Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter

Das deutsche Mietrecht ist komplex und oftmals stößt man auf eine unübersichtliche Flut von Informationen. Häufig beschäftigen Mieter bzw. Mieterinnen sowie Vermieter und Vermieterinnen zahllose Fragen rund um die Themen Miete und Co. Welche Mietrechte gibt es? Was muss bezüglich einer Mietkaution beachtet werden? Wie kann eine Kündigung des Mietvertrages erfolgen? Wer bei einem Streitfall im Recht ist, scheint manchmal nicht klar definiert zu sein. Hier findest du Infos und eine ausführliche Beratung bezüglich diverser Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern.

Lesedauer: 8 Minuten

Mann und Frau stehen Arm in Arm vor einem Haus, man sieht sie von hinten, die Frau hält einen Schlüssel in der Hand
© Andresr/iStock

Der Mietvertrag

Laut Mietrecht ist der Mietvertrag ein schuldrechtlicher Vertrag zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Unter schuldrechtlich versteht man, dass die Rechte und Pflichten lediglich zwischen den beteiligten zwei Parteien gelten und nicht gegenüber Dritten. Die Pflicht des Vermieters ist es, dem Mieter ein bestimmtes Objekt (den Mietgegenstand) zum Gebrauch zu überlassen. Der Mieter verpflichtet sich im Gegenzug dazu, die vereinbarte Miete an den Vermieter zu zahlen. Der Mietvertrag regelt neben der Höhe der Miete außerdem die Kündigungsfrist, die Kaution, sowie Rechte und Pflichten der Vermieter und Mieter. Mietverträge müssen bezüglich ihrer Formulierung mit den bestehenden Regelungen im Mietrecht übereinstimmen. In Deutschland bezieht sich das Mietrecht hauptsächlich auf die Miete von Immobilien, d.h. auf die Vermietung von Wohnräumen, Grundstücken und Geschäftsräumen.
Mit dem Abschluss des Mietvertrages verpflichten sich ein Mieter gesetzlich dazu, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Häufig ist im Mietvertrag hierzu eine Klausel zu finden, dass die Miete am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss.

Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter

Im Mietvertrag werden viele Dinge bezüglich der Pflichten des Mieters und gegebenenfalls des Vermieters definiert. Aber welche Rechte hat man genau und wozu ist man in einem Mietverhältnis verpflichtet? Hier findest du Antworten auf die Fragen über relevante Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern nach den Paragraphen §535-§579 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.


Rechte eines Mieters

Recht auf Nutzung der Mieträume

Mit dem Mietvertrag erhält der Mieter bzw. die Mieterin das Recht auf uneingeschränkte Nutzung der Mieträume (BGB § 535 Absatz 1). Dadurch ist es möglich, jede beliebige Person, auch den Vermieter oder die Vermieterin, außerhalb des Besichtigungszeitraums, von jeglicher Nutzung des Mietgegenstandes auszuschließen. Dem Mieter und der Mieterin steht nach dem Aufsetzen des Mietvertrages, das alleine Nutzungsrecht zu.

 Ein Mann und eine Frau befinden sich in der Küche, sie schaut ihn an, er räumt die Spülmaschine ein
© Dean Mitchell/iStock

Recht auf Nutzung von Haushaltsgeräten

Der Mieter oder die Mieterin ist zur Nutzung seiner bzw. ihrer eigenen Haushaltsgeräte berechtigt. Der Ausdruck Haushaltsgeräte meint Geräte für typische Funktionen im Haushalt wie Waschen, Reinigen, Heizen, Kühlen, Kochen, usw. Beispiele für Haushaltsgeräte sind Waschmaschinen, Geschirrspüler, Staubsauger sowie Geräte für das Zubereiten und Kochen von Nahrungsmitteln. Das bedeutet, dass Trockner, Spülmaschine und weitere Geräte selbstverständlich benutzt werden können. Auch nach der sogenannten Ruhezeit von 22.00 Uhr.

Recht auf Mietminderung

Hat der Mieter oder die Mieterin den Vermieter bzw. die Vermieterin über einen Wohnungsmangel oder Schaden informiert und der Vermieter behebt den Schaden nicht, dann steht dem Mieter das Recht einer geminderten Miete zu. Die volle Miete muss nur für eine Wohnung bezahlt werden, die sich im vertraglich vereinbarten Zustand befindet. Wie hoch die Mietminderung ausfällt, ist unterschiedlich. Es kann von der Dauer, Intensität und Umfang des Mangels abhängen.

