Mit der richtigen Baufinanzierung ins Eigenheim

Du spielst mit dem Gedanken, in eine Immobilie zu investieren oder selbst zu bauen? Dann hast du dich bestimmt schon gefragt, welche Form der Finanzierung für dich infrage kommt. Ob Haus oder Wohnung, kaufen oder bauen, wichtig ist immer eine solide Finanzierung, die auf deine Bedürfnisse zugeschnitten ist. Hier erfährst du, welche Möglichkeiten der Finanzierung du hast, wie du deine monatliche Kreditrate berechnen kannst und welche Dokumente du brauchst.

Bank, Mann und Geldbeutel

In aller Kürze

  • Je höher der Eigenanteil, desto bessere Kreditkonditionen gibt es.
  • Neben dem Kaufpreis werden auch Kreditzinsen, Maklergebühren, Notarkosten und weitere Gebühren und Zinsen fällig.
  • Bei einem Annuitätendarlehen berechnet sich der Zinssatz immer an der aktuellen Restschuld und sinkt dadurch mit der Zeit.
  • Im Rahmen einer Sonderkündigung kann ein Kreditvertrag mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden.

Die ersten Schritte zur Bau- und Immobilienfinanzierung

Bei der Gestaltung der Finanzierung für dein Eigenheim oder Grundstück solltest du Schritt für Schritt vorgehen und auf exakte Berechnungen achten.

Einnahmen und Ausgaben berechnen

Zuerst solltest du dich fragen: Wie hoch darf die finanzielle Belastung durch das Darlehen maximal monatlich sein? Ein gut geführtes Haushaltsbuch mit allen Einnahmen und Ausgaben hilft bei der Rechnung. Erstelle dafür eine Übersicht über alle monatlichen und jährlichen Kosten. Auf der Gegenseite führst du das regelmäßige Einkommen auf.

Eigenanteil einplanen

In der Regel verlangen die Banken einen bestimmten Eigenanteil, der sich an der Höhe des Kredits bemisst. Doch es gibt auch die Möglichkeit, ohne Eigenkapital ein Darlehen aufzunehmen. Bei der Entscheidung solltest du folgende Punkte berücksichtigen:

Finanzierung mit Eigenkapital

  • Prinzipiell gilt: Je höher der Eigenanteil, desto bessere Konditionen bietet die Bank.
  • Bei einer Finanzierung mit Eigenkapital sollte dieses mindestens 20 % betragen.
  • Als Eigenkapital kannst du Bargeldbestände und Erspartes auf einem Bankkonto anrechnen.
  • Auch Geldanlagen in Wertpapiere oder Bausparverträge und bereits abbezahlte Immobilien kannst du als Eigenkapital einsetzen.

Finanzierung ohne Eigenkapital

  • Die Finanzierung ohne Eigenkapital lohnt sich insbesondere bei niedrigen Zinssätzen.
  • Vollfinanzierungen eignen sich nur für Menschen mit hohem und gesichertem Einkommen und einem unbefristeten Arbeitsverhältnis.
  • Die Bank überprüft Kreditwürdigkeit und Schuldenfreiheit.
  • Die Bank bewertet Preis, Zustand und Lage der Immobilie und prüft, ob die Investition sinnvoll ist.

Wie setzen sich die Gesamtkosten zusammen?

Zum Kaufpreis kommen noch eine Reihe weiterer Posten hinzu. Wir haben sie hier für dich aufgelistet:

Kostenpunkt Höhe*
Kreditzinsen
ca. 0,15 bis 0,2 % des Kaufpreises**
ca. 3,57 % des Kaufpreises
Notarhonorar, z.B. für die Eintragung ins Grundbuch
ca. 1,5 % des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer
3,6 % bis 6,5 % des Kaufpreises
ca. 30 bis 100 € / Jahr
ca. 3 % des Gesamtkredits
ca. 50 bis 100 € / Jahr

* Die Höhe der Kosten kann variieren.
** Die Zinshöhe ist abhängig von der Höhe des Leitzinses der Europäischen Zentralbank (EZB)

Hinweis

Die Anschlussfinanzierung

Rechtzeitig bevor die Zinsbindung abläuft, solltest du dich um eine Anschlussfinanzierung kümmern, also einen neuen Kreditzins mit deiner Bank vereinbaren. Wartest du länger ab und das Darlehen läuft ab, ohne dass du einen fertigen Plan in der Tasche hast, bleibt dir nur wenig Zeit, um dich umfassend zu informieren und Angebote zu prüfen.

Welches Darlehen passt zu meinem Vorhaben?

Bei dieser beliebten Darlehensform setzt sich die Rate aus der Tilgung - also der eigentlichen Rückzahlung - und den Zinsen für den Kredit zusammen.
Vorteile Nachteile
Planungssicherheit: Du vereinbarst mit der Bank einen Ratenplan mit gleichbleibender Rate über die gesamte Laufzeit des Darlehens.
Hohe Kosten: Ist der Tilgungssatz zu gering, kann dies eine sehr lange Tilgungszeit bedeuten und letztlich höhere Gesamtkosten verursachen.
Stabile Zinssätze: Auch bei steigenden Zinssätzen, bleibt das Darlehen davon unangetastet. In der Regel wird eine Zinsbindung für mindestens 5 bis höchstens 15 Jahre vereinbart.
Sinkender Zinsanteil: Der Zinsanteil der Rate wird während der Darlehenslaufzeit stetig kleiner und der Tilgungsanteil steigt. Dies liegt daran, dass sich die Zinsen aus der verbleibenden Restschuld berechnen.
Bei dieser Darlehensform erfolgt die Tilgung als Einmalzahlung bei Ablauf eines vereinbarten Zeitraums. Üblicherweise geschieht dies in Kombination mit einer Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag, es kann jedoch auch anderes Kapital verwendet werden.
Vorteile Nachteile
Keine Nebenkosten: Für diese Art von Darlehen fallen nur die Zinskosten, aber keine weiteren Nebenkosten an.
Kein sinkender Zinsanteil: Die Zinshöhe richtet sich immer nach der ursprünglichen Kredithöhe und nicht nach der Restschuld.
Möglicherweise zusätzliche Finanzierung erforderlich: Sollte der ausgezahlte Betrag der Lebensversicherung für die Tilgung nicht ausreichen oder die Auszahlung des Bausparvertrags sich verzögern, brauchst du eine zusätzliche Finanzierung.
Für die Finanzierung eines Hauskaufs oder Hausbaus kannst du staatliche Förderungen beantragen, insbesondere wenn du Kinder hast. Auch für energieeffiziente Baumaßnahmen oder Photovoltaikanlagen bekommst du oftmals staatliche Zuschüsse oder Darlehen zu günstigen Rahmenbedingungen. Ein Antrag lohnt sich in jedem Fall. Weitere Informationen dazu erhältst du direkt bei der staatlichen Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau).

Wie berechne ich die monatliche Kreditrate?

Die Kreditrate kannst du mithilfe folgender Formel berechnen:

Rate / Jahr = Darlehensbetrag x (Sollzins + Tilgung) / 100

Rate / Monat = Jährliche Rate / 12 Monate

Beispielrechnung

Darlehensbetrag: 250.000 €
Sollzins: 2,0 %
Tilgungsrate: 1,5 %

Jährliche Rate: 250.000 € x ( 2,0 + 1,5 ) / 100 = 8.750 €
Monatliche Rate: 8.750 € / 12 = 725,16 €

Worauf muss ich bei der Finanzierungsplanung achten?

1. Gute Konditionen

  • Niedriger Zinssatz: Je niedriger, desto besser
  • Hohe Tilgungsrate: Die Tilgungsrate ist der Betrag, der im Laufe eines Jahres zurückgezahlt - also getilgt - werden kann und wird in Prozent angegeben. Je höher sie ist, desto schneller schrumpft die Restschuld und demzufolge die Zinsen.
  • Zusätzliche Kosten: Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen oder Teilauszahlungszuschläge können anfallen und sollten in der Berechnung berücksichtigt werden.

Bereitstellungszinsen

Diese Zinsen erhebt die Bank dafür, dass das Darlehen eine Weile bei ihr geparkt wird. Das passiert vor allem bei Neubauprojekten, da hier das Geld erst nach und nach abgerufen wird. Fällig werden die Gebühren erst nach einer von der Bank festgelegten Zeit.

Teilauszahlungszuschläge

Diese Zinsen können anfallen, wenn das Darlehen nicht auf einen Schlag abgerufen wird, sondern auf Wunsch in vorab vereinbarten Teilen ausgezahlt wird. Für den zusätzlichen Verwaltungsaufwand berechnet die Bank einen Zuschlag von ca. 50 bis 100 €.

2. Die richtigen Unterlagen

Für einen reibungslosen Ablauf deiner Bau- oder Immobilienfinanzierung kannst du schon vor deinem ersten Termin bei der Bank alle wichtigen Dokumente zusammentragen:

  • Dokumente über das Bauprojekt oder die Bestandsimmobilie
  • Gehaltsnachweise
  • Umfangreiche Vermögensaufstellung
  • Aktuelle Renteninformationen
  • SCHUFA-Selbstauskunft
  • Letzter Lohnsteuerbescheid
  • Ggf. Nachweis zur privaten Krankenversicherung
  • Nachweis über weitere, noch nicht getilgte Kredite
  • Information über Insolvenzverfahren oder vorausgegangene Vermögensabnahmen in den letzten fünf Jahren

Vorzeitiger Austritt aus der Finanzierung

Wenn du dein Haus verkaufen möchtest, bevor die Finanzierung abgeschlossen ist, solltest du zunächst mit deiner Bank über eine Umschuldung sprechen. Bei einer Zinsbindung über weniger als 10 Jahre, sieht das Gesetz keine Möglichkeit zur Sonderkündigung vor. Anders sieht dies aus, wenn diese über länger als 10 Jahre vereinbart ist. Dann kannst du nach Ablauf der 10 Jahre sonderkündigen. Die Restschuld bezahlst du mit dem Geld aus dem Hausverkauf ab. Es fallen allerdings Gebühren an, die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese sollen die Zinsen ersetzen, die der Bank durch die verkürzte Laufzeit entgangen sind. Die Kündigungsfrist für eine Sonderkündigung beträgt 6 Monate.


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