Souterrain – Mehr als eine Kellerwohnung

Das Souterrain, auch Tiefparterre genannt, bietet vor allem in der Innenstadt eine günstige Wohnmöglichkeit. Trotzdem sind entsprechende Wohnungen eher unbeliebt. Bei potentiellen Mieter kommen schnell Fragen nach Problemen mit Schimmel auf. Vermieter hingegen müssen sich um rechtliche Dinge kümmern: Kann jeder Keller in eine Souterrainwohnung umgewandelt werden und wie wird die Wohnfläche berechnet? Neben diesen Themen findest du hier die wichtigsten Infos zu Souterrainwohnungen und deren Vor- und Nachteile sowie hilfreiche Tipps zum Einrichten.

Illustration einer Souterrainwohnung

In aller Kürze

  • Wenn du bei deiner Wohnungsbesichtigung einen Feuchtigkeitsgeruch wahrnimmst, besteht Schimmelgefahr.

  • Für den Umbau eines Keller in eine Wohnung brauchst du eine Baugenehmigung, wenn du den neu entstandenen Wohnraum vermieten willst.

  • Damit der umgebaute Kellerraum als Wohnung bezeichnet werden kann, verlangen die meisten Bundesländer eine Deckenhöhe von mind. 2,30 m.

Was ist eine Souterrainwohnung?

Eine Souterrainwohnung befindet sich im Unter- bzw- Kellergeschoss des Wohnhauses. Dadurch liegt sie unter dem Erdgeschoss und zumindest zu einem Teil unterirdisch. Bei dem Stichwort Souterrain haben viele das Vorurteil, dass es sich um eine düstere und ungemütliche Wohnung handelt. Das muss allerdings nicht sein. Denn die meisten Souterrainwohnungen wurden direkt als Wohnung konzipiert und haben daher jeglichen Wohnkomfort. Trotzdem besitzen Wohnungen unter Geländeniveau häufig niedrige Decken und kleine Fenster. Zusätzlich ist eine Souterrainwohnung normalerweise nicht barrierefrei, da eine kleine Treppe nach unten führt und den Zugang zum Wohnbereich bietet. Darauf müssen sich potenzielle Mieter einstellen.

Darauf solltest du bei der Besichtigung achten:

Wenn du dich für eine Souterrainwohnung interessierst, solltest du bei einer Besichtigung auf ein paar Dinge achten. Wenn du einen Feuchtigkeitsgeruch wahrnimmst, besteht Schimmelgefahr. Außerdem solltest du dir anschauen, wie es vor den Fenstern der Wohnung aussieht, wenn sie zur Straße rausgehen. Gibt es einen entsprechenden Sichtschutz oder Probleme mit Müll? In manchen Fällen gibt es eine Glasfront in Richtung einer Grünfläche auf der Gebäuderückseite. So wird die Wohnung heller und wohnlicher.

Vor- und Nachteile

Souterrainwohnungen geht ein schlechter Ruf voraus. Trotzdem solltest du nicht grundsätzlich jede Wohnungsanzeige überspringen. Eine Besichtigung kann sich durchaus lohnen.

Vorteile

  • Angenehmes Raumklima: Durch ihre Bodennähe sind Souterrains besonders gut isoliert. Im Sommer heizen die Räume nicht so stark auf, im Winter kühlen sie durch die Nähe zum Erdreich weniger stark aus.
  • Angepasste Preise: Die geringe Beliebtheit und die Nachteile einer Tiefparterre reduzieren die Mietkosten und ermöglichen günstigeres Wohnen auch in der mitunter teuren Innenstadt.
  • Wenig Treppensteigen: Durch die Lage im Haus musst du nur eine Etage in den Keller gehen und sparst dir ewiges Treppensteigen.
  • Eigene Grünfläche: Was bei einer Wohnung in höheren Etagen der Balkon ist, ist in der Tiefparterre häufig eine eigene Terrasse mit eigenem kleinen Garten.

Nachteile

  • Wenig Tageslicht: Da eine Souterrainwohnung zu einem großen Teil unter dem Straßenniveau liegt, verfügt sie meist nur über kleine Fenster.
  • Niedrige Decken: Bei der Tiefparterre handelt es sich oft um umgebaute Keller oder Lager. Deshalb sind die Wände in der Regel nicht höher als 2,40 m.
  • Nicht barrierefrei: Der Eingang zur Souterrainwohnung liegt oft unter Bodenniveau. Daher bedarf es einer Treppe, um in die Wohnräume zu gelangen.
  • Schimmelanfällig: Durch die umgebende Erde kann es schneller feucht werden, vor allem nach längeren Regenfällen und wenn bei der Wohnung nicht auf Feuchtigkeitsschutz geachtet wurde.

Gibt es Probleme mit Schimmel in Souterrainwohnungen?

Achte bei der Besichtigung auf das Raumklima. Es ist ein schlechtes Zeichen, wenn man die Feuchtigkeit in den Wänden riechen kann. Ansonsten kannst du Schimmel gut vermeiden, wenn du jeweils morgens und abends einmal alle Fenster öffnest, um gründlich querzulüften. Informiere dich, ob der Raum mithilfe einer Rückstausicherung vor Überschwemmung geschützt ist. Starker Regen kann bei unzureichender Sicherung ein Problem für Wohnungen im Souterrain darstellen.

Kann jeder Keller in eine Souterrainwohnung umgewandelt werden?

Eine Baugenehmigung für den Umbau eines Kellers in eine Wohnung brauchst du nur, wenn du den neu entstandenen Wohnraum vermieten willst. Planst du den Umbau ausschließlich für den Eigenbedarf, ist dies in der Regel nicht notwendig.
Willst du den Wohnraum als Souterrainwohnung vermieten, müssen einige Bedingungen erfüllt sein. Genaue Informationen findest du in der Landesbauordnung (LBO) deines Bundeslandes. Dort findest du alles, was du beachten musst, wenn du deinen Keller oder Halbkeller in eine Souterrainwohnung umbauen willst.

In den meisten Bundesländern wird zum Beispiel eine Deckenhöhe von 2,30 m verlangt. Bestimmte Bundesländer wie Bayern oder NRW verlangen eine Deckenhöhe von 2,40 m. In Berlin muss die Decke eine Höhe von 2,50 m vorweisen, damit der umgebaute Kellerraum als Wohnung bezeichnet werden kann.
Der Wohnraum muss außerdem über eine Heizung verfügen, die der Energieeinsparverordnung (EnEV) entspricht. Denkbar für Räumlichkeiten im unteren Geschoss ist zum Beispiel auch eine Fußbodenheizung.

Wie wird die Wohnfläche berechnet?

Die Wohnfläche wird nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV) ermittelt. Die Wohnfläche einer Souterrainwohnung wird also wie bei einer normalen Wohnung berechnet.<
Nur bei einer Deckenhöhe von nicht weniger als 1 m und nicht mehr als 2 m wird der entsprechende Wohnraum halbiert. Da aber nicht jeder Keller in eine Souterrainwohnung umgebaut werden kann und eine Deckenhöhe von 2,30 m bis 2,40 m verbindlich ist, greift diese Rechnung nicht.
Darüber hinaus wirken sich noch andere Aspekte auf deine Miethöhe aus, z.B. die Lage, Bauart und Zimmerzahl. Besonders das mangelnde Tageslicht und andere Faktoren, wie die niedrige Deckenhöhe, machen Souterrainwohnungen im Vergleich zu anderen Wohnungen so günstig. Die Unbeliebtheit der Wohnung wird also mit dem günstigen Preis ausgeglichen.

Souterrainwohnungen einrichten – So wird's gemütlich

Gemütlich eingerichtete Souterrainwohnung
©Iriana Shiyan/AdobeStock
Bei einer Souterrainwohnung solltest du das vorhandene Licht voll ausnutzen. Hier eignen sich vor allem gut platzierte Spiegel. Diese reflektieren vom Fenster aus das Sonnenlicht in die Tiefe der Räume. Verzichte auf dicke Vorhänge und Pflanzen vor den Fenstern. Hier eignen sich leichte Gardinenschals oder Plissees.
Lichtinseln ergänzen sich gegenseitig und lassen die Wohnung noch heller wirken. Verwende Fluter, die nach oben strahlen und die Decke zu einem großen Lichtkörper werden lassen. Auch indirekt beleuchtete Möbel oder Lichtwände als Raumtrenner eignen sich gut für Souterrains. Auf Hängeleuchten solltest du lieber verzichten.
Die Wände sollten in hellen Tönen, wie weiß oder gelb gehalten werden. So wirken die Räume freundlicher und großzügiger. Durch knallige Farben kannst du zusätzlich noch Akzente setzen. Diese sollten aber in Maßen eingebunden werden. Vermeide milchige Farben, wie Pastelltöne. Diese werden in eher dunklen Räumen nicht wahrgenommen.
Auch hier solltest du auf dunkle Töne verzichten. Verwende stattdessen helles Laminat bzw. helle Fußbodenbeläge. Parkettboden aus hellem Holz kann einen Raum wärmer und gemütlicher wirken lassen. Somit sind Holzdielen oder Ähnliches für die Tiefparterre gut geeignet.
Großflächige Teppichböden machen den Raum kleiner und stauchen ihn. Setze lieber mit kleineren Teppichen in freundlichen Farben Akzente in der Wohnung.
Bei Fliesen ist Vorsicht geboten. Diese könnten zu schnell an einen Keller oder Waschraum erinnern.
Versuche durch deine Möbelauswahl eine optische Täuschung zu schaffen, indem du die Vertikale der Wohnung betonst. So kannst du das Grundproblem einer Souterrainwohnung, die niedrige Decke, kaschieren. Geeignet sind Möbel, die entweder sehr schmal und hoch oder sehr flach sind.
Du solltest dich für klare Linien und wenig Verzierungen bei den Möbeln entscheiden. Auch Polstermöbel wirken besser, wenn sie einfarbig sind. Verzichte ebenfalls auf zu viel Dekoration. Der Fokus sollte auf dem Freiraum der Wohnung liegen. Dezente Farbakzente sind natürlich trotzdem gut möglich.
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