Recht auf Tierhaltung

Ob ein Tier gehalten werden darf oder nicht, entscheidet in der Regel der Vermieter bzw. die Vermieterin. Ist im Mietvertrag nichts zur Tierhaltung vermerkt, sind Kleintiere grundsätzlich erlaubt. Kleintiere sind zum Beispiel Meerschweinchen, Hamster, Ziervögel, Schildkröten und Zierfische. Diese dürfen nicht durch den Vermieter verboten werden. Bei größeren Tieren wie Hunden, Katzen oder Papageien kommt es u.a. auf die Rasse oder Anzahl an. Der Mieter kann also nicht völlig frei entscheiden, welche und wie viele Tiere in der Wohnung gehalten werden. Der Vermieter kann den Mieter auf die Haltung von Kleintieren beschränken und die sonstige Tierhaltung von seiner Zustimmung abhängig machen.

Zwei Hunde liegen auf einer Couch
© mark-zamora/unsplash

Plichten eines Mieters

Anzeigepflicht von Mängeln und Schäden

Bei Schäden oder Mängeln in der Mietwohnung ist es die Pflicht des Mieters bzw. der Mieterin, den Vermieter bzw. die Vermieterin umgehend darüber zu informieren. Diese Pflicht ist laut § 536c des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Entsteht ein größerer Schaden dadurch, dass die Mieter dieser Pflicht nicht nachkommen, muss in Folge dessen möglicherweise sogar Schadensersatz gezahlt werden.

Ein Mann und eine Frau streichen eine Wand, sie schaut ihn an, er steht auf einer Leiter
© Sladic/iStock

Pflicht auf Abstimmung von Umbauten oder Untervermietung

Der Mieter muss größere Ein- und Umbauten in der Mietwohnung vor der Realisierung mit dem Vermieter besprechen. Diese Regelung gilt auch dann, wenn der Mieter auf eigene Kosten etwas sanieren will. Kleinere Änderungen wie das Streichen der Wände darf ohne Rückfrage vorgenommen werden. Loses Verlegen eines neuen Bodenbelags ist ebenfalls unproblematisch. Allerdings kann gefordert werden, dass zum Ende des Mietverhältnisses der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird. Neue Mitbewohner oder Untermieter dürfen nicht ohne Erlaubnis des Vermieters einziehen.

Pflicht Modernisierung und Instandhaltung zu dulden

Der Mieter bzw. die Mieterin muss Handlungen bezüglich einer Modernisierung oder Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters dulden. Dies gilt beispielsweise für die energetische Sanierung des Wohnhauses, wie für den Austausch defekter Elektrogeräte. Besteht der Bedarf, muss der Mieter Handwerkern Zugang zur Wohnung gewähren.


Rechte eines Vermieters

Recht auf fristlose Kündigung

Bei berechtigtem Grund kann der Vermieter den Mietvertrag, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, kündigen. Gründe könnten eine Vertragsverletzung, Eigenbedarf oder wirtschaftliche Gründe sein. Bei schwerwiegenden Verstößen darf der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen. Bringt der Mieter die Wohnung in Gefahr, zahlt nicht oder baut ohne Genehmigung um, darf fristlos gekündigt werden.

Recht auf Besichtigung

Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht, oft ist es im Mietvertrag genauer definiert. Die Besichtigungen sollten nach vorheriger Anmeldung stattfinden und etwa 2-3 Wochen vorher angemeldet werden. Andere Regelungen gelten für einen Notfall. Hier kann der Vermieter sofortigen Zugang zum Eigentum verlangen. Findet eine Besichtigung durch den Vermieter statt, darf dieser zur Besichtigung die erforderlichen Personen mitbringen. Beispielsweise einen Kaufinteressenten, einen Makler oder Handwerker.

Recht auf Mieterhöhung

Ist es im Vertrag nicht anders vereinbart, hat ein Vermieter das Recht der Mieterhöhung. Dabei muss dieser sich an die ortsübliche Vergleichsmiete halten und die neue Miete dem aktuellen Wohnungsmarkt anpassen. Auch steht dem Vermieter das Recht zu, eine Index- oder Staffelmiete im Mietvertrag zu vereinbaren. Nach einer Modernisierung darf die Miete ebenfalls erhöht werden.


Pflichten eines Vermieters

Pflicht auf Instandsetzung

Es besteht die Pflicht des Vermieters bzw. der Vermieterin, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Ausnahmen können auftreten, wenn die Aufwendungen erheblich den Wert der Immobilie übersteigen oder die Schäden eindeutig durch den Mieter bzw. die Vermieterin verursacht wurden.

Ein Handwerker prüft eine Steckdose in einer Wand
© Ivan Kruk/Fotolia

Pflicht auf Prüfung

Der Vermieter bzw. die Vermieterin muss sich um eine regelmäßige Prüfung von Gasleitungen, Abflussrohren und Aufzügen kümmern. Der Vermieter ist verantwortlicher für den Zustand der Mietsache und muss bei hinreichendem Anlass eine Überprüfung vornehmen. Zum Beispiel wenn es im Gebäude bereits zu Kabelbränden oder anderen sicherheitsrelevanten Defekten gekommen ist. Elektrogeräte und Elektroleitungen in den Mietwohnungen bzw. im jeweiligen Mietgegenstand sind davon jedoch ausgenommen.

