlossen sein.
  • Für eine Erschließung fallen in der Regel ca. 10.000 bis 15.000 € an.
Der Grundstückskauf ist abgewickelt, die Bauplanung in vollen Zügen. Doch plötzlich machen die Behörden Vorschriften, wie die Bebauung auszusehen hat.
Um dies zu vermeiden, solltest du vor Grundstückskauf Informationen zu sämtlichen behördlichen Auflagen einholen. Diese findet man im so genannten Bebauungsplan, einem rechtlich bindenden Dokument, in dem die Vorgaben für die Nutzung des Grundstücks vorgegeben sind. Im Bebauungsplan ist geregelt, wie viele Immobilien auf dem Grundstück gebaut werden dürfen, wie hoch, tief und breit diese sein dürfen und welche Haustypen überhaupt zugelassen sind.

Welche Grundstückstypen gibt es?

Grundstücke unterscheiden sich in erster Linie durch ihre Lage (Hang, ebenerdig, Umgebung), ihre Zweckgebundenheit (bebaubar oder unbebaubar), die Erschlossenheit (Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Co. oder nicht) und die Beschaffenheit des Baugrunds (bindiger oder nicht bindiger Boden).

  • Bindiger Boden besteht aus Plättchen (Lehm, Ton, Schluff oder Mergel), nimmt viel Wasser auf und wird schnell schlammig. Dies wirkt sich negativ auf die Tragfähigkeit aus.
  • Nichtbindiger Boden besteht aus Körnern (Sand, Kies, Steine). Je dichter diese aneinanderliegen, desto tragfähiger ist der Boden. Wasser wird schlecht aufgenommen, wodurch der Boden fest bleibt und nicht aufweicht. Dieser Boden hat eine hohe Tragfähigkeit.
Tipp

Bodengutachten

Es empfiehlt sich, vor Kauf eines Grundstücks ein Bodengutachten durch eine Fachkraft erstellen zu lassen. Dabei wird die Beschaffenheit des Bodens und Grundwassers auf Bodenverschmutzungen, z.B. durch industrielle Anlagen geprüft. Damit senkst du das Risiko von Schäden durch einen minderwertigen Baugrund.

Was beeinflusst den Kaufpreis eines Grundstücks?

Der Preis eines Grundstücks wird durch viele Faktoren bestimmt. Ein günstiges Grundstück bedeutet nicht immer auch, dass du Geld sparst. Im Gegenteil, bei zu günstigen Angeboten ist Skepsis angebracht. Der günstige Preis hat meistens einen Grund. Welche Faktoren den Preis beeinflussen, haben wir hier für dich gesammelt:

Grundsätzlich gilt, dass ein größeres Grundstück bei gleicher Beschaffenheit mehr wert ist als ein kleineres. Daher ist die Größe immer noch maßgeblicher Preisfaktor sowohl bei Grundstücken als auch bei Immobilien.
Wenn ein Grundstück stark störanfällig ist, ist es in der Regel weniger wert. Kostenmindernd wirken sich dabei z.B. nahegelegene Industrieanlagen, Autobahnen oder Flughäfen aus. Auch die geografische Nähe zu hochwassergefährdeten Gebieten und das damit einhergehende Risiko von Überschwemmungen beeinflusst den Preis. Altlasten, wie z.B. verseuchtes Grundwasser senken den Wert eines Grundstücks erheblich.
Ist das Grundstück schon bebaut? Wenn ja, ist die Immobilie in gutem Zustand? Dann kannst du Grundstück und Immobilie gemeinsam kaufen. Ist die Immobilie jedoch zum Abriss bereit, werden die anfallenden Abrisskosten im Verkaufspreis berücksichtigt.
Die Beschaffenheit des Grundstücks wirkt sich auf den Kaufpreis aus: Ein Grundstück in Hanglage kann Vorteile bieten oder sogar günstiger sein als ein vergleichbares ebenerdiges Grundstück. Durch zusätzlich notwendige Arbeiten können aber weitere Kosten entstehen. Ein langgezogenes oder verwinkeltes Grundstück bedeutet meist auch Einschränkungen hinsichtlich der bebaubaren Fläche oder dem geplanten Garten. Ein entscheidender Faktor ist auch die Beschaffenheit des Bodens:
Bereits erschlossene Grundstücke mit Anschlüssen an Wasser, Abwasser, Gas und Strom sind teurer, da die investierten Erschließungskosten mit in den Preis einfließen. Die Arbeit ist dann zwar schon gemacht, bei einer Erschließung in Eigenregie hat man jedoch bessere Möglichkeiten, die Kosten möglichst niedrig zu halten. Bei unerschlossenen Baugrundstücken spielt auch die Entfernung zum öffentlichen Leitungsnetz eine Rolle.

Mehr über die Grundstücksbewertung erfahren

Welche Faktoren bestimmen den Grundstückswert? Welche Verfahren gibt es und wann werden sie angewendet? Auch für dich als Käufer:in ist es hilfreich, darüber Bescheid zu wissen, denn nur so kannst du den Angebotspreis richtig einschätzen. Wir haben für dich alles Wissenswerte rund um die Grundstücksbewertung zusammengefasst.

Gutachter bewertet ein Grundstück.
© Mediaparts/AdobeStock

Welche Kosten kommen beim Grundstückskauf auf mich zu?

Die Kosten setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen. Für eine besserer Übersicht, haben wir die einzelnen Positionen für dich kategorisiert.

Kauf- und Kaufnebenkosten

  • Kaufpreis und Kaufnebenkosten
  • Grunderwerbsteuer (mind. 4,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland)
  • Provision für Makler:innen
  • Gebühren für notarielle Services (Beurkundung, Grundschuld, Auflassung)
  • Grundbucheintragung
  • Kosten für das Freimachen von Rechten Dritter, z. B. durch ein bestehendes Vorkaufs- oder Wegerecht
  • Laufende Mietbelastung bis zum Einzug ins Eigenheim

Finanzierungskosten

  • Darlehenszins, Tilgung, Bauzeitzinsen
  • Finanzierungsnebenkosten (Bereitstellungszinsen, Bürgschaft, Disagio etc.)

Baukosten (je nach Bedarf)

  • Erschließungskosten (Anschluss an Kanalisation, Strom, Gas)
  • Kosten für Leihmaschinen
  • Entsorgungskosten für Abbruchmaterial
  • Folgekosten für Renovierung und Reparaturen
  • Honorar für Architekturbüro
  • Honorare für sonstige Leistungen von Fachkräften, z.B. Statiker:in, Ingenieur:in
  • Baunebenkosten

Den Kauf abwickeln

Du hast dich nach genügend Bedenkzeit final für ein Grundstück entschieden? Der letzte Schritt ist nun die notarielle Beurkundung. Um den Vorgang zu beschleunigen, solltest du vorab alle benötigten Dokumente zusammenstellen. Erst nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch bezahlst du den Kaufpreis.

1. Finanzierung sichern

Zunächst musst du mit deiner Bank die Finanzierung abklären. Wie du dabei vorgehst, haben wir für dich in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung zusammengefasst.

2. Kaufvertrag und Beurkundung

Gemeinsam mit dem Notar oder der Notarin entwirfst du den Kaufvertrag. In der Regel sucht der Kaufende das Notarbüro aus, das ist aber nicht zwingend so. In Deutschland herrscht hierzu keine verbindliche rechtliche Regelung. Der finale Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, da er ansonsten rechtlich nicht gültig ist.

3. Grundbucheintrag

Zum notariellen Service zählt das Eintragen der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch. Diese dient dem Kaufenden als rechtliche Absicherung vor Zahlung des Kaufpreises. Anschließend zahlen du oder deine Bank den Kaufpreis auf das so genannte Notaranderkonto ein. Dieses wird vom Notarbüro verwaltet. Nach Eintragung ins Grundbuch wird der Kaufpreis von dort an den Verkaufenden weitergeleitet. Der Kaufpreis ist bezahlt und die Grunderwerbssteuer ausgeglichen? Dann steht dem finalen Grundbucheintrag nichts mehr im Wege. Das Grundstück gehört nun dir.

Wann brauche ich welche Dokumente?

Für die Abwicklung des Grundstückskaufs brauchst du eine Reihe von Dokumenten:

Für die Finanzierung Für den Kauf und die Beurkundung Für den Grundbucheintrag
Vom Notarbüro
vorläufiger Kaufvertrag
finaler Kaufvertrag
Grunderwerbsanzeige beim Finanzamt
Vom Finanzamt
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Vom Grundbuchamt
Grundbuchauszug
Grundbuchauszug
Von der Bank
Finanzierungsbestätigung
Vom Eigentümer
Grundriss und Lageplan des Grundstücks
Aus den eigenen Unterlagen
Einkommensnachweise, Nachweis über Eigenkapital, Steuerbescheide, unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft, Fotos des Grundstücks
Heiratsurkunde (optional, wenn gemeinsamer Kauf mit Ehepartner:in)
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