Mit der richtigen Baufinanzierung ins Eigenheim

Ob Hausbau oder Hauskauf in Deutschland, wichtig ist immer eine solide und vor allem auf deine Bedürfnisse zugeschnittene Bau- bzw. Immobilienfinanzierung. Finde mit unseren Tipps das für dich passende Angebot.

Lesedauer: 4 Minuten

Bank, Mann und Geldbeutel

In aller Kürze

  • Ermittele die maximale finanzielle Belastung durch das Darlehen.
  • Die am häufigsten gewählte Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen.
  • Achte auf eine hohe Tilgungsrate.
  • Unter bestimmten Umständen kann eine Baufinanzierung staatlich gefördert werden.

Tipps für die Immobilienfinanzierung

Haushaltsrechnung

Wenn du den Bau oder Kauf einer Immobilie planst, solltest du dich zuerst fragen: Wie hoch darf die finanzielle Belastung durch das Darlehen maximal monatlich sein? Ein gut geführtes Haushaltsbuch mit allen Einnahmen und Ausgaben kann bei der Rechnung helfen. Ein Anhaltspunkt ist auch deine aktuelle Kaltmiete sowie die Nebenkosten.

Eigenanteil

Kalkulierst du mit einem vollständigen Darlehen von der Bank oder bringst einen Eigenanteil mit in die Baufinanzierung? Diese Punkte solltest du beim Für und Wider nicht außer Acht lassen:

  • Bei derzeit niedrigen Zinssätzen liegt Baufinanzierung ohne Eigenkapital hoch im Kurs.
  • Das will jedoch genau überlegt sein: Die Konditionen sind meist schlechter als bei Kreditsystemen mit Eigenbeteiligung.
  • Vollfinanzierungen lohnen sich nur für Menschen mit hohem und gesichertem Einkommen.
  • Experten raten zu einem Eigenanteil von mindestens 20%.

Welches Darlehen passt zu deinem Vorhaben?

Annuitätendarlehen

Es gibt verschiedene Varianten der Immobilienfinanzierung, aber am häufigsten wird das Annuitätendarlehen gewählt. Dabei setzt sich die Rate zusammen aus der Tilgung - also der eigentlichen Rückzahlung - und den Zinsen für den Baukredit.

Dies hat folgende Vorteile:

  • Du vereinbarst mit der Bank einen Ratenplan mit gleichbleibender Rate über die gesamte Laufzeit des Darlehens. Das verschafft dir Planungssicherheit.
  • Auch wenn die Zinssätze steigen, bleibt das Darlehen davon unangetastet. In der Regel wird eine Zinsbindung für mindestens 5 bis höchstens 15 Jahre vereinbart.
  • Der Zinsanteil der Rate wird während der Darlehenslaufzeit stetig kleiner und der Tilgungsanteil steigt. Dies liegt daran, dass sich die Zinsen aus der verbleibenden Restschuld berechnen.

Zinssatz und Tilgungsrate

Neben einem möglichst niedrigen Zinssatz solltest du auch auf eine hohe Tilgungsrate achten. Die Tilgungsrate ist der Betrag, der im Laufe eines Jahres zurückgezahlt - also getilgt - werden kann und wird in Prozent angegeben. Je höher sie ist, desto schneller schrumpft die Restschuld und demzufolge die Zinsen. Es lohnt sich nachzurechnen, welche monatliche Belastung du dir leisten kannst, da du damit am Ende viel Geld sparen könntest.

KfW Förderdarlehen

Unter bestimmten Umständen kann eine Baufinanzierung staatlich gefördert werden. Dies ist z.B. der Fall, wenn du Kinder hast und dein Eigenheim kaufen oder bauen möchtest, wenn du energieeffizient baust oder eine Photovoltaikanlage einrichten willst. Du erhältst dann einen Teil des Kredits von der Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) zu günstigen Konditionen.

Das gilt es beim Finanzierungsvertrag zu beachten

  • Nicht nur der Effektivzinssatz ist für die Summe der Bankkosten deiner Finanzierung relevant:
  • Oft kommen noch Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen oder Teilauszahlungsaufschläge oben auf den Kredit drauf.
  • Vor allem in Sachen Neubauten machen Bereitstellungszinsen einen gehörigen Unterschied.

Die richtigen Unterlagen

  • Gehe gut vorbereitet zum Banktermin und halte relevante Unterlagen parat.
  • Wichtig sind vor allem Einkommensnachweise, eine Vermögensaufstellung und Informationen zur Immobilie.

Alle Positionen der Immobilie kalkulieren

Kostenpunkt Höhe
Maklergebühren
3% bis 7% des Kaufpreises
Notarausgaben mit Grundbucheintrag
ca. 1,5% des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer
3,6% bis 6,5% des Kaufpreises

Die Anschlussfinanzierung - wichtig von Beginn an

Vergiss bei der Aufnahme eines Kredits für den Hausbau auch nicht deine Anschlussfinanzierung. Wenn du bis zum Ablauf der Zinsbindung wartest, verschenkst du oft bares Geld. Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase ist es empfehlenswert, dass du bereits drei oder vier Jahre vor dem Zinsablauf agierst, so raten die Experten. Wartest du länger ab und das Darlehen läuft ab ohne dass du einen fertigen Plan in der Tasche hast, besteht nur wenig Zeit sich umfassend zu informieren und Angebote zu prüfen.