Pflicht auf Beheizung

Die Beheizbarkeit des Mietgegenstandes muss sichergestellt sein. Der Vermieter hat zwischen 7:00-23:00 Uhr eine Temperatur von etwa 22 Grad in Bädern zu gewährleisten und von ca. 20 Grad in Aufenthaltsräumen. Außerhalb der üblichen Heizperiode muss man z.B. heizen können, wenn die Temperatur um 21 Uhr drei Tage hintereinander auf 12 Grad fällt.

Pflicht auf die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung

In manchen Gegenden übersteigen die Nebenkosten die Miete. Von daher ist es für Vermieter und Mieter wichtig, die Nebenkosten richtig zu erfassen und in einer Nebenkostenabrechnung zu verteilen. Dem Vermieter steht das Recht zu, sich bestimmte Kosten von den Mietern zurückzuholen. Verlangt er monatliche Nebenkostenvorauszahlungen, ist es seine Pflicht, diese mit den Mietern abzurechnen. Welche Nebenkosten der Mieter genau übernehmen muss, muss im Mietvertrag festgehalten sein.

Ein Mann und eine Frau sitzen mit Dokumenten an einem Tisch und erstellen eine Nebenkostenabrechnung
© haley-phelps/unsplash

Mietrecht und Kaution

Nach aktuellem Mietrecht darf die Kaution eines Wohnobjektes nicht mehr als das Dreifache einer monatlichen Kaltmiete betragen (Miete ohne Nebenkosten). Wenn das Mietverhältnis beginnt ist entweder die volle Summe fällig oder die erste Rate, je nachdem wie es vereinbart wurde.

Der Mieter darf laut Mietrecht die Kaution in drei Monatsraten zahlen. Diese Option darf in keinem Fall durch den Vermieter verwehrt werden. Die Ratenzahlung der Kaution muss kein Bestandteil des Mietvertrages sein und darf nicht untersagt werden. Die erste Monatsrate muss zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden, die weiteren in den darauffolgenden zwei Monaten.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses kann die Rückzahlung der Mietkaution ein Streitthema werden. Ein Mieter ist nicht dazu berechtigt, die Zahlung der letzten Monatsmiete einzustellen, weil der Vermieter die Differenz durch den Rückgriff auf die hinterlegte Mietkaution begleichen kann. Dies wäre rechtswidrig, da im Mietrecht festgehalten ist, dass die Kaution eine Sicherheitsfunktion erfüllt. Abgesehen davon, dass der Vermieter keineswegs nach eigenem Ermessen über die Mietkaution verfügen darf.

Laut aktuellem Mietrecht muss der Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses keine Kaution einfordern. Allerdings gibt es eine Vielzahl an Vorlagen für Mietverträge und darin ist häufig schon eine Kaution eingetragen.

Urteile des Bundesgerichtshofs

Modernisierung der Wohnung

Modern eingerichtetes, großes Wohnzimmer

Führt der Vermieter bzw. die Vermieterin Modernisierungen an der Wohnung oder am Haus durch, kann dies zu einer Mieterhöhung führen. Die Modernisierung muss eine eindeutige Wohnwertverbesserung darstellen. Wenn dies nicht der Fall ist, kann der Modernisierung widersprochen werden. Modernisierungen sind von Reparaturen zu unterscheiden. Zur Durchführung von Reparaturen sind Vermieter verpflichtet, dafür kann keine Mieterhöhung verlangt werden.

Betriebskostenvorauszahlung

Papierstapel, Laptop, Taschenrechner auf einem Tisch und die Hände von zwei Personen, die etwas mit dem Material  machen

Wird eine Betriebskostenvorauszahlung im Mietvertrag vereinbart, muss der Mieter monatlich einen festgelegten Betrag zahlen. Dieser soll die Betriebskosten decken, die dem Vermieter entstehen. Der Mieter bzw. die Mieterin hat aber nicht alle Nebenkosten zu tragen. Der Vermieter muss eine jährliche Betriebskostenrechnung vorzeigen. Diese dokumentiert den Verbrauch des Mieters während des Abrechnungszeitraums und listet auf, welche Betriebskosten entstanden sind.

Folgende Kostenpunkte muss der Vermieter vollständig selbst zahlen:

  • Instandhaltung und Instandsetzung
  • Verwaltungsarbeit
  • Leerstandskosten
  • Kontoführungsgebühren oder Bankspesen
  • Einkommenssteuer für Mieteinnahmen
  • Einmalige Kosten wie Ungezieferbekämpfung und die Abfuhr von Schutt oder Gartenabfällen

Diese Nebenkosten können anteilig vom Mieter gezahlt werden:

  • Grundsteuer
  • Heiz- und Warmwasserkosten
  • Gebühren für Abwasser und Müllabfuhr
